房地产项目开发计划管理制度管理资料.docx
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房地产项目开发计划管理制度管理资料
山东莱钢建设置业有限公司
房地产项目开发计划管理制度
第一章总则
第一条为加强山东莱钢建设置业有限公司房地产项目开发计划管理的规范性、科学性和严肃性,构建分层分级的开发计划管控体系,确保公司项目投资目标得以实现,特制订本制度。
第二条说明:
(一)公司:
山东莱钢建设置业有限公司。
(二)关键节点:
关键节点聚焦公司经营目标的实现,是对项目整体进度或公司现金流有关键影响的节点,由公司统一定义,共27项(详见《项目开发关键节点计划模版》)。
关键节点分类:
1.A类节点:
影响公司经营质量的节点。
2.B类节点:
涉及管理接口和现阶段需重点管控的节点。
(三)主项计划:
主项计划是对关键节点的分解和细化,包含项目开发过程中的管理瓶颈、管理难点、跨单位和部门的管理接口、阶段性成果等重要工作任务(详见《项目开发主项计划模板》)。
(四)专项计划:
专项计划是对开发过程中重点、难点和跨部门(单位)主项任务的细化,用以厘清工作界面,明确工作穿插的接口和时间目标。
(五)月度关键性工作计划:
指项目已进入开发建设流程并取得《国有土地使用权证》,但未召开项目启动会或印发开发计划的项目(简称“前期运作项目”),每月根据项目推进过程中关键性工作编制的计划。
(六)项目运营目标书:
旨在明确、统一房地产项目开发进度、销售、成本等各类目标,保障建设周期、开发时序与销售节奏相匹配,合理控制重点资源的配置时间和强度,指导项目开发建设全过程,力求项目效益最大化。
其主要内容包括:
项目开发关键节点计划、项目目标成本(定位阶段)、项目销售计划等。
第三条本制度适用于公司所有房地产项目的计划管理工作。
第二章管理原则及职责
第四条房地产项目开发计划的编制调整必须遵循以下基本原则:
(一)战略导向原则:
项目开发计划根据公司的战略规划进行制订,服从公司的中长期发展目标,并符合公司总体的经营方针。
(二)全面完整性原则:
项目开发计划必须全面、完整、具体。
(三)实事求是原则:
项目开发计划要根据项目实际情况,在对地区市场状况和公司实力进行深入分析的基础上进行制订。
(四)工作前置原则:
结合项目属地有关法律法规,充分研究、探讨开发过程工作前置的可能性,以“早起跑、串改并、控周期”为导向,编制、优化项目开发计划,缩短土地摘牌至首期开盘的周期,提高项目的开发速度。
第五条公司的项目开发计划管理主体主要包括公司领导、运营管理部、相关部门、房地产子分公司。
第六条总经理主要职责:
(一)审批项目运营目标书;
(二)审批项目开发关键节点计划及其调整;
第七条分管副总主要职责:
(一)审核项目运营目标书;
(二)审批公司的关键节点计划和主项计划模板;
(三)审核项目开发关键节点计划及其调整;
(四)审批项目开发主项计划及其调整;
(五)审批专项计划。
第八条运营管理部主要职责:
(一)组织编制项目运营目标书;
(二)编制公司的关键节点计划和主项计划模板;
(三)审核项目开发关键节点计划及其调整;
(四)审核项目开发主项计划及其调整;
(五)审核专项计划和月度关键性工作计划;
(六)监控各类计划的执行情况,并及时预警;
(七)分析评估各房地产子分公司汇报的计划执行情况,作为绩效考核依据;
(八)组织编制标准周期。
第九条相关部门主要职责:
(一)为项目开发计划编制工作提供所需资料等支持;
(二)负责项目开发计划责任项及职责范围内专项计划的编制、审核、执行和汇报。
第十条房地产子分公司主要职责:
(一)编制项目关键节点计划、主项计划、月度关键性工作计划(前期运作项目)及职责范围内的专项计划;
(二)执行职责范围内的各项计划,并及时汇报工作、发出预警,并提出改进措施;
(三)提出计划调整申请。
第十一条房地产项目开发计划关键事项权责,详见下表:
责任人
关键事项
总经理
分管副总
运营管理部
相关部门
房地产
子分公司
计划模板编制、调整
——
审批
编制
会签
执行
关键节点计划编制
审批
审核
审核
会签
编制
主项计划编制
——
审批
审核
会签
编制
关键节点调整
审批
审核
审核
会签
申请
主项计划调整
——
审批
审核
会签
申请
专项计划
——
审批
编制/审核
编制/执行
编制/执行
月度关键性工作计划
——
——
审核
——
编制/执行
项目运营目标书编制
审批
审核
组织/编制
编制/会签
执行
第三章项目开发计划的制订
第十二条根据房地产开发决策管理体系,通过新项目启动工作部署会安排项目开发关键节点计划的编制工作;项目开发关键节点计划经项目启动会决策后列入《项目运营目标书》(具体参见《房地产开发决策管理体系》)。
第十三条运营管理部组织房地产子分公司编制关键节点计划、主项计划和职责范围内的专项计划,前期运作项目编制月度关键性工作计划;相关责任单位负责编制职责范围内的专项计划(具体参见《项目开发计划编制作业指引》)。
第四章项目开发计划的执行与监控
第十四条房地产子分公司及相关责任部门负责项目开发计划的执行,并按要求汇报计划执行情况;运营管理部负责项目开发计划的监控,及时分析、预警计划执行过程中存在的偏移、风险等问题,督促相关责任单位制定改进措施并实施(具体参见《项目开发计划执行与监控作业指引》)。
第十五条项目自土地获取至交付使用阶段发生的重大事项,如关键节点、重要里程碑事件、重大成果和售后重大事件等,房地产子分公司需及时向运营管理部汇报(具体参见《项目开发计划执行与监控作业指引》)。
第五章项目开发计划的调整
第十六条项目开发计划调整原则:
(一)影响公司经营质量的A类关键节点,原则上不允许调整。
如有外部环境重大变化、公司战略调整及其它公司认为可以调整的情况,经公司决策审批后调整。
(二)B类关键节点和项目开发主项计划根据推进情况,每半年调整一次。
第十七条项目开发计划调整申请:
(一)每半年由运营管理部组织对开发计划的执行情况进行分析,并对下半年计划进行预判。
(二)当开发计划与实际执行出现较大差异,但不影响关A类键节点时,由房地产子分公司提出下半年开发计划调整建议和措施,并报公司审批。
第十八条项目开发计划调整审批:
(一)不涉及关键节点的主项计划调整,经运营管理部审核,分管副总审批后执行。
(二)涉及B类关键节点的计划调整,经运营管理部、分管副总审核,总经理审批后执行。
第六章项目开发计划的考核
第十九条运营管理部采用在明源系统中采集数据和现场复核的方式,根据公司《年度绩效考核方案》,对房地产子分公司开发计划执行情况进行考核。
第七章项目开发计划执行情况后评估
第二十条项目开发计划推进过程中,由房地产子分公司负责对项目开发计划执行情况进行阶段性总结评估,作为项目后评估的依据。
第二十一条项目集中交付后六个月内,召开项目后评估报告会。
房地产子分公司负责对项目开发计划执行情况进行总结评估,分析影响项目节点进度的主要因素,提出改进措施,作为项目后评估报告的一部分,经会议决策后供后续项目开发参考借鉴(具体参见《项目后评估管理作业指引》)。
第八章附则
第二十二条本制度由公司运营管理部负责解释。
第二十三条本制度自印发之日起施行。
第二十四条配套文件:
(一)《项目开发计划编制作业指引》(附后);
(二)《项目开发计划执行与监控作业指引》(附后);
(三)《项目后评估管理作业指引》;
(四)《房地产开发决策管理体系》(已下发)。
项目开发计划编制作业指引
编制
审核
批准
日
日期
日期
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
为健全项目开发计划管控体系,规范项目各阶段、各层级开发计划编制工作,统筹协调项目建设各部门、各环节工作,特制定本指引。
适用于公司所有房地产项目的计划编制工作。
、主项计划、专项计划、月度关键性工作计划和项目运营目标书的定义,详见《房地产项目开发计划管理制度》。
:
是依据项目关键节点计划在各年度分解形成,是项目年度开发的行动纲领。
:
依据年度开发计划、主项计划、专项计划分解形成,是指导项目季度/月度开发活动的工作计划。
1)负责编制项目关键节点计划、主项计划、职责范围内的专项计划,并报审;
2)前期运作项目编制月度关键性工作计划;
3)负责编制项目年度、季度、月度开发计划。
1)负责组织编制项目运营目标书;
2)负责编制项目关键节点计划和主项计划模板;
3)负责组织编制项目关键节点计划;
4)负责审核项目关键节点计划、主项计划、专项计划和月度关键性工作计划;
5)负责审核项目年度开发计划。
1)配合房地产子分公司进行项目开发计划中营销相关节点的编制,提供所需资料和支持;
2)会签项目开发主项计划;
3)负责编制职责范围内的专项计划。
1)配合房地产子分公司进行项目开发计划中设计相关节点的编制,提供所需资料和支持;
2)会签项目开发主项计划;
3)负责编制职责范围内的专项计划。
1)配合房地产子分公司进行项目开发计划中工程量清单等相关节点的编制,提供所需资料和支持;
2)会签项目开发主项计划;
3)负责编制职责范围内的专项计划。
1)配合房地产子分公司进行项目开发计划中招标采购相关节点的编制,提供所需资料和支持;
2)会签项目开发主项计划;
3)负责编制职责范围内的专项计划。
1)会签项目开发主项计划。
1)负责审核《项目运营目标书》;
2)负责审批关键节点计划和主项计划模板;
3)负责审核项目开发关键节点计划;
4)负责审批项目开发主项计划、专项计划;
5)负责审核项目年度开发计划。
1)负责审批《项目运营目标书》;
2)负责审批项目开发关键节点计划;
3)负责审批项目年度开发计划。
。
,对计划模板进行评审,分管副总审批后执行。
《房地产开发决策管理体系》,通过新项目启动工作部署会安排项目开发关键节点计划的编制工作。
,相关职能部门负责提供支持。
运营管理部负责协助房地产子分公司编制计划,并审核。
,同时列入《项目运营目标书》。
()将开发关键节点计划细化分解,形成项目主项计划,相关职能部门配合。
,并发起计划审批流程。
,根据专业管理策略,对重点、难点和跨部门(单位)的主项任务进行分解细化,形成专项计划。
,由分管副总审批。
开发项目前期运作的房地产子分公司每月按()编制月度关键性工作计划,并在明源系统进行汇报,运营管理部审核。
、季度、月度开发计划编制
,房地产子分公司编制项目年度开发计划,并报审。
,房地产子分公司按()编制项目季度开发计划,并在明源系统中进行汇报。
,房地产子分公司按()编制项目月度开发计划,并在明源系统中进行汇报。
《项目开发计划执行与监控作业指引》。
《房地产项目开发计划管理制度》
《项目开发计划执行与监控作业指引》
《房地产开发决策管理体系》
《项目开发关键节点计划模板》
《项目开发主项计划模板》
《项目月度关键性工作简报》
《项目季度工作计划》
《项目月度运营简报》
附件一
项目开发关键节点计划模板
序号
节点名称
前置工作
工期
计划开始时间
计划完成时间
备注
1
完成物业发展报告
2
完成概念方案设计
3
取得《建设用地规划许可证》
4
取得《国有土地使用权证》
5
完成建筑施工图设计
6
取得《建设工程规划许可证》
7
地勘完成
8
完成基础开挖施工图
9
桩基、降水、基坑开挖及支护施工
10
完成施工图设计
11
完成工程量清单及招标控制价的编制
12
取得《建设工程施工许可证》
13
总包单位进场
14
施工至正负零
15
销售展示区开放(售楼处、样板间、景观展示区)
16
取得《预售许可证》
17
首次开盘
18
主体封顶(高层分段验收时,时间分列)
19
外装工程主要施工单位全部进场
20
室内主要施工单位全部进场
21
外装工程施工完成
22
室外市政配套工程施工进场
23
景观园林施工单位进场
24
消防等专项验收完成
25
取得建筑工程竣工验收备案证明文件
26
取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件
27
交房完成
附件二
项目开发主项计划模板
见明源管理系统:
项目运营管理-项目计划管理-计划模板管理-《房地产项目主项计划模板》
附件三
山东莱钢建设有限公司
月度关键性工作简报
(××××年××月)
公司负责人:
编写人员:
编写日期:
(注:
本表适用于前期运作的所有建设项目)
一、月度计划完成情况(按照建设公司月度生产经营计划汇报)
(一)XX项目
序号
工作项名称
计划完成时间
实际完成情况
未完成原因分析
备注
一
1
2
3
4
(二)其他项目也照此格式……
二、下月计划
序号
工作项名称
计划完成时间
备注
一
1
2
3
4
(二)其他项目也照此格式……
附件四
山东莱钢建设有限公司
季度工作计划
(××××年××月)
公司负责人:
编写人员:
编写日期:
(一)××项目
序号
工作项名称
计划完成时间
备注
一
项目前期工作
1
2
二
工程施工
1
2
3
三
其他
1
(二)其他项目也照此格式……
附件五
山东莱钢建设有限公司
月度运营简报
(××××年××月)
公司负责人:
编写人员:
编写日期:
(注:
本表适用于在建的所有建设项目)
一、月度计划完成情况(按照建设公司月度生产经营计划汇报)
(一)XX项目
序号
工作项名称
计划完成时间
实际完成情况
未完成原因分析
备注
一
一
项目前期工作
1
2
二
工程施工
1
2
三
其他
1
2
(二)其他项目也照此格式……
二、下月度项目工作计划
(一)XX项目
序号
工作项名称
计划完成时间
备注
一
项目前期工作
1
2
二
工程施工
1
2
3
三
其他
1
(二)其他项目也照此格式……
二、月度工作报告
1、截至目前项目进展情况:
2、存在的问题及解决措施
3、进度管理工作小结
项目开发计划执行与监控作业指引
编制
审核
批准
日期
日期
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
为健全项目开发计划管控体系,规范项目各阶段、各层级开发计划执行与监控工作,加强项目开发计划过程管控,保证各项计划有效实施,特制定本指引。
适用于公司所有房地产项目的计划执行与监控工作。
无。
1)负责执行职责范围内的项目开发计划;
2)负责及时汇报计划执行情况,分析存在的问题,制定改进措施并执行;
3)负责汇报计划推进过程中的重大事项。
1)负责项目开发计划的监控,及时分析、预警计划执行过程中存在的偏移、风险等问题,督促责任单位制定改进措施并实施;
2)负责协调解决计划执行过程中出现的问题。
1)负责执行职责范围内的项目开发计划。
,负责推进相关工作。
、单位协作的工作项由牵头部门(单位)负责跟踪直至问题解决。
,及时、准确、全面地汇报计划的执行情况,按照格式要求录入明源管理系统。
、主项计划汇报
1)按期或者提前完成的关键节点、主项计划工作项:
完成后2日内汇报。
在明源系统中汇报并上传相关形象进度照片;汇报要严格按照《山东莱钢建设置业公司关键节点及验收标准》执行。
2)延期未完成及正在进行的关键节点、主项计划工作项:
每月15号、25号前汇报。
重点汇报未完成原因,预计完成时间,需要采取的措施及需要协调的问题,对后期计划的影响,并实时更新当前进度。
1)周报告:
每周五中午11:
00前录入明源系统。
各子分公司编写《项目进度周报表》在“项目形象进度”中进行汇报并录入形象进度照片。
形象进度照片录入要求:
形象进度照片应全面展示项目的实际进展情况。
主体施工阶段,应根据单体数量拍摄各单体外立面全景照,当单体数量较多时,可根据物业形态,合并拍摄相同物业形态单体的全景照;装饰装修阶段,应根据正在施工的分部分项工程,分别拍摄作业面进度照片,拍摄点所处位置应能分辨清楚;室外工程施工阶段,应在高处俯拍室外工程全景照。
在明源系统内上传形象进度照片时,图片名称输入框内能应重点填写该照片的拍摄内容(XX楼X层施工内容)。
2)月报告:
每月25日前录入明源系统。
在建项目编写《项目运营简报》,前期运作项目编写《项目关键性工作简报》;在明源系统内发起“月度运营简报审批流程”,流程结束后自动归档。
3)季度报告:
3月、6月、9月、12月的25日前录入明源系统。
各子分公司编写《季度工作计划》,在“项目形象进度”中进行汇报。
:
1)汇报内容:
项目自土地获取至交付使用阶段发生的重大事项,如关键节点、重要里程碑事件、重大成果和售后重大事件等。
2)汇报方式:
房地产子分公司可以电话汇报或通过明源系统汇报。
3)明源系统录入:
房地产子分公司要及时将相关汇报内容录入明源系统。
在“项目形象进度”中进行汇报,汇报要明确主题、内容,并上传照片等证明材料。
,定期与主项计划进行对比,分析存在的问题,制定改进措施并执行。
,定期落实计划的完成情况,重点分析后续工作推进和资源保障方面存在的风险,通过专题推进会、运营会、置业办公会等各级会议平台,确保开发计划执行过程中的工作协同、风险预警、资源保障等工作落地。
《房地产项目开发计划管理制度》
《山东莱钢建设置业公司关键节点及验收标准》
《项目进度周报表》
《项目月度运营简报》
《项目月度关键性工作简报》
《项目季度工作计划》
附件一
山东莱钢建设置业公司关键节点及验收标准
序号
工作项
责任单位
衡量标准
验收方式或单位
节点类型
1
完成物业发展报告
策划营销部
完成物业发展定位报告,并经公司审批通过
项目定位决策会
2
完成概念方案设计
设计管理部
概念方案设计完成,并经公司审批通过
概念设计评审会
3
取得《建设用地规划许可证》
子分公司
取得《建设用地规划许可证》
运营管理部确认,在明源系统上传证书扫描件
4
取得《国有土地使用权证》
子分公司
取得《国有土地使用权证》
运营管理部确认,在明源系统上传证书扫描件
5
完成建筑施工图设计(请照图)
设计管理部
完成建筑施工图纸设计,满足报规条件
设计管理部确认
6
取得《建设工程规划许可证》
子分公司
取得《建设工程规划许可证》
运营管理部确认,在明源系统上传证书扫描件
7
地勘完成
子分公司
初勘、详勘等地质勘查完成
运营管理部确认,在明源系统上传形象进度照片及地勘报告
8
完成基础开挖施工图
设计管理部
出具满足基础开挖施工所需图纸
设计管理部确认
9
桩基、降水、基坑开挖及支护施工
子分公司
出土手续完备,桩基、降水、基坑开挖及支护施工,项目开工
运营管理部确认,在明源系统上传形象进度照片
10
完成施工图设计
设计管理部
施工所需图纸全部设计完成,出具盖章图纸
设计管理部确认
11
完成工程量清单及招标控制价的编制
造价合约部
编制工程量清单及招标控制价,满足外部招标条件
造价合约部确认
12
取得《建设工程施工许可证》
子分公司
取得《建设工程施工许可证》
运营管理部确认,在明源系统上传证书扫描件
13
总包单位进场
子分公司
现场施工准备完成,总包单位进场开始施工
运营管理部确认,在明源系统上传形象进度照片
14
施工至正负零
子分公司
正负零施工完成
运营管理部确认,在明源系统上传形象进度照片
15
销售展示区开放(售楼处、样板间、景观展示区)
子分公司(根据项目具体情况可以分项下达)
样板间、售楼处装修完成,示范区环境(含售楼通道)完成,具备开放条件
策划营销部确认,在明源系统上传相关照片
16
取得《商品房预售许可证》
子分公司
取得《商品房预售许可证》
运营管理部确认,在明源系统上传证书扫描件
17
首次开盘
策划营销部
首次开盘销售
策划营销部确认
18
主体封顶(高层分段验收时,时间分列)
子分公司
主体结构封顶
运营管理部确认,在明源系统上传形象进度照片
19
外装工程主要施工单位全部进场
子分公司
外墙抹灰、保温、涂料等施工单位全部进场开始施工
运营管理部确认,在明源系统上传形象进度照片
20
室内主要施工单位全部进场
子分公司
通风、消防、门窗、地暖等施工单位全部进场开始施工
运营
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