房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案.docx
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房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题
一、单项选择题
3.估价对象为一栋复式住宅,其中“复式”一词表示的是估价对象的( )。
A.实体
B.功能
C.质量
D.权益中的权利
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
以一幢房屋为例,其有形的实体,就该房屋的建筑结构而言,是指它是砖木结构的,还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的;实体的质量,假如该房屋是砖木结构的,则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的,或者其施工质量如何;组合完成的功能,假如该房屋是砖木结构,采用的砖和木材的质量也相同,并且施工质量也是相同的,则是指它的空间布局如何,如住宅的户型如何。
复式住宅属于估价对象的户型,即该组合完成的功能。
参见教材P50。
4.下列经分类后的房地产中,不属于按实物形态分类的是( )。
A.未来状况下的房地产
B.已灭失的房地产
C.部分产权的房地产
D.以房地产为主的整体资产
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。
选项C,部分产权的房地产,属于按权益状况划分的种类。
参见教材P70。
5.下列对某宗房地产状况的描述中,不属于位置描述的是( )。
A.该房地产位于28层办公楼的第8层
B.该房地产500米内有地铁站点
C.该房地产离机场约25公里
D.该房地产坐北朝南
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中对位置的描述,主要说明以下方面:
坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。
选项B,属于区位状况描述中对交通状况的描述。
参见教材P79~80。
6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米,分摊的共有建筑面积为1000平方米,建筑面积单价为8000元/平方米,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元,则该房地产的土地单价为( )元/平方米。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=4000+1000=5000m2;土地面积=建筑面积/容积率=2000m2,;房地产总价=8000×5000=4000(万元);土地价值=房地产总价-建筑物价值=4000-1800=2200(万元),土地单价=土地价值/土地面积=2200万元/2000=11000(元/m2)。
参见教材P104~106。
7.一套总价为30万元的住宅,在下列实际交易的付款方式中,最经济的是( )(假定年利率为5%)。
A.成交日期时一次性付清,给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元,余款在一年内每半年支付10万元
C.在成交日期的一年后一次性付清
D.成交日期支付5万元,余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。
A实际价格=30×(1-3%)=29.1(万元);
B实际价格=10+10/1.050.5+10/1.05=29.283万元;C实际价格=30/1.05=28.5714万元;
D分年等额付款额=25×5%/[1-1/(1+5%)10]=3.2376(万元),则实际付款额=5+3.2376/5%×[1-1/(1+5%)10]=5+25=30万元。
延期付款要计算利息,名义价格=实际价格。
参见教材P106~107。
9.下列影响房地产价格的自身因素中,不属于房地产实物因素的是( )。
A.建筑结构
B.周围环境
C.建筑物内空间布局
D.土地开发程度
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。
房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素,土地实物因素包括土地面积;土地形状;地形、地势;地质;土壤;土地开发程度;建筑物实物因素包括建筑规模;建筑结构;设施设备;装饰装修;空间布局;建筑功能;外观;新旧程度。
B周围环境属于房地产区位因素。
参见教材P122~126、134。
10.下列影响某宗建设用地价格的因素中,不属于权益因素的是( )。
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。
房地产权益因素中,对房地产利用的限制可归纳为3个方面:
房地产权利及其行使的限制;房地产使用管制;相邻关系的限制。
使用管制主要是农用地转为建设用地,以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。
B所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境。
参见教材P126~128。
11.关于合法原则具体应用的说法,错误的是( )。
A.估价对象的状况应依法判定,但可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是合法原则。
B法律法规和政策规定不得抵押的房地产,不能做为以抵押为估价目的的估价对象。
参见教材P158。
12.某在建工程在抵押贷款之后半年停工,因借款人无力偿还贷款,现被某法院整体拍卖。
为此,采用假设开发法估价时,关于价值时点和估价对象状况的说法,正确的是( )。
A.价值时点为抵押贷款之日,估价对象状况为抵押时的状况
B.价值时点为现在,估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在,估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在,估价对象状况为现在的状况
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是价值时点原则。
由于现在被法院整体拍卖,故价值时点应为现在,采用假设开发法估价,从现在状况到开发完成后的状况,估价对象状况为现在。
参见教材P161~164。
13.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时,乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元,报酬率为8%至9%。
估价中选取估价数据及参数时,正确的是( )。
A.年净收益为95万元,报酬率为8.5%
B.年净收益为90万元,报酬率为9%
C.年净收益为90万元,报酬率为8%
D.年净收益为100万元,报酬率为8%
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是谨慎原则。
由于评估的是该商业房地产的抵押价值,故应当采用谨慎原则,不能高估收入或低估运营费用,选取的报酬率或资本化率不应偏低。
即“收益要取低、报酬率要取高”。
参见教材P171。
17.某在建工程于2014年4月1日开工,2015年4月30日因故停工,2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。
该类建设项目正常建设期为24个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月,则假设开发法估价中后续建设期为( )个月。
A.10 B.11
C.13 D.14
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。
后续开发的建设期包括建设前期和建造期=3+(24-13)=14。
参见教材P347。
20.张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年,建筑面积50平方米的商铺,首期支付50%,目前贷款余额为11.8万元,现欲出售该商铺,类似商铺日前月租金为建筑面积70元/平方米,空置率为10%,经营费用为有效毛收入的10%,资本化率为5%,若由买方支付银行欠款,则张某出售该商铺的合理实得金额为( )万元。
A.42.64 B.55.40
C.56.24 D.68.04
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是直接资本化法。
V=NOI/R-11.8=70×50×(1-10%)(1-10%)×12/5%-11.8=56.24万元。
参见教材P269。
21.关于报酬率的说法,正确的是( )。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场,不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时,风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。
报酬率已经包含了通货膨胀的影响。
风险调整值是承担额外风险所要求的补偿,即超过安全利率以上部分的报酬率,应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
参见教材P263-266。
22.新建房地产的土地取得成本为600万元,建设成本为500万元,管理费用为40万元,销售费用为20万元,投资利息为30万元,销售税费为售价的6.5%,成本利润率为20%,该房地产的价值为( )万元。
A.1508.02
B.1520.86
C.1527.27
D.1619.05
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是开发利润。
土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后的房地产价值(售价);V=(600+500+40+20+30)×(1+20%)+6.5%V;V=1527.27万元。
参见教材P298。
24.采用年限法求取建筑物折旧时,建筑物有关概念使用合理的是( )。
A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
D.有效年龄、耐用年龄、残值率
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法。
利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采用预期经济寿命,或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。
参见教材P314。
27.关于假设开发法的静态分析法的说法,错误的是( )。
A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值
B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值
C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值
D.需测算后续开发的应得利润
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。
选项C,后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值,这是动态分析法中的说法。
在静态分析法中,后续开发的必要支出和开发完成后的价值,都是在价值时点(通常为现在)的房地产市场状况下的价值。
参见教材P340。
30.估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。
若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。
则选用平均增减量法预测估价对象,未来第一年的价格为( )元/m2。
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是平均增减量法。
d=(8140-7800)×0.1+(8470-8140)×0.2+(8800-8470)×0.3+(9130-8800)×0.4=331元/m2;未来第一年的价格=7800+331×5=9455元/m2。
参见教材P388。
31.某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场,承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。
建设期为1年,建成后可全部租出,每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)。
若承租人要求的年报酬率为10%,则可支付的土地租金为( )万元/年。
A.146
B.125
C.144
D.227
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是收益法。
投入土地租金和建设成本,未来获得年净利润。
设年可支付租金为A;600/10%×[1-1/(1+10%)19]/(1+10%)=3500/(1+10%)0.5+A/10%×[1-1/(1+10%)20];A=144万元/年。
这是最高可承受的年租金水平,低于这个水平的租金,土地就值得租赁。
34.评估某加油站的抵押价值,估价对象的财产范围包括( )。
A.加油站的特色装修
B.加油站的特许经营权
C.加油站内的车辆
D.加油站的加油机
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是确定估价基本事项。
房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。
A是特色装饰装修;B是特许经营权;C是动产。
参见教材P405。
35.估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告,估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。
该估价报告应保存至( )。
A.2025年6月30日
B.2025年9月30日
C.2035年6月30日
D.2035年9月30日
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是保存估价资料。
估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算,应不少于15年。
估价资料保存已超过15年而估价服务的行为尚未结束的,估价资料应保存到估价服务的行为结束。
参见教材P424。
二、多项选择题
1.下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有( )。
A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件,同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算,并在估价报告中说明
E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。
选项C、E错误,房地严估价师和房地产估价机构应正直诚实,不得作任何虚假的估价,不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价,也不得按预先设定的价值或价格进行估价。
参见教材P37。
2.关于房地产变现能力的说法,正确的有( )。
A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱
B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱
C.在建工程比现房的变现能力弱
D.熟地通常比毛地的变现能力弱
E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是变现能力。
影响房地产变现能力的因素:
通用性、独立使用性、可分割转让性、房地产价值大小、区位、开发程度、该类房地产市场状况。
A,通用性越差的房地产,如用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力会越弱。
B,房地产价值大小,受支付能力的限制,价值越大的房地产,越不容易找到买者,变现能力会越弱。
C,房地产开发程度,开发程度越低的房地产,不确定因素越多,变现能力会越弱。
生地、毛地一般比熟地的变现能力弱,在建工程一般比现房的变现能力弱。
参见教材P66。
3.下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有( )。
A.当前该类房地产价格水平较高
B.该类房地产的开发成本上升
C.该类房地产的开发技术水平提高
D.预期该类房地产价格会上涨
E.该类房地产未来持有成本增加
『正确答案』ACDE
『答案解析』本题考查的是房地产供给。
某种房地产的供给量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:
(1)该种房地产的价格水平;
(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
4.对带租约的房地产进行估价,应考虑租约对价值产生影响的有( )。
A.房地产抵押估价
B.房地产司法拍卖估价
C.房屋征收补偿估价
D.房地产转让估价
E.房地产火灾险投保估价
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是带租约的房地产价值。
(买卖不破租赁,涉及买卖交易的,都要考虑)
但如果是为房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应视为无租约限制的房屋来估价。
火灾焚毁的保险价值,也按照全产权价值评估,不考虑租约的影响。
参见教材P99。
5.评估某幢住宅楼内的一套住宅,下列价格影响因素中,属于区位因素的有( )。
A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
『正确答案』ABCE
『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。
房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等,选项B、E属于位置因素;选项C属于周围环境。
D属于实物因素。
参见教材P129~135。
6.关于最高最佳利用原则的说法,正确的是( )。
A.遵循最高最佳利用原则,并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则,估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途
『正确答案』BDE
『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。
选项A错误,最高最佳利用必须同时满足以下4个条件:
(1)法律上允许;
(2)技术上可能;(3)财务上可行;(4)价值最大化;选项C错误,根据最高最佳利用原则,估价中可以采用两种估价前提的组合,如改变用途与更新改造的组合为前提。
参见教材P166~170。
7.关于房地产状况调整的说法,错误的有( )。
A.对不同用途房地产的价格,房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多,调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的,应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。
选项A错误,不同使用性质的房地产,即使某些价格影响因素相同,但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同,对于不同使用性质的房地产,同一影响因素的权重应有所不同;选项B错误,在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例;选项C错误,可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况,而不是它在价值时点的状况,也不一定是在其成交日期的状况。
参见教材P196~200。
8.求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包括( )。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拔款
D.所得税
E.房屋保险费
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。
出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。
运营费用是指维持房地产正常使用或菅业的必要支出,包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。
运营费用是从估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
参见教材P253。
9.下列估价假设中,属于背离事实假设的有( )。
A.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封
B.未进入被征收房屋内实地勘察,估价中对其内部状况进行的合理设定
C.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的
D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制
E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估,对可能的容积率等指标进行的合理设定
『正确答案』AD
『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。
背离事实假设,应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。
例如,在国有土地上房屋征收评估中,评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
在房地产司法拍卖估价中,不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素,因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭,查封因拍卖而解除。
参见教材P419。
10.成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时,选取的类似房地产项目应与估价对象的( )。
A.土地取得方式相同
B.土地规划用途相同
C.项目规模大小相当
D.项目建设期长短相近
E.项目经营期长短相近
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。
可比实例房地产应是估价对象的类似房地产,具体应满足以下要求:
(1)与估价对象的区位相近;
(2)与估价对象的用途相同;(3)与估价对象的权利性质相同;(4)与估价对象的档次相当;(5)与估价对象的规模相当;(6)与估价对象的建筑结构相同。
参见教材P182~183。
11.关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法,正确的有( )。
A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是后续开发的必要支出。
D错误,未来开发完成后的房地产状况并不一定是纯粹的房地产,还可能包含房地产以外的动产、权利等。
如未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的,其状况通常是“以房地产为主的整体资产”,包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。
后续开发的必要支出通常还应该包括家具、机器设备等房地产以外财产的购置费等支出;E错误,评估投资价值时,所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。
参见教材P348。
12.假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括( )。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
『正确答案』AC
『答案解析』本题考查的是后续开发的应得利润。
采用投资利润率计算后续开发的应得利润的,计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。
B已完工程建设成本实际上是包含在待开发房地产价值内的。
考试稳妥起见,少选为宜。
参见教材P351。
14.运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时,应进行修正调整的有( )。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度
『正确答案』ABCE
『答案解析』
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