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南宁市楼市简况
第二章南宁宏观经济分析
2.1历年国内生产总值(GDP)分析
GDP横向对比:
从GDP总量上看,六个城市的GDP值中南宁最低,为571.3亿元。
年均增速广州最高,为12.9%;南宁排第四,为10.3%,有一定的发展空间。
GDP纵向对比:
南宁近年经济保持平稳较快的增长态势,但从2009年到2013年1季度有渐下降趋势。
2012年,GDP破2500亿元,同比增长12.3%,2013年1季度GDP总值实现571.3,同比增长10.3%,增长依然强劲。
2.2收入水平
从2005-2012年南宁人均可支配收入及人均GDP两项指标来看,南宁人均可支配收入和人均GDP持续稳健增长,两者均在2006-2009年增速呈下降趋势,2009年以来出现回升。
2012年南宁居民人均可支配收入22561元,同比增长12.8%,增长较稳健,此外,南宁市2012年人均生产总值(GDP)35138元,按可比价计算,同比增长12.7%,依然保持两位数的较快增长。
城乡居民收入增速比人均GDP增速高出0.1个百分点,跑赢GDP。
说明南宁市经济运行规模不断扩大,内在质量持续优化。
从上图可以看出,南宁人均GDP最低,为35138元;人均可支配收入最低,为22561元,从增速上看,略高于广州和深圳为12.8%。
2.3固定资产投资
南宁市固定资产投资近4年均以超过30%的增速增加,2013年1季度为17.1%,预计后面3个季度的投资力度会加大。
房地产开发投资在2005年至2012年间起伏较大,在2010年达到最高值后有所下降,经过2011和2012年小幅下降后在2013年1季度有回升现象。
从增速看,2011年政策频频出击,房地产开发投资放缓,其中2011年房地产投资额同比增速下滑16%,2012年开发投资同比下降4%,2013年1季度略上升4.7%。
南宁房地产市场经历大幅增长之后进入一个更为深层次的结构调整期。
从深圳、广州、武汉、长沙和南宁五个城市的固定资产投资分布上看,南宁的固定资产投资增速最快,为26.3%,而房地产投资增速较低,略高于长沙,为4.7%,说明南宁的房地产市场投资趋于平稳发展。
2.4本章小结
1、南宁市的GDP总量在2012年超过2500亿,占广西全省GDP总量五分之一。
2、南宁市经济形势保持平稳较快的增长态势,2005至2012年,7年间GDP总量增长率为246.1%。
3、南宁市房地产开发投资在2005年至2012年7年间处以高速发展、大幅增长阶段,自2011年政策调控后,市场进入深层次的结构调整期。
4、南宁是广西省会,东盟自由贸易区的重要城市,北部湾经济区核心城市,对周边城市形成聚集效应,吸引外来人口置业;发展中的中国—东盟自贸区对城市发展带来巨大机会,为物流业、贸易、文化产业带来机遇;多元化产业促进大量中高端收入群体的增长,消费市场逐年旺盛,消费力强劲。
第三章南宁政策分析
2013-3-31南宁国五条细则:
根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发号)文件精神,南宁市政府公布了2013年度南宁市新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标:
2013年南宁市新建商品住房(不含保障性住房)价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅(即城镇居民人均可支配收入名义增幅与居民消费价格指数增幅的差值)。
今年南宁两会期间,公布了南宁市2013年经济社会发展主要预期目标,其中城镇居民人均可支配收入增长12%。
结合南宁市经济发展的情况来看,今年南宁市房价控制目标的增幅应该在12%内。
“国五条”实施准细则的出台,除强化限购、限贷、限价房地产调控基石的基础上,并未对如何征收20%个人所得税进行详细的规定,预计政府将根据市场具体情况进行调控,给开发商留出针对调控的转身空间。
新出台政策解读
(1)国五条中的“对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标制,并于一季度向社会公布。
”
利好影响:
★(首先南宁市本地对房价控制得当,去年已开始出台房价控制目标,目标出台后变相成为价格涨幅目标。
)
(2)国五条中的“继续严格执行商品住房限购措施。
”
不利影响:
★(持续抑制需求的释放,但南宁市限购已久,且持续限购对市场无法产生震动性的影响。
但南宁市房管部门会进一步加强对备案材料的审核,将令备案时间进一步拉长,不利于各开发商的回款。
)
(3)对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可依据后进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
不利影响:
★(南宁市房价不高,且二次贷款购房比重小,预计“二套房”首付款比重上升的可能性也不大。
但限贷的持续仍将抑制需求的释放。
)
(4)对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,应依法严格按转让所得的20%计征。
利好影响:
★(新政将令二手房交易成本上升,且南宁市的备案时间长达两个月,为避免与本地细则遭遇,预计将有部分二手房购房者转入一手房市场,促进一手房的成交。
)
(5)对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。
不利影响:
★(对开发商的资金实力要求高,对于在南宁本地刚起步,资金实力相对薄弱的中小型房企受限明显,开发资金链易出现断裂。
)
(6)对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。
不利影响:
★(近期调控风声紧,各个项目将减少协助外地购房者办理社保证明或个税证明,对成交有一定不利影响。
)
(7)南宁市于6月份执行公积金贷款新政:
纯公积金贷款、组合贷款的公积金部分,贷款30万以下的,月还款金额需达到家庭收入的35%以上;贷款30万(含30万元)至40万元的,月还款金额需达到家庭收入的40%以上;贷款金额40万(含40万元)至50万元的,月还款金额需达到家庭收入的45%以上;公积金贷款期限最长为30年,原则上不得超过贷款申请人的法定退休年龄。
影响:
★(供方:
目前房贷仍以商业贷款为主,约占购房者的70~80%,且市场中有较大比例的项目不接受公积金贷款,总体而言对供应方无过多影响。
需方:
此次调整的主要目的是为了增加公积金贷款还款比例,提高资金使用效率,让收入高的人快点还钱,资金相对充裕,可给更多人发放贷款。
但目前用公积金贷款的客户只约占购房者的10%至15%,此项政策对需求方影响甚微。
)
第四章南宁房地产市场分析
4.1住宅市场分析
4.1.1住宅市场供需分析
从上图可以看出,2005至2012(选取整年为监测标准)8年来南宁住宅市场供需市场最明显的差异在于:
供应量相对平稳的增减态势,而成交量则跌宕起伏较为明显。
尤以2008年为楼市进入转折点,2010年和2011年南宁市场供求比最高,供应量接近需求量的2倍,2013年1季度深圳、广州、武汉、长沙和南宁商品住宅供需比均小于1,供小于求。
⏹2005-2012供求关系:
可以将近8年的供求关系划分为两个阶段:
一是2005-2007年阶段为供应稍微不足,供求关系较为平稳;二是2008-2012年阶段处于反比阶段。
2012年达到供需基本平衡。
2013年前四月供求比达到0.84,为历史第二最低值,说明逐步向供不应求过度。
⏹近两年存量走势:
由于受政策影响较大,在2010年新增供应量达到近7年来的最高峰值时,年度成交量仅为416.3万㎡,为7年来倒数第二,整体市场供大于求。
为2011年的市场留下了146.22万㎡的存量,同样2011年亦是调控更为严厉,年度成交量较上一年下降19.5%,排行倒数第三,为2012年市场留下了近200万㎡的存量。
截止目前,南宁全市商品住房累计可售面积441.9万平米;若按近一年以南宁全市普通住宅每月平均33万平方米的销售速度,目前的新商品住房可售量消化时间为13个月。
4.1.2住宅市场价格分析
从2004-2013年南宁市住宅价格走势分析,区域房价不断加速飙升:
⏹2007年房地产大热,房价增长速度快,2008-2010年一年一个台阶,三年涨幅累加67%,年均增长约23.35%;其中2010年南宁市场中单价“万元”的项目迅速增多,销售量的大幅度上升支撑了房价的快速上扬,以精装修进入市场的高端项目、大户型产品销售取得的突破,令南宁市房价成交价格大幅度上升,住宅市场首次突破6000元均价。
⏹进入2011年后,楼市调控政策步步紧逼,限购、限贷、限价政策三管齐下,加之央行2月9日、4月6日和7月7日三次上调金融机构贷款基准利率,导致南宁房地产市场逐步紧缩,以此同时,为保销量,加快资金回笼,大量房地产开发商采取各种优惠措施主动降价,促使大多数买方抱着买涨不买跌的心理,整个楼市处于观望状态,把大部分的首次置业与改善性置业客户的门槛提高,积压了大量的刚需客户,市场成交量以及价格有下降的趋势,市场呈现下行趋势明显。
但房价仍比2010年上升4.22%,全年住宅类成交均价为6567元/㎡。
⏹2012年调控持续,但价格市场并未见明显回落,整体呈小幅上涨趋势,商品住宅市场成交价达到了7427元//㎡。
⏹2013年3月国五条细则出台后有维持平稳,6月销售均价为7444元/平。
从上图可以看出,2013年6月南宁的商品住宅销售均价高于武汉和长沙,为7444元/㎡。
4.1.3各区成交分析
⏹本次竞拍项目位于西乡塘区,不管是2004-2012年南宁住宅市场成交总分布区域,还是2013年1-4月成交情况,南宁市六区中成交占全市比最高的是青秀区为49%;西乡塘区仅次其后,占18%。
⏹以2012年成交为例,全年南宁全市共成交商品房38509套,成交面积为400.92万㎡;其中青秀区成交135.38万㎡,西乡塘区成交88.74万㎡,兴宁区共成交96.27万㎡、江南区成交58.01万㎡、邕宁区成交7.72万㎡、良庆区成交14.11万㎡。
⏹2013年1-4月数据可以看出,西乡塘区住宅市场供求比最小,但同时成交均价不高,低于全市成交均价,仅为6659元/平。
江南、西乡塘、兴宁、邕宁区成交套数上涨,良庆和青秀呈下滑趋势。
江南区成交比之去年暴涨111.49%,成为南宁房地产新兴区域,兴宁区、邕宁区和西乡塘区涨幅均较大,分别为65.61%、46.43%和31.38%。
青秀区成交面积及套数居全市之首,降幅为14.02%,良庆区降幅最大为42.46%。
目前南宁土地开发资源最多的地区是江南、良庆和邕宁区,除良庆有所降低外,江南和邕宁2012年成交量均有较大幅度上升。
虽然青秀区仍为全市成交冠军,但从走势上看,较2011年下降17.8%。
西乡塘区成交面积小幅上涨,成交稳健。
2012年兴宁区、邕宁区价格有所下跌,降幅分别为11.23%和4.7%,其他四区价格均呈增长,以青秀区涨幅最大,为38.39%,主要是因为东盟商务区的发展;良庆区、江南区和西乡塘区涨幅分别为13.27%、9.23%和4.35%。
4.1.4近一年南宁新房成交分析
1、成交分析
(1)2012年商品住宅成交量及成交均价分析
2012年,南宁全市共签约成交40087套,环比上升20.42%,同比上升89.21%;签约成交面积为400.92万平米,环比上升19.9%,同比上升100.0%。
其中普通住宅签约成交39989套,签约成交面积为396.77万平米;非普通住宅签约成交98套,签约成交面积为4.15万平米。
全市商品住宅总成交额为297.75亿元,均价为7427元/平米;其中普通住宅均价为7366元/平米。
2013年1-6月南宁全市商品住宅成交24974套,同比上升77%,成交面积254万平,同比上升60%,前6个月全市商品住宅成交均价7352元/平,同比2012年前6个月的7340元/平小幅增长。
从近一年的销售均价走势上看,起伏不大。
4.1.5商品住宅市场分析小结
1、南宁房地产市场自2005-2012年,整体发展较为迅速,目前仍处于高速发展阶段,受调控政策影响,供需暂时收缩;但整体价格有小幅攀升;
2、西乡塘区作为南宁成交主区域之一,市场前景较好,但房价相对较低;
3、2012年南宁房地产市场整体较为平稳,房企的“价格促销”也起到了至关重要的作用,直接促成了观望已久的消费者迅速“出手”。
4.2南宁土地市场分析
4.2.1南宁近8年土地成交情况分析
⏹国家宏观调控和南宁土地市场供求关系造成了2008年南宁土地市场成交面积和价格的突然下滑,但成交面积和价格却在2009年开始向上,在2010年达到顶峰,成交面积虽然只有739.56万平,成交地价却飙升至1168元/平,主要是2010年实力品牌房企拿地热情高涨,金融用地成交增多,推动土地价整体上涨。
⏹2009-2012年土地成交量平稳发展,平均地价大幅下跌。
2012年,土地市场明显回暖,成交面积达到942万平,成交量同比增长50%,土地价格则增长不显著,仅5.5%。
南宁六区土地市场2012年平均溢价率为33.14%,比2011年55%的溢价率下降了21个百分点。
根据上图可见,整个南宁市的土地价格及房价的制高点主要位于三个片区:
凤岭片区、五象新区、西大-明秀片区。
其中凤岭片区主要由于靠近东盟商务区及城市新中心而倍受追捧,五象新区主要由于未来规划的总部经济所带来的投资热潮,而西大-明秀片区则是由于靠近传统市中心,处于南宁传统居住中心,市场受到当地刚需客户的强有力的支撑。
就区域市场分析而言,项目所处的江南区可划分为三个片区,分别为沙井片区、经开区、五一片区。
五一片区为传统老城区及临江,区域土地出让价格较高,最近出让地块成交价格达1055万元∕亩,楼面地价2788元/㎡。
经开区是江南区近几年土地出让的主要区域,且地价逐年上升,根据南宁市2013年经营性土地出让计划显示,经开区仍是江南区土地出让主要区域。
而我司将要参与竞拍地块所处的沙井片区,近年来没有土地出让,与地块相近且位置条件相似的保利城项目2010年地块成交价位625万元∕亩,楼面地价为2344元/㎡。
4.2.22011-2013上半年江南区地块成交情况
2011-2013上半年江南区土地成交情况表
总用地面积(㎡)
容积率
出让时间
受让方
成交总价(万元)
溢价
楼板价(元/㎡)
1
186908.73
3.0
2013年6月
汇东投资
72894.4047
9.2%
1300
2
5178.84
5.5
2012年12月
林功绥
8195.5143
48%
2877
3
34536.31
4.0
2012年12月
龙光地产
34449.9692
39%
2493
4
4030
3.8
2012年11月
广西海润
4261.7250
70%
2782
5
8428.16
3.8
2012年10月
广西利奥
6700.3872
28%
2092
6
20733.62
4.5
2012年10月
盛天集团
16172.223
16%
1733
7
24206.36
3.2
2012年8月
广西地产总公司
20514.8901
66%
2648
8
59949.9
3.2
2012年5月
中旭地产
45412.0493
50%
2367
9
42552.57
3.8
2012年5月
广西利奥
33191.004
29%
2052
10
26479.5
3.2
2012年5月
龙光地产
18270.8550
44%
2156
11
19998.68
3.2
2012年5月
杨伟林
9899.3466
7%
1547
12
33616.55
3.0
2012年9月
昊壮地产
10589.2133
0%
1050
13
44131.6
2.6
2012年9月
贵港银光地产
20454.996
0%
1782
14
17995.8
5.18
2011年8月
广西万川地产
9177.8580
144%
984
15
40388.87
3.2
2011年7月
广西宏湖地产
31503.3186
38%
2437
16
30949
3.0
2011年7月
南宁福祥地产
22747.5150
31%
2450
汇总
600084.49
364435.2693
2011年至2013年8月,片区内通过招拍挂总共出让16宗用地,其中最大一宗也为180亩,其余多以40-60亩用地为主,除个别热门地块竞争较为激烈,大体上地块竞争较为平缓。
江南片区土地出让情况图
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