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可行性研究报告最终稿
君地·天城开发项目
可行性研究报告
长春君地房地产开发有限公司
第一章总论…………………………………………3
第二章市场需求预测及建设规模…………………5
第三章项目优势及二期推广计划…………………10
第四章项目建设条件及设施规划…………………11
第五章项目设计与规划理念………………………17
第六章项目整体技术指标表………………………21
第七章项目组织机构………………………………22
第八章项目实施……………………………………22
第九章投资估算及筹措……………………………24
第十章营销策略及销售收入预测…………………25
第十一章项目财务评价………………………………26
第十二章可行性研究分析结论………………………30
第一章总论
1.1项目法人单位概况
长春君地房地产开发有限公司是一家大型的有限责任公司,以地产开发为主业,于2007年5月份开始进驻长春市房地产市场,2008年获得“长春市3·15诚信企业”、“最值得期待楼盘”、香港金紫荆花奖----“国际化住宅典范楼盘”等荣誉称号。
公司人员素质高,规模大,综合实力强;信誉度高,发展前景可观。
企业注册资金:
1.1亿元人民币
企业法定代表人:
朱新昌
企业注册地址:
长春市创业大街1447号花园酒店318室。
1.2项目概况
1.2.1项目名称:
君地·天城二期A区
1.2.2项目法人单位:
长春君地房地产开发有限公司。
1.2.3项目建设地点:
长春汽车产业开发区内,具体位置:
东至兴安路、南至腾飞大路、西至丙三十三街、北至林荫路。
1.2.4项目土地概况:
宗地编号27061-7,项目总占地面积229,917平方米,宗地竞标总价为25,170万元。
1.2.5项目规划概况:
项目规划总建筑面积593,204平方米,其中地上建筑面积459,694平方米,其中,住宅面积370,830平方米、商业面积88,864平方米,另地下车库面积133,510平方米;总投资约125,000万元人民币。
公司分四期开发,其中一期已开发投资建设92,123.23平方米。
2009年公司决定开发二期A区,开发面积105,510.26平方米,其中地上建筑物为90,120.29平米、地下车库为15,389.97平米,用地占宗地总面积的17.79%,约合5,540万元。
1.2.6项目二期A区建筑设计单位:
吉林建工学院设计院、吉林北银建筑设计院,长春经济技术开发区规划建筑设计有限公司
1.2.7项目二期A区监理单位:
吉林省先胜工程监理有限责任公司
1.2.8项目二期A区施工单位:
江苏南通二建集团
1.2.9项目二期A区投资额:
投资金额29,958万元人民币。
1.3项目提出的背景和建设的必要性
1.3.1本着提高长春城市化水平、改善居民生活条件和生活质量为宗旨,以诚信、互惠互利为准则,长春君地房地产开发有限公司决定参与长春市的城市开发建设。
经多次与长春市汽车产业开发区区政府协商和洽谈,于2007年10月30日,长春君地房地产开发有限公司同长春市国土资源管理局签订了“国有土地使用权出让合同”。
在长春市政府、长春市汽车产业开发区管委会的大力支持下,经过进一步的技术、经济、市场考察、调研和分析,长春君地房地产开发有限公司决定开发建设“君地·天城”住宅项目。
1.3.2项目建设的必要性
(1)提高长春市西部城市化水平,改善居民居住环境,加快基础设施建设步伐,合理开发利用土地。
(2)培育新的经济增长点,刺激消费,拉动长春市经济增长。
(3)作为一汽发展配套的生活服务区,为长春市支柱企业一汽集团发展提供居住保障。
(4)整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接,体现了规划区的现代和时尚,具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施,创造了清新、雅致的人文居住园区。
1.4编制依据
(1)经长春市规划局审批的规划总平面图,管线规划图(调查资料)、方案设计
(2)市场调研资料
(3)各种建设费用标准和经验性估算资料
(4)国家有关编制可行性研究报告的法规和政策
1.5编制范围:
根据可研报告的编制规定以及项目的具体情况,对本项目的建设规模、标准、市场需求、建设条件、总平面规划、公用设施、单体设计、投资估算以及财务评价等进行研究论证。
1.6项目构成:
“君地·天城”二期A区项目由住宅、车库和车位组成。
1.7项目二期A区主要设计指标:
(1)二期A区规划总建筑面积105,510.26㎡。
(2)容积率:
2.0
(3)绿地率:
35%
(4)建筑密度:
23.56%
(5)居住户数:
1,068(户)
(6)日照间距系数按《长春市建筑日照间距规定》执行。
新建建筑与保留居住建筑日照间距满足《城市居住区规划设计规范》。
(7)规划停车泊位按《长春市各类建筑物配建停车场(库)标准》执行,规划汽车停车位640个,其中:
地面停车位:
37(个)、地下车库停车位:
603(个)。
(8)规划自行车停车泊位按《长春市各类建筑物配建停车场(库)标准》执行,其中:
自行车停车位:
600(个)。
(9)二期规划在满足日照间距的前提下增加了部分建筑的层高和面积,建筑容积率项目整体控制≤2.0。
1.8二期A区项目主要技术经济指标
二期项目A区总投资为2.9958亿元,具体数据如下:
科目
投资金额(万元)
(一、二)拆迁补偿安置及取得土地费用
9,646.95
(三)前期工程费
267.54
(四)行政/事业/经营性/间接性收费
354.34
(五)建筑安装工程费
15,576.28
(六)市政基础设施和环境配套建设费
1,285.75
(七)不可预见费
29.59
(八)管理及销售费
1,137.55
(九)财务费用
1,660
(十)总投资合计
29,958
第二章市场需求预测及建设规模
2.1国家房地产行业现状
2005年开始,一系列针对房地产市场的调控政策陆续出台。
但是,商品房价格依然持续走高,一线城市的商品房价格也正是在2005年—2008年年初这段时间上涨了2—3倍。
房地产公司收入显著提高,以万科为例,在房地产的“黄金十年”中,主营业务收入在1998年到2004年的6年中,从22.69亿元增长到76.67亿元,增长了2.38倍,利润从2.51亿元增长到8.78亿元,增长了2.5倍;而从2004年到2007年,短短3年时间,其主营业务收入从76.67亿元增长到355.3亿元,增长了3.63倍,利润从8.78亿元增长到48.4亿元,增长了4.51倍。
2008年,虽然由美国次贷危机引发的全球性金融危机致所有房地产市场指标全线下降。
我国沿海地区的外贸进出口、工业企业的效益等在今年下半年以来出现了显著下滑的趋势。
但房地产业从来都不是一个普通的经济行业,而是具有很强保障性的准公共行业。
房地产投资占固定资产投资比重相当大,如果房市下行到一定程度,对宏观经济整个基本面都会产生负面影响,因此国家针对房地产市场采取了一系列措施,确保房地产市场稳定。
据不完全统计,目前全国已有10多个地方政府纷纷推出减税、提高公积金贷款额度及放宽建设项目开、竣工期限等一系列利好政策,提高市场开发、销售的积极性。
中国人民银行行长周小川于2008年10月26日在十一届全国人大常委会第五次会议作《国务院关于加强金融宏观调控情况》的报告。
《报告》指出:
要“加强对房地产金融的监测,改进房地产金融服务。
建立健全房地产金融监测机制,密切跟踪房地产市场发展态势。
简化和规范住房贷款制度,理顺住房消费贷款政策。
引导商业银行科学评估房地产业的风险,在完善风险控制的前提下,进一步改进金融服务,支持房地产业的合理有效信贷需求,促进房地产信贷市场平稳运行”。
可见,国家对房地产行业的发展非常重视,采取了积极的措施恢复市场信心、促进房地产消费,并于近期出台了较集中的利好政策。
未来,房地产行业在整体层面上还是积极向上的;在相当长的时间内,由于政策层面的利好,较其它行业而言,房地产行业还是会保持相对稳定,并且在一定时间内,具备较强的发展空间。
2.2长春市房地产现状
自1998年以来,全国知名房地产公司开始进军长春,如万达、万科、中海、融刨、正大、鸿基、武夷、上海绿地、和记黄埔、中信、天安、宝利等;本土较有影响力的有亚泰、吉安、联华(我的家园)、大禹(威尼斯)、星宇、中山、长房、天茂、筑业、高新股份、吴太集团等。
总体而言,目前长春房地产市场竞争还是相当激烈,但长春市的房地产市场形势依旧保持良好的势头:
目前在一汽产业开发区,价格在3500元/㎡的小区很多,但环境高档次、大规模、高品质的楼盘较少。
2.3本项目地域周边房地产现状:
区域
项目名称
总建筑面积
占地面积
容积率
物业形态
一汽厂部
天茂城中央
40万方
13万方
2.95
中高层,少量多层
长沈路-兴顺路沿线
力旺康景
21万方
15万方
1.33
多层,少量中高层
兴顺花园
20万方
18万方
1.11
纯多层
永畅美域
10万方
6.7万方
1.25
纯多层
2.4本项目分析
2.4.1劣势分析
周边的生活机能尚没有形成,目前为汽车产业区新规划的片区。
项目处于汽车产业开发区,目前区域处于初期发展阶段,周边配套并不十分成熟,永春河一条河道污染较为严重,因此外环境总体评价较差;区域客源由三种构成:
一汽厂区的客源、高新区产业客源以及部分市区客源;由于项目之间的档次和价格差异较大,因此客户层次相对也较为丰富,多个高档社区的去化也再次印证了高档客源存在需求的事实。
汽车产业开发区凭借其位置和具体个案的打造——低密度项目,吸引了少量的市区客源。
同时,市区客源在往西扩展的时候,将被高新区完全拦截,很难将其导入到一汽厂区。
因此,市区客源很难成为本项目的客源。
2.4.2优势分析
(1)本项目用地现状为农田为主附有村屯农舍,为规划空白地,地势为从南向北走高,有利于尽情发挥规划、设计水平。
(2)本项目座落地址为汽车产业开发区核心区,仅临规划的汽车产业开发区最大的中心公园,拟于今年开工建设。
四周具有优美的自然风光,无污染、无噪音、空气清新。
(3)本区域为长春西部,缺乏价格适当、高标准、高质量、服务优质、环境优美、设施配套小区,蕴藏着潜在的购买力;
(4)本小区与一汽大众紧邻,有较强的购买力,作为一汽区域内的高端住宅项目,是长春市及一汽人理想居住小区。
2.4.3机会点分析
(1)本项目位于汽车产业园区内,区域内的行情的借鉴意义最大:
汽车产业开发区的房地产起步晚,生活配套不完善,产品力相对较低,价格优势成为吸引客源的主要因素。
(2)各片区项目的户型面积配比段的划分上已做了细分,二室从60-110平米,三室从85-150平米均有分布,但在户型设计的合理性、各功能区间的尺度把握上,以及户型附加价值方面存在一定缺陷,可作为本项目的机会点之一。
(3)长沈路-兴顺路沿线片区在推项目全部以多层为主,随着区域规划的落实,土地成本及容积率的不断提高,后续项目高层、小高层将逐步出现并为市场所接受,也为本项目后续建造小高层、高层提供了机会。
(4)任何一个区域发展,一定存在着循序渐进的过程。
因此项目初期应有着适度的价格策略以及符合市场需求的产品规划。
2.4.4威胁点分析
2.4.4.1区域价值分析
目前本项目所处的汽车产业开发区无论在区域认知度方面和房地产发展方面,都与其他两个区域存在比较明显的差距,主要体现在目前乃至今后一段时间内本项目周边仍缺乏必要的生活配套。
但在区域整体规划依然明确,并逐渐实施的基础下,区域未来的发展潜力巨大。
2.4.4.2竞争分析
(1)从本项目的角度看,项目竞争主要有:
板块内的竞争以及周边板块的竞争。
(2)板块内目前的项目少,档次较低,竞争性小,但后续的土地储备量大,潜在竞争激烈,因此本项目应当在上市时间上抓住时机;
(3)周边板块尤其是同心湖片区及高新飞跃路沿线,市场认可度较高,分流了来自一汽总厂大量的客源,威胁系数较高。
(4)本项目的竞争不但来自汽车园区内,也同时来自于周边片区。
2.4.4.3产品分析
本项目的容积率为2.0,多层、小高层、高层作为市场中主要的物业类型,也是本项目未来的主力物业,但是从目前的市场看来,高层产品的接受度仍然较低。
2.4.4.4户型分析
小面积产品是目前市场的主角,尤其是80平米左右的两房以及110平米左右的三房,但从目前市场供给来看,大户型的比例随着项目地段的向好而逐步提升。
整体看来90平米以内的二房去化最好,120平米以内的三房次之,一房体量少,去化好,而四房在供给较少的情况下,去化仍然较差。
同时,目前区域周边项目的户型较为普通,亮点少,空间布局和各功能区尺度把握不合理等问题较为突出,成为本项目产品设计上的突破口。
2.4.4.5客户分析
本项目客源以汽车产业园区的区域性客源为主,较难吸引其它片区客源,因此如何把握住区域性客源的需求成为本项目成败的要素。
2.5本项目定位
2.5.1指导思想:
客户定位以中高端购买力为主体,同时兼顾了低端客户,新推出了部分小户型;购买总价在20—40万元之间为主;单套面积集中在40—130平方米;要考虑到客户既能买得起又能住得起。
2.5.2设计:
低容积率2,一期以多层为主,配有少量小高层;采取小进深、大开间户型设计原则,使室内阳光充足、明亮、通风良好。
2.5.3建设标准:
按相对于长春西部来说高档小区标准建设和配置;设有通讯网络系统、楼宇自动管理系统、公共安全系统;小区景观与绿化具有北欧风格。
2.5.5价格:
按照不同户型满足长春低中高各种收入水平家庭能承受并有购买欲望。
2.5.6物业:
让购房者能住得起,水暖电收费及管理尽可能社会化。
2.6市场需求预测
按购房群体预测:
一汽:
是重点客户,占70%
省、市、区机关团体、企业:
占5%
当地原居民:
占15%
其它:
占10%
按购房意愿预测就想在这买:
占60%
想在这买还想不在这买:
占30%
原打算不再这买:
占10%
按年龄结构预测20—30岁:
占30%
30—50:
占50%
50—60:
占20%
按销售进度预测开盘期:
占20%
开盘后平稳期:
占70%
收盘期:
占10%
2..7建设规模确定:
按照经长春市规划局审批的详规并结合市场确定。
第三章项目优势及二期推广计划
3.1项目优势
3.2.1区位优势:
项目位于汽车产业开发区规划的核心地带,同时汽车产业开发区为长春市城市总体发展战略的“双翼”地带,因此项目的前景具备一定的展望性;
3.2.2交通优势:
西湖大路及长沈公路能够有效地通往长春市其它各个区域,与周边城区形成空间的紧密联系;
3.2.3项目优势汇总:
(1)地块比较方正,有利于项目的整体规划,因项目整体规模较大,因此大社区具有完善的配套设施,从整体项目的规划图纸可以清晰得知,配套中包含有双会所、几万平米商业设施、供孩童教育的幼托及后期产业高速发展所需求的办公配备、酒店等;
(2)项目街园的规划中,引入较多的园艺及绿色景观,在造景的层面高于周边的项目,可以称之为长春西城中较为有景观色彩的住宅楼盘;
(3)新古典主义的立面风格,区域市场中独树一帜,三段式的立面,配合石材及高级面砖的运用,更突现出项目高档次的一面。
3.2项目二期A区推广的初步计划
君地·天城项目位于汽车产业开发区规划新核心地段,南侧近临腾飞大路、北侧依靠规划中的林荫大道、西侧规划为丙三十三街,项目二期A区总建筑面积约10.551万平米,全部为可销售面积,包含住宅和地下车库。
结合项目二期A区的体量及年计划销售目标,公司暂定二期A区住宅可实现销售均价4000元/平米,商业可实现销售均价约为6000元/平米,同时二期A区整体分三批推向市场,以少量多批的形式推向市场,以实现项目较好的去化。
三批住宅销售节点时间安排分别为2009年的10月及2010年全年、2011年3月前。
2009年10月,住宅首次开盘,预计对外销售体量2.3万平米,预计实现销售率70%以上,可实现资金回笼6,440万元以上,即23,000平米*70%*4,000元/平米。
2010年1月及10月,第二次推出项目住宅、商业及车库部分,本阶段为项目的强销阶段,预计对外销售体量会增加,预计达到6.8万平米,同时预计本期实现销售率90%左右,加之上期30%的余量在本期中可实现销售完毕,预计可收回资金27,200万元以上,即23,000平米*30%*4,000元/平米+68,000平米*90%*4,004元/平米。
2011年3月份前为本项目第三批公开出售时间,推出项目剩余的商业、车库及部分住宅,第三批再结合第二批推盘剩余的10%体量在本期可以实现销售完毕,总计第三批开盘后可实现资金回笼6890万元以上,即车库15390平米*2900元/平米+剩余住宅5920平米*4004元/平米。
二期A区开发项目中,预计销售总计可实现资金回笼40,530万元以上。
第四章项目建设条件及设施规划
4.1项目建设条件
4.1.1场地条件:
(高压660千伏改线):
场地为空旷田野,略有起伏,纵向南低北高,横向东低西高,绝对标高在200.00—224.00之间;交通便利,不足之处是有两条660千伏需改建。
4.1.2气候条件:
属北温带大陆性气候,冬天干燥而漫长。
年平均气温4.8℃.最高和最地气温分别为零上39.5℃和零下39.8℃。
年平均降水量为622.00mm,风向多为西南风,冰冻深度为1.6-1.85米。
4.1.3工程地质条件:
本地区在地质结构上属于松辽沉降带一部分,土层主要有粉质黏土,中粗砾砂,基底岩石主要是白垩纪泥岩、沙砾互层。
地震设防为7度。
4.1.4原材料供应:
本项目所需建材在市场上供应充足,为买方市场。
4.1.5供水:
规划给水管线引自腾飞大路市政给水管线、林荫大道市政给水管线。
4.1.6供热:
采用区域锅炉房,由一汽动能热力公司提供热源。
4.1.7供电:
临时用电从腾飞大路终端杆以埋地电缆方式引入施工用电箱变,在施工期结束后改为永久用电。
4.1.8供气:
从腾飞大路东侧由长春燃气铺设的天然气管道接入,已与长春燃气公司达成意向。
4.1.9排水:
用地界线内采用污雨水分流制,分别排入腾飞大路、丙三十三街市政污水管线、腾飞大路市政雨水管线。
4.1.10交通运输:
本区域路网发达,交通方便,东临兴安路、西临丙三十三街、南临腾飞大路、北临林荫路。
4.1.11通讯:
通讯设施齐全,可选择网通或一汽通信。
4.2市政设施规划
4.2.1给水
根据《城市给水工程规划规范》和《建筑给水排水设计规范》中的相关标准,由于住区为居住社区,用水量按以下方法计算:
(1)居民生活用水量:
居民综合生活用水量标准安置住宅按300升/人日计算,总人口共116805人,计算得出居民生活用水为35041.5立方米/日。
(2)道路绿地浇洒用水:
根据本小区道路面积和绿地面积为74030平方米,由于本规划小区为住宅区,道路浇洒、绿化用水标准各按2升/平方米·日计算,则道路绿地浇洒用水量为148.1立方米/日。
(3)未预见用水量和管网漏失量:
按最高日用水量的10%考虑,为3519立方米/日。
因此,本区用水量共约为38708.6立方米/日。
时变化系数取2.0,则最大日最大时用水量为3225.7立方米/小时。
生活泵站拟建于高层办公楼或酒店地下室中。
(4)本区的消防用水量:
根据《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防火规范》本区应按同一时间内发生一次火灾次数考虑。
因本区内最大一栋建筑为高度大于50米的酒店,故建筑物室外消火栓系统消防用水量按30升/秒考虑,室内消火栓系统消防用水量按40升/秒考虑,火灾延续时间3小时;室内喷洒系统消防用水量按30升/秒考虑,火灾延续时间1小时。
住区由南侧长沈公路和西侧丙三十三街各引入给水管DN200供小区各组团供水,小区室外管网成环布置。
设计要求市政供水资用压力不小于0.15MPa。
消防泵站拟建于高层办公楼或酒店地下室中。
高压消防供水在室外成环。
4.2.2排水
规划在住区内采用污雨水分流制排水体系。
住区污水由北向南分成若干排水分区向长沈公路下污水管道排放,雨水结合地形排入长沈公路下的雨水管网。
住区污水量按居民生活给水量(除去道路浇洒和绿化浇洒用水外)的90%计,则住区污水量为34691立方米/日。
住区雨水量计算采用长春市暴雨公式:
q=1600(1+0.8lgP)/(t+5)0.76
q:
暴雨强度l/s·ha
P:
设计重现期,取一年
t:
t=t1+mt2,t1取15分钟,m取2,t2为管渠内雨水流行时间
雨水量为:
Q=*q*F
Q:
流量l/s
:
径流系数,绿地取0.15,其他用地取0.6
F:
汇水面积ha
住区污水系统由东向西以规划道路为界,基本分东片、中片、西片三大排水分区;污水汇入住规划区DN400污水干管后,最终排入长沈公路下城市污水管。
住区雨水排除系统根据规划竖向设计,排放至长沈公路的雨水管网中,雨水管道管径为DN400--D600。
4.2.3电力
住区用电负荷按以下标准计算:
住宅用电:
住宅按50W/M2(建筑面积):
402000M2×0.05KW/M2=20100KW,公建按55W/M2(建筑面积):
58300M2×0.055KW/M2=3206.5KW,
路灯及其他用电负荷:
按总用电负荷的10%计,为2330.65KW
生活住宅区用电峰谷值变化较大,用电负荷使用同时率也随之变化,通常在40%--80%范围。
为保证供电安全可靠,选取70%使用同时率计算。
预测用电负荷为17946.005KW,按功率因素0.85和负荷率0.85计算,所需装配变压器容量为:
24838.76KVA,实际装配变压器容量为:
25000KVA。
规划电力管线引自腾飞大路市政电力管线(10kv)。
4.2.4电信
住区电话门数按以下标准计算:
住宅电话:
住宅每户2门;公共电话:
每100户2门(按上述标准计算的住区电话总量为8286门)。
另外,住区住宅按每户2个五类线端口和2个有线电视端口、考虑网络和有线电视需要。
规划通讯管线引自腾飞大路通讯管线。
4.2.5供热:
住区按70瓦/平方米的采暖标准,并适当考虑生活热水的负荷,估测的住区总热负荷为54671千瓦。
规划势力管线引自丙三十三街市政热力一次网,经换热供小区使用。
4.2.6燃气:
住区用气按2立方米/户日标准,住区用气量约为7302立方米/日。
规划燃气管线引腾飞大路市政燃气管线,经调压供小区使用。
4.2.7管线综合:
住区主干道下各种管线由西向东(由西北向东南)的布置次序是:
电讯管道、燃气管道、给水管道、雨水管道、污水管道、供热管道、电力管道、消防管道。
管线综合是以单项管线工程规划为依据,进行总体布置。
平面布置上尽量减少管线间交叉次数,在道路断面的竖向布置要避免各管线抢位、冲突现象。
各管线与道路中心线平行,严格依照管线间与管线与建筑物设施的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。
管线综合冲突时处理原则:
小管让大管;压力管让重力流管;可弯曲管线让不可弯曲管线;工程量小的让工程量大的;检修次数小、方便的让检修次数多、不方便的。
给水、煤气管均为压力管且管径较小(不大于300mm),安排在雨、污水
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