南京市商业单身公寓市场研究报告.docx
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南京市商业单身公寓市场研究报告
南京市商业单身公寓市场研究报告
1都市研究
1.1南京都市进展特性——多核心进展、大框架形成的都市格局
1.2都市经济增长迅速,房地产业正迈入高速进展期
数据来源:
南京市统计局
GDP增长与房地产进展关系
GDP增长率
房地产业进展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞甚至倒退
5-8%
稳固进展
大于8%
高速进展
10%-一五%
飞速进展
■□同时,南京经济的高速进展,都市居民生活水平不断提高,居民购买力日益加强,是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的差不多因素之一。
数据来源:
南京市统计局
人均收入水平对房地产周期的阻碍
进展时期
启动时期
快速进展时期
平稳进展时期
减缓进展时期
人均GDP〔美元〕
800-一三00
一三00-8000
8000-12000
12000以上
需求特点
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
房地产进展特点
超速进展,单纯数量型
快速进展,以数量为主,数量和质量并重
平稳进展以质量为主数量和质量并重
缓慢进展综合进展型
南京的人均GDP差不多达到5880美元,按照国际进展体会,与此相对应的房地产进展正处于快速进展时期,房地产进展动力强劲。
1.3都市总体规划——多核心进展的都市格局
在主城的基础上重点进展河西次核心,重点培养三个新市区,即东山、仙西和江北三个新市区的次区域中心,形成多核区域中心格局。
区域特点
进展引擎
进展时期
河西新城
政府全力打造区域,但产业支撑尚未成型,区域正处于进展成熟期
十运会〔光环已过〕、轨道交通〔价值尚未表达〕、CBD〔有待时日〕
北部开发接近尾期,中部奥体时代正在进展中调整
仙林新市区
自然环境优美,依靠大学城
教育产业为主
大学城开发差不多进入快速进展期
江北新市区
重化工基地,都市进展滞后,进展机遇难以确定
重化工产业
处于启动进展初期
东山〔江宁〕新市区
布局分散,多板块并存进展
雄厚产业支撑、绿色环境、轨道交通
各板块分时期快速进展
由于十运会的引擎作用,政府倾力打造河西,对三大新市区市政配套投入有限;十运会过后,奥体光环效应退减,区域进入调整进展期。
三大新市区中:
江北地域最宽广〔目前进展最滞后〕;仙林单一优势明显;东山〔江宁〕经济实力最为雄厚、自然环境优美,进展优势日趋明显。
小结:
都市进展给江宁带来的机遇与挑战
⏹南京作为长江中下游重要的进展都市,以后在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色,都市的对外辐射的能力十分明显。
⏹飞速进展的经济,增加了居民收入水平,也为都市制造了多种生活方式并存的可能。
⏹一城三区都市规划,加快新城的建设进展,也出现出了南京多元、多核心的方向进展。
2江宁市场背景
2.1进展沿革——自然起步,政策加速
2.2增长带动,投资建设进展迅猛
2000年底江宁撤县设区,规划为南京三大新市区,经济建设和社会进展全面提速,都市化进程快速推进,江宁到处充满着勃勃生气和繁荣强大的景象。
地区生产总值〔数据来源:
南京统计局〕
投资建设情形〔数据来源:
南京统计局〕
产业结构比例〔数据来源:
南京统计局〕
江宁经济进展出现以下特点:
——■□经济连续稳固高速增长。
——■□固定资产投资与房地产投资速度增长迅速。
——■□经济结构调整步伐加快,工业基础实力雄厚。
2.3都市化进程与经济同步迅速推进
■□都市版图急剧扩大——都市化进展的代表
从«东山新市区总体规划»能够看到,江宁的都市边界差不多由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移,地域半径由一五公里扩大到现在25公里以上,向南进展的趋势突显,且进展速度迅猛。
■□人口结构变化——吸纳与消化并举
〔1〕本地人口
■人口的增加
截止到2006年底江宁区总人口达到了84.55万人,参照江宁新东山远景规划来看,以后江宁会容纳到85万人口,以后的进展空间十分宽敞。
江宁东山都市人口远景规划〔数据来源:
南京规划局〕
片区
人口规模〔万人〕
规划建设用地面积〔公顷〕
2007
2020
远景
2007
2020
远景
岔路口
5
6
8
730
850
890
东山镇
一八.3
21.4
28
一三30
1410
一五80
百家湖
10.8
一三.4
24
2070
2120
2140
机场
—
—
6
—
—
630
九龙湖
3.7
5.2
一三
2240
2380
2790
民营科技园
2.2
4
6
580
650
700
合计
40
50
85
7000
7500
8700
■南京市区人口郊区化
自江宁撤县建区后,房产业行业在全区经济的比重也与日俱增,区域依靠自然环境支撑的高档物业与高性价比的中低档物业并存,深受南京市区中高端与低端客户的欢迎,承载着南京市区人口的集散。
〔2〕外来人口
■周边郊县的吸纳力有所增加
在都市化进程中,中心城区不断向外扩张,郊区土地逐步融入都市,郊区人口也随之向城区迁移。
依照江苏第五次人口普查资料〔数据来源:
南京统计局〕
从以上数据中能够看出,1990~2000年,城区人口增加97.42万人的同时,土地面积增加了124.1平方公里;同期,近郊的土地面积减少了1一三.49平方公里,与城区土地面积增幅相当,郊区人口正逐步向城区迁移。
江宁自2000年底撤县改区后,近几年来,周边郊区人口明显向城区迁移。
■产业人口增加
以高新科技为主的高新产业进展迅猛。
2006年江宁新批三资企业一八0家,其中千万美元以上项目100个,协议注册外资9.3亿美元,同比增长25.4%;实际使用外资4.36亿美元,同比口径增长52.1%。
大批企业入住的同时也带来了大量的本地化居住需求,带动江宁房地产市场的进展。
依照规划,江宁大学城将建成一五所高校、20万学生。
大学城初步进展成型,对江宁房产市场进展起到重要作用。
2.4交通设施日渐完善,大南京格局指日形成
■□地铁1号南延线——拉近江宁与主城的时空距离
依照现有规划方案,地铁一号线南延线将从安德门站动身,全长17.1公里。
全线12个车站分别为宁丹路站、共青团路站、花神庙站、南京南站站、宏运大道站、秦淮路站、胜太路站、百家湖站、小龙湾站、竹山路站、天印路站、城东路站等,车辆基地设在城东路东北方向。
2006年立即开工,09年完工的地铁南延线将使南京主城与江宁形成有效对接,极大拉近江宁与主城的时刻与空间距离,江宁也将真正与南京融为一体,形成真正的大南京版图。
南延线暂不进江宁大学城。
依照规划,地铁南延线应延伸至江宁大学城内。
目前差不多有南京医科大学、河海大学等大学入驻,人口4-5万人左右。
人口总量虽多,但考虑到大学城人口相对分散,以学生为主,客流周期性明显,平常客流少,周末客流多,即便远期也难形成大量、稳固的客流,从经济角度分析,不宜延伸到大学城内部。
■□铁路南站——提升区域枢纽地位,推动区域经济进展
规划中火车南站要建成亚洲第一大站。
整个南站站场将由三部分组成,分别是高速车场、普速车场及城际车场。
依照规划,建在岔路口地区的南京南站,将取代现有的北站成为南京的交通门户。
它的规模将是现有南京站的6倍左右,届时接送的旅客量也将是规划中的南京新站的9倍,80%以上的客流将在南站被分流。
铁路南站的建设,将带来大量的人流、物流、资金流、信息流,这将对江宁经济进展与都市繁荣起到积极的作用。
■□快速公交干道系统——改善区域交通环境
依照规划,主城区与东山新市区间将启动快速公交系统,与地铁、轻轨等交通方式相比,快速公交系统的优势是投资省、见效快,一样造价是同等长度地铁建设成本的1/10,运营速度可达40公里/小时,单向运送能力每小时可达2万-4万人。
目前,建设规划部门正在进行最后的论证时期,争取在2020年前建成东山直达主城的快速公交系统,改善江宁与主城的交通状况。
■□多条快速线路规划——为区域可连续进展预留空间
南京主城与东山新市区通道最终确定了〝4轨2高4快4主2次〞的方案。
■4条轨道交通线即
轨道1号线南延线,从安德门站动身,接铁路南站南下,沿利源路至天元路向东至大学城,远期转化为轨道7号线;轨道3号线由夫子庙向南,交宁溧路后至铁路南站;5号线自城东干道,穿过大校场机场,沿竹山路南下,至殷巷组团;机场轻轨线自铁路南站动身,沿将军路向南通往禄口机场。
短期内地铁1号南延线暂不停靠大学城,而本案距离底站城东路站约有.2.5-3公里左右。
从远景规划来看,地铁1号南延线将沿龙眠大道一直通向江宁体育中心,同时延线通过本案,这也将全面打破项目交通瓶颈。
■2条高速路为宁杭高速和机场高速。
■4条快速路为宁丹路、宁溧路、天印路北延线、104国道北延线。
■4条主干道为土山路北延线、利源路、新城路和将军路。
次干道为双龙街东规划路、铁路南站西侧规划路。
快速干道规划增强了江宁到达各区域的便利性,形成四通八达的交通网道,带来区域进展的全面解决方案。
2.5区划再次调整,江宁进展,后劲十足
江宁经济进展迅猛,但江宁镇街经济进展水平不高,在全区经济总量中所占份额较低,与整体进展势头不相称,一定程度上制约了江宁经济的进展。
■□打破行政区划的体制性束缚,让经济全面提速
2006年3月江宁调整了镇街行政区划方案,江宁由原先的9个街道、11个镇调整为7个街道、2个镇,撤并幅度超过50%,
数据来源:
南京市规划局
乡镇数量〔个〕
平均面积〔平方公里〕
人口〔万人〕
调整前
20
78.56
3.92
调整后
9
174.8
8.7
在调整前,乡镇数量多,面积小,人口少,治理起来相对复杂,合并后,乡镇人口与地域面积的增加,资源得到有效优化,打破行政区划的束缚,提升经济进展的速度。
■□加速都市化进程,促进城乡一体化进展
总体来看江宁都市化率只有54%左右,都市化的滞后,不仅增大进展成本、阻碍工业化进程,而且不利于人居环境的进一步优化,阻碍人民群众的生产生活质量。
通过区划调整,实施镇街撤并,进一步壮大镇街规模,提高都市建设和治理水平,充分激活中心城区和重点城镇的潜能,进一步拉开都市框架、提升都市形象,促进城乡一体化进展。
此次区划调整是江宁自撤县改区后又一次行政调整,此次区划调整,不是简单的镇街数量的加减,而是把资源有效优化,促进资源的集聚和流淌,加强区域整体的经济实力。
小结:
双城记——江宁,一座挑战主城南京的新城,其进展前景宽敞
⏹«南京主城与东山新市区通道规划»给江宁楼市注入了新的进展活力,江宁房地产市场连续发挥着承载南京新都市化进展与扩张的重要作用,成为南京都市经济龙头,以后进展的重要腹地。
⏹区域经济、人口、交通、配套等各项设施都为区域进展前景提供宽敞的进展空间。
⏹06年的区划调整,是将江宁资源进一步的强化与优化,促进原先资源的集聚和流淌,提升区域经济动力。
⏹从江宁以后的进展前景来看,科学园地区作为江宁全新的进展板块,将承担起新城扩张的重要职能。
3江宁房地产市场概况
3.1江宁房地产总体市场分析
■□商品房地产市场形势——供应旺盛,需求平稳
数据来源:
网上房地产
2003年前,江宁市场的数据统计不够规范,房产数据不够全面,市场供需一直出现两旺的局面。
2004年市场格局改变,供应连续加大,到2005下半年,江宁需求供需比才逐步缓解,随着需求
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