蒙山国际老年城项目可行性研究报告.docx
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蒙山国际老年城项目可行性研究报告
蒙山国际老年城建设项目
项目建议书
附图:
01区位图
02项目布局图
03主要单体方案效果图1~6
附件:
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称:
蒙山国际老年城建设项目
1.1.2建设地点:
临沂蒙山区“明光寺”林业景区内
1.1.3项目建设性质:
新建
1.1.4项目法人单位概况
企业法人名称:
秀云川(北京)生物科技有限公司
法定代表人:
段金志
基本情况简介:
秀云川(北京)生物科技有限公司于2009年6月经北京市工商行政管理局批准注册成立,公司主要经营范围是对老年公寓、康复医院、旅游度假、社会公益事业等的开发投资。
公司的宗旨是:
以“传承孝德文化、发展老年事业”为核心,弘扬中华民族敬老爱老助老的传统美德,帮天下儿女尽孝,给世上父母解难,为党和政府分忧;为更多的老年人提供延年益寿的最佳旅居环境,让更多的老年人真正体会到老有所养,老有所乐,老有所为。
同时积极争取海内外关心中国老龄事业的社会团体、社会各界知名人士的支持和帮助,协助政府积极推进中国老年社会福利、医疗卫生、文化体育、老年教育等各项事业的发展,加强同国际老龄组织、友好机构及各方面人士的联系,促进互相间的合作与交流。
1.1.5项目建设目标
强化“帮天下儿女尽孝,给世上父母解难,为党和政府分忧”建设宗旨,经过蒙山国际老年城项目的开发建设,将蒙山国际老年城建成为山东一流的国际化异地养老护理服务示范基地和蒙山旅游接待集散中心的框架皱形,达到国家4A级旅游景区标准,打造成为全国首家“社会福利事业社会办”的养老特色品牌,给全国老龄事业"老有所养、老有所医、老有所做、病有所医"做出一个典范表率。
1.1.6拟建项目的主要内容与规模
(一)拟建项目的主要内容
(1)旅游接待服务设施工程
包括蒙山国际度假山庄,游客服务中心,
休闲度假商务会所,三星级旅游厕所()亩左右。
(2)老年护理服务设施工程
包括旅居养生养老度假公寓,康复疗养中心,老年爱心护理院,老年文体活动中心,营养膳食中心,保健养生科普展示馆,老年护理产品展示中心和旅游购物中心,水疗养生吧,银发农庄。
(3)公共工程及辅助设施
公共管理设施工程:
行政办公楼,员工公寓,
道路交通工程:
活动广场,停车场,游览步道,运输物资车,政管理与消防车,环保交通车。
给排水设施工程:
DN200玻璃钢给水干管,抽水泵及设备,抽水泵房,生产用水高位水池、地埋式污水处理装置,污水收集管道,污水收集管道
供电设施工程:
高压埋地电缆,低压埋地电缆(含配件,变压器配电所。
环保设施和环境景观工程:
垃圾收集点2处、垃圾中转站、垃圾清运车、环保宣传牌、油烟净化设备、其它环保设施。
(二)建设规模
蒙山国际老年城项目规划总用地规模为多少亩,项目建设实际占地面积,各类型老年服务与旅游设施建筑总面积,老年康复疗养护理与旅居养老度假公寓接待床位、旅游接待服务床位,可同时安置老年人养老旅居和游客住宿。
预测2020年达到多少万人次。
1.1.7建设年限:
3年,即2012至2015年。
1.1.8主要建设条件
项目区的自然条件优越,对外交通运输条件方便快捷,供水、供电和通讯等配套基础设施完善,物料供应充足。
依托蒙山优越的资源优势,本项目建设所需的主要建设条件均已具备,现有条件完全能够满足工程建设各方面需要。
1.1.9项目投入总资金及效益情况
项目投入总资金1.2亿万元,
本项目建设资金全部采取项目业主自筹渠道解决。
本项目虽然为社会公益性质的养老服务产业基地,但项目的盈利能力、资金回收能力以及抗风险能力都较强。
1.2编制依据
1.2.1有关法律法规依据
(1)中华人民共和国颁布的《老年人权益保障法》、《城乡规划法》、《森林法》、《环境保护法》、《环境影响评价法》、《土地管理法》、《公路法》、《建筑法》、《农业法》、《农村土地承包法》、《水法》、《防洪法》、《水污染防治法》、《水土保持法》、《清洁生产促进法》、《循环经济促进法》;
(2)《水利风景区管理办法》、《水利旅游项目管理办法》、〈中华人民共和国森林法〉办法》、等。
1.2.2有关规范、规程及标准依据
(1)中华人民共和国国家标准《旅游规划通则》(GB/T18971—2003)、《旅游区(点)质量等级划分与评定》(修订)(GB/T17775-2003)、《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T18972-2003)、《旅游厕所质量等级的划分与评定》(GB/T18973-2003)、《绿色饭店》(GB/T21084-2007)等;
(2)《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》(中发〔2000〕13号)、《国务院关于加快发展旅游业的意见》(国发〔2009〕41号);
(3)国务院办公厅转发全国老龄委、国家发改委等10个部门的《关于加快发展养老服务业意见》(国办发〔2006〕6号)、民政部发布《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》(民发〔2005〕170号);
(4)《山东人民政府关于进一步加强我区老龄工作的意见》《中共山东委员会济南市人民政府关于加强老龄工作发展老龄事业的意见》
(5)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)、
《投资项目可行性研究指南(试行)》(2002年1月);
(6)中华人民共和国国家标准《老年人居住建筑设计标准》(GB/T50340-2003)、行业标准《老年人建筑设计规范》(JGJ122—99)、《疗养院建筑设计规范》(JGJ40-87)(试行)和《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ050-2001)等;
(7)《老年人社会福利机构基本规范》(MZ008-2001);《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)、《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003、《室外给水设计规范》GB50013-2006、《室外排水设计规范》GB50014-2006等。
1.2.3有关规划、计划依据
(1)《中国老龄事业发展“十一五”规划》、《山东老龄事业发展“十一五”规划》和《济南市老龄事业发展“十一五”规划》;
(2)《山东省旅游业发展总体规划》、《近期重点实施计划》、《山东旅游资源整合概念性规划》;
(3)《山东国民经济和社会发展第十一个五年计划》;
(4)《临沂城市总体规划》、《临沂市旅游业发展总体规划》;
(5)《平邑城市总体规划》、《平邑土地利用总体规划》;
1.3研究范围和主要内容
1.3.1报告研究的范围
本项目可行性研究的范围是《蒙山国际老年城项目总体规划》中所列实施建设的工程项目。
1.3.2报告研究的主要内容
研究的主要内容是项目背景与建设的必要性,人口老龄化现状及养老护理服务业分析,旅游客源市场分析定位与规模预测,项目选址与建设总体方案论证,项目建设条件分析、项目产品方案设计、建设内容规模与工程技术方案,环境保护,安全卫生、消防与节能,项目实施进度计划、组织管理,投资估算,融资方案,综合效益分析、风险评价等。
1.4主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目区规划总面积
公顷
2
项目建设期限
年
3-5
3
项目建设主要内容
3.1
蒙山国际度假山庄
M²
3.2
休闲度假会所
M²
3.3
旅居养老度假公寓
M2
3.4
营养膳食中心
M²
3.5
保健养生科普展示馆
M²
3.6
康复疗养中心
M2
3.8
老年爱心护理院
M²
3.9
老年文体活动中心
M²
3.11
水疗养生吧
M²
3.12
游客服务中心
M²
3.13
老年产品展示与旅游购物中心
M²
3.14
服务管理用房(含办公楼)
M²
3.15
员工公寓
M²
3.16
围墙
M
3.17
入口大门
M²
3.18
车行主干道
M
3.19
活动广场
M²
3.20
停车场
M²
3.21
DN100~DN200玻璃钢给水管
M
3.22
地埋式污水处理装置
m3
3.23
DN100~300砼污水管
M
3.24
2*750KVA、2*1000KVA、2*1500KVA厢式配电所
座
3.25
三星级旅游厕所
M²
3.26
垃圾收集点
处
3.27
垃圾中转站
处
3.28
景观绿化与植被恢复
M²
4
项目总投资
万元
建设投资
万元
流动资金
万元
5
资金筹措
万元
5.1
申请国家专项资金补助
万元
0
5.2
自筹资金
万元
6
效益指标
6.1
所得税前财务内部收益率(IRR)
%
6.2
所得税前财务净现值(NPV)
万元
6.3
所得税前静态投资回收期(Pt)
年
6.4
投资利润率
%
6.5
盈亏平衡点(BEP)
%
1.5存在问题与建议
1.5.1存在主要问题
蒙山国际老年城建设项目以优越的区位与对外交通条件、良好的度假养生养老自然生态环境和舒适宜人的旅游气候为特色,探索旅游业与老年养老服务业相结合发展模式,资源丰富,市场前景广阔。
但存在项目区内及周边生态环境比较脆弱,容易受到周边环境和居民生产生活的不良影响,与临沂市其它旅游景区存在近距离同质化竟争激烈等问题,要处理好水资源保护与旅游开发利用之间的关系,各级政府要高度重视,强化“保护优先、政府主导、市场运作、居民参与、科学发展”的原则,整合平邑旅游资源,提升完善蒙山旅游产品功能,把项目的下游配套农产品供应与当地居民生产相关结合,延长项目的社会效益产业链,确保各利益群体的和谐与互动发展将成为本项目开发成功的关键环节。
1.5.2建议
(1)项目建设内容多,投资额大,涉及面广,应坚持统筹兼顾,整合资源,综合考虑,科学设计,合理规划,布局完善的原则;建议平邑政府成立项目建设服务协调领导小组,实行统一协调,加强宏观调控与主动服务,保证项目顺利实施。
(2)建议项目建设要严格按照国家的有关标准规范,加强工程勘察设计、施工、监理等环节的质量管理,严格执行环境影响评价和环保监督制度,按社会公益精品工程的要求进行高起点、高标准实施本项目,确保工程质量。
(3)建议按国家基本建设程序进一步做好各项前期工作。
在下一步工作中进一步提高优化设计方案,并多渠道筹措资金,尽早实施,使项目有计划、高质量地完成,尽快发挥其预期的经济效益、社会效益和生态效益。
第二章项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景与提出的理由
人口老龄化问题是全世界各国共同面临的问题,随着这一问题的日趋严重,许多国家都在探讨其解决途径。
随着我国经济的快速发展,同时也面临一系列的经济社会问题——人口老龄化问题,它已经成为目前中国社会发展的一个重点特征。
按照国际上60岁以上老年人口达到10%、65岁以上老年人口达到7%即为进入老龄化社会的标准,我国自1999年就已经进入了老龄化社会。
根据2009年全国老龄委员会办公室最新公布的数字显示,我国已成为世界上老年人口最多的国家,截至2009年底,我国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿,占全国总人口的12.5%,老龄人口现在以每年3%以上的速度递增,远远高于总人口千分之六点六的自然增长速度;同时,高龄化程度和“空巢”化比重也进一步加大,其中80岁以上高龄人口现在已经达到1806万,并且更是以每年5%的速度迅速递增;预计到2050年我国60岁以上的老年人口将达到4亿多。
中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题,而且关系到全球人口老龄化的进程,因此备受世界各国的普遍关注。
我国作为当今世界人口最多,同时也是生育率下降最快、持续时间最长的发展中国家,因而也是最早进入并将迅速走向老龄化严重阶段的发展中国家。
中国人口老龄化具有速度比较快、达到的水平比较高和地区分布不平衡等显著特点,欧美一些发达国家在进入老年型社会时,人均国内生产总值一般在5000―10000美元左右,而我国目前的水平与之相差较远,是典型的“未富先老”国家,与发达国家“先富后老”比较形成了“未富先老”基本态势,因而老龄化对经济发展的影响和制约格外引人瞩目。
老龄产业作为老年保障事业的重要组成部分,它的发展标志着一个国家文明和社会进步程度。
人们通常说的老年事业,更多的是从社会发展的角度,作为社会公益性事业来对待的。
随着市场经济的发展,老年事业中的政府负责供养“三无”老人等仍属于社会公益事业,还有一些为满足老年人物质、文化消费需求的事业,要逐步走产业化发展路子,在财政给予必要资助的同时,应鼓励社会团体和个人参与,启动老龄产业机制来兴办社会福利设施,实行谁投资谁管理,依法进行经营,调动各方面的积极性。
但是,在社会主义制度下,我们发展老龄产业的根本目的,是为了提高老年人的生活质量,而不仅仅是为经营者牟利,为此,政府从多方面创造条件支持老龄产业发展,包括给予政策扶持。
如优先审批建设用地、享受减免税政策、优惠贷款、优惠用水用电等,鼓励社会福利事业发展。
随着国民经济水平的不断提高,及人们生活质量也要求越来越高,老人们已不再像过去那样对身体顾及不够,拥有一个健康快乐的晚年是儿女们和老年人自身的共同心愿,家庭养老、机构养老、社区养老等中国最典型的传统养老模式面临着各种新挑战,养老模式正在向“异地养老市场化、社会化”的方向发展,因此发展老龄产业越来越多地受到人们的关注。
旅游业已成为世界经济中发展最快、带动面最广的朝阳产业,旅游业将在全球经济的重构中发挥重要作用。
我国国民经济的快速发展给旅游业的发展提供了广阔的发展空间。
随着国内居民收入水平的提高、闲暇时间的增多和旅游意识的增强,国内旅游市场将会更加蓬勃的发展。
我国北京、上海、江苏、浙江、山东等东部沿海省市的人均GDP都已超过3000美元,国内旅游需求旺盛。
国内居民闲暇时间增多也为出游提供了保障,我国假日制度的改革、带薪休假制度的推行,促进了我国国内旅游市场由潜在旅游市场向现实旅游市场的转变,全国对旅游业形成大投入、培育大市场、构建大产业的发展态势。
2009年12月国务院颁布了《国务院关于加快发展旅游业的意见》,意见从全局的高度,不仅鲜明地提出了把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业,而且明确了中国旅游业的发展目标:
到2015年,旅游市场规模进一步扩大,国内旅游人数达33亿人次,年均增长10%;入境过夜游客人数达9000万人次,年均增长8%;出境旅游人数达8300万人次,年均增长9%。
旅游消费稳步增长,城乡居民年均出游超过2次,旅游消费相当于居民消费总量的10%。
经济社会效益更加明显,旅游业总收入年均增长12%以上,旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%,占服务业增加值的比重达到12%。
每年新增旅游就业50万人。
旅游服务质量明显提高,市场秩序明显好转,可持续发展能力明显增强,力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。
《国务院关于加快发展旅游业的意见》中的二十条意见,全面贯串了21世纪发展旅游事业的要素、全过程,尤其指出:
“中西部和边境民族地区要利用自然、人文旅游资源培育特色优势产业”。
21世纪人类的主题为“生态、健康”,即由以“对抗性治疗”为主的健康形式转变为以“养生+预防”为主的健康形式;据世界卫生组织的一项全球性调查表明,真正健康的人仅占5%,患有疾病的人占20%,而75%的人处于亚健康状态,尤其是中老年人群。
据资料统计:
我国经济发达地区已有10%左右的人口进入中产阶级,他们有钱有闲并有很强的感恩之心及让父母延年益寿,享受生活的强烈愿望,同时健康的生活理念及其方式已逐步成为成功的中老年人生活的主题,老年人对于身体健康和养生日趋重视,老年人对高质量养老生活的需求市场不断扩大,我国养老服务业的市场需求潜力巨大,适合不同需求层次的养老方式脱颖而出,旅游养老作为一种新的旅游方式和一种新的养老模式,“观光与休闲旅游养老、分时度假旅游养老、观光地养老置换”等旅游养老模式逐渐被大众所认识,目前,孝敬老人保健养生游、生态养生休闲游已成为现代中老年人生活的风向标,为现代旅游业和老龄产业的发展提供良好机遇。
根据调查的综合统计,山东老年人口增长迅速,已经步入老龄化社会,并且人口老龄化程度高于全国平均水平。
到2009年底,山东常住人口中60岁及以上老年人口占13.59%;2009年底临沂市60岁及以上老年人口92.9万,占临沂市常住总人口14.86%,且每年以3.5的速度急剧增长,同时临沂市又是一个高寿地区,85岁及以上老年人口326人,人口年龄结构已进入老龄化阶段。
因此,山东临沂均呈现出老龄人口基数大、增长快、高龄化、低收入老人多的特点。
因此,加强老龄工作,科学发展老龄事业,协调开发老龄产业势在必行。
山东省党委、市人民政府高度重视旅游业和老龄事业的发展,十分重视旅游业和老龄工作。
近几年来,采取了一系列重大措施,制定了一系列涉及旅游业发展和老年事业的政策和规定,对山东的重点旅游资源和产品进行了整合提升,围绕把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业为目标,持续打造(“一个旅游龙头、两大旅游集散地、三大国际旅游目的地、四大旅游品牌、五大旅游特色、产品体系,同时广泛开展尊老爱老宣传教育,初步建立了养老保障体系和为老服务体系,各级老龄工作部门认真贯彻“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针,紧紧围绕“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老龄工作目标,维护和保障老年人的合法权益,使老龄工作取得了新的进展,为促进山东的改革发展与社会稳定作出了积极的贡献。
为了更好地保护和科学合理地开发利用蒙山景区内的生态旅居养生环境和生态旅游资源,适应我国人口老龄化和经济社会快速发展的需要,加快山东老年福利服务和“社区老年福利服务星光计划”项目设施建设进度,把项目区区域旅游资源和蒙山文化”与我国上下五千年文明古国的“孝德文化、养生保健文化”资源有机整合优化,积极探索旅游业与老年养老服务业相结合发展模式和开发生态旅居养老模式,建设成为异地养老型老年护理服务示范基地和临沂市区域性旅游接待集散中心,加快把资源优势转变为经济优势,打山东旅游养老品牌,秀云川(北京)生物科技有限公司提出了建设“蒙山国际老年城”建设项目,打造华夏孝德养生文化和生态旅居养老颐寿主题的老龄产业特色品牌。
2.2.1项目建设符合老龄事业发展规划和国家产业政策
蒙山国际老年城建设项目以优越的区位与对外交通条件、良好的度假养生养老自然生态环境和舒适宜人的旅游气候为基础,以保护生态环境为前提,以中国“孝德文化、养生保健文化”和梦幻水乡“水文化”为主题,以养生保健、和谐养老以及老年颐寿有机结合的系列老龄产业品牌和“绿色旅居养老”模式为特色,以精英健康养老保健、康复疗养护理体验、老年养生文化教育、商务休闲度假为主要功能、集老年居住、康复疗养、颐寿护理、休闲娱乐、精神慰藉、心理治疗、临终关怀为一体的综合性大型绿色旅居养老产业基地和异地养老型老年护理服务示范基地,成为临沂市区域性旅游接待集散中心。
国家实施西部大开发战略中把鼓励发展特色旅游业作为西部大开发中发展第三产业的龙头。
为发挥西部资源优势,国务院颁布了“关于实施西部大开发若干政策措施的通知”[国发(2000)33号],在政策、资金等方面给予大力倾斜支持。
同时国家和山东各党委、政府高度重视老龄事业的发展和老龄工作,颁发了《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》、《山东省党委、人民政府关于进一步加强我区老龄工作的意见》,制定了一系列涉及老年人的政策和规定,把“老年爱心护理工程”作为重要的任务列入了我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中,老龄事业和老龄工作取得了新的进展。
国务院副总理、全国老龄委主任回良玉在2010年1月28日召开的全国老龄工作委员会全体会议上强调:
大力弘扬尊老敬老助老的传统美德;建立健全养老保障体系、养老服务体系和老龄工作体系;要加大对养老服务设施的投入力度、对养老服务业的扶持力度,鼓励、支持社会力量兴办老年服务设施和服务机构。
因此,建设蒙山国际老年城建设项目,能有效地挖掘项目区旅游开发潜力和中国“孝德文化、养生保健文化”“蒙山文化”价值,能为老年人提供生态旅居养老和健康疗养服务,将进一步激活蒙山老区乃至全国的养老服务业市场和异地养老旅游市场,发挥老区旅游接待集散中心功能,符合国家实施西部大开发战略和山东老龄事业以及旅游业发展规划和相关产业政策要求,也符合《国务院关于进一步促进山东经济社会发展的若干意见》中山东将实施“发展总体布局中对项目所在的蒙山经济社会发展要求。
2.2.2项目建设是应对人口老龄化、促进地方经济发展的需要
人口老龄化所带来的问题绝不仅仅是老年人自己的问题,庞大的老年队伍,将对社会政治、经济、文化产生深刻的影响,如医疗保障、生活照料、自我健康、家庭婚姻、社区保健等问题,给家庭、社会、国家带来巨大的压力。
对于已经进入老龄化社会的山东临沂市,人口老龄化对地方经济社会发展、全面建设小康社会产生了一定影响。
据山东民政部门统计,目前我市国家开办的养老院总床位数约有5万张左右,有30000多老年人入住。
让居家养老的老人在社区内有一个活动场所,但目前我区的社区老年福利服务设施供不应求。
特别是作为山东人口密度大的临沂市,目前临沂市的社会福利院、乡镇敬老院与养老院等收养床位仅有1200张,公益性社会养老服务机构与设施远远供不应求。
蒙山国际老年城作为市场化的民办老年服务机构之一和一种崭新的养老模式,是为了配合山东“星光计划”项目实施的补充,是在当前工业化、城市化、市场化和家庭小型化背景下,“空巢家庭”和“四二一”结构家庭的数量不断增加,解决人口老龄化和老年人问题日益突出的重要举措,对发展临沂市老龄事业和特色老龄产业,开拓老年服务市场,落实“老有所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐”,维护和保障老年人的合法权益,促临沂市地方经济发展,全面实现建设小康社会总目标具有重要的战略意义。
2.2.项目建设是满足广大老年人日益增长的物质和文化生活的需要
由于随着老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。
虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展,但是,按照社会事业与经济协调发展的要求,中国老龄事业仍存在问题:
城市养老保障制度不够健全和完善,农民养老问题日益突出,贫困人口中老年人的比例仍在增加;老年福利服务基础设施短缺,老年活动场所建设资金投入不足,老龄产业发展滞后;老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢,老年群众组织建设不够规范,总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。
由于老年人生理功能的逐渐衰退,心理状态的日益颓变,退休后的失落感、孤独感、消沉感等等,严重影响到老人们的身心健康。
服侍、照顾发好老人,让他们安度晚年,已成为全社会关注的问题。
成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构,让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果,是现代社会进步和发展的必然产物。
满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要,让老年人共享经济建设和社会发展的成果,是中国共
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