合肥市住宅小区物业服务规范等级指导性标准乙级.docx
- 文档编号:11043834
- 上传时间:2023-02-24
- 格式:DOCX
- 页数:14
- 大小:22.80KB
合肥市住宅小区物业服务规范等级指导性标准乙级.docx
《合肥市住宅小区物业服务规范等级指导性标准乙级.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《合肥市住宅小区物业服务规范等级指导性标准乙级.docx(14页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
合肥市住宅小区物业服务规范等级指导性标准乙级
合肥市住宅小区物业服务规范等级指导性标准乙级
1管理处
(1)小区内设置管理机构,并设客服接待中心,公示服务电话;管理人员每日巡查小区两次以上,发现问题及时处理。
(2)在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件,项目负责人照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。
提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
(3)配置一般的办公用品、家具、电话等;办公场所整洁有序,有专门的业主或使用人接待区域。
2管理人员和服务人员要求。
(1)小区项目经理持证上岗,有3年以上物业管理工作经历。
(2)管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
(3)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表征集,行为规范,用语文明,服务主动热情。
(4)服务人员日最低配置标准:
客服人员1人/300户~400户;保洁人员:
1人/800M²(建筑面积);秩序维护员:
3~4人/每门岗+1人/7000M²~9000M²(建筑面积);绿化人员:
1人/1500M²~2000M²(绿化面积);维修人员:
1人/300户~400户,高层住宅小区不得低于3人。
总建筑面积超过50万M2以上的驻扎小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。
3服务时间在小区管理机构每日不低于2小时提供业务接待;其他时间设置值班人员,负责项目运行,即使处理各种临时或突发事件。
4日常管理与服务
(1)制定小区物业管理与服务工作计划,并组织实施。
(2)建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:
消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。
(3)建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。
(4)建立物业管理档案(包括设施设备管理档案、业主资料档案、物业竣工验收档案、业主资料档案等),归档即使、完整,便于查询。
(5)应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。
(6)按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立装饰装修管理服务制度和档案。
受理业主或使用人的装饰装修申报等级,与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项;装饰装修期间,每2日巡查1次现场,做好记录;业主或使用人未申报登记或者违反相关规定,即使告知并去租,拒不改正的,即使报告相关主管部门、业主委员会,并在小区内公示;装饰装修结束后,应进行检查,对违反驻扎室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理;装修垃圾即使清运。
(7)在物业公共部位显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修半小时内,其他报修按双方约定时间到达现场;由专业单位负责的,发现问题应即使告知相关单位;对业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2各工作日内处理回复。
(8)设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危机人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。
小区主出入口设有小区平面示意图。
(9)涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,旅行告知义务。
(10)按有关规定和合同约定规范管理,使用专项维修资金。
(11)每月组织1次项目服务质量检查,做好记录。
(12)每年组织业主代表参观公共设施是被机房。
(13)做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。
(14)每年公开征集1次物业服务一键,问卷绿达到实际入住业主的70%以上,公示整改情况。
(15)在小区醒目位置设立公共信息栏;配合有关部门进行公益性宣传。
(16)按照规范要修,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。
(17)按物业服务合同约定投保物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险。
(18)能提供3中以上特约服务(有偿)和3中以上便民(无偿)服务;每年组织1次社区文化活动。
(19)专项服务委托管理。
依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务;专项服务企业应具备相应资质,操作人员持有相应的职业资格证书;专项服务企业人员佩戴标志,仪表征集,行为规范,用语文明;对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
(20)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
(21)对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为,应即使劝阻、制止并报告又腐案行政主管部门及全体业主。
5公共区域卫生保洁服务
一、生活垃圾的手机、清运
(1)配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。
(2)生活垃圾实行分类收集。
(3)每月清晰1-2次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。
(4)每日清运1次生活垃圾,并清运到指定的垃圾收集场所,不得乱堆乱倒。
(5)保洁车外观整洁、摆放整齐。
二、物业公用部分清洁
(一)楼内
(1)每日清洁1次、没2日清拖1次大堂地面;每周擦拭1-2次信报箱、大堂玻璃;每月刮一次大堂玻璃;每月清洁1次大堂、楼梯厅墙面;每日巡视保洁1次。
(2)每日清洁1次楼内地面、楼梯,每周清拖1次;每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台;每月擦拭1-2次防火门、公用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施;灯具每季度除尘1次;每日巡视保洁1次。
(3)根据地面材质,定期做地面清洗、养护。
(二)电梯
(1)每日擦拭1次电梯轿厢门、面板;每日清拖1次电梯轿厢地面;每日巡视保洁1次。
(2)不锈钢面或其他装饰材料的电梯,每月护理1次。
石材地面的电梯每月养护1次。
(三)天台屋面
每月清扫1次楼顶天台、屋面。
有天台、内天井的每周巡查1次,有杂物及时清扫。
(四)庭院
(1)每日清扫1次道路、两侧人行道,巡视保洁1-2次;广场地砖每月冲洗1次,全天候保洁。
(2)每月清洁3次小区公共照明及设施设备;每季度清洁1次雨篷、门头等。
(五)水景
(1)定期对水体投放药剂或进行其他处理。
(2)每周安排专人清洁2次水面;定期进行水体净化处理;每年清洁2次水池池底。
三、有害生物防治
(1)配合相关部门进行有害生物防治。
四、雨雪天气
(1)雨后清洁。
雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。
(2)扫雪铲冰。
降雪时,即使清扫积雪,铲除结冰。
夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。
五、卫生事件
发生公共卫生事件时,迅速组织人员对物业公共部位公共设施设备进行通风、清洗和消毒。
六、检查记录
(1)每日抽查1次清洁质量,做好记录。
(2)每季度全面检查1次清洁质量,做好记录。
(3)清洁档案齐全。
6公共秩序维护
(1)秩序维护人员以中青年为主,45周岁一下的人数占总人数的70%以上。
(2)秩序维护人员应陪伴对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
(3)主要出入口有专人24小时执勤,其中注出入口双人值勤,当值时坐姿、立姿端正(7:
00-18:
00),并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
(4)对重点部位(小区道路、单元出入口和地下车库)进行巡视检查并做好记录,6:
00至22:
00巡视2次、22:
00至次日6:
00巡视1次。
应设巡更点,秩序人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每3各小时巡查一次,在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过5分钟,监控中心有巡更记录。
(5)维护道路使用和场地的正常秩序。
(6)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警、门锁智能卡等四项医生技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
监控影像资料应当留存10日备查。
(7)小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年组织1次的应急预案演习。
专业人员24小时驻守安防监控室;监控影像资料应当留存10备查。
(8)监控中心接到报警信号后,秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理并报告挂历出与警方;接到住户紧急求助时,秩序维护人员应5分钟内赶到现场,采取相应措施。
(9)在强降雨、雪天气期间,备勤人员24小时待岗,配备必要的应急工具。
(10)对违法行为立即报警,协助相关部门处理。
(11)记录与档案。
各项工作记录完整有效;档案齐全。
7停车管理
(1)建立停车管理制度。
(2)建立停车管理档案。
(3)定期存放车辆的,应签订停车服务协议。
(4)在显著位置公示停车须知。
(5)设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。
(6)机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行等级。
(7)24小时有专人定时寻车停车场(库)及其设施设备。
(8)停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。
(9)停车场地面每2日清扫1次,地下停车库地面(含车位地面)每季度清拖1次。
(10)地下停车场(库)无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
8公共绿化养护
一、基本要求:
1、小区绿地率35%以上。
2、绿地总体布局合理,满足居住环境的需要,集中绿地率10%以上。
3、利用植物、山石、水景等设置景点,且与环境协调。
4、乔、灌、地被、草配植合理,层次较丰富,景观好。
5、绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率98%以上。
绿地设施、硬质景观保持完好。
二、草坪:
修剪草坪保持平整,草高不超过8cm;每年清楚杂草七遍以上,杂草面积不大于5%;常年保证有效供水,有低洼及时平整,基本无积水;按肥力、草种、生长情况及时是非,每年二遍以上;及时做好病虫害防治;草地生长正常,斑秃黄萎率低于8-10%。
三、树木:
适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松;按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于5%;树木基本无倾斜;乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。
花坛花境:
一年中有一次以上花卉不知;保持有效供水,无积水;缺枝倒伏不超过五处;即使清楚枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次;适时做好病虫害防治。
四、垃圾处理
每天即使清理绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物。
五、树干涂白
涂白时间一般在11月上旬至12月中旬,小区内的树干涂白高度应保持一致。
六、检查记录
(1)各项工作记录完整有效。
(2)喇叭花档案齐全。
(3)生长季节每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。
9公用部位及公共用设施设备维修养护管理
一、综合管理
(1)建立房屋及公用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。
(2)按照相关规定,即使对房屋使用安全安情况进行评估检查。
(3)每年第四季度指定下一年度维修养护计划并组织实施。
(4)对公用部位及公用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。
(5)特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。
(6)在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。
(7)设备机房。
每日巡视1次、每月清洁2次,机房内不得堆积杂物;按桂芬设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板;在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况;设施设备标志、标牌齐全;在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书;交接班记录齐全、完整。
二、公用部位
(一)房屋结构
(1)根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋公用部位的使用情况。
(2)没嫉妒检查1次梁、板、柱等结构构件,做好记录。
(3)对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时告知全体业主。
(二)建筑部件
(1)每半年检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(2)每月巡查1-2次公用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(3)每季度检查1次房屋公用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(4)每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护,做好记录;降雨后及时排除积水。
(三)附属构筑物
(1)每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手侧石、管井沟渠等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(2)每2月检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通,并有记录。
每年6月至9月检查屋顶不少于3次,发现防水层有气鼓、碎裂,隔热材料有断裂、缺损的,应及时修理。
各项工作应做好记录。
(3)每月巡查1次大门、(铁栅栏)围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(4)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施、儿童乐园等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(5)每年检测1次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
三、空调系统
(1)温度控制符合节能要求,有节水节电具体措施。
进行冷水几组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护,做好记录。
(2)每年检查1次管道、阀门并除锈。
(3)定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。
(4)每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网;每年清洗消毒1次空气处理机滤网等;每3年清洗消毒1次风管。
四、二次供水设备
(1)直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
(2)二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活应用水卫生标准。
(3)每日巡视1次水箱间、水泵房,做好巡视记录。
(4)有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。
(5)每半年对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。
(6)每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
(7)水箱、蓄水次干拌应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
五、排水系统
(1)按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。
(2)排水设施。
每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通;每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。
(3)污水泵。
每月巡视2-3次,每半年养护1次。
(4)窨井、化粪池。
定期检查化粪池,及时安排清掏。
六、公共照明和电气设备
(1)室内照明。
每周巡检1次,一般故障即时修复,其他复杂故障3日内修复。
(2)室外照明。
每周巡检1次,一般故障即时修复,其他复杂故障1周内修复;适时调整时间控制器。
(3)应急照明。
每周巡检1次,故障即时修复;断电后维持照明时间达标;每季度活化1次蓄电池。
(4)高压柜及高压线路。
每月巡检3次高压柜;定期进行设备和线路的检测;每2年活化1次直流屏蓄电池;做好记录。
(5)干式变压器。
每周巡检3-5次,做好记录。
(6)油浸变压器。
每周巡检3-5次,做好记录。
(7)低压柜。
每月巡检2次;每半年养护1次;每年检查1次电气安全;做好记录。
(8)低压配电箱低压线路。
每月巡检1次;每年养护1次;做好记录。
(9)电动机。
每月巡检3次运行中的电动机;每年养护1次;做好记录。
(10)控制柜。
每月巡检3-4次;每年养护1次;做好记录。
(11)发电机。
每2月试运行1次;每年活化1次蓄电池;每月巡检3-4次充电机和蓄电池;做好记录。
(12)电气检测。
每3年1次预防性试验;每年检测2次高压个人防护用品;每3年检测1次中央信号屏和直流屏;没5年检测1次高压电缆;做好记录。
(13)变配电室。
24小时有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备。
七、安全防范系统
(1)对讲门口机。
每月检查2次按键、显示屏等,表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
(2)网络控制箱。
每半年检查1次外观、接线,表面清洁1次;每年内部除尘1次。
(3)红外对射探测器。
每季度检查1次防水、探测范围、接线等,表面清洁1次,每年内部除尘1次。
(4)图像采集设备。
每周检查1次监视画面、录像功能;每月表面清洁2次;每年内部除尘1次。
(5)摄像机。
每半年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。
(6)解码器。
每半年检查1次防雨罩、接线等,表面清洁1次;每年内部除尘1次。
(7)云台。
每半年检查1次运转、接线,表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。
(8)巡更点。
每季度检查2次外观、存储记录,表面清洁1次。
(9)读卡器。
每月检查键盘、防水,表面清洁1次。
八、电梯
(1)无人值守电梯,主梯24小时不间断运行;有人值守电梯6:
00-24:
00不间断运行,0:
00-6:
00呼叫运行;电梯司机夜间值班,在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。
(2)设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。
(3)发生电梯困人或其他重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人员须在20分钟内到现场,专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。
(4)每月进行1次日常维修养护工作。
(5)设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。
(6)定期检查紧急报警装置。
(7)定期年检并取得合格证。
(8)轿厢内规范张贴年检合格章(有效期内)、乘梯安全须知。
九、水景
(1)启用前进行防渗漏检查。
(2)使用中每月巡查3次喷水池、水泵及其附属设施。
(3)设置必要的安全警示标志。
(4)水质符合卫生要求。
10消防安全防范
一、综合管理
(1)落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责。
(2)成立义务消防队,每年进行1次消防演练,有业主、物业使用人参与,相关人员掌握消防基本知识和技能。
(3)发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的共。
(4)消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。
管理制度、应急预案张贴在显著位置,备存紧急消防物资。
(5)每周防火巡查2-3次;每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。
(6)每年对员工进行2次消防安全宣传教育,每年组织1次业主消防安全宣传教育。
二、消防设施设备维修养护
(一)火灾自动报警系统
(1)报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况,24小时连续正常运行。
每月机柜表面清洁2次,每年机柜内部设备除尘1次。
每年定期检查报警控制主机、联动台。
(2)模块、探测器、手动报警装置
每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置;每年表面清洁1次;探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
(3)备用电源
每半年备用电源充放电试验和表面除尘1次。
(二)消防广播系统
每月机柜表面清洁2次,每半年机柜内部除尘1次,设备表面清洁1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。
每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。
(三)防排烟系统
每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、封口、防火阀等。
(四)防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次,电控箱表面清洁、内部除尘1次;每半年防火门附件检查1次,每年门的转动部位上润滑油1次。
(五)水灭火系统
每年养护1次室内、外消火栓,设施整体养护1次。
消防泵、喷淋泵每2月盘车1次,每半年润滑检查1次,每年整体养护1次。
(六)灭火器
每年进行1次功能性检查。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 合肥市 住宅小区 物业 服务 规范 等级 指导性 标准 乙级
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)