《苏州市房地产经纪管理办法》.docx
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《苏州市房地产经纪管理办法》
《苏州市房地产经纪管理办法》
立法后评估报告
苏州市住房和城乡建设局
二〇一七年十月
摘要
根据苏州市政府的立法计划安排,苏州市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)按照法定程序对《苏州市房地产管理办法》(以下简称《办法》)进行立法后评估。
市住建局在评估过程中综合运用了7种评估方法,对《办法》的合法性、合理性、协调性、可操作性、立法技术性和绩效性等六个方面作了全面评估。
经过为期六个月的评估,市住建局基本肯定了《办法》在“六性”上的正面积极成果,同时也指出了存在的问题,并专门就改革所带来的监管困境、存量房交易的网签制度、独家代理模式、房屋买卖交易中的三角关系等四个问题作了特别说明。
在此基础上,市住建局认为《办法》在适当的时候应当作修改以适应外部社会经济状况的变化和发展,并提出了要完善房地产经纪人水平评价制度、加强存量房交易的网签流程管理、赋予房地产经纪机构一定的查询权利、修改《办法》中与当下实际不符的表述等四方面意见。
《苏州市房地产经纪管理办法》
立法后评估报告
我市房地产经纪市场自1994年起步发展以来,历经1994-1998-2002-2004-2009-2014-至今的六个阶段。
《苏州市房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)是在我市房地产经纪市场发展至第五阶段(2009年-2014年)的一个成果,自2009年起电商、团购面市,房地产经纪的经营模式发生了革命性的变化,经营模式不断推陈出新,较大规模型机构不断增多,自媒体、电子商务、一二级市场联动、门店拓展加快、楼宇办公呈现主流化,行业对规范化管理提出了新的要求,故而催生了《办法》的出台。
《办法》制定之前,我市房地产经纪市场存在机构发展不均衡,从业人员从业素质参差不齐、总体水平偏低,潜规则严重挑战国家禁令等不良现象;《办法》实施之后,我市房地产经纪市场得到了长足发展,房地产经纪人数量大幅攀升,从业素质也有较大提升。
但是因为我市房地产经纪市场有着从业人员学历偏低、人员流动性大的行业特性,且加上体制改革所带来的职业资格许可取消、工商登记限制弱化等原因,使得我市房地产经纪市场的发展并未一路顺风。
故值此《办法》施行七年之际又恰是房地产经纪人职业资格许可取消两年之时,市住建局按照《市政府关于印发苏州市人民政府立法规划(2017~2021年)和苏州市人民政府2017年立法有关计划的通知》(苏府〔2017〕20号)(以下简称《通知》)的要求,对《办法》进行立法后评估,从合法性、合理性、协调性、可操作性、立法技术性、绩效性等六个方面对《办法》的立法质量、实施绩效进行调查分析和评价。
通过评估,对《办法》实施以来取得的经验进行总结,分析《办法》本身存在的问题以及在实施过程中出现的问题,在此基础上对《办法》提出继续执行、修改或者废止的客观可行建议。
一、立法后评估情况总述
(一)评估阶段说明
1.评估准备阶段
按照《通知》要求,由市住建局承担《办法》立法后评估具体实施工作。
2017年2月,市住建局成立了《办法》立法后评估工作领导小组,由市住建局分管领导任组长,相关处室负责人担任工作小组成员,领导小组下设办公室,承担统筹协调、汇总评估意见建议等工作。
为有效保证后评估结论的客观性、公正性和专业性,市住建局将此次评估工作的有关事宜委托给江苏良翰律师事务所,并向市政府法制办备案了委托机构及委托情况等相关信息。
市住建局与江苏良翰律师事务所共同组建《办法》立法后评估小组(以下简称评估小组)负责本次评估的具体实施。
评估小组于2017年2月印发了立法后评估实施方案,实施方案明确评估工作分准备、实施、报告形成三个阶段进行,评估目的是通过对《办法》事实情况的调查研究和评估,了解《办法》实施后取得的成就,发现《办法》实施中存在的问题,判断《办法》制定实施后是否实现了立法目的,总结分析《办法》制定与实施的成功和不足,客观评价《办法》的立法质量。
2.评估实施阶段
2017年4月开始,评估小组正式进入评估的实施阶段。
评估小组通过市住建局政府网站和委托机构的网站发布评估公告,公布了《办法》立法后评估的组织机构和人员组成情况、实施方案等内容。
通过综合运用多种评估方法,评估小组以建设主管部门、相关行业行政主管部门、房地产经纪机构、其他行政相对人为调查对象,向其征求有关《办法》的合法性、合理性、协调性、可操作性、立法技术性和绩效性等六方面意见和建议。
完成基础评估工作后,评估小组对评估成果进行整理分析,形成《办法》立法后评估的初步结论。
3.评估报告形成阶段
在立法后评估初步结论的基础上,评估小组多次召开内部讨论会,对初步结论进行真实性、有效性论证,并形成评估报告征求意见稿。
评估小组于2017年10月27日召开专家论证会,组织多位专家学者对评估报告征求意见稿进行论证;同时,评估小组还向房地产经纪机构征求意见。
在充分听取专家、相关部门、行政相对人意见的基础上,评估小组对评估报告征求意见稿进行深入地修改和完善,在此基础上形成立法后评估报告。
(二)评估方法说明
在评估过程中,评估小组综合运用多种评估方法:
(1)公开征集意见法,评估小组在网站上发布《办法》立法后评估事宜,征求社会各界的意见和建议。
(2)书面征求意见法,评估小组选择各区住建部门为征求意见对象,就《办法》的相关制度是否落实以及可操作性问题书面征求意见并获得反馈。
(3)开会听取意见法,评估小组于2017年4月24日、7月10日和10月27日组织了三场座谈会,邀请了行政主管部门、房地产经纪机构、立法专家和行业专家等与会对《办法》的施行及《办法》本身提出相关意见和建议。
(4)文献检索分析法,评估小组一方面收集与《办法》相关的上位法、同位阶规章以及配套制度,分析研究《办法》与其之间的相关关系;另一方面收集理论界、实务界有关民用建筑节能领域的文献,重点分析和研究专家、学者提出的该领域现存问题以及针对出现的问题所提的解决方法。
(5)实地调研法,评估小组选取了具有代表性的房地产经纪机构(信义房产)作为实地调研对象,于2017年9月9日进行了现场踏勘,查看了店内信息公示情况,与相关执业人员进行现场访谈。
(6)问卷调查法,评估小组设计了以普通居民和房地产经纪机构为调查对象的两套调查问卷。
其中居民卷侧重对被居民的基本情况、对房地产经纪机构经营合规性、对房地产经纪管理制度进行调查;经纪机构卷侧重对房地产经纪人员基本情况、房地产市场秩序进行调查。
本次调查问卷依托互联网支持采用网络问卷进行发放,发放时间为2017年6月1日至2017年7月31日,期间总计收回居民卷539份、经纪机构卷808份。
(7)案例分析法,借助于法院裁判文书公开的技术支持,评估小组取样提取了苏州市区范围内的涉及房地产经纪机构的司法纠纷案例,分析纠纷产生的深层原因,以及房地产经纪机构及其经纪人在其中的责任。
二、立法后评估内容
(一)合法性评估
通过检索、比照上位法依据,查阅立法说明以及市法制办关于《办法》的解读,评估小组认为《办法》在制定时的立法主体权限、立法程序、立法内容达到合法性标准。
1.《办法》的立法主体享有《中华人民共和国立法法》(以下简称《立法法》)赋予的立法权限。
《办法》制定之时,苏州市已经属于被国务院批准的“较大的市”,苏州市人民政府享有政府规章立法权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)对房地产中介服务机构(包括房地产经纪机构)的设立条件作了原则性规定,《江苏省城市房地产交易管理条例》(以下简称《省管理条例》)在此基础上就房地产经纪机构的经营规范等作了进一步规定。
根据《房地产管理法》和《省管理条例》的规定,苏州市人民政府负有对房地产交易进行管理的职责,据此苏州市人民政府有权依据上位法就房地产经纪管理的具体制度制定地方政府规章。
2.《办法》的制定程序符合立法要求。
从整个立法过程来看,《办法》的立项、起草、审查、决定、公布、备案,相关部门始终遵照国务院《规章制定程序条例》的要求,严格按照法定程序执行,体现了立法程序法定原则。
此外,《办法》在起草过程中广泛吸纳相关利益群体以及相关部门和社会各界的意见,充分体现了群众意志,期间数易其稿,最终经苏州市人民政府常务会议讨论通过,以苏州市人民政府令第113号公布,这也充分体现了《办法》立法过程中的民主科学原则。
3.《办法》的内容符合制定时上位法的规定。
起草单位在制定《办法》时,严格遵循上位法的规定,立法内容不越权、不违法。
如《办法》第六条规定的关于房地产经纪机构的条件,直接是对《中华人民共和国房地产管理法》第五十八条的细化;又如《办法》第十七条、第二十一条、第二十三条和第二十五条规定的房地产经纪机构及其执业人员的执业规范要求,分别是对《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十六条、第三十七条和第三十八条的展开。
其他条文规定的内容,虽然并无可一一对应的上位法条文,但是也均不违反上位法的规定。
《办法》规定的处罚金额均不超过3万元,符合《江苏省人民代表大会常务委员会关于地方人民政府规章设定罚款限额的决定》(1996年10月18日)的规定。
4.房地产经纪机构备案制度不违反上位法。
在《中华人民共和国行政许可法》实施以前,《江苏省城市房地产交易管理条例》规定房地产经纪机构应当在办理工商登记之前取得相应资质,即设定了行政许可的前置条件。
但《中华人民共和国行政许可法》规定,地方性法规、规章不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可,为了全面规范房地产经纪机构,加强事后监管,《办法》设置了备案制度。
该制度并不与上位法冲突,且也符合行政管理的实际需求。
(二)合理性评估
依据《立法法》、《规章制定程序条例》等法律、行政法规的规定,结合座谈会中各相关部门的意见,评估小组认为,《办法》设定的核心制度合理且必要,设置的法律责任与违法情节相适应,设置信用制度体现了超前立法意识;但也存在对房地产经纪机构赋权不足的问题。
1.设定的管理制度必要且适当。
《办法》为了维护房地产经纪市场秩序,进一步规范房地产经纪行为,建立健全房地产经纪市场诚信体系,设置了房地产经纪机构备案制度、信用档案制度、继续教育制度、存量房网上管理和资金监管等四大核心制度。
前三个制度的设定,对于规范房地产经纪机构执业规范、提升从业人员的从业素质发挥了极大作用;存量房网上管理和资金监管有效保障了买卖双方权益、减少了可能的民事纠纷。
这四大制度的设置符合管理的需求,也未给行政相对人设置过多的义务。
又如《办法》第六条关于房地产机构设立条件中的不少于15平方米的面积、3名以上具有房地产经纪执业资格的专业人员的规定,能有效控制房地产经纪机构的起点规模,保障房地产经纪机构具备提供足够的服务并承担一定责任的能力。
2.设置的法律责任与违法行为情节相适当。
《办法》第二十七条至第三十条对法律责任的设置均采用两阶段制,首先由主管部门责令违法当事人限期改正,逾期不改正的才处以罚款的行政处罚。
《办法》如此安排一方面能节省执法成本,另一方面又能督促当事人自我纠正。
3.信用档案制度体现了超前立法意识。
房地产经纪信用档案是规范和整顿房地产市场秩序、促进企业规范发展的重要举措。
通过建立房地产经纪信用档案,能有效记录和反映房地产行业信用状况,建立良好的信用关系。
《办法》在2009年起草过程中就已经意识到信用档案的重要性并在立法中予以具体规定,而当时关于信用方面的立法还比较少,且也缺乏细节规定。
4.赋予房地产经纪机构及其执业人员权利不足。
《办法》在立法目的中表述到要保障房地产经纪活动当事人的合法权益,但是《办法》除了第二十一条规定“对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的,房地产经纪机构应当拒绝接收委托”之外,通篇均是对房地产经纪机构及其执业人员的义务性规定。
在调查问卷中和座谈会上,多家房地产经纪机构和相关执业人员提出,房地产经纪机构无法单方查询拟交易房产的相关信息,无法准确掌握拟交易房产信息。
在实践中,确实也存在较多因房地产经纪机构及其执业人员无法查询相关信息而引发纠纷的现实案例,评估小组认为对房地产经纪机构赋权不足属于一个制度缺陷。
(三)协调性评估
通过文献检索,经比对与《办法》同位阶的相关规章、配套的规范性文件以及相关政策,结合相关部门座谈会的意见情况,评估小组认为,《办法》在制定时与其他同位阶规章和规范性文件之间无冲突,且配套规范充足,但因后法出台,《办法》有部分内容与后法有一定的不协调。
1.《办法》的内容与其他同位阶规章和规范性文件之间无冲突。
《办法》在制定之前,对房地产经纪活动及其监管适用《苏州市房地产中介管理办法》,在实务操作中已经出现了许多有益的经验,《办法》继承了《苏州市房地产中介管理办法》行之有效的规定,又结合新法和有益实践经验,与同位阶规章和规范性文件、相关中央和地方政策具有良好的协调性。
如《办法》第二十五条规定房地产经纪机构不得为不符合出租条件的房地产提供经纪服务,该禁止性规定与《苏州市居住房屋出租管理办法》第十七条保持一致。
如《办法》规定的房地产经纪机构备案制度,与《房地产经纪管理办法》第十一条的内容相协调。
2.《办法》的核心制度已有配套规范。
《办法》第八条规定市房产行政主管部门和房地产行业协会可以对房地产经纪机构划分不同信用等级并向社会公示,为落实该制度,市住建局于2015年制定颁布了《苏州市房地产经纪与信用管理办法(试行)》,从房地产经纪机构及其人员信用信息分类和核定、公布、使用、管理等作了详细规定,为全面有效落实《办法》规定的信用档案制度提供了具体操作细则。
《办法》第十九条规定了存量房交易计算机信息网络管理和资金监管制度,在2012年市住建局制定颁布了《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》,对存量房交易的“网签”制度作了全面规定,我市存量房交易的基本制度正式确立。
3.主管部门制定相关示范文本,规范保障各方当事人权益。
随着互联网技术的发展,我市房地产经纪活动基本实现网络化操作。
为更好保障各方当事人权益,也为实现网络操作的统一性,市住建局制定了多套示范文本,如为落实《办法》第十八条而制定的适用于交易双方和房地产经纪机构的《存量房出售居间代理委托协议》和《存量房承购居间代理委托协议》。
另外,市住建局还制定了存量房买卖合同示范文本和商品房买卖示范文本,作为网签的标准版本。
4.《办法》部分内容与《房地产经纪管理办法》(住建部令第8号)有不一致。
第一,在房地产经纪概念的界定上,缺少对佣金收取的规定。
第二,在房地产经纪机构备案主体方面,缺乏对县级市的赋权。
第三,关于房地产经纪委托合同的签署,仅是执行业务的房地产经纪执业人员签名,而《房地产经纪管理办法》还允许两名协理签名。
第四,关于法律责任,《办法》第二十九条和第三十条与《房地产经纪管理办法》第三十三条和第三十七条规定的幅度和主体均有一定差异。
(四)可操作性评估
通过座谈会以及实地调研,评估小组认为《办法》对法律规范的规定明确,基本制度切合实际易于操作。
但是《办法》的个别规定也确实存在操作性不强的现象。
1.《办法》的内容比较微观细致,所设定的制度也是侧重从细节入手尽量做到全面不遗漏,因此《办法》总体上是一部具备可操作性的规章。
第一,对条件或材料的要求明确。
《办法》第六条通过列举的方式,从名称和组织机构、经营场所、财产和经费以及人员要求等四方面规定了房地产经纪机构备案的必备要件,并且对每一项具体要求从定量角度进行规定,使得主管部门在操作上有着明确的指引。
《办法》第九条也是同样情形。
第二,注册程序简便。
关于房地产经纪机构备案,机构只需要准备齐全《办法》第九条规定的材料,提交给属地房地产主管部门,之后由属地房地产主管部门转交苏州市房地产管理处进行备案,备案通过后立即发放备案证书。
关于执业人员注册,只需要将房地产经纪机构执业人员信息录入系统即完成注册,非常简便。
2.《办法》的个别规定在操作上面临难以有效落实的困境。
第一,机构备案之场所证明材料问题。
《办法》第九条规定房地产经纪机构在申请备案时需要提供合法固定场所的房屋所有权证或者房屋租赁证明,但是有些房地产经纪机构反映,个别区域如园区所承租房屋因相关原因并无房屋所有权证,但机构却是实际合法在使用办公场所,此时则面临备案不能的难题。
第二,禁止无证人员从事经纪活动问题。
《办法》设置了房地产经纪机构执业人员注册制度并禁止无证从业,同时又在罚则规定了相应的法律责任,但是实际情况是房地产经纪领域仍有大量的无证人员在从业。
甚至好多存量房交易均是有证经纪人仅仅是在最后网签合同上签章,而其他过程均是由无证人员完成。
由此可见禁止无证人员从业的制度在一定程度上已经失去操作性。
(五)立法技术性评估
对照《立法法》及立法技术规范要求,通过对《办法》的体例、条文之间的内在逻辑关系以及条文的具体用语进行评估,评估小组认为,《办法》在体例上做到结构完整、条款齐全,在条文表述上用语符合汉语规范和法言法语要求、表述基本准确明晰;但是在立法技术方面也存在一些问题。
1.《办法》在名称和条文设定方面符合规章制定要求。
《办法》涉及的是苏州市房地产经纪管理方面的工作,以“办法”命名符合《规章制定程序条例》的要求。
《办法》对制定目的、立法依据、适用范围、主管部门、具体规范、奖惩规则、施行日期等内容均作出规定,规章的必备要素齐全。
《办法》虽仅有三十二条,但是《办法》体例完备、内在逻辑严密、条例清晰、结构严谨,分五章安排,能更好体现《办法》制定者的立法目的。
在条文表述方面,能够做到用语准确、简洁,文字简明、语言规范,条文内容明确、具体。
2、《办法》设置的相关管理制度持续有效实施。
《办法》是一部“活法”,其施行至今已经7年多,《办法》所规定的制度基本均能持续有效地被运用于实践管理工作之中,且在可预见的时间里这些制度还将继续发挥作用,这均体现了当时制定者高水准的立法技术水平。
3.针对《办法》的专门规定设置相应法律责任。
《办法》第二十六条规定“违反本办法规定的行为,法律、法规、规章已有处罚规定的,从其规定”,不再重复上位法关于法律责任的内容,体现了立法的精简。
同时针对第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十五条等《办法》所特有的禁止性规定,又作了相应的法律责任设定。
避免条文冗繁的同时又保障了特别规定的“行为模式-法律后果”的结构齐全。
4.囿于当时的立法背景和特定社会环境,《办法》也存在个别立法技术上的缺陷:
第一,规定的内容不周延。
如《办法》第九条规定了设立备案和变更备案,但是未对注销备案的情形作出规定。
第二,条文安排不合理。
如《办法》第五条将主管部门和行业协会在同一条文规定,一般的这两类主体应当分两条规定。
又如关于信用档案的内容在第八条和第十四条重复规定,应当合为一条规定。
第三,条文概念表述不精确。
如第十六条规定应当在“备案的范围”内从事房地产经纪活动,但是机构备案并不限制经营范围,此处的范围应当是营业执照上的经营范围。
又如第二十二条规定公示“有关证明文件”并未指向具体文件名称。
第四,就强制培训问题未能明确免收费。
根据省人大法制委、法工委2007年发布的《关于地方性法规中有关共性问题的意见》第35条规定,对确需强制培训的,应当同时规定培训不得收费。
此项举措有利于保障行政相对人的合法权益,但是《办法》没有规定培训免费,存有不足。
(六)绩效性评估
经分析调查问卷、研究司法判例,结合座谈会内容,评估小组认为《办法》自2010年实施以来,总体上促进了整个行业发展,不仅在行业规模更在行业规范化上得到了长足的发展。
当然,囿于房地产经纪行业的特性,以及外部改革的整体体制变化,使得《办法》在制定时的相关难题仍未能得到根治。
1.《办法》在《苏州市房地产中介管理办法》的基础上修订而成,废除了与上位法抵触的房地产经纪机构资质许可制度,整合了实践中有益的制度和经验,构建了一套体系完整、配套齐全的房地产交易制度。
《办法》的实施对规范和促进我市房地产经纪市场起到了很大作用。
第一,房地产经纪机构及从业人员规模显著提升。
我市大市范围现在共有备案经纪机构近1900家;在持证人员规模方面,全国房地产经纪人近500人,江苏省房地产经纪人协理103人,取得苏州市房地产经纪人上岗资格的从业人员近8000人,取得苏州市房地产营销人员上岗资格的从业人员近3000人。
因为还有相当规模的“无证经纪人”存在于我市房地产经纪市场,因此从业人员的实际市场保有量比已经纳入规范管理的人员数量要多得多。
第二,执业人员继续教育稳步推进。
《办法》实施前我市房地产经纪人继续教育培训工作就已经起步,《办法》第十五条将继续教育工作作为一种法定制度予以固定。
房地产经纪人的继续教育确定每两年为一个培训周期,培训的主要内容有房地产法律法规和相关政策、房地产实务、房地产经纪服务案例分析,以及与业务相关联的新知识,如存量房网上管理的业务培训等,反响很好。
为确保继续教育切实得以执行,将继续教育与房地产经纪人年度检查挂钩,如果不参加继续教育,将会取消其资格。
第三,存量房交易全面实现网络管理和资金监管。
早在2007年12月1日和2008年9月1日起,我市市区就已经开始实行存量房买卖契约网上备案和存量房交易资金监管制度,《办法》第十九条将该制度予以法律化,且在2012年我市又制定配套的管理办法予以细化。
这一制度的实行,提升了规范经营、阳光操作、品牌服务的水平,使得信息获取的及时性、真实性有了极大的增强,消除了隐藏的交易风险。
2.因为房地产经纪行业从业门槛低的特征,导致了房地产经纪行业的发展始终无法摆脱人员整体素质不高的包袱,并因此导致了较多纠纷。
《办法》的立法说明中所提到的房地产经纪市场现状存在问题至今仍未得到有效改善。
第一,房地产经纪机构发展不均衡、“灰中介”规模不小。
规模型企业数量逐年增加,以信息化为载体的管理模式在连锁机构中运用普及。
从2017年第一季度新备案的房地产经纪机构数量来看,第一季度新备案总计508家,其中链家占21.26%、我爱我家占41.14%,这两家机构的分店数量高达62.4%。
另外不同大型房地产经纪机构均呈现出各自特色,如信义房屋规范、服务品质最好,好屋中国、同策、新明阳等最为稳健,新浪乐居、链家地产等成长最快,整个行业处于“百花齐放”的阶段,还未能走上稳步发展的正轨。
另一方面小中介数量虽少,却还是存在大量无证无照“灰中介”,这些“灰中介”游离于政府相关部门管理视线之外,采用恶意竞争、欺诈客户、套现骗贷等手段,扰乱了整个房地产经纪市场,致使整个房地产经纪行业的诚信度大幅下降,严重侵害了相关当事人的合法权益,同时极大挤压了正规经营机构的发展空间。
根据现行法律规定对房地产经纪机构准入条件采取的是备案制,缺乏行之有效的事前规制手段,对于“灰中介”的准入缺乏管理抓手。
这一现象已经在一定程度上制约我市房地产业的健康发展。
第二,房地产经纪机构从业人员从业素质参差不齐、总体水平偏低。
我市的有证房地产经纪机构从业人员虽然人数有较大数量攀升,但是在房地产经纪市场充斥着更多的无证从业人员。
从调查问卷反馈回来的信息看,无证从业人员占调查对象比例的74.21%。
如此高比例的无证情况,一方面是因为房地产经纪机构从业人员的流动性大(调查问卷结果显示工作年限为3年以下从业人员的比例高达83.3%),另一方面也是从业人员从业素质不高,难以通过职业资格考试(调查问卷结果显示学历为大专以下的从业人员为82.19%)。
另外此类无证从业人员大多为社会闲散人员及外来务工人员,造成坑蒙拐骗侵害当事人利益的事件仍呈多发态势。
在处理这些事件中,由于这类人基本无固定从业机构,无法承担相应的民事责任,导致受害人无法取得相应赔偿,严重影响了社会稳定。
据调查问卷反映,普通市民中有高达80%左右的人认为我市房地产经纪机构执业人员的专业水平、职业道德和服务态度为一般。
第三,监管部门之间的有效信息对接机制未建立。
《办法》第七条规定工商部门应当将房地产经纪机构注册、变更、注销登记情况提供给房产部门,但是在实践工作中工商部门与住建部门关于房地产经纪机构的信息对接机制还是非常薄
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