太极景润花园中庭广场招商策划方案.docx

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太极景润花园中庭广场招商策划方案

太极景润花园中庭广场招商策划方案

重庆汇丰国联房地产顾问有限公司

河南·焦作·太极景润花园项目组

二00五年四月六日

目录

第一部分项目定位

一、项目分析

二、项目定位

三、项目经营分区策略

第二部分市场招商总策略

一、招商的整体原则和目标

二、租金策略

三、招商政策策略

四、招商执行策略

第三部分招商执行计划

一、开业时间

二、正式招商时间

三、招商工作安排

四、招商风险分析

五、招商中存在的问题及规避方法

第四部分招商准备工作

一、招商资料

二、媒体运用

三、相关文件

第五部分销售建议

一、投资者与开发商利益平衡点分析

二、销售策略建议

三、年度中旬推广

第一部分项目定位

一、项目分析

1、项目周边环境

项目东临焦作通往省会郑州的主要交通要道塔南路；南隔人保大厦与人民大道相望；西与市委、政市府毗邻，北靠焦作电信综合大楼。

周边商业配套情况：

■焦作客运总站：

位于塔南路南端，距本案600余米，是焦作通往省内各市县的主要车站。

■公交路线：

共有9路公交车通过本案，分别是：

7路，万方电厂至长途总站；13路，影视城至车管所；16路，闫河至龙源建材；18路，人民广场至焦作大学新校区；20路，市旅游客运站至蒙牛集团；21路，李封新村至长途总站；23路，马村西站至焦作西关建材；27路，公交汽校至车管所；37路，缝山公园至高新区。

■银行：

紧靠本案的塔南路邮电储蓄所、塔南路与人民大道东北角商业银行、建设银行及农发银行，距本案紧30米。

■邮局、电讯：

紧临本案北面的电信大楼、邮电网点、联通网点；位于山阳商厦内的移动网点，距本案50余米。

■商业建筑：

本案东对面正在筹建的摩登市商业街，南面已经形成商业氛围的山阳商厦，东南角正在筹建的丹尼斯大卖场，西面正在筹建的五星级酒店。

2、项目优势分析

■区位地段优势。

本案位于塔南路与人民大道的交汇处，紧邻市委市府，处于新城区的中心位置，交通十分便利。

焦作市政府有力的扶持及城市未来规划的政策倾斜，使商家增长了更明确地认识和投资的信心，成为本案推广的重要支柱之一。

随着政府的引导，新区正快速发展，随着各生活社区的陆续完工和业主的入住，生活人群和消费态势正渐渐扩大，这将给本区域商业带来强大的购买力。

同时，随着新区人流的扩增和政府的规划蓝图、大型工厂的进驻，商业物业具备较大的升值潜力。

■建筑规划优势。

本项目近1万平米的休闲广场，将吸引大量的娱乐、休闲、购物人流，这为商业的经营带来相当数量的顾客。

同时，社区内近千户高端消费群体相对于投资于中庭商业者而言是一个相当的诱惑力。

■商业形象优势。

随着时间推移，工程竣工时间临近，中庭建筑形态逐渐明朗，能够给消费者一个直观的感受，有利于在实物上造势、推广运作。

■品牌优势。

通过前期推广运作，整个太极景润花园项目品牌为焦作人熟知，并得到消费者的一致认可。

有利于后期商业推广宣传。

■临街门面的带动优势。

临塔南路门面已经基本售磬，它们的快速经营将对广场内商铺起到有效的带动及烘托。

3、项目劣势分析

■根据“卖商铺就是卖地段”的行业规律，中庭内商铺较临街商铺在区域地段上存在较大的先天劣势。

■区域内商业格局处于初步成型阶段，同时本案商业建筑形象还未形成，商业氛围还不成熟。

投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。

■产品本身与中庭内商业定位中产品需求（空间、面积、格局划分）存在不合理之处。

根据我司以往对商业运作的经验，以及对焦作及周遍城市的市场调查，从经营者入手，了解到诸如装饰小品店，游艺厅，工艺品店，音像图书屋，西点屋、鲜花店，药品店，士多店，干洗店等店面需求仅几十平方米，而我们的产品大多超过了一百、甚至二百平方米，这样，我们对商铺内的商业定位与经营者对商铺的需求存在矛盾。

■投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持怀疑态度，即对未来广场内商业经营能否“火”，人气是否“旺”信心不足。

4、项目机会点分析

■城市规划机遇。

随着市委、市政府南迁，焦作南区各类住宅及商业物业兴起，商业格局处于初步成型阶段，给本案的准入提供了低门槛。

5、项目威胁分析

■竞争威胁。

区域内各类商业建筑兴起，对本案构成最大威胁的即是项目正对面的“摩登市商业街”。

其规模较大，定位为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业步行街，且该项目即将开始内部认购。

■市场容量威胁。

据媒体报道，焦作市商业面积与总人口的比例已经超过了其他大中城市，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地。

对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：

★突出市场的地理位置，以焦作市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值；

★突出市场的规模环境，以“10000平米的购物、休闲广场”来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模；

★突出市场的交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境；

★前期，项目取得了市政府及市民的高度赞许与评价，后期，则在工商、税务等方面争取市政府更多的支持；

★加快工程进度，树立市场开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心；

★协助临街门面的经营推广，努力营造商业氛围，以期带动广场内的商业；

★合理的业态定位和经营分区；

★制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，不给予竞争对手反击机会，达到快速招商、快速销售的目的；

★制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。

二、项目定位

1、市场经营业态定位及形象定位

前期，我们将广场内商铺定位于“集小型休闲、娱乐和针对小区内及周边区域所需要的生活服务配套于一体的区域性商业中心”，而通过对周边商业环境及产品本身的对比调查，我们有必要重新对广场内的业态定位做一个有益的补充。

☆很明显，广场内商业只是我们整个项目的一部分，我们的项目属于商住相结合的形式，而非纯商业，这就明确广场内商业需首先要能够为社区内提供生活配套服务。

☆我们通观区域内市场，紧靠项目的摩登市商业步行街、丹尼斯大卖场及山阳商厦完全构成了焦作南区的生活配套服务中心，相对于我们的项目，它们的优势就是纯商业，具备核心竞争力。

☆看产品本身，我们从劣势分析中已经得出我们广场内商业如仅局限于生活配套服务商业，则总面积过多。

如何消化过多部分的面积，我们需要寻找新的业态支撑，根据行业规律，解决之道在于建立具有核心竞争力的行业市场，该类业态需要较大的营业面积，又要不与整个项目的设计、规划、运作理念有冲突。

☆通过项目组对焦作所有专业市场的摸底排查，并结合项目整体形象定位，我们最终确定广场内商铺一层主要经营生活服务配套行业，如超市、市多店、特色餐饮之类，二层主要经营健身、娱乐、休闲等行业。

2、案名建议

案名必须具备三方面要素：

区别商业类别，即体现业态定位；震撼力，提升核心竞争力；易记，朗朗上口。

以下为项目部及广告公司提议的案名，仅供参考。

太极·金贵坊太极·蓝贵坊

太极·兰桂坊太极·新街坊太极·金水岸（街）太极·群英湾（街）

太极·名店街太极·阑珊坊

太极·桂兰街

3、招商对象定位

根据焦作市的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以焦作市区及省会郑州商家为主，焦作市周边市县为辅。

4、市场经营档次定位

就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。

对于本市场商品档次定位我们认为：

以中高档商品为主，为焦作高端人群提供娱乐休闲服务。

三、项目经营分区

按照招商目的，原则上我们将广场内二层商铺划分为招商铺面，接受符合规定的商家进驻；而一层则作为生活配套服务的铺面不参与招商，但销售部做好经营商家对一层铺面的需求登记工作，以便为一层商铺的投资者提供租赁交易平台。

同时，我们根据实际招商工作的饱和度，如二层招满，可以拿出一层来进行与二层经营同类产品的商家招商。

第二部分市场招商总策略

一、招商的整体原则及目标

1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定广场于2005年10月1日正式开业，需要保证在8月底二层的招商面积完成90%，即24个门面左右。

2、招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个广场内商业经营井然有序。

二、租金策略

⑴、租金厘定考虑因素

1、周边物业租金状况：

项目周边同类商业物业租金水平。

2、地理位置：

即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一；

3、交通便利性：

与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。

4、昭示性：

即项目的临街面，是否易于寻找、识别。

5、配套：

市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、展示中心等）。

6、商铺形式及面积：

对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效面积。

7、经营环境：

市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。

8、停车位：

车位是否充足、车辆出入方便性。

9、经营管理：

经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。

10、开发商品牌：

开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验。

⑵、周边商业租金市场调查

●楼盘商业：

○碧海云天：

·地理位置：

位于焦作南区，人民大道东部南侧，山阳区政府大楼对面，西侧丹尼斯大卖场正在筹建之中，距本案300余米。

·建筑形态：

一期以多层房为主，二期高层房，现在正在内部认购。

临人民大道及东侧无名道为两层商业门面。

·商业面积及业态：

门面为上下联体出售，单层门面宽3米，进深8米左右。

整个商业主要为社区及周边社区提供日常生活配套服务。

由于一期住宅已经售罄，商业部分已经经营。

·商业价格：

售价：

临人民大道4500—4800元/m2，其余商铺：

2500—3600元/m2

租赁价格：

临人民大道15元/㎡/月左右，其余商铺8~12元/㎡/月

○新新家园：

·地理位置：

位于塔南路与站前路交汇处东北角，交通较为便利。

距本案300余米。

·建筑形态：

以多层房为主，面塔南路与站前路交汇处有一幢小高层写字楼。

临塔南路与站前路为两层门面房。

·商业面积及业态：

商铺上下两层联体出售，面积120~300㎡不等。

主要经营高档西餐以及休闲服务行业。

迪欧咖啡、歌德咖啡、韩式餐饮、高档中式餐饮以及图书馆、药品超市均在此经营。

·商业价格：

商铺售价均价为3700元/㎡；租赁价格18~25元/㎡/月。

○南北苑

·地理位置：

位于解放路中段，（原焦作市市委、市府），解放路属于焦作商业中心区域。

交通发达，商业氛围浓厚。

·建筑形态：

以解放路划分问南、北两个组团。

以多层及小高层为主。

临解放路及东西两侧巷道为两层商业门面。

·商业面积及业态：

由于其还处于施工阶段，没有交房使用，商铺暂未经营。

·商业价格：

解放路沿线售价：

8800元/平方米

其他商业门面售价：

4000——4500元/平方米

无租赁价格

●、专业或综合批发市场

○山阳商城

·地理位置：

位于塔南路与人民大道交汇处西南角，交通便利。

距离本案100余米。

·建筑形态：

临塔南路为两层商铺，临人民大道为一幢5层高的综合大楼，商城里面为兵营式一层商铺门面。

·商业面积及业态：

综合大楼里面一层为移动网点、手机市场，二层以上为服饰、电脑等行业，单层面积约1200余㎡；临塔南路为餐饮、银行、日用消费品行业。

里面兵营式铺面，宽约3米，进深6米左右，主要经营中低档服饰、床上用品、各类电子产品等商业。

由于整个商城定位主要服务于普通老百姓，小具规模，品质较低，但价格实惠，故周边老百姓愿意到此购物消费，商业氛围较为浓厚。

·商业价格：

临塔南路商铺租赁价格为12~20元/㎡/月；里面小门面为10~15元/㎡/月。

●、塔南路街区

因塔南路是项目所临干道，了解其商铺租金水平对本案具有参考作用。

此处主要对塔南路与站前路交口至人民大道处的临街商铺租金水平进行调查。

·建筑形态：

调查路线上的建筑参差不齐，且有较多空白或正在开发地带，路线上有四至五层的楼房，也有两层至三层的商铺门面，后者一层为商铺，二层或三层主要是用来居住。

·商业面积及业态：

较大面积的商铺住要用作如银行、通讯等网点设施，较小的如15㎡左右的商铺则用来零售，如小卖铺、小餐饮产业。

·商业价格：

租金价格在8~15元/㎡左右。

⑶、本案租金建议

·根据对新区商业调查，本区域商业租金在8——25元/平米之间。

本商业位置具有较大的升值空间，但目前环境尚不成熟，新区人流也不旺，整个商业市场的形成尚需时日。

由于受建筑形态、业态划分因素限制，本案在区域内均没有可比性商业物业。

·本项目商铺面积较大，整个租金额相应较大，由于目前一段时间人流不足，将导致经营商家资金回收困难，这会使许多商家会继续观望，影响项目的招商。

项目组故建议广场内二层平均租金暂定为10元/㎡/月，一层平均租金暂定为18元/㎡/月。

以市场较优惠的租金吸引商家提早进驻，随着人流的激增和环境的成熟，逐渐提高租金。

⑷、租金策略

以“放水养鱼，培育市场”的目的，实行“免租12个月”和“统一租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。

为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，我们建议招商部分商铺实行统一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对区域内的一些核心龙头铺位实行控制，以便留给一些有影响力的商家。

统一租金的策略在我们以往的实践中证明是成功的，因为市场刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了便宜；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会觉得很吃亏。

三、招商政策策略

任何新兴商业市场从开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。

若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。

为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从以下方面对市场进行培育：

第一是：

合理的业态规划。

有选择性的引进有一定品牌形象及经营能力的商户进驻。

第二是：

免租期。

签定三年租期，免租12个月。

签约时收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年、第三年按标准租金每半年一收。

第三是：

后期市场的经营管理。

俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。

因此我们建议开发商承诺在市场开业前后期投入一定量的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心。

四、招商执行策略

1、回避销售信息

为了避免销售价格对商户的干扰，影响其租赁的积极性，我们在招商时决口不提销售，所有宣传资料（包括现场包装和户外广告）均回避销售信息。

若客户问到要购买商铺，我们统一口径：

“我们现在只招商，不销售；具体什么时候销售公司现在还没有确定；租赁商铺的商家对所租赁的商铺有优先购买权和价格优惠，在公司决定销售时会提前通知各位进场商户优先购买”。

2、商户（大户）优先招商

设定一定的优惠条件（如免租金15个月），有针对性选择主要进驻业态中的3-5家重点品牌商户（大户）进行洽谈，优先对品牌商户进行招商，增强对其它中户、散户招商的号召力。

3、招商信息发布

通过户外广告和定向派送招商海报向商户传递招商信息。

第三部分招商执行计划

一、开业时间

第二部分已经提到，考虑到工期进度、招商等工作，暂定广场开业时间为2005年10月1日。

市场要开业还需要给予商户一定的装修期，通过讨论，建议开发商同意拿出1个月作为商户的装修期。

因此，在对外宣传时我们可打出口号：

9月1日进场装修，10月1日铁定开业！

若不能按时开业，开发商承诺无条件退还商户租铺定金，以增强商户租铺的信心。

二、正式招商时间

考虑到对面摩登市即将内部认购，以及本案的招商时间段、商户经营淡旺季、工程进度和商铺的销售等因素，我们确定2005年6月1日为公开招商日。

所有招商工作均围绕公开招商日的时间进行安排。

三、招商工作安排

工作内容

完成时间

负责人

市调工作

已完成

汇丰

本策划方案的

讨论定稿

4.13

建丰、汇丰、宏成

招商工作人员、招商办公室的厘定

4.13

建丰、汇丰

招商合同文本的厘定

5.30

建丰、汇丰

宣传推广资料

现场包装

户外广告设计及定稿

4.13—4.30

建丰、汇丰、宏成

商户邀请、招商资料派送

4.30—5.25

建丰、汇丰

商户座谈会准备事项（座谈资料、座谈地点）

视具体情况

建丰、汇丰、宏成

商户座谈会

视具体情况

建丰、汇丰

公开招商日

6.01

招商工作人员

以上工作安排仅是计划安排，实际招商工作还需灵活多变。

比如与商户的沟通可以从即日起延续到广场开业，但所有的工作只能够提前完成，不可滞后。

四、招商风险分析

1、商户（租赁户）风险分析

◇项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延；

◇由于招商工作的疏漏，导致广场内经营无序，鱼龙混杂；

◇没有统一的物管或物业管理费用比较高；

◇生意不是很理想或经营惨淡；

◇开发商卖完后走人，交接工作无法完成。

2、开发商风险分析

◇投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；

◇项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于项目的品牌树立，对整个项目将产生负面影响；

◇项目不能获得稳定的投资回报，投资者闹事。

五、招商中存在的问题及规避方法

◆问 题 一：

引入大型租赁户后，可能导致租金达不到业主预期效果，影响销售。

引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，对项目的销售形成阻力。

但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。

规避方法：

开发商适当的给予一定租金补贴。

◆问 题 二：

2005年8月1日前招商任务完不成80%，将影响开业。

规避方法：

在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间。

第四部分招商准备工作

一、招商资料

1、招商海报（宣传单页）

规格：

大度8开，4P。

内容：

展示项目地段优势，项目本身的特点，项目生意机会，政府对项目的支持，项目招商细则，项目招商政策等。

2、平面图

规格：

A4纸张大小。

内容：

广场商铺总平面图（业态分区，用不同颜色表示），商铺编号、尺寸，各类商铺各层平面图。

二、媒体运用

由于一期住宅项目已接近尾声，因工期问题，二期还不能够及时内部认购，故有必要对媒体投放量进行缩减，避免浪费。

1、电视

当前本案电视广告分为两个版块，一是《房产聚焦》栏目一分钟广告片；另外是《焦作新闻》之前30秒广告片。

两者都是以宣传项目形象为主，侧重于住宅品质方面。

考虑到项目当前的需要，项目组建议暂减少电视投放量，将《房产聚焦》栏目中广告片暂缓，保留《焦作新闻》前广告片。

电视字幕则以现实需求而更换内容。

2、报纸

鉴于同上原因，报纸广告的投放量也相应缩减。

以下主要针对一期商业项

日期

媒体

版面

形式

主题

价格（元）

备注

4.26

日报

半

硬

广场案名、经营业态推广

11000

5.11

晨刊

半

软

广场商业业态、经营环境推广

3460

5.26

日报

半

硬

商铺招商信息发布

11000

6.01

晨刊

半

软

商铺抢租，招商信息发布

3460

6.08

晨刊

半

软

商业经营优势、增值性能、抢租信息，活动推广

3460

6.22

晨刊

半

软

太极广场旺铺真实价值，租铺人消费心声

3460

7.13

晨刊

半

软

产品细节、价值分析

3460

8.23

日报

半

硬

商家已经进场装修宣传

11000

9.22

日报

半

硬

开业时间发布

11000

10.12

晨刊

半

软

商铺经营者心声

3460

10.19

晨刊

半

软

产品形象特征、特色，抢购狂潮

3460

10.26

晨刊

半

软

产品升值潜力、投资价值分析

3460

11.09

晨刊

半

软

产品形象特征、特色

3460

总费用

75140元

目所做的报纸广告推广计划。

3、户外广告

★销售现场包装。

销售部外的包装，要求表现出浓烈的商业气息，以配合项目当前阶段的推广工作。

★广场外包装。

太极广场大门两侧制作斜视大型广告牌，内容以案名为标语宣传，要求突出、醒目。

广场大门按设计方案包装，并书广场名。

★广场内包装。

广场内二层主要由经营户自行包装，在没有经营户进驻之前我们则有必要对上下两层进行包装，包装围绕以下思路：

突出商业定位、强烈的视觉冲击、营造商业氛围。

比如在一层的某门面门楣上包装成“XXX超市”、“XXX咖啡”等等。

★车身广告。

配合本案的招商、开业，配以时事性的文字及画面宣传。

三、相关文件

1、招商细则

太极广场招商细则

招商对象：

高档餐饮（包括中西餐）、茶楼、健身馆、咖啡、美容保健等。

租金标准：

市场内二层商铺10元/M2.月。

保证金：

因商铺面积不等，按‘间’为单位，每间保证金为20000元；保证金于签订《商铺租赁意向书》时交纳。

商家条件：

商户按经营品种分区进行商铺选择。

商户须提供身份证。

品牌商户需能提供营业执照和品牌证明（商标注册证、代理证明或原产地证明书）。

经营管理：

商家按规定时间开业、营业；按限定的经营品种经营；服从商城管理；按时交纳各项费用，否则商城有权将违规商户清退出场，并没收押金。

租金优惠：

免12个月租金，即免收一年租金。

租金收取：

商户定铺后十日内需签订《商铺租赁协议书》，一次性签约三年。

其它费用：

物业管理费暂定、电费：

每间商铺设独立电表，按表收费。

（眠租期内免收物业管理费用）

招商方式：

计划于6月1日上午9:

00开始公开招商选铺，先到先选。

2、招商流程

商户交纳租赁保证金——开发商财务开具收据——签订《商铺租赁意向书》——10日内签订《商铺租赁协议书》。

3、《商铺租赁意向书》及《商铺租赁协议书》细则及合同文本于5.30日前定稿制作完成。

第五部分销售建议

一、投资者与开发商利益平衡点分析

投资者与开发商的利益简化之就是投资者的投资回报与产品售价的利益比较，我们通过本案租金水平与产品售价的比较分析不难看出我们项目所面临的冲突点。

1、本案租金水平

前文已经分析过，把广场内二层平均租金暂定为12元/㎡/月，一层平均租金暂定为18元/㎡/月是比较适宜的。

2、本案售价水平分析

售价需要与租金水平呈一定关系比例。

按照商业行业规律，较为投资者接受的投资回报周期为8侄14年区间，即租金水平在15元/㎡左右，售价应在3000元/㎡以内，以下以本案中庭