徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法标准范本.docx
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徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法标准范本
编号:
QC/RE-KA4848
徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法(2021)标准范本
Inthecollective,inordertomakeallbehaviorshaverulesandregulations,allpeopleabidebytheunifiednorms,sothateachgroupcanplaythehighestroleandcreatethemaximumvalue.
(管理规范示范文本)
编订:
________________________
审批:
________________________
工作单位:
________________________
徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法(2021)标准范本
使用指南:
本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱,所有人都共同遵守统一的规范,最终创造高效公平公开的的环境,使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。
文件可用word任意修改,可根据自己的情况编辑。
徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法(2021)有关的物业管理文本,各县(市)、区物业管理行政主管部门,各物业服务企业:
《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则(试行)》(徐房规〔20xx〕1号)(以下简称〈细则〉)自20xx年施行以来,国家及地方相继出台......
各县(市)、区物业管理行政主管部门,各物业服务企业:
《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则(试行)》(徐房规〔20xx〕1号)(以下简称〈细则〉)自20xx年施行以来,国家及地方相继出台了《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发〔20xx〕17号)、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房〔20xx〕75号)、《徐州市住房保障和房产管理局关于加强物业管理区域划分及备案工作的通知》(徐房发〔20xx〕86号)、《20xx年全市物业管理工作推进实施方案》(徐房发〔20xx〕14号)、《2021年全市物业管理工作推进实施方案》(徐住建发〔2021〕22号)等文件,这些文件取消了物业资质作为承接物业管理业务的条件,也取消了物业服务质量保证金管理办法,增加了物业管理区域划分备案作为招标要件,将前期招标代理工作实行市场化管理等招投标相关内容,这些政策改变使原《细则》与现行国家、地方政策相抵触,不再适用于规范目前我市前期物业管理招投标市场要求。
为加强物业企业事中事后监管,适应我市物业服务转型、创新发展和市场化要求,在广泛征求意见的基础上,结合我市实际和市级机关机构改革要求,我局对《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则(试行)》(徐房规〔20xx〕1号)进行了修改,形成了《徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法》,现予以下发执行。
徐州市住房和城乡建设局
2021年7月29日
徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法
第一章总则
第一条为了规范本市前期物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条本市市区(鼓楼区、云龙区、泉山区、徐州经济技术开发区)范围内,建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理,适用本办法。
第三条前期物业管理招标投标,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位通过招投标的方式,将物业区域内的房屋、公共设施设备以及场地的维修、养护,秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包,由投标人通过竞标承接管理的活动。
第四条徐州市住房和城乡建设局(以下简称“市住建局”)是本市前期物业管理招标投标活动的行政主管部门;徐州市物业管理中心(以下简称“市物管中心”)负责市区物业管理招投标活动的监管工作,负责建立物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”),为物业管理招投标活动提供指导和服务;各区物业管理主管部门按属地管理原则,协助做好辖区内物业管理项目招投标日常监督管理。
鼓励建设单位、业主大会通过招投标平台公开选聘物业企业。
第五条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定将必须进行招标的项目以任何方式规避招标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第六条住宅及同一物业管理区域内的非住宅建筑面积3万平方米以上(含3万平方米)或非住宅建筑面积1万平方米以上(含1万平方米),建设单位必须依法通过招投标方式选聘物业服务企业。
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第七条有下列情形之一的,经区物业管理主管部门批准,可以采用协议的方式选聘物业服务企业:
(一)连续两次公开招标投标人少于3个的;
(二)住宅及同一物业管理区域内的非住宅,建筑面积不足3万平方米的,或者物业管理区域内以独立式住宅(别墅)为主的建筑面积不足1万平方米的,或者非住宅建筑面积不足1万平方米的;
(三)同一物业管理区域内,有已备案的物业服务企业在管理的;
(四)其他国家规定或行业要求不适宜采用公开招标方式的。
第二章招标
第八条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的新建物业建设单位。
新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。
第九条招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际不符的资格要求。
第十条前期物业管理招标应当以区物业管理主管部门备案的物业管理区域范围进行,招标人应按物业管理区域备案面积一次性招标。
不得将依法进行招标的一个物业管理区域物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。
第十一条招标人可以委托从事物业管理招标代理业务的招标代理机构办理招标事宜。
有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。
代理机构应具备相应的物业管理招标代理的业务能力以及良好的经营诚信记录。
招标代理机构应当遵守本办法的相关规定,不得组织串标、围标,不得同时为一个项目承担招标和投标业务。
代理机构应在招标人委托的范围内,通过招投标平台承担下列招标事宜:
(一)拟定招标公告(投标邀请书);
(二)编制招标文件;
(三)组织投标人报名、审查投标人资格;
(四)通知、发放入围通知书;
(五)组织投标人踏勘现场;
(六)组织开标、评标;
(七)向招标人推荐评标委员会评定的中标顺序;
(八)招标人委托的其他事项。
第十二条建设单位应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前向市物业管理中心办理招标预约,办理招标预约时提交以下材料:
(一)《前期物业管理招标预约表》;
(二)委托代理合同(适用委托机构代理);
(三)项目的立项批文、土地受让合同、地名委命名公告;
(四)规划总平图;
(五)物业区域划分备案证明;
(六)项目简介、物业用房图示;
(七)招标公告(或投标邀请书)、招标文件;
(八)已缴纳前期物业管理开办费、电梯消防专项维修资金、预交住宅专项维修资金证明。
建设单位应向区物业管理行政主管部门提交以上材料备案。
市物管中心受理后,对资料齐备的应在3个工作日内出具《招标预约联络单》,招标人凭《招标预约联络单》在公共媒介上发布招标公告,或由招标人向受邀物业服务企业发出投标邀请。
第十三条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的,应在徐州智慧物业管理公众服务平台等公共媒介上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式和招标项目的基本情况,以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上(包括3个)物业服务企业发出投标邀请书。
投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十四条公开招标实行对投标申请人资格预审的,招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法,作为对投标申请人进行资格预审的依据。
预审合格的,招标人应当向投标人发出入围通知书、招标文件,预审不合格的应当告知资格预审结果并说明理由。
资格预审合格的投标申请人超过5家(不包含5家)时,招标人可采取公开随机抽签决定的方式,或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法,从中选择5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。
第十五条招标人或代理机构应当根据前期物业管理项目的特点和需要编制招标文件。
招标文件应包括以下内容:
(一)招标人和招标项目简介,包括招标人名称、地址、物业名称、物业类型、电梯等相关设施设备的数量、物业管理服务用房、社区服务用房的配置、住宅专项维修资金交纳情况、项目建设与竣工交付日期等;
(二)物业管理前期介入时间及相关要求;
(三)物业管理服务的内容和标准,包括房屋共用部位共用设施设备维修养护、公共绿化养护管理、公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范协助管理、装饰装修管理、环境卫生保洁、物业资料管理等服务内容、服务标准等;
(四)物业服务费用方式(包干制或酬金制);
(五)物业相关设施的经营与管理,包括停车场、会所、幼儿园等相关设施权利归属、服务收费方式、物业的使用与维护、规章制度;
(六)对投标人和投标书的要求,包括投标人的资格,投标书的格式、主要内容和份数等;
(七)投标企业情况,包括响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、管理机构的设立及配备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等;
(八)招标活动方案,包括投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等;
(九)评标标准和评标方法,废标认定原则等;
(十)招标人对前期物业管理开办费的使用要求;
(十一)物业管理服务合同的签订说明;
(十二)其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。
第十六条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;依法必须招标的项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。
该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十七条招标人根据物业管理招标的具体情况,可以组织投标人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。
对投标人提出的有关物业项目的问题应当予以书面答复。
第十八条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其它情况。
招标人设有标底的,标底必须保密。
一个招标项目只能编制一个标底。
第十九条在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第二十条通过招标投标方式选择物业服务企业的,招标人应当按照以下规定时限,完成前期物业管理招标投标工作:
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(二)预售商品房应当在申领《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三章投标
第二十一条本办法所称投标人是指符合前期物业管理招标文件要求,参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当申请加入徐州智慧物业管理公众服务平台。
本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的,应到物业行政主管部门登记,并接受行业指导和监督。
同一法定代表人的物业服务企业,不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。
以总公司名义投标的,其物业服务行为可以由其分公司承担,但不得发包给其子公司实施。
第二十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容:
(一)投标函;
(二)投标人授权委托书(适用于法定代表人因故不能出席开标活动的);
(三)投标企业经营的法定相关证书和经营业绩;
(四)投标测算和投标报价;
(五)物业管理方案及其管理服务承诺;
(六)招标文件要求提供的其它材料。
投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当于投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出。
投标人将专项服务委托专业公司承担的,应当进行说明。
第二十三条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。
投标文件发生下列情形之一的,投标文件无效:
(一)未密封;
(二)没有投标单位法定代表人(或其委托的授权代表人)的签章,或未加盖投标单位公章;
(三)送达超过提交投标文件截止时间;
(四)招标文件规定的其它情形。
无效的投标文件,招标人应当拒收。
第二十四条招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。
在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。
第二十五条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,书面通知招标人。
在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十六条投标人不得弄虚作假,骗取中标;投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益;禁止投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价套取中标;投标人不得与招标人串通投标,损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益;禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章开标、评标和中标
第二十七条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十八条开标由招标人(或其委托的代理机构)主持,并邀请所有投标人参加。
开标应当按照下列规定进行:
(一)开标前应当由投标人或其推选的代表检查投标文件密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证;
(二)开标可在市物业行政主管部门、市物管中心、区物业主管部门及辖区街道办事处等派出人员监督下进行;
(三)开标过程应当有文字或影像等记录,并存档备查。
第二十九条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表、物业管理方面专家等组成,成员为5至9人的单数。
招标单位可派遣数名专家,但不得超过专家成员总数的四分之一。
第三十条评标委员会的专家成员,应当由招标人(或其委托的代理机构)在开标前1天内,在物业管理行政主管部门建立的《徐州市前期物业管理评标专家库》中,通过招投标平台,采取随机抽取的方式确定。
评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。
与投标人有利害关系的评标专家、招标人代表不得进入评标委员会。
投标人认为评委会成员有需要回避的,应当在开标现场提出申请、说明理由,由评委会决定评委是否应当回避。
投标人对评标专家无异议的,应在开标现场签署《无利害关系声明》。
在前期物业招标活动中,招标人(或其委托的代理机构)未通过招投标平台从《徐州市物业管理评标专家库》中抽取专家的,评标无效。
第三十一条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。
投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正,但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第三十二条评标委员会应当审查每一份投标文件,有下列情况之一的,应作废标处理:
(一)投标文件中没有投标单位法定代表人(或其委托授权代表人)的签章,或未加盖投标单位公章,或没有法定代表人签章授权委托的;
(二)投标文件未能对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应的;
(三)投标文件附有招标人不能接受的条件的;
(四)投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本竞标的;
(五)投标人未按时参加开标;
(六)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为的;
(七)招标文件和法律法规所规定的其它情况。
第三十三条评标委员会界定为废标后,因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的,评标委员会可以否决全部投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的,应当重新组织公开招标或邀标。
第三十四条评标一般通过招投标平台,采取综合评估法。
综合评估法采取分项评分加权求和,各分项权重之和为100%;分项应根据投标报价(权重应不高于20%)、信誉标(权重应不高于20%)、技术标(权重应不低于50%)、现场答辩(权重应不高于20%)四大部分,招标人应在招标文件中载明评分项目、评分方法和评分权重等。
评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和具体评分标准打分。
获得市级以上物业行政主管部门发文通报的星级物业企业和市以上示范物业项目,在评标时根据招标文件上的详细规定给予相应加分;对被记入“黑名单”的物业企业一年内不得参加物业投标。
第三十五条评标专家应按照《徐州市物业管理评标专家和评标专家库管理办法》认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标专家有违规行为或者不称职行为的,市物管中心可以取消评标专家资格;被取消评标专家资格的人员,不得再参加任何物业管理项目的评标活动。
评标专家库每两年一次变更。
第三十六条评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告。
评标报告应当如实记载以下内容:
(一)评标的基本情况;
(二)评标委员会成员及相关人员名单;
(三)废标情况说明;
(四)中标候选人排序及得分;
(五)推荐评标结果及说明;
(六)澄清、说明、补充事项纪要;
(七)评标委员会成员及监标人员确认签字;
(八)投标报价函。
第三十七条评标委员会完成评标后,应对所有投标人作出排序,招标人应当按照排序先后确定中标人。
当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标人,或重新招标。
招标人应当在投标有效期截止之日起30日内确定中标人。
投标有效期应当在招标文件中载明。
由招标人向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第三十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同,中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。
招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当依法承担法律责任。
第三十九条评标结束后,招标人(或其委托的代理机构)应当保存招标投标过程中的书面材料,包括招标文件、中标物业服务企业的投标文件等,以及开标、评标过程中采集的影音资料。
物业管理主管部门处理投诉时,有权出据调阅函,向相关单位查阅、复制有关文件资料。
第四十条招标人应当自确定中标人30日内向市物业管理行政主管部门办理备案。
招标人向市物业管理行政主管部门提供以下资料备案:
(一)前期物业管理招投标完成登记表;
(二)委托代理招标的,提交委托代理合同;
(三)评标报告、中标通知书;
(四)中标人的投标文件正本;
(五)前期物业服务合同;
(六)法律、法规规定的其他材料。
第五章附则
第四十一条业主大会成立前,前期物业服务合同已依法终止和解除,建设单位重新选聘前期物业服务企业的,应遵循如下程序:
(一)建设单位应重新制定选聘方案,选聘方案在物业管理区域内显著位置公示15日,事前书面告知项目所在地办事处、社区和区物业管理主管部门。
原建设单位不存在或不履行时,应由项目所在社区居委会牵头会同公选的业主代表实施。
(二)选聘方案应征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。
征求业主意见应当在社区、办事处和区物业管理主管部门监督、指导下进行。
征求业主意见的结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于7日。
(三)建设单位按照选聘方案通过招投标平台重新选聘物业服务企业。
(四)招标结果及在区物业管理主管部门备案文件应告知全体业主。
第四十二条前期物业招投标活动中有违反国家法律法规规定的,按相关规定予以处罚。
第四十三条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议,招标人不予答复或投标人不认可答复,可向有关部门投诉。
第四十四条市物业管理行政主管部门应建立全市物业管理招标投标信用管理制度。
招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息,应纳入本市物业管理招标投标信用体系,如有违规行为,应予以通报、处理。
投标人在中标项目中投标文件、服务合同的履行情况,及项目经理履职情况作为诚信依据。
第四十五条各县(市)、铜山区、贾汪区可参照执行,市区业主大会公开选聘物业企业可参照执行。
第四十六条本办法由徐州市住房和城乡建设局负责解释。
第四十七条本办法自2021年10月1日起执行。
原徐州市住房保障和房产管理局印发的《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则》(试行)(20xx年4月1日发布实施)同时废止。
篇2:
赣州市前期物业管理招标投标活动的通知(20xx)
赣市房字〔20xx〕76号
关于进一步规范我市前期物业管理招标投标活动的通知
各县(市、区)房管局,赣州经开区房管所,赣州蓉江新区住建局,各房地产开发企业、物业服务企业:
为进一步加强我市物业服务市场的监管,根据《物业管理条例》、《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《江西省物业管理条例》等相关法律法规的规定,现就进一步规范我市前期物业管理招标投标活动中有关事项通知如下:
一、关于参加投标主体与条件的问题
(一)在我市依法设立、具有独立法人资格、经过工商注册登记从事物业管理活动,并向注册地房地产行政主管部门进行了登记备案的企业。
(二)已在我市办理备案登记的外地物业服务企业。
参与投标的外地物业服务企业应在投标前向当地房地产行政主管部门提交以下资料办理备案手续:
1.企业营业执照等相关证明材料;
2.注册地房地产行政主管部门出具的诚信证明材料。
二、关于建设项目分期开发物业管理招标的问题
(一)一个物业管理区域的建设项目分期开发的,其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。
招标人(开发建设单位)应当在办理项目前期物业管理招标备案登记前,向所在地房地产行政主管部门提交划分物业管理区域的申请,并提交以下资料:
1.物业管理区域划分申请表(附件1);
2.项目规划设计方案;
3.土地使用证明
4.用地规划红线图;
5.规划总平面图等。
(二)项目已按规划分割成两个以上自然独立、封闭区域的,并分别按规定配置了物业管理用房,且不存在任何共用设施设备的,可以划分成不同的物业管理区域分别进行前期物业管理的招标。
(三)项目所在地房地
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