某房产花园规划方案建议.docx
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某房产花园规划方案建议
某房产花园规划方案建议
一、两个规划方案的比较
滨河花园在建筑规划投标中,未产生一等奖,足以说明滨河置业对滨河花园建筑规划高标准、高起点的严格要求以及塑造21世纪湖景生态社区的开发目标。
两个二等奖方案分别出于南北两个地点,因此在园林造景、建筑设计等方面具有明显的南北差异,现将两种方案做以下比较:
1、两种方案的优点:
(1)两种方案都中规中矩,满足了社区规划的最差不多要求。
(2)两种方案意识到本项目最大自然景观资源
(3)两种方案都注重了水景观的营造
(4)在建筑单体设计和户型设计方面都差不多做到以人为本的设计要求
(5)两种方案都提出了组团式规划形式
(6)两种方案都最大限度地增大了项目的建筑面积
2、两种方案的缺点:
(1)两种方案都紧紧是只为了项目的投标而做的设计,缺少社区核心文化和社区核心价值的塑造,因此两种方案都比较大众化;
(2)对高密房地产市场没有深度全面的了解,只是凭借规划的理论和体会来设计,两种方案都不能满足高密市消费者需求;
(3)两种的方案的可辨别性差,不利于塑造产品的差异性,不能入住的人们产生归宿感和认同感;
(4)两种方案在建筑风格上没有明显的特色,不能将河景特色充分的表达,专门是青岛方案,在建筑风格未做到统一、和谐;
(5)两种方案都采纳了兵营式排列规划,使整个社区规划显的建筑密度专门高,也没有依照景观最大化的规划原那么;
(6)两种方案只是简单的提出了组团的设计思想,实际方案中组团与组团之间的差异性和界限做不到位;
(7)两种方案道路系统设计不完善,人车分流难度大,缺少盲人道等人性华设计,社区的人行步道未实现步移景换的成效。
(8)两种方案在社区入口设计上都没有满足实际的需求;
(9)两种方案阁楼的设计未考虑到阁楼的销售和阁楼的观景成效、实际使用成效;
(10)两种方案公共设施设计过少缺少运动设施、医疗设施等差不多生活需要配套;
(11)两种方案景观的设计过于注重观赏成效,忽视了居民的可参与性,却少儿童活动空间,缺少老人活动空间,步利于邻里的正常交往;
(12)在青岛方案中,学校等配套规划在地块的东北部部是专门理想,规划学校所用的地块属于项目用地的边缘地带,势必要增加学校等使用成本。
另外,规划学校所用的地环境比较寂静,水景资源比较丰富,适合别墅的规划
3、两种方案比较结果
我司认为两种方案不能担负起开发商对项目的期望,也可能实现利润最大化的商业目标,不可能树立良好的产品品牌,并可能给项目的销售带来一定的难度。
建议设计商在吃透市场状况后重新进行项目的规划,表达滨河特色,强有力地塑造项目的核心文化和核心价值。
二、项目最专门、最核心的规划理念
1、以河为基,以湖为心;
2、湖景式原始生态社区
3、崇尚自然环境的保留
4、以邻里为单位,崇尚街区价值
5、着眼成品演绎生活
6、因地制宜立足市场
7、以景观为主导的组团式组合
小区以景为面,以水为线,以建筑为点,形成人与环境的空间对话。
每一个构思,每一个布局,每一个尺寸,都考虑到人与自然的和谐性,构筑亲水住宅的妄图空间,成就21世纪大型湖景式原生态健康住区。
三、项目为大型楼盘,应该遵守的规划原那么
1、操纵性原那么:
总体规划需要对整个开发进行操纵,包括关系到进展商经济效益的技术指标,关系整个社区功能的布局、流线、配套与环境等系统,关系到各时期销售推广的卖点等等。
有了全盘的考虑和打算,每一步的开发和设计都能够有依据、有目的、有步骤的引进,即使随时作调整也不至于失控,从而幸免由于随机操作常有的考虑而导致不必要的错误和遗憾。
2、机动性原那么:
大盘开发周期长,变数较多。
规划需要留有余地,适应市场的变化。
有些进展商要求大盘总体规划在开始就把细节做的详尽认真、准确无误,有些都市及地区的规划部门也要求总规一经报批就不得再变,这些做法关于大型楼盘的操作来说是不科学的。
例如市场目前只同意多层,不等于一二段时刻后仍不同意高层,在设计上作弹性考虑,留有机动性。
3、整体性原那么:
既谈总体操纵又谈机动与变化,岂不矛盾?
在变化中把握整体性确实是一件不容易的事。
过于强调整体统一对大型楼盘未免有欠丰富,因此专门多进展商采纳八国联军的操作,请不同的设计师对不同的区域或不同的分期各出其招形成不同的设计风格,但假如在策划上没有鲜亮的主题,同时在操作上没有一个主导和监控总体成效的设计主脑,这些丰富的形式就变成没有逻辑和灵魂的〝大杂烩〞,过分强调了各部分的特色和卖点而失去了整体的特色和卖点。
4、效益性原那么:
效益性表达在投入和产出的对比。
个别具有实力的进展商可用大手笔在前期进行大规模的〝配套先行〞,但依照开发规模和进度合理跟进配套设施能为进展商减少前期投入和风险,减轻营运压力而求取最正确效益。
5、品牌性原那么:
品牌与口碑是项目竞争的重要方面,这点对大型楼盘专门重要。
由于大盘必须分期开发,现楼终归会在整体销售完成之前交付使用。
前期炒作不管多么成功,也无法改变〝事实胜于雄辩〞的真理。
首期产品会成为比媒体宣传更直截了当有效的广告,而首期住户更是最具可信度的义务宣传员。
因此大盘在关注概念策划与广告投入的同时,更需要关注打造过硬产品的力度。
5、节奏性原那么:
每期产品的销售期事先难以估量,后期的设计在瞄准市场动向的前提下如能提早进入状态,及早考虑和安排,就能争取时刻对产品进行精心的设计,补偿国内为工期而粗制滥造的缺陷,并幸免由于供求缺口而显现〝没楼卖〞的情形,坐失销售良机。
6、辨证性原那么:
大盘具有规模优势,吸引人之处就在于其〝大〞。
但假如我们只着眼于〝大〞处,但未必有利于成就大事。
关于一个千亩大盘,我们建议进展商和设计师不要把注意力放于550亩之上,不要轻视每一寸的土地,千里之行,始于足下,方寸之间,显见功夫,否那么550亩仅仅是一个数字而已,难以实现它应有的价值和意义。
四、项目为水景住宅,应遵守以下原那么
第一个水量的操纵。
要做水景,其他节水措施一定要跟上,一定得投资。
第二,污染操纵,如何样能操纵水景里面的污染,污染操纵要有措施,用植物操纵也好,用所谓的化学手段操纵也好,有操纵的手段得说出来。
第三,自然风格,水景不是游泳池,要和自然和石头相辅相成,不能够光为水而水,那样至少一个字――土。
第四,水面积总量不能太多,太多的水面对治理、生活及交通不利,水面积以不超过绿地总面积的20%;
第五,水体的线型设计宜相对集中,忌分散而细长,水面形状以聚合为主,以曲折细流为副;
第六,水要满,要让人接近水面,地面与水面相距0.5m为宜。
五、景观设计的框架搭建
设计框架之一:
景观的整体性设计
基于对景观设计规范原那么及住区现状的详尽研究,本案对住区景观设计所需要考虑的内容进行了整体性的总结
底面设计——步行环境。
细节动人
本案的住区景观设计中,更应侧重地考虑到人步行时对周围环境的感知。
人在行走过程中,视线向下偏离10度,表现在视线前地地面,人和物以及建筑地底部,因此更需要强调底面设计地细部处理。
建筑底面地处理:
住宅建筑出入口地处理十分重要,材质和色彩地变化、植物配置等都能够达到亲切与人对话地目的。
设计框架之二:
景观的时刻性设计
住区景观的生成时一个连续动态的渐进过程,循环往复的规律显示,绿化,水,空气,阳光和风是超越时刻需要保留的要素,这些要素如能在住宅环境中完美连续,也就具备了人居空间连续生长的动力。
与硬质景观相比,照明和植物更加受到时刻要素的制约,随之白昼、黑夜、春秋的转换,为住区环境带来更多变化,注入更多活力,即全天候社区景观的塑造。
夜景设计——行者的第三只眼镜
高质量的照明体系关于一个住区环境场所利用率的提高直观重要。
夜景设计能够通过一系列景观要素展现出来。
灯具的设置那么是夜景设计的自我表现方式。
它白天作为街道小品对环境加以点缀,入夜那么是人类的第三只眼镜,起到指示和引导的作用。
季节性设计——植物景观的情绪变化
配置植物时,必须考虑植物的节相变化。
使住区环境一年四季形成不同的植物景观特色。
充分表达出季节的特色,植物的枝、干、叶,随着季节交替同样具有观赏性。
设计框架之三:
景观的人性设计
强调人的参与性——人确实是一种景观
必须充分考虑现代人的生活习性和活动适应,才可合理地配置场地设施,激发住户进行户外活动地爱好,简介引导其生活方式向健康科学地点向进展,增设老少皆宜的运动场地。
如锤炼场、健康步道等。
依照现代景观设计理念,景观是一个包括景致与观景者的复杂系统,人的活动硬成为景观系统中不可缺少的部分。
无障碍设计——健康环境,细节贴心
无障碍设施的受益人不仅是残疾人、老人、儿童,健康的成年人叶需要一种健康的环境,要紧通过以下方面表达出无障碍设计:
幸免使用一级台阶,台阶下不应采纳镂空式,不应突出,高度不要过高
通过铺装材料、色彩、质感的变化对不同的功能区加以划分,注重户外活动场所材料应具有一定的粗糙度,纺织雨后或积水后路滑。
座椅最好有扶手,可关心虚弱人群的就坐与起立,座面应采纳导热率低的材料,以供长时刻舒服的就坐。
可识别性景观设计——寻到归家的方向
住区最强调家的感受,表达和强化这种感受需要可识别性景观的制造,提供优秀有序的环境氛围能够引导人的行为向健康的方向进展,对其生活方式的改变也起到间接作用,具体手法有:
关键地段设置标志性专门强的元素,如广场、喷泉。
强调路面铺装材质、色彩的变化,对空间领域加以划分。
设计中运用重复造型手段增加可识别性,在街道小品形状、色彩、质感方面选择一定的构图,使其多次重复显现,强化其信息的刺激性。
提供一套完整、层次清晰丰富的标识系统来增加可识别性。
设计框架之四:
景观的生态性设计
植物材料运用——人以类聚,物以群分
立足于因地制宜,适地适树,做到疏密有致。
住区所强调的秩序感,应该在植物配置中就加以表达。
通常做法适各处配置层次分明的植物群落景观,疏处就保留美政的草坪,二者形成空间特色上的对比关系。
地下车库的上部配置植物使,应落实到每一棵乔木种植点,并与地下车库的结构体系相和谐。
另外对角隅部分植物配置也需要精心处理。
水的运用——更换角色出场,景观成效亦不同
由于人具有先天的亲水性,因此水作为重要景观要素于今天的住区环境中被不断加以运用,能够和植物材料一起共同软化和丰富住宅建筑围合的硬质环境,以不同形式出场,从而产生不同的景观成效,。
光照条件的阻碍——结合日照,分析阳光
场地设置需要结合日照分析的综合考虑,日照的充沛更受居民的欢迎,植物的种植也需要充分考虑日照阻碍。
六、滨河花园道路线形设计要素
1.滨河花园道路最小宽度要求
道路的宽度是道路空间的重要因素,从人体工学的角度来衡量,道路空间尺度应符合人、车及道路设施在道路空间的交通行为,它包括人与车的流量、速度、数量、尺度,以及各种道路设施的数量、尺度和技术要求。
滨河花园各类道路的最小宽度参照图。
(1)机动车行道
单车道宽3-3.5m,双车道宽6-6.5m。
(2)非机动车行道
自行车单车道宽1.5m,双车道宽2.5m。
(3)人行道
设于车行道一侧或两侧的人行道最小宽度为1m,其他地段人行步道最小宽度可小于1m。
如人行道的宽度超过1m时,可按0.5m的倍数递增,
(4)人行梯道
当滨河花园用地坡度或道路坡度≥8%时,应辅以梯步并附设坡道供非机动车内下推行,坡道坡度比≤15/34。
长梯道每12-18级需设一平台。
2.平曲线半径的选择
当道路由一段直线转到另一段直线上去时,其转角的连接部分均采纳圆弧形曲线,这种圆弧的半径称为平曲线半径。
自然式园路曲折迂回,在平曲线变化时要紧由以下因素决定:
(1)园林造景的需要;
(2)当地地势、地物条件的要求;
(3)在通行机动车的地段上,要注意行车安全。
在条件困难的个别地段上,在园内能够不考虑行车速度,只要满足汽车本身的最小转弯半径就行。
因此,其转弯半径不得小于6m。
3.道路折线长度
折线或蛇形等曲折线型道路要保证必要的转折长度,以便于车辆顺利通过。
4.道路尽端
尽端式道路为方便行车进退、转弯或调头,应在该道路的尽端处设置回车场,回车场的面积不小于12m×12m,各种形式的回车场具体规模尺度依照使用车型和用地条件酌定。
5.道路纵横坡度
一样路面应有8%一下的纵坡和1%-4%的横坡,以保证路面水的排除,不同材料路面的排水能力不同,因此,各类型路面对纵横坡度的要求也不同。
6.竖曲线
一条道路总是上下起伏的,在起伏转折的地点,由一条圆弧连接。
这种圆弧是竖向的,工程上把如此的弧线叫竖曲线。
竖曲线应考虑会车安全。
7.弯道与超高
当汽车在弯道上行驶时,产生的横向推力叫离心力。
这种离心力的大小,与车行速度的平方成正比,与平曲线半径成反比。
为了防止车辆向外侧滑移,抵消离心力的作用,就要把路的外侧抬高
七、具体的规划建议
1、项目的开发周期
项目用地550亩左右,总建筑面积近40万平方米,建议项目分六期开发,其理由如下:
(1)规划设计的邻里单位理念;在本项目的总规划思想中提出了〝以邻里为单位,崇尚街区价〞规划理念,即一个组团为一邻里单位,依照目前中国民居的适应,一个邻里单位面积在5-7万平方米比较适合,项目的规模造在40万平方米左右,分为六个邻里单位比较适合。
(2)项目销售进度与施工进度的和谐;5-7万平方米规模销售周期在18个月左右,而5-7万平方米规模施工周期也差不多上在18个月左右,如此就能做到销售进度与施工进度和谐一致,促进整个项目的开发进程。
(3)从企业角度考虑,一次性动工开发5-7万平方米的规模对公司资金筹措、周期治理、质量治理、成本操纵等方面比较自如。
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