成都市建设路项目地块可行性研究报告.docx
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成都市建设路项目地块可行性研究报告
成都市建设路项目地块
可行性研究报告
第一章成都市宏观环境及房地产市场分析
第一节、成都市宏观经济环境概述
1、城市概况
成都,一座来了就不想离开的城市。
1.1、城市地位
成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。
是西部大开发的龙头城市,是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽,中国的特大城市之一,先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。
新华社2003年12月16日刊发的调查数据表明:
在中国最适合居住的城市中、成都名列第三(仅次于上海、北京),在最合适投资城市中、成都名列第四(仅次于上海、北京和广州)。
随着西部大开发的进程和发展,成都城市地位将进一步提升,成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商进入,进一步提升整个城市的影响离和社会经济水平。
1.2、交通状况
成都是中国西南地区的交通枢纽,是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的城市之一。
双流国际机场是全国四大空港之一,已开通国际国内航线240多条,年客流量500万人次;铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此;公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外,还有3条国道通过,形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等23条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。
成都交通方便快捷,“五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。
现有公共汽车1202辆,营运线路99条。
1.3、通信状况
成都是西南地区邮电通讯枢纽,已发展成为全国8个邮政通信一级处理中心和全国6个通讯交换中心之一,并先后与160余个国家和地区建立了通信联系。
1.4、人口状况
2004年末,成都市总人口约为1100万人,在全国特大城市中,人数仅次于重庆、北京、上海,居第四位。
成都市区的流动人口约有150多万,在成都市区,外地人购买的商品房总量超过50%,流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。
成都是西部大开发的龙头城市,西部大开发的“窗口”,随着WTO和西部大开发的进程,其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。
1.5、城市发展规划介绍
1.5.1、城市发展
经济总量目标:
国内生产总值年均增长10%以上,2005年人均国内生产总值达到2500美元,财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度;
结构调整目标:
逐步提高非公有制经济占国民经济的比重,调整优化产业结构,2005年一、二、三产业增加值比例调整为7∶45.5∶47.5,高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上,调整优化城乡经济结构,加快城市化进程,2005年城市化水平达到38%以上;
人口就业目标:
人口自然增长率控制在4‰以内,2005年全市总人口控制在1070万人,非农业从业人员比重达到60%,城镇登记失业率控制在4%以内;
居民收入目标:
城乡人民收入水平和生活质量稳步提高,城镇居民人均可支配收入年均增长8%;农民人均可支配收入年均增长6%;
社会发展目标:
2005年恩格尔系数加权平均值降到43%,其中城市为37%,农村为47%,人均期望寿命达到74岁,城镇社会保障体系基本健全,基本普及高中阶段教育,各项社会事业全面发展。
1.5.2、城市建设
加快建设城市中央商务区和城市副中心,城市功能分区总体合理,基础设施配套完善,城市管理科学规范有序,形成现代化城市的基本框架;建成以中心城区为核心、卫星城市(镇)为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。
2005年城市生活污水处理率达70%,城区生活垃圾处理率达100%,城市绿地覆盖率达30%;生态环境目标:
基本实现城市环境优美、生态良性循环,城区空气质量稳定在Ⅱ级,国家级和省级风景名胜区稳定在Ⅰ级,工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。
1.5.3、城市规划
“扇叶绿楔,向东向南,七星拱月。
”中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局,优化城市产业结构和用地布局,引导城市向东、向南发展。
城市交通:
“井”字加环状加放射“井”字型道路。
历史文化:
“三片一带五十五个节点”。
“三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区,“一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带,全长19公里。
“五十八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点,8个重要古城接点,以及38个中心城的文物保护单位。
非城市建设用地规划:
规划非城市建设用地控制分三级:
绝对控制区、重点控制区、一般控制区,其中绝对控制区主要包含以下区域:
非城市建成区中的密林地,外环路内外两侧500米区域内地,沿河两岸200米范围内用地和东风渠两岸100米内用地,其他中小河流两岸50米,规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。
2、经济环境
2.1、成都2004年经济概况
自2003年以来,成都市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。
2004年,成都市社会固定资产投资额为1085.2亿元,同比增长25.7%;其中房地产开发投资额为291.4亿元,同比增长18.8%。
2005年1-4月,全市各固定资产投资额为301.01亿元,同比增长54.6%;其中房地产业投资为111.9亿元,同比增长60.1%。
2004年,成都市社会消费品零售总额为875.28亿元,比上年增长13.5%;生活物价方面,市区居民人均可支配收入为10394元,人均消费性支出达到了8997元,同比增长27.4%;2004年成都市城市居民消费价格指数达到103.9,高于2003年水平。
以上数据表明,成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。
但是,我们也应注意到,随着经济增长速度提高,也出现了一些不稳定、不和谐的因素,特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资,低水平重复建设问题严重,从而导致宏观经济出现局部过热的现象。
对此,政府采取了系列宏观调控措施,并取得较好的效果。
预计今、明年成都宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展,继续保持平稳、适度的增速。
2.2、成都2005年前三季度经济概况
成都是全国商贸中心改革试点城市,成都前三个季度经济保持了快速增长态势,实现了速度与结构、质量、效益的统一。
2.2.1、经济总量不断扩大
今年前三季度全市实现地区生产总值1783亿元,同比增长13.0%。
其中:
第一产业实现增加值136亿元,增长5.2%;第二产业实现增加值855亿元,增长17.6%;第三产业实现增加值792亿元,增长10.0%。
一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、60.9%和35.9%。
2.2.2、第三产业进一步发展
前三季度,交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长10.9%,批发和零售业增长11.0%,金融业增长7.7%,房地产业增加值增长1.7%。
2.2.3、消费品市场持续旺盛,物价指数继续趋稳
前三季度,成都市实现社会消费品零售总额739.8亿元,增长14.2%。
2.2.4、对外经济发展势头强劲
前三季度,成都市实现进出口总额31.86亿美元,增长34.8%,分别比一季度和上半年增加11.2、6.1个百分点,其中出口19.03亿美元,增长52.5%。
2.2.5、利用外资成效显著
前三季度,全市合同外商直接投资金额10.34亿美元,实际利用外商直接投资3.54亿美元,分别增长1.79倍和75.5%。
2.2.6、财政收入和居民收入稳步提高
前三季度,成都市完成财政总收入248.5亿元,增长30.1%,城市市区居民人均可支配收入达8473元,比上年同期增长10.5%;城市市区居民人均消费性支出6643元,增长10.0%。
以上情况表明,前三季度成都市经济总体运行良好,呈现健康、良好发展态势,预计2005年成都市经济增速在13%左右。
3、政策环境
近年来,随着房地产业的发展,房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。
各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善,加强了对房地产开发的管理和服务,使房地产市场的发展更加规范。
近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有:
3.1、货币政策:
扩大贷款浮息制度、利率调整(加息)、人民银行2003年121号文件等等。
3.2、土地政策:
实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度,土地出让采用“招、拍、挂”形式;等等。
3.3、行政措施:
禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知等等。
其中,2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合发布的《关于做好住房价格稳定的意见》,对房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。
《关于做好住房价格稳定的意见》及以上政策措施的出台,进一步加强了对房地产市场的引导和调控,及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题,实现商品住房供求基本平衡,切实稳定了住房价格,促进房地产业的健康发展。
成都市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势,供求基本平衡、健康有序,没有明显的炒作和泡沫成分,现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续,购买力得到了进一步释放,十分有利于房地产的开发。
第二节、成都市市区房地产市场分析
1、市区房地产市场整体概况
1.1、商品房供应持续增长,供求趋于平衡
2005年前三季度市区(六城区)累计商品房供应量655.24万㎡,同比增长42.03%;累计销售商品房568.93万㎡,同比下降7.74%。
其中商品住宅累计销售面积为445.07万㎡,同比下降14.08%。
从近3年的新增商品住宅供求总量观察,2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积,供应略显不足。
而到了2005年前三季度,新增商品住宅面积与实际销售面积基本相当,在供销总量上商品住宅逐渐趋向平衡状态。
1.2、城东供销两旺、城南商业发力、城西住宅供应增长迅速,城北商业回落
2005年前三季度,城东商品房供应和销售均保持快速增长,新增供应面积为191.65万㎡,同比增长85.19%,销售面积为143.35万㎡,同比增长48.81%;城南商业用房供销大幅增长,供应和销售增幅分别达到138.35%和91.21%;城西住宅新增供应较大,但销售面积却同比回落29.85%;城北住宅有所起色,供应有所加强,但商业较去年有较大幅度的下降。
详情见下表
2005年前三季度市区各方位商品房供求状况
单位:
万㎡
项目
城东
城南
城西
城北
面积
同比
面积
同比
面积
同比
面积
同比
总
体
供给
191.09
85.19%
173.2
63.5%
224.2
70.4%
50.19
-28.2%
销售
143.35
48.81%
146.1
1.58%
167.2
-29.9%
50.49
-21.4%
住宅
供给
149.67
74.28%
115.4
51.2%
153.3
70.8%
31.81
8.28%
销售
127.98
48.0%
112.7
-9.8%
132.4
-37.1%
31.1
-22.5%
商业
用房
供给
14.91
107.3%
31.3
138.4%
37.79
48.8%
10.89
-61.9%
销售
7.34
4.47%
20.06
91.2%
16.48
-1.23%
12.71
-22.3%
办公用房
供给
6.09
368.6%
5.29
1.8%
4.71
125.1%
2.88
-21.8%
销售
4.34
675.6%
1.99
-2.2%
7.56
132%
4.3
50.9%
1.3、一环路内商品住宅供应增加,销售回
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