经营性物业贷款合同.docx
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经营性物业贷款合同
经营性物业贷款合同
经营性物业贷款合同
篇一:
经营性物业修订版中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应经营性物业信贷业务发展,规范经营性物业抵押贷款操作,丰富资产业务金融产品,增强我行市场竞争力,根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规及我行相关规定,特制定本办法。
第二条本办法所称经营性物业,是指已取得合法有效的物业权证(包括房产证及土地证,下同)并投入商业运营,经营管理规范、租赁行为合法的物业。
物业形态包括商业综合体、写字楼、商场、酒店、会展中心、旅游地产、工业用房、住宅(用于出租)、停车场等多种形式;但不接受以售后回租方式经营的物业及与其经营高度关联的物业。
第三条本办法所称的经营性物业抵押贷款,是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人(或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构)发放的,以其所拥有或经营的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入及借款人的其他合法收入进行还本付息的贷款。
第四条经营性物业抵押贷款主要用于臵换他行正常类授信或关联借款,物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求,以及其他符合监管要求的用途。
第五条经营性物业抵押贷款纳入我行中长期限额管理。
第二章申请条件第六条经营性物业抵押贷款借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人,除须满足我行对借款人的一般要求1
外,还应符合下列条件
(一)借款人的经营期限或存续期限原则上不短于贷款期限;
(二)借款人或其实际控制人拥有专业的运营管理团队,或与第三方专业管理团队签有委托管理协议;
(三)同意向我行提供已与承租人签署的《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料;
(四)物业持有人董事会或其他有权决策机构(根据公司章程的规定)同意将经营性物业作为借款人申请贷款的抵押物。
第七条我行可接受的经营性物业应满足以下条件
(一)产权明晰,物业持有人持有合法有效的《房产所有权证》,拥有该物业的全部产权和独立的租金收入处臵权;
(二)产权剩余期限长于我行贷款剩余期限;
(三)所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致,物业业态与当地政府商业网点规划要求一致,经营定位准确且经营业态与物业业态定位一致,物业价值稳定或具有一定升值空间;
(四)实行专业化管理,具有可持续经营能力;
(五)地理位臵优越,原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心(或副中心)等繁华地段,有较强的独立性和竞争性,交通便捷,人流、物
世界五百强的商业企业入驻经营的大流、车流充裕,商业、商务氛围浓厚,位列
型超市、或由全国性金融机构等特殊承租人承租的物业,区位要求可适当放宽;(六)酒店、宾馆类应为由知名品牌管理公司管理的三星级(含)以上级别、或国内知名的经济型连锁酒店,写字楼应为甲级标准,百货类应为物业面积(可供我行抵押面积)大于一万平方米、且主力店为知名品牌,混合业态的物业应至少满足以上一个条件,工业厂房位2
于省级(含)以上开发园区。
第三章授信调查第八条借款人向我行申请经营性物业抵押贷款,需提供以下资料
(一)一般风险授信要求提供的资料;
(二)经营性物业的物业权证;
(三)借款人购建物业投资构成、资金来源说明及相关合法有效的合同、协议或其他文件;
(四)借款人对外出租的主要协议或合同、发票、缴税凭证及影响租金收入的有关证明;
(五)承租人结构及租赁详细信息资料;
(六)我行要求提供的其他证明文件和资料。
第九条借款人提出贷款申请后,经办机构应严格按照《中国民生银行授信尽职指引》中有关规定对借款人的资质、申报资料的真实完整有效、还款能力、还款方式等方面进行调查。
同时根据经营性物业抵押贷款的特性,在调查环节还需重点了解但不限于以下内容
(一)核实经营性物业的权属,是否竣工验收合格、是否取得物业权证、物业是否设定抵押、是否存在未支付的工程款等情况。
(二)如存在租赁行为,则该物业应符合当地政策规定的出租要求且物业承租人应为政府机关或依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人,具有稳定、可靠的经营收入。
经办机构应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠
实租赁行为的真实性及合法性。
道搜集承租人的资料和信息,核
(三)判断经营性物业长期价值、租赁前景、抵押权实现的难易程度及变现能力,对经营性物业在拟贷款期限内的经营稳定性作出综3
合性判断。
(四)若物业出租方式为整体出租,且以承租人情况作为授信与否的主要判断依据,应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式,对主力承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价。
其中,整体出租指商用物业全部承租人中一家或两家承租人租赁面积原则上达到全部可出租面积的70%以上,或最大三家承租人租赁面积合计不低于全部可出租面积的75%。
主力承租人指租赁面积较大,并能提高租户凝聚力,对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。
(五)若物业出租方式为零散出租,应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空臵率、物业管理情况等进行分析,以对该物业经营现状与趋势作出评价。
其中,零散出租是指租户构成达不到整体出租标准的模式。
(六)对于承租人系借款人关联企业的,经办机构应严格对其关联交易情况进行调查评价,并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断,提出应对措施。
(七)核查租赁合同。
物业出租必须签定书面租赁合同。
确认经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响,特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。
(八)核查借款人融资前支用该物业经营收入的实际用途;核实物业日常维持
调查借款人除该物业经营收入外的其他经营收入来源,判断借款费用是否充分;
人在该物业经营收入不足偿还贷款时,增加补充还款来源的能力。
(九)由物业持有人直接经营管理经营性物业的,应调查物业持4
有人或其实际控制人从事物业经营管理的情况。
(十)设臵保证人的,应调查保证人的财务、经营情况,判断其担保能力。
第十条根据借款人实际情况,按照还款方式与其经营收入增长规律相匹配的原则,确定合适的还款方式。
(一)等额本息还款法。
是指借款人每期偿还相等数额的贷款本息,最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息;
(二)等额本金还款法,是指借款人每期偿还相等数额的贷款本金,同时付清本期应付的利息,最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息;
(三)收益全额还款法,是指借款人将商用物业每期的经营收入扣除约定的费用支出金额后的收益,全额用于偿还贷款本息,每期付息额按贷款余额实际占用天数计算;
(四)期末弹性还款法:
中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规及我行相关规定,特制定本办法。
第二条本办法所称经营性物业,是指已取得合法有效的物业权证(包括房产证及土地证,下同)并投入商业运营,经营管理规范、租赁行为合法的物业。
物业形态包括商业综合体、写字楼、商场、酒店、会展中心、旅游地产、工业用房、住宅(用于出租)、停车场等多种形式;但不接受以售后回租方式经营的物业及与其经营高度关联的物业。
第三条本办法所称的经营性物业抵押贷款,是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人(或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机
为贷款抵押物,并以该物业的经营收入构)发放的,以其所拥有或经营的物业作
及借款人的其他合法收入进行还本付息的贷款。
第四条经营性物业抵押贷款主要用于臵换他行正常类授信或关联借款,物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求,以及其他符合监管要求的用途。
第五条经营性物业抵押贷款纳入我行中长期限额管理。
第二章申请条件第六条经营性物业抵押贷款借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人,除须满足我行对借款人的一般要求1
外,还应符合下列条件
(一)借款人的经营期限或存续期限原则上不短于贷款期限;
(二)借款人或其实际控制人拥有专业的运营管理团队,或与第三方专业管理团队签有委托管理协议;
(三)同意向我行提供已与承租人签署的《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料;
(四)物业持有人董事会或其他有权决策机构(根据公司章程的规定)同意将经营性物业作为借款人申请贷款的抵押物。
第七条我行可接受的经营性物业应满足以下条件
(一)产权明晰,物业持有人持有合法有效的《房产所有权证》,拥有该物业的全部产权和独立的租金收入处臵权;
(二)产权剩余期限长于我行贷款剩余期限;
(三)所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致,物业业态与当地政府商业网点规划要求一致,经营定位准确且经营业态与物业业态定位一致,物业价值稳定或具有一定升值空间;
(四)实行专业化管理,具有可持续经营能力;
(五)地理位臵优越,原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心(或副中心)等繁华地段,有较强的独立性和竞争性,交通便捷,人流、物
世界五百强的商业企业入驻经营的大流、车流充裕,商业、商务氛围浓厚,位列
型超市、或由全国性金融机构等特殊承租人承租的物业,区位要求可适当放宽;
(六)酒店、宾馆类应为由知名品牌管理公司管理的三星级(含)以上级别、或国内知名的经济型连锁酒店,写字楼应为甲级标准,百货类应为物业面积(可供我行抵押面积)大于一万平方米、且主力店为知名品牌,混合业态的物业应至少满足以上一个条件,工业厂房位2
于省级(含)以上开发园区。
第三章授信调查第八条借款人向我行申请经营性物业抵押贷款,需提供以下资料
(一)一般风险授信要求提供的资料;
(二)经营性物业的物业权证;
(三)借款人购建物业投资构成、资金来源说明及相关合法有效的合同、协议或其他文件;
(四)借款人对外出租的主要协议或合同、发票、缴税凭证及影响租金收入的有关证明;
(五)承租人结构及租赁详细信息资料;
(六)我行要求提供的其他证明文件和资料。
第九条借款人提出贷款申请后,经办机构应严格按照《中国民生银行授信尽职指引》中有关规定对借款人的资质、申报资料的真实完整有效、还款能力、还款方式等方面进行调查。
同时根据经营性物业抵押贷款的特性,在调查环节还需重点了解但不限于以下内容
(一)核实经营性物业的权属,是否竣工验收合格、是否取得物业权证、物业是否设定抵押、是否存在未支付的工程款等情况。
(二)如存在租赁行为,则该物业应符合当地政策规定的出租要求且物业承租人应为政府机关或依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人,具有稳定、可靠的经营收入。
经办机构应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠
实租赁行为的真实性及合法性。
道搜集承租人的资料和信息,核
(三)判断经营性物业长期价值、租赁前景、抵押权实现的难易程度及变现能力,对经营性物业在拟贷款期限内的经营稳定性作出综3
合性判断。
(四)若物业出租方式为整体出租,且以承租人情况作为授信与否的主要判断依据,应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式,对主力承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价。
其中,整体出租指商用物业全部承租人中一家或两家承租人租赁面积原则上达到全部可出租面积的70%以上,或最大三家承租人租赁面积合计不低于全部可出租面积的75%。
主力承租人指租赁面积较大,并能提高租户凝聚力,对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。
(五)若物业出租方式为零散出租,应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空臵率、物业管理情况等进行分析,以对该物业经营现状与趋势作出评价。
其中,零散出租是指租户构成达不到整体出租标准的模式。
(六)对于承租人系借款人关联企业的,经办机构应严格对其关联交易情况进行调查评价,并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断,提出应对措施。
(七)核查租赁合同。
物业出租必须签定书面租赁合同。
确认经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响,特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。
(八)核查借款人融资前支用该物业经营收入的实际用途;核实物业日常维持
经营收入来源,判断借款费用是否充分;调查借款人除该物业经营收入外的其他
人在该物业经营收入不足偿还贷款时,增加补充还款来源的能力。
(九)由物业持有人直接经营管理经营性物业的,应调查物业持4
有人或其实际控制人从事物业经营管理的情况。
(十)设臵保证人的,应调查保证人的财务、经营情况,判断其担保能力。
第十条根据借款人实际情况,按照还款方式与其经营收入增长规律相匹配的原则,确定合适的还款方式。
(一)等额本息还款法。
是指借款人每期偿还相等数额的贷款本息,最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息;
(二)等额本金还款法,是指借款人每期偿还相等数额的贷款本金,同时付清本期应付的利息,最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息;
(三)收益全额还款法,是指借款人将商用物业每期的经营收入扣除约定的费用支出金额后的收益,全额用于偿还贷款本息,每期付息额按贷款余额实际占用天数计算;
(四)期末弹性还款法》及其他相关规定向借款人发放贷款。
第六章第三十条贷后管理经办机构应按照我行贷后管理有关规定和审批通知书的要求开展贷后管理工作。
第三十一条经办客户经理应按季收集借款人的财务报表和物业经营情况的资料,经办机构应对借款人与我行签订合同的执行情况、贷款使用情况进行跟踪检查。
第三十二条经办机构应对每笔贷款的支付进行审批并跟踪其流向。
原则上要求还款账户余额不低于合同约定的金额。
第三十三条经办机构应按照租金账户监管合同或协议,检查借款人租金收入(或经营收入)进入我行指定账户的执行情况,持续跟踪物业经营和现金流情况,重点关注主力承租人租赁合同履约情况散户租金归集情况。
8或
第三十四条对于分期还款的贷款,经办机构应定期检查贷款本息偿还情况。
第三十五条经办机构应按我行相关制度要求进行押品的贷后管理及核查工作,动态监测押品价值变化并及时采取风险控制措施。
第三十六条贷款期内,抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的,借款人应重新提供我行认可的抵押物并办理保险手续,或重新提供我行认可的担保。
第七章附则第三十七条本办法由中国民生银行总行负责解释与修订。
第三十八条行内涉及经营性物业抵押贷款业务的其他规定与本办法不一致的,以本办法为准。
第三十九条本办法自颁布之日起执行,同时废止民银发[2017]412号文。
9
篇二:
经营性物业贷款专题目录中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)。
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..1经营性物业抵押贷款:
实务与案例。
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.16经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分
析。
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..20中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)农银发〔2017〕244号近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行?
并将有关问题通知如下:
一?
正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展?
经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品?
自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益?
试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势?
从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估?
轻还贷来源测算等?
经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进?
优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务?
若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既1
不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展?
为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订?
各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展?
二?
把好贷款准入关,提高业务受理质量?
各行要把好业务准入关?
在项目准入上,要选择品质优秀?
位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间?
经营状况良好?
权属清晰?
租金稳步增长的知名高档酒店宾馆?
写字楼?
商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目?
象黄怒波的那个大钟寺的项目,商铺改为写字楼事审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业;在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序?
提高效率,在首批试点的北京?
上海?
天津?
深圳?
广州?
杭州?
南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市?
省会城市(黑龙江?
吉林?
辽宁?
湖南?
海南五省除外),宁波?
大连?
青岛?
厦门,江苏苏州?
无2
锡?
常州?
镇江?
南通、扬州,以及浙江温州?
嘉兴?
湖州?
绍兴?
金华?
台州,广东佛山(含顺德?
南海)?
东莞?
中山?
珠海?
其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作?
各行要从业务开办开始坚持高标准?
严要求,避免“散?
小?
差”?
通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务?
三?
严格管理,推进业务规范发展?
一是规范贷款用途?
经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求?
对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款?
股东?
关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金?
若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款?
要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款?
贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款?
严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益?
二是合理确定贷款额度?
贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内?
抵押率的问题:
中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行?
并将有关问题通知如下:
一?
正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展?
经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品?
自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益?
试点情况
源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势?
证明,经营性物业抵押贷款
从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估?
轻还贷来源测算等?
经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进?
优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务?
若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既1
不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展?
为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订?
各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展?
二?
把好贷款准入关,提高业务受理质量?
各行要把好业务准入关?
在项目准入上,要选择品质优秀?
位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间?
经营状况良好?
权属清晰?
租金稳步增长的知名高档酒店宾馆?
写字楼?
商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目?
象黄怒波的那个大钟寺的项目,商铺改为写字楼事审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业;在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序?
提高效率,在首批试点的北京?
上海?
天津?
深圳?
广州?
杭州?
南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市?
省会城市(黑龙江?
吉林?
辽宁?
湖南?
海南五省除外),宁波?
大连?
青岛?
厦门,江苏苏州?
无2
锡?
常州?
镇江?
南通、扬州,以及浙江温州?
嘉兴?
湖州?
绍兴?
金华?
台州,广东佛山(含顺德?
南海)?
东莞?
中山?
珠海?
其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作?
各行要从业务开办开始坚持高标准?
严要求,避免“散?
小?
差”?
通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务?
三?
严格管理,推进业务规范发展?
一是规范贷款用途?
经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求?
对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款?
股东?
关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金?
若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款?
要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款?
贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款?
严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益?
二是合理确定贷款额度?
贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内?
抵押率的问题》5
和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定,制定本办法?
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理比较规范?
经营利润较为稳定?
现金流量较为充裕?
综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场?
商品交易市场?
写字楼?
星级宾馆酒店?
综合商业设施等物业形式?
经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款?
第三条经营性物业抵押贷款按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理?
即此属于固定资产贷款此大类也,则是否有受托支付之说否,第二章贷款对象与用途第四条贷款对象?
借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企
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