某房地产开发项目建议书.docx
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某房地产开发项目建议书.docx
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第一章总论
1.1、项目概况
1.1.1、 项目名称
晋江XX镇“xxxx”房地产开发项目。
1.1.2、 投资单位
晋江xx房地产开发有限公司。
1.1.3、 建设地点
晋江市XX镇永湖村,总用地面积为53816.0平方米,其中实际用地面积为50515平方米,分摊道路面积为3301平方米,用地性质为商住用地。
1.1.4、 建设内容与规模
本项目用地性质为商住用地,总用地面积为53816.0平方米,
实际用地面积为50515.0平方米,主要建设内容如下表:
项目
数量
备注
总用地面积
53816.00m2
道路面积
3301.00m2
实际用地面积
50515.00m2
地上建筑面积
98813.68m2
其中
一期
91793.83m2
其中
住宅
80642.00m2
商业
11151.83m2
二期(商业)
7019.85m2
含配套设施
地下建筑面积
22000.0m2
建筑占地面积
20105.00m2
其中
一期
17305.00m2
二期
2800.00m2
建筑密度(%)
39.8%
容积率
1.96
绿地面积
17680.25m2
绿地率(%)
35.0%
总户数
617户
其中
住宅户数
515户
单身公寓户数
102户
停车位
860位
其中
地上停车位
334位
地下停车位
526位
社区卫生服务站
60.00m2
为配套设施,不出售部分
居住小区文化室
60.00m2
社区居委会办公用房
120.00m2
社区物业管理用房
212.00m2
社区警务室
20.00m2
1.1.5、投资估算与资金筹措
•投资估算
本项目总投资估算为32080.25万元,其中建设投资为30437.05万元,建设期利息为432.0万元。
建设投资包括工程费用为23201.61万元,工程建设其它费用为7235.44万元,基本预备费用为1211.2万元,建设期利息为432.0万元。
详见《项目投资估算表》。
•资金筹措
本项目总投资估算为32080.25万元,目前投资方一-晋江xx房地产开发有限公司已付清土地出让金及其它相关税费6213.03万元,已办理并取得《国有土地使用权证》,证书编号为:
晋国用(2004)第01549号。
因此,投资者目前需筹措资金总额为25867.22万元,其中计划向银行贷款8000万元,企业自筹资金17867.22万元。
资金筹措与资金计划运用表,如下表:
序号
内容
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
1
项目总投资
32080.25
13843.60
7846.57
7846.57
2543.52
1.1
土地取得成本
(已付清)
6213.03
6213.03
1.2
建设投资
24224.02
7267.206
7267.206
7267.206
2422.402
1.3
预备费
1211.2
363.36
363.36
363.36
121.12
1.4
建设期利息
432
216
216
2
资金筹措
32080.25
13843.596
7846.566
7846.566
2543.522
2.1
银行贷款
8000
4000
4000
2.2
企业自筹
24080.25
13843.596
3846.566
3846.566
2543.522
2.2.1
土地取得成本
(已付清)
6213.03
6213.03
2.2.1
建设投资等
17867.22
7630.57
3846.566
3846.566
2543.522
1.1.6、经济效益分析
通过对项目的财务分析评价得出指标,详见《项目全投资现金流
量表》:
•静态指标
1) 总销售收入为47396.48万元;
2) 项目税后利润为7576.96万元;
3) 销售利润率为15.99%;
4) 投资利润率为23.62%;
•动态指标
1) 项目税前财务净现值为1779.16万元(1=12%);
2) 项目税前财务内部收益率为15.59%;
3) 项目税前投资回收期为3.4年;
4) 项目税后财务净现值为162.86万元(1=12%);
5) 项目税后财务内部收益率为12.35%;
6) 项目税后投资回收期为3.96年;
综合以上分析,项目税后财务净现值为162.86万元>0,税后财务内部收益率为12.35%>12%,因此,本项目的各项经济评价指标均达到了同行平均水平,因此,本项目在经济上是可行的。
1.1.7、社会、环境效益
•社会效益
对居民收入的影响:
项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层、民营企业管理层人员、个体工商业主等,他们平均收入较高,基本不构成较大困难的分期付款;
对居民生活水平与生活质量的影响:
良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证,家庭消费同时也增加了物业管理职能的重要发挥;
对当地文化、教育、卫生的影响:
补充了周边中、小学校生源,为住户提供信息;
对当地基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响:
完善当地基础设施建设促进周边地区发展,扩大城市化进程适当扩大服务范围不盲目扩建。
“XXXX”项目建成后,周围生活设施齐全,交通方便,环境配套设施已逐渐完善,市场颇佳。
该项目建成后,可满足市场需求,提高XX镇城镇居民居住生活质量,为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境,通过项目开发可以提高当地居住物业档次,提升地价,带动当地及周边房地产、餐饮、商品零售、休闲、交通等产业的全面发展。
项目的建设还有利于改善XX镇城镇形象和投资环境,促进城镇总体规划早日实现,社会效益巨大。
•环境效益
本项目规划设计以人为核心,注重人与环境的相互协调,建筑形态时尚且经典,曲线流畅、造型优美,线条和细部处理处理简约明快,独具一格,符合当前住宅设计总体潮流。
社区内住宅、公建、绿化,建筑小品布局合理巧妙,错落有致,为入住客户营造出一个良好的居住氛围。
项目建成后将在当地形成一个环境优美、配套设施齐全,注重生态效益的智能化大型住宅社区。
所以,项目建成后将改善周边居住与商业环境,提升城市品位,具有显著的环境效益。
1.2、投资单位简介
企业名称:
晋江xx房地产开发有限公司
企业住所:
晋江市XX工业园区
企业注册号:
350582100064409
法定代表人:
许金举
注册资本:
壹仟万圆整
实收资本:
壹仟万圆整
公司类型:
有限责任公司(自然人投资或控股)
经营范围:
房地产开发。
(以上经营范围涉及许可经营项目的,
应在取得有关部门的许可后方可经营)
成立日期:
一九九三年九月二十八日
营业期限:
一九九三年九月二十八日至二。
一三年十一月十日
企业主要管理人员
姓名
性别
国籍
最高学历
陈耀高
男
中国
大专
张新河
男
中国
大专
何水生
男
中国
其他
吴荣胜
男
中国
大专
严昌忠
男
中国
大专
余思彬
男
中国
大专
杨丽英
女
中国
大专
黄上游
男
中国
本科
张文如
男
中国
大专
黄建新
男
中国
大专
许金举
男
中国
大专
1.3>报告编制依据与范围
1.3.1、编制依据
1) 中华人民共和国土地管理法(中华人民共和国主席令第28号);
2) 中华人民共和国安全生产法(中华人民共和国主席令第70号);
3) 中华人民共和国城市规划法(中华人民共和国主席令第23号);
4) 中华人民共和国环境保护法(中华人民共和国主席令第22号);
5) 建设工程勘察质量管理办法(中华人民共和国建设部令第115号);
6) 《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》
7) 《晋江市XX镇总体规划》
8) 晋江市城市规划建设《建设项目选址意见书》
9) 投资项目可行性研究报告编制指南
10) 委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。
本报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求,结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路,经综合考虑,合理分析编制而成。
1.3.2、编制范围
本可行性研究报告主要对晋江xx房地产开发有限公司投资建设的晋江XXXX房地产开发项目可行性问题进行分析评价,主要包括政策环境分析、房地产市场分析、建设规模、选址、节能环保、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析等内容,以供决策者参考。
第二章政策环境分析
2008年,在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下,在行业自身调整的内部推动下,全国房地产市场出现了周期性变化,由增长期转变为衰退期,与之相适应,房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化,持续五年的紧缩型调控慢慢放松,过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。
2.1、2009年房地产调控政策回眸
2009年初,各商业银行和各地方政府纷纷制定细则,贯彻国办发〔2008〕131号文件。
2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。
2009年1月9日,全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。
住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了《落实科学发展观,做好今年住房和城乡建设工作》。
会议要求,2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。
其中相对比较重要的是前面两条:
一是,全面推进保障性住房建设。
以实物方式为主,结合发放租赁补贴,解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题;新增经济适用住房130万套。
二是,促进房地产市场健康稳定发展。
认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件,在加大保障性住房建设力度的同时,进一步鼓励普通商品住房消费,进一步搞活住房二级市场和租赁市场;支持房地产开发企业积极应对市场变化,以合理价格促进销售;继续加强对房地产形势的监测分析;强化地方人民政府稳定房地产市场职责;继续深入整顿规范房地产市场秩序。
强化住房保障与稳定市场发展一这是2009年我国房地产政策趋向的两条主线。
同时,这也是2008年房地产调控的沿袭、加强、深化。
围绕这两条政策主线,2009年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行,其表现出政府希望通过刺激房地产市场,使之尽快回暖的态度。
2009年2月10日,继中国农业银行出台房贷细则后,中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。
各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房产市场健康发展。
尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准。
"对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策"。
这就意味着,改善性住房需求,不管第一套的情况,只要购买第二套的普通自住房,都可以享受最优惠的待遇。
进入2009年第二季度以来,北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖,房地产开发企业表现出强烈的拿
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