整理土地一级开发项目成本费用组成.docx

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整理土地一级开发项目成本费用组成

土地一级开发项目成本费用组成

一、土地一级开发项目成本费用组成见下表

土地一级开发项目成本测算通用模板

序号

费用项目名称

计算依据

计算方法

一

前期费用

1

项目建议书编制费

计价格[1999]12８３号

见附表二

1、投资估算额在相应区间内用插入法计算

2、估计工程量乘以工日费率计算

２

项目建议书评估费

１.直接市场评估法３

环境影响评价工程师课主持进行下列工作：

可行性研究报告编制费

环境,是指影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体。

4

一、安全评价可行性研究报告评估费

5

（2）综合规划环境影响篇章或者说明的内容。

综合策划方案编制费

6

规划编制费

6．1

控制性详细规划

计价格[２001］1２18号

《城市规划设计计费指导意见》

中国城市规划协会ﻫ200４年6月

用地面积×计费单价

６.2

修建性详细规划

用地面积×计费单价

6.３

风景区规划

用地面积×计费单价

6.4

环境景观规划

规划费的30%-40%

6.5

城市设计

规划费的40%-８0%

6.６

单项专业规划

人口×计费单价

6.７

城市综合交通规划

人口×计费单价

7

环境影响评价报告编制费

计价格[2002]1２5号

1、投资估算额在相应区间内用　插入法计算

２、估计工程量乘以工日费率计算

8

交通影响评价报告编制费

计规发[200１]1０01号

可参照规划设计咨询的取费标准

９

安全影响评价报告编制费

10

地震影响评价报告编制费

国务院令３2３号

京价字［200２］361号

11

测量费

1２

勘察费

计价格[2002]10号

工程勘察收费基价×调整系数

1３

设计费

计价格［2002]1０号

工程勘察收费基价×调整系数

14

临时水、电、路、房屋费

按有关规定执行

估计工程量×单价

１5

其它

二

征地拆迁费

（一）

征地补偿费

1

土地补偿费

市政府[2004]14８号令

按实际或经验计算

2

青苗补偿费

3

其它土地附着物补偿费

4

安置补助费

4.1

劳动力安置补助费

4．2

超转人员补助费

4.３

残疾人安置补助费

５

其它费用及税金

５．1

耕地开垦费

京政办发[2002]51号

耕地面积×单价

5.2

耕地占用税

京政办发[２0０2]５1号

耕地面积×单价

5.3

菜田基金

市政府[１９99］30号令

菜地面积×单价

5．4

防洪费

市政府［１9９４]2１号令

可转让面积×单价

5.５

新增建设用地使用费

财综字[1９９９］１1７号

新增建设面积×单价

5．6

征地不可预见费

根据项目实际情况酌定

根据项目复杂程度和实际，ﻫ1至4项合计×一定比例

6

其它

（二）

拆迁补偿费

１

农（居民）拆迁

集体土地:

ﻫ市政府[2０03]１24号令ﻫ京国土征[20０3]６06号

ﻫ国有土地：

ﻫ京国土拆[2０02］1234号

京国土拆[2003］808号ﻫ京房地评字[１９９9]６56号[20０2]64６号

房屋拆迁补偿价=宅基地区位

补偿价×宅基地面积＋被拆迁

房屋重置成新价

非住宅房屋拆迁补偿价=区位ﻫ价格×K１×K2×K3×建筑面

积＋地上物补偿价ﻫﻫ或按实际协议价格执行

1.1

房屋拆迁补偿费ﻫ（含经营性用房）

１.2

地上附属物补偿费

1.3

搬家补助费

１.4

提前搬家奖励费

1.5

家电改移补助费

1.６

支援重点工程费

2

乡镇企业

2.1

拆迁补偿费

２．2

搬迁补助费

２．３

停产停业补助费

2．4

拆迁补偿费

2.5

搬迁补助费

3

国有企事业

３.1

拆迁补偿费

3．2

设备搬迁补助费

3．３

停产停业补助费

３.4

军产补助费

３.5

拆迁补偿费

3．６

搬迁补助费

4

市政、公共设施

根据相关定额或市场行情估算

结合实际情况或经验数据计算:

估算指标单价×数量

４．１

市政设施补偿费

４.２

公共设施补偿费

4.3

公共建筑补偿费

４．4

古树文物古建修护还建费

5

特殊用地

5．1

军事用地

５.2

其他用地

６

其他费用及税金

６.1

拆迁服务费

根据拆迁量协商

按实际或经验计算

6.２

拆除清运费

根据运输距离及消纳收费具体协商

按实际或经验计算

6.3

拆迁评估费

京价房字[199７]39８号

补偿价款的1-1．5%

6.４

拆迁不可预见费

根据项目实际情况酌定

根据项目复杂程度和实际，ﻫ１至5项合计×一定比例

7

其它

三

市政基础设施建设费

1

道路

参考２０01年《北京市建设工程预算定额》及其补充定额、与之配套的《北京市建设工程费用定额》《北京市建设工程机械台班费用定额》《材料预算价格》;《全国统一市政工程预算定额》、《建设工程工程量清单计价规范》、造价处相关文件:

京造定[2００2]6号、

京造定[2０0３］８号、

京造定[２00３]9号、

京造定[200３］1１号、

京造定[2004]　5号、

京造定[2004]7号、

京造定[２０05]3号、

京造定［２005]　5号等

根据规划或设计图纸,参考

相应定额或经验估算指标估算:

　工程量×定额子目单价×综合费率计算

2

桥梁

３

雨水

４

污水

5

中水

6

上水

7

电力

8

热力

9

天然气

１０

电信

11

人防工程

１2

场地平整

13

市政场站

14

雨水泵房

１5

燃气调压站

１６

热力站

17

开闭站

１８

区域中水站

19

市政管理用房

20

其它

四

公共配套设施建设费

1

交通智能化系统

参考2０01年《北京市建设工程预算定额》及其补充定额、与之配套的《北京市建设工程费用定额》《北京市建设工程机械台班费用定额》《材料预算价格》；《全国统一市政工程预算定额》、《建设工程工程量清单计价规范》、造价处相关文件：

京造定[2０02］6号、

京造定[2００3]8号、

京造定[２0０3]9号、

京造定［2０03]11号、

京造定[２０04］　５号、

京造定[20０4]　７号、

京造定[2005]３号、

京造定[２０05]５号等

根据规划或设计图纸，参考ﻫ相应定额或经验估算指标估算：

　　　　工程量×定额子目单价×综合费率计算

２

公共标识指示系统

3

区域安防监控系统

４

公共厕所

5

环卫设施

6

垃圾收集转运站

7

消防站

8

派出所

９

邮局

10

公交车辆场站

11

机动车停车场（库）

12

非机动车停车设施

１3

公园

14

绿地

１５

广场

1６

景观小品

１7

其它

五

其他费用

１

临时用地费

按租赁市场行情估算

按实际或经验计算

２

临时建设费

参考相关定额估算

按实际或经验计算

3

招标代理服务费

计价格[２00２]1９80号ﻫ附表三

按差额定率累进法计算

4

标底编制费

5

工程监理费

[1992]价费字4７9号

附表四

1、监理工程概（预）算的百分比ﻫ2、参与监理工作年度平均人数计算:

3.5－5万元/人*年

6

工程质量监督费

7

施工图预算编制费

计价格［２00２]10号

基本设计费的10%

8

施工图审查费

市规发[2001]７６1号ﻫ尚无明确收费标准

可参考计价格［19９9］1283号

按估计工程量乘以工日费率计算

9

施工执照费

10

合同公证费

11

建设期区域管理费

按双方协商议定

可根据规划或设计图纸，参考

相应估算指标、定额或经验

估算工程量×计费单价按计算

１2

竣工图编制费

计价格[2０02]１０号

基本设计费的8%

13

地价评估费

京价房字[1997]3９8号

标的总额采取差额定率累进计算

１4

土地出让底价编制费

尚无明确收费标准

参考京价房字[1９９7]3９8号

15

专家审查费

尚无明确收费标准

可参考计价格[1999］1283号ﻫ按估计工程量乘以工日费率计算

16

审计费

17

律师费

18

工程保险费

建质[2005]13３号

尚无明确收费标准

可按建安费的0.１%-１％计算

1９

竣工移交前的维护管理费

尚无明确收费标准

可根据规划或设计图纸，参考ﻫ相应估算指标、定额或经验

估算工程量×计费单价按计算

20

项目后评估费

尚无明确收费标准

可参考计价格[１999］1283号

２1

其它

六

企业管理费用

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市[2００５］54０号

不高于土地储备开发成本的2%

七

财务费用

1

贷款利息

人行现行利率表

按贷款年限计算

2

其它融资费用

尚无明确收费标准

3

金融机构手续费

4

其它

八

销售费用

１

市场推广费

根据市场行情估算

可按预计销售收入的一定比例

计取

2

招商费

3

入市交易费

尚无明确收费标准

4

其它

九

开发期税费

1

营业税

国家相关税法

营业额×5.5%

2

城乡维护建设税

３

教育费附加

４

其它

十

不可预见费

根据项目实际情况酌定

根据项目复杂程度和实际，

一至九项合计×一定比例

ﻬ二、总投资测算汇总表详见下表

总投资测算汇总表

序　号

项目

金额（万元）

比例

备注

一

前期工程费

二

征地拆迁费

1

征地补偿费

2

拆迁补偿费

三

市政基础设施建设费

四

公共配套设施建设费

五

其他费用

六

企业管理费用

七

财务费用

八

销售费用

九

开发期税费

十

不可预见费

总　计

ﻬ三、建设项目前期工作咨询收费标准

一、按建设项目估算投资额分档收费标准

单位：

万元

估算投资额

300０万元－1亿元

1亿元－５亿元

5亿元-1０亿元

10亿元－５0亿元

50亿元以上

一、编制项目建议书

６-14

1４-3７

37-55

55-１０0

１00-125

二、编制可行性研究报告

１2－28

2８-７５

7５-110

110-２０0

2０0-２５0

三、评估项目建议书

4-8

8－１2

12－１5

15-17

１7-20

四、评估可行性研究报告

5－10

１0-１５

１5-20

20-25

25-35

二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数　

（以表一所列收费标准为1）

行　业　　　　　

调整系数

（一）、行业调整系数

1．石化、化工、钢铁　　　　　　　　　　　

１.３

2.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤　　

1.2

３.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播、电视、医药、煤炭火电（含核电）、机械（含船舶、航空、航天、兵器）

1.0

4.林业、商业、粮食、建筑　　　　　

0.8

5.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程　　　　

0.7

（二）、工程复杂程度调整系数　　　　　　

0.8-1.2

注：

工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准

单位：

元

　　咨询人员职级　　　　　　

工日费用标准

　1、高级专家　　　　　　　　　

100０-1200

２、高级专业技术职称的咨询人员　　　

8００-１0００

　3、中级专业技术职称的咨询人员　

600-800

京价（房）字[19９9]第4８７号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》

（一）、投资额在３000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下:

　（单位:

万元）

估算投资额咨询评估项目

1000万元以下　　　　　　（含1000万元）

１0０0万元-3０00万元　　（含3000万元）

编制项目建议书

1.5－２.5

2.5-6.0

编制可行性研究报告

3.０-5.0

５.０－12．０

评估项目建议书

0.8-1.7

１.7-4.0

评估可行性研究报告

1．4-2．４

2．4-5.0

招标代理服务收费标准

　　　　　　服务类别

　费率

中标金额（万元）

货物招标

服务招标

工程招标

100以下

１.50%

1．50%

１.00%

100－500

１.10%

０.８0%

0．70%

5０0-1000

0.8０％

０.4５%

0.55%

１000-５０00

0.50%

0.2５%

0.3５％

5０００－１0000

0.25％

0.10%

０.20%

１

.05%

0.0５%

0.05%

以上

0.01%

０.01%

0．０１%

注：

1.按本表费率计算的收费为招标代理服务全过程的收费基准价格,单独提供编制招标文件（有标底的含标底）服务的,可按规定标准的３0%计收。

2．招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：

某工程招标代理业务中标金额为6００0万元,计算招标代理服务收费额如下：

１0０万元×1.０%=1万元

（500－1０0）万元×０.7%=2.8万元

（1００0-50０）×0.55％＝2.75万元

（5000-1000）×0．35％=1４万元

（6000－５000）×0.2%=2万元

合计收费=1＋2.8＋2.75+1４＋2=２2.５5（万元）

工程建设监理收费标准

序号

工程概（预）算　　　　　　Ｍ（万元）

设计阶段（含设计招标）监理取费ａ（％）

施工（含施工招标）及保修阶段监理取费b（%）

1

M<5００

0.20

2.50＜ｂ

2

500≤M<10０0

０．１5<ａ≤0．２0

2.00<ｂ≤2.50

３

1０00≤M<５000

0.10＜ａ≤0.15

1.4０

４

5000≤Ｍ＜1０000

０．08

1.２0

5

10000≤M<500０0

０.05

0．08

６

5000０≤M<１0０0０0

0.0３

0．６０

7

1０0000≤M

a≤0．03

b≤0.60

注：

1、按所监理工程概（预）算的百分比计收，见上表；

2、按照参与监理工作的年度平均人数计算:

3．5万~5万元/人•年;

3、不宜按上述两项办法计收的,由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

ﻬ四、土地一级开发计费的相关文件

土地一级开发相关文件目录

序号

文件名称

发文单位

文号/时间

备注

１

《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》

国家计委

计价格[１999]1283号

2

《城市规划设计计费指导意见》

中国城市规划协会

２０0４年6月

3

关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知

国家计委、国家环境保护总局

计价格［2００2]125号

4

《工程勘察设计收费标准》（20０２年修订本）

国家计委/建设部

计价格[２0０2]１０号

原[19９2]价费字375号废止

5

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

北京市人民政府

北京市人民政府令第１24号

6

《北京市城市房屋拆迁管理办法》

北京市人民政府

北京市人民政府令第87号

7

北京市房屋拆迁评估规则（暂行）

北京市国土资源局

京国土房屋拆字〔2０01〕1２３4号

8

北京市建设征地补偿安置办法

北京市人民政府

北京市人民政府令第148号

自2004年7月１日起实施

９

北京市宅基地房屋拆迁补偿规则

北京市国土资源局

北京市国土房管局京国土房管征[２003]6０6号

10

北京市新菜地开发建设基金管理办法

北京市人民政府

市政府令[1999]30号

实施日期１99９-07-13

11

北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法

北京市人民政府办公室

京政办发[2002]5１号

12

《招标代理服务收费管理暂行办法》

国家计委

计价格[200２]19８０号

属工程咨询服务范畴

13

《北京市政府投资建设项目代建制管理办法（试行）》

北京市发展改革委员会

京发改［2004]2９8号

１4

《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》

国家物价局/建设部

[19９２]价费字479号

1５

土地评估收费标准

国家计委、国家国土资源部

１6

宗地地价评估收费标准

国家计委、国家国土资源部

17

关于房地产中介服务收费的通知

北京市物价局、房屋土地局

京价房字[19９7]3９8号

18

北京市土地储备和一级开发暂行办法

北京市国土资源局

京国土市[2005]54０号

19

北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定（试行办法）

北京市国土资源局

京国土用〔2005〕５３３号

20

人民币现行利率表

中国人民银行

发布时间200５-３－１7