我国商业地产发展售后返租模式可行路径研究.docx
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我国商业地产发展售后返租模式可行路径研究
研究生课程考核试卷
科目:
房地产开发与经营
教师:
马智利
姓名:
龙成平
学号:
20130302074
上课时间:
2012年9月至2012年12月
考生成绩:
阅卷评语:
阅卷教师(签名):
我国商业地产发展售后返租模式可行路径研究
龙成平
(重庆大学建设管理与房地产学院,重庆400045)
摘要:
近年来,由于国家宏观调控的政策频频颁布,使得商业地产的竞争加大,许多开发商纷纷采用售后返租模式进行销售。
然而在售后返租的发展过程中,由于系统不完善以及部分开发商信用较低,造成了许多投资者血本无归,给社会造成了极大的不利影响。
本文通过对传统售后返租模式进行改善,提出了“信托+售后返租+保理”的融资模式,创造性地把房地产企业、信托公司和商业银行三者有机结合,从而充分发挥各自的优势,达到各自利益最大化,并且有效的规避了传统的售后返租存在的问题。
重点分析了这种模式的运作程序和它所带来的效应。
关键词:
售后返租;信托;保理;可行路径
FeasiblePathforSaleandLeasebackinChineseCommercialRealEstateMarket
LONGCheng-ping
(SchoolofConstructionManagementandRealEstate,ChongqingUniversity,Chongqing400045)
Abstract:
Inrecentyears,asthenationalmacro-controlpoliciesissuedfrequently,thusmadethecommercialrealestateincreasedcompetition,manydevelopershaveadoptedthesaleleasebackmodelsales.However,intheprocessofsaleandleasebackofdevelopment,becauseoftheimperfectsystemandthelowerpartofthedeveloperscredit,manyinvestorsloseeverything.Thatcausedgreatadverselyinfluencetosociety.Basedonthetraditionalsaleandleasebackmodelimprovements,proposeda"saleleaseback+Trust+factoring"financingmodel.Thiscreativewaycombinetherealestatecompanies,trustcompaniesandcommercialbankstogether,givingfullplaytotheirstrengths,andmaximizetheirowninterests.Thismodehascircumventtheproblemoftraditionalsaleleasebackandeffectively.Thispaperhasanalysisoperationalproceduresofthismodelandtheeffectsitbrings.
Keywords:
sale-leaseback;trust;factoring;feasiblepath
一、引言
房地产的售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是房地产业的融资模式,是指出售人在销售商业地产的同时与购买人达成在未来一定期限内承租或代为出租购买人所购房地产的租赁协议的交易行为或方式。
也成为其根本性的特征是开发商拆零物业产权,通过较长时间的固化收益返还,将经营权从投资者手中取回,并委托专业的经营商或大商家统一经营和管理,以获取租金并回报投资者。
由于其独有稳定收益和高回报的特点,获得了许多投资者的青睐。
房地产售后回租的运用,对于开发商而言,有效的解决了融资困难的问题,并且实现了商业地产统一经营与分割销售的难题;对于投资者而言,一方面可以获得较高的投资收益,另一方面也省去了自己寻找经营者的麻烦[1]。
国外的学者在售后返租上的研究集中在早期。
JamsSchallheim研究售后返租与增强企业偿债能力的关系,指出售后返租与企业偿债能力存在正相关的关系[2].Mueller通过调查研究,分析了售后返租交易中影响因素[3].廖俊平通过研究国内商业地产与房地产投资信托(REITs)结合的发展模式,提出商业地产的发展趋向于与房地产信托投资的结合。
康琪雪认为,售后返租是开发商为了解决融资困难与个人投资者投资途径较少问题而将商业地产分割出售的不得已行为,随着我国商业正在由散售逐步走向自持阶段,加之REITs等融资工具在国内的日渐成熟,使得融资性售后返租将逐渐推出历史舞台[4]。
重庆大学副教授陈德强认为售后返租是当前解决房地产开发商融资渠道狭窄,最大化变现资产的融资方式,为了解决存在社会信用问题,提出了“售后返租+保理”融资模式[5]。
笔者认为,当前国内关于售后返租的研究比较多的倾向于风险分析和法律规范性分析,很少提出售后返租可行的新思路。
近年来,由于国家宏观调控的政策频频颁布,使得商业地产的竞争加大,许多开发商又纷纷开始采用售后返租模式进行销售,尤其是近几年十分流行的SOHO公寓和专业化市场和商铺等产权面积比较小的商业地产。
在后来的发展中,售后返租又有了它的新模式,为了规避法律,与购房者签订返租合同的并不是开发商,而是开发商与投资者共同找到的专业经营公司,从而引出第三方,以此来规避法律风险。
在实际操作中,售后回租这一模式却收到极大考验,如采用售后回租模式融资的商场,在对商场分割后,其产权边界不容易确定[6];有些开发商信用较低,没能返还投资者的固定回报,使得投资者血本无归;以及我国关于售后返租模式的法律法规并不完善。
所以我国发展单纯的售后回租极易造成金融市场的紊乱。
因此在采用这一模式时要对其进行完善,有效发挥其优点,补充其不足之处。
本文将对售后回租这一模式进行优化升级,提出在我国发展这一模式的可行路径,以期在房地产业引入新的融资销售方式,规范售后返租模式的发展。
二、售后返租在房地产企业的运作路径分析
(一)房地产业发展售后回租模式的路径分析
单纯的售后返租模式中,一般是房地产开发商与购买者(投资者)签订房屋买卖合同,同时购买者又与房地产开发商签订返租合同,双方约定在以后的若干年内,房地产开发商拥有该房屋的经营权,并承诺每年交付给购房者一定比例的回报。
在当前法律严格限制售后返租发展模式的大背景下,往往与购房者签订返租合同的并不是开发商,而是物业管理公司或专业经营公司,而物业管理公司或经营公司又与开发商有着千丝万缕的关系,这实质上是购房者间接性或者变相的与购买者签订返租合同。
图1售后返租模式
售后返租由于自己独特的优势,在房地产业有其发展的必要性,然而,在发展过程中暴露了很多问题[7]。
售后返租模式从上世纪90年代由香港传入我国大陆。
当时售后返租在海南的发展并不顺利,大量的房地产泡沫随着开发商的无力履约而纷纷破碎。
2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”此后国家又出台了一些法律措施,规范售后返租的发展。
如《房地产广告发布暂行规定》——第十六条中也规定房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺;《关于进一步打击非法集资等活动的通知》——物业、地产等资产进行等分分割,通过出售其份额的处置权进行高息集资的行为构成非法集资;《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具有应用法律若干问题的解释》中明确规定以不具有房产销售的真实内容或者不以房屋销售为主要目的,以返本销售、销售包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的以吸收公众存款罪定罪处罚。
这一系列的文件使得售后返租的发展得以规范。
但是由于今年来宏观调控日趋紧张,更多房地产开发商纷纷转向商业地产,开发商不得不大打价格战,因此高回报、高收益等字眼又进入人们眼球。
房地产企业由于经营不善以及诚信方面的问题严重影响了其信誉和形象。
(二)发展“信托+售后返租+保理”模式提出
为了更好的利用售后回租所带来的优势,陈德强等人层提出利用“售后回租+保理”的模式,即房地产企业与金融租赁公司按产品造价或评估价折价签订《购买合同》和《回租合同》[5]。
房地产企业把房产出售给金融租赁公司,同时房地产产权过户于金融租赁公司,然后房地产企业按合同规定的期限、金额支付给金融租赁公司租金。
为了确保租金可以按时收回,降低交易中的风险,金融租赁公司与商业银行签订《保理合同》将房地产企业的租金应收账款出售给商业银行。
至此合同规定的租金应收账款收款权就转到了商业银行。
租赁公司再将其稳定的现金流——预收租金出售给特设机构,由特设机构发行证券,向投资者融资。
其运作方式如下图所示:
图2售后返租+保理证券化模式
然而这种方法适合于房地产企业已建的固定资产,当用于新建项目的销售过程,还需要进一步改进。
通过分析房地产售后回租过程中资金链问题,可以得出的结论是,在售后返租过程中,后期有效的经营管理以及稳定的资金收入是使得资金链有效循环的关键。
因此本文在陈德强的基础上,对售后返租模式进行了一定修改,具体操作方式如下:
图3信托+售后返租+保理模式
(1)房地产开发商将待销售房屋销售给信托公司,房地产产权也过户于信托公司,同时,开发商与信托公司签订返租合同,约定该商业地产由开发商统一经营。
信托公司再将待销售房屋做成投资产品,打包出售给投资者,承诺在一定年限内支付投资者一定比例的回报。
(2)为了确保租金可以按时收回,降低交易风险,信托公司与商业银行签订《保理合同》将房地产企业的租金应收账款出售给商业银行。
至此合同规定的租金应收账款的收款权就转到了商业银行。
(3)在售后返租模式中,最为关键的问题是经营者能否成功经营,并且能够获得稳定的现金流因此,在以上售后返租模式运行过程中,还应该采用以下措施,保证该商业地产的经营状况能够持续成功的进行。
1)在采取售后返租销售时,开发商应该慎重考虑,如一个好的地段必然代表巨大的升值潜力,当然投资经营的风险较小,经营者都愿意到此经营。
因此,要根据项目自己的条件选择是否采用售后返租模式;
2)在项目后期经营过程中,开发商应该选择更加专业的经营管理公司负责经营,一方面发挥其专业化优势,另一方面也避免因企业自身经营经验不足导致经营不善;
3)房地产开发商应加强对经营管理公司的监管,避免因为管理失误造成经营不善;
(三)发展证券化售后返租保理模式的可行性
(1)信托制度与代理制度、公司制度一起构成了现代财产管理制度为“三驾马车”。
与代理制度、公司制度相比,信托更具有灵活性和广泛适用性[8].信托作为房地产金融制度的创新,在房地产金融发展中独占优势。
一是因为信托以财产权为前提,使得信托法律关系相比委托代理更为稳定、持久。
能够满足市场经济对实现财产安全的需要。
二是信托制度更能适应市场经济对效率的要求。
通过信托的财产转移和财产管理功能,发挥受托人专业理财优势,能够使资源从低效益利用向高效益利用流转,增强市场要素的流动性,提高要素的配置效率。
三是信托具有破产隔离的功能,以及所有权与收益权分离,风险与收益分离等功能,形成了一种全新的财产关系。
四是房地产金融发展中信托优势明显[9]。
首先在金融市场上,信托聚集小额资金,形成了具有一定规模的资金集合。
闲余资金的所有者将资金转移给信托机构,作为受益人持有信托收益权证书,信托机构再将汇集起来的信托资金通过某种形式的投资组合供给资金短缺的需求者提供合适的资金支持。
其次,信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系,解决其他渠道难以解决的问题。
信托财产具有独立型和特殊性,它能够灵活充分地适应和处理房地产与金融市场之间存在的法律及其他的关系,因为具有独特的优势。
最后,信托资金参与土地开发整理可形成“多赢”的局面。
全国各省基本都成立了土地储备中心。
土地储备中心的职能就是统一收购闲散的土地,通过拆迁、平整之后,以招标和拍卖的方式出让土地使用权。
目前各地土地储备中心大都面临严重资金短缺问题。
从经济角度来说,信托投资公司通过设立土地开发整理信托,一方面可以把居民手中的闲散资金集合运用投向于具有稳定收益、风险较低的土地开发整理,使投资者的资本有稳定的收益;同时又解决了土地储备中心资金不足的问题,形成“多赢”的局面。
从社会效益来说,信托资金与土地开发整理,有利于整理闲置、分散的土地,加快城市的规划,建设方面也具有巨大的社会效应。
(2)由于信息不对称,单纯售后回租模式极易造成投资者与房地产企业之家风险不均匀分摊。
保理业务可以在买房信用不足或不透明的情况下,为企业提供信用保险,有效突破买方信用征信障碍。
在售后回租融资模式中加入保理业务,可以在投资者在对房地产企业自信了解不完全的情况下,增加投资者信心,进一步保证房地产企业融资的实现。
现如今房地产宏观调控政策直接导致了企业的资金链紧张,目前中小企业实力有限、融资渠道狭窄,面临严重的生存危机;而实力雄厚、拥有巨大土地储备和在建规模的企业和相关土地政策投资限制下,资金同样紧张,整个行业内资源整合加剧,正面临严峻的资本市场调整挑战[10].保理可以就减少信息不对称问题,进而减少企业资本成本和增加的企业价值,有效缓解资本市场紧张状况。
售后回租可以帮助企业盘活资产、实现快速销售,可以充当现行市场与发达金融市场之间的桥梁。
这样把两者结合进行有效的整合,对于缓解我国融资市场资金紧张,推动金融市场体系的结构性变革具有很大的作用。
综上分析,在售后返租模式中引入信托公司、商业银行保理业务后是适应我国现行金融市场的可行路径。
三、改善后的售后返租模式的优势
改善后的售后返租模式除了具有传统的售后返租以及资产变现的优势外,还弥补了两者的缺点:
(1)解决了业主众多,沟通协调困难的问题。
这种模式是企业将资产整体出售给信托公司,其出售合同设计的仅是信托公司一方,避免了传统的售后回租中,业主分散,在处置资产时所造成的参差不齐。
(2)目标一致。
尽管房地产项目全生命周期各阶段参与者不一致,但这种模式把他们的目标都集中到一点——企业的经营。
企业要依靠提高经营业绩来支付租金,而好的业绩可以为信托公司和商业银行带来稳健的利益,投资者再从中获得投资回报。
各参与者关心的利益是一样的,有利于项目整体目标的实现。
(3)合理分散融资中的风险。
对于投资者很容易在融资中只关注投资回报率而忽视了投资风险。
而开发商为了吸引投资者的关注,往往在销售时以较高的价格报价,这就增加了投资者的风险,而改善后的售后回租模式,恰恰降低了这种风险。
首先借助商业银行严格的信息披露机制,使得交易信息的透明化,其次,信托机构在一定程度上是不允许破产的,这就使得投资者的利益最大程度上得到保证。
四、发展改善后售后回租模式业务的对策建议
尽管改善后售后回租模式解决了不少的融资难题,但是从风险收益的角度看,还是存在潜在的风险。
比如售后回租融资面临的准入门槛较高,在我国对于售后回租融资要求企业未来现金流是比较稳定的,但对于房地产企业其未来现金流的稳定性并不是太高,这就使得很多需要资金的企业无法采用这种方式。
其次是保理过程中商业银行面临的信用风险,目前我国对于应收账款的管理还不够完善,应收款的质量难以保证,供应商有可能为了获得巨额利益而将不良应收账款与优质应收账款整合,放入保理业务中,进而加大了坏账的可能性。
或者由于企业为了取得银行保理的预付款融资,伪造企业信息,片区保理。
这些都加大了实施信托售后回租保理的难度。
所以在运行过程中,应加强外部环境建设,促进业务良性发展。
(1)建立与市场经济相适应的信用体系。
保理业务要求商业银行高度重视风险防范。
故此,我国应加快推进信用制度建设,建立信息征集评价体系。
相应部门可以利用网络技术收集企业信用信息——欺诈、财务状况,建立客户积分模型,然后根据本系统所做的调查分析进行补充,完善信用系统。
对于有过“注水”项目的企业,增加其融资成本,进而创造良好的信用环境。
(2)健全和完善法制体系。
现行的法制环境还存在不足,如《非法集资解释》中,是否“具有房产销售的真实内容或以房产销售为目的”的判断标准模糊,无法明确售后回租模式的操作空间;对于保理业务,现行的《合同法》难以规范其实践中的做法,造成法制的有效性确实;现行的关于证券化的法律不够齐全,对房地产信托的相关法律法规不够完善。
我国政府应借鉴国外经验,结合我国实际情况,在市场准入和退出,各种参与主体行为规范、风险控制、监管主体、会计准则、税收制度等方面制定完善的法律法规,为开展售后回租、保理、信托创造良好的制度环境并提供有利的法律保障。
(3)进一步完善税收制度。
信托在国外得到迅速发展的原因是国外的税收优惠,这种优惠政策的实质是延迟纳税,然而我国的税后政策是比较严格的,税收的增加引起资金成本的加大,进而影响企业的赢利能力,这在一定程度上遏制了俄国信托业的发展速度。
所以适当调整税收将是促进信托业健康发展的有效方法,适当宽松的外部环境将有利于新的融资模式创新。
五、结语
在当前房地产开发商都纷纷把目光投向商业地产的同时,竞争压力的增大,使得开发商不得不采用售后返租模式。
针对在发展售后返租模式中存在的问题,对传统售后返租模式进行改善,加入了信托业和保理业,使得该模式得以华丽转型,一方面规避了传统售后回租模式的缺陷,另一方面通过这种模式,形成了房地产企业、信托公司、商业银行以及投资者的“多方共赢”局面。
最后这种模式的推进将进一步优化我国金融格局,减轻银行贷款压力,积极引进民间资本,加快资本流动。
通过笔者分析,改善后的售后返租模式是适应现在我国宏观调控政策的一种可行模式,在良好的运行中必能推进我国房地产市场的改进和升级。
参考文献
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[10].徐燕鲁,安强.宏观调控下房地产业的融资对策研究[J].建筑管理现代化,2009,02:
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