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开发项目管理制度汇编doc
-开发项目管理制度汇编1
房地产开发项目可行性研究管理办法
为适应阳光·现代城项目开发需要,实现该开发项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发的综合效益,特制定本办法。
1开发项目可行性研究的任务
可行性研究就是在工程项目投资决策前,对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究;对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证;对项目的综合效益进行科学的预测和评价。
在此基础上,综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为领导决策提供可靠的、科学的依据。
2可行性研究的步骤
2.1筹备。
可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想,组建研究小组,制定研究计划和工作大纲等。
2.2调查。
主要从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成。
资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查,为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
2.3方案的选择和优化。
在收集到的资料和数据的基础上,建立若干可供选择的方案,进行反复比较和论证,会同相关部门采用技术经济分析的方法,评选出合理方案。
2.4财务评价与不确定性分析。
对经上述分析后所确定的最佳方案,在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。
研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。
由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
2.5编写报告书。
经上述分析与评价,即可编写详细的可行性研究报告,推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见、措施和建议,供领导决策。
3可行性研究的内容
由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同,其可行性研究的内容也不尽相同,各有侧重。
主要应包括以下几方面:
3.1项目概况。
主要包括:
3.1.1项目名称;
3.1.2项目的地理位置。
包括项目所在地城市、区和街道,项目周围主要建筑物等;
3.1.3项目所在地的周围环境状况。
主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性;
3.1.4项目的性质及主要特点。
3.2开发项目用地的现状调查及动迁安置
3.2.1土地调查。
包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。
3.2.2人口调查。
包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数,需动迁的人口数、户数等。
3.2.3调查开发项目用地范围内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
3.2.4各种市政管线。
主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。
3.2.5其他地下、地上物现状。
开发项目用地范围内地下物调查了解的内容,包括水井、人防工程、各种管线等;地上物包括各种树木、植物等。
开发项目用地的现状要附有平面示意图。
3.2.6如需要进行拆迁的,要制定动迁计划,确定安置方案。
3.3市场分析和建设规模的确定
3.3.1市场供给现状分析及预测。
3.3.2市场需求现状分析及预测。
3.3.3市场交易的数量与价格。
3.3.4服务对象分析、制定租售计划。
3.3.5拟建项目建设规模的确定。
3.4规划设计方案选择
3.4.1市政规划方案选择。
市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向,大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。
3.4.2项目构成及平面布置。
3.4.3建筑规划方案选择。
建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。
附规划设计方案详图。
3.5资源供给
3.5.1建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。
3.5.2项目施工的组织计划。
3.5.3项目施工期间的动力、水等供应。
3.5.4项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。
3.6项目开发组织机构和管理费用研究
3.6.1开发项目的管理体制、机构设置。
3.6.2管理人员的配备方案。
3.6.3人员培训计划、年管理费用估算。
3.7开发建设计划
3.7.1前期开发计划。
包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。
3.7.2工程建设计划。
包括各个单项工程的开工、竣工时间,进度安排,市政工程的配套建设计划等。
3.7.3建设场地的布置。
3.7.4施工队伍的选择。
3.8项目经济及社会效益分析
3.8.1项目总投资估算。
包括开发建设投资和经营资金两部分。
3.8.2项目投资来源、筹措方式的确定。
3.8.3开发成本估算。
3.8.4销售成本、经营成本估算。
3.8.5销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。
3.8.6财务评估。
运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标,对项目进行财务评价。
3.8.7风险分析。
一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化,进行定性风险分析。
3.8.8项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
3.8.9结论及建议
运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性,提出存在的问题及相应的建议,并推荐最佳方案。
4可行性研究报告的撰写
4.1封面:
要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。
4.2摘要:
用简洁的语言,介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。
文字要字斟句酌,言必达意,绝对不能有废词冗句,字数以不超过1000字为宜。
4.3目录
4.4正文:
这是可行性研究报告的主体,要按照逻辑的顺序,从总体到细节循序进行。
一般包括:
项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。
4.5附表:
附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。
一般包括:
项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。
4.6附图:
一般包括:
项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。
5市场分析与需求预测
5.1开发项目的市场调查内容,可依项目的具体情况确定。
一般应进行以下内容的调查:
5.1.1社会经济状况及投资环境调查,主要包括项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。
5.1.2房地产投资及同类物业市场调查。
主要包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。
如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。
对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行研究分析。
5.1.3消费者意愿调查。
主要包括当地消费者对项目设计的使用要求或对已开发项目的评价、消费者的购买动机、购买能力及购买偏好等。
2005年二级建造师《市政公用工程》考试真题及答案
三、案例题(每题20分,共60分)
「案例1」
背景材料某项目部在北方地区承担某城市主干路道路工程施工任务,设计快车道宽11.25m,辅路宽9m.项目部应业主要求,将原计算安排在次年4月初施工的沥青混凝土面层,提前到当年11月上、中旬,抢铺出一条快车道以缓解市交通。
问题1、为保证本次沥青面层的施工质量应准备几台摊铺机,如何安排施工操作?
2、在临近冬季施工季施工的低温情况下,沥青面层采用的“三块一及时”方针是什么?
碾压温度和碾压终了温度各控制在多少温度(℃)?
3、沥青混凝土按矿料最大粒径可分哪四种?
4、沥青混凝土配合比设计中采用的马歇尔试验技术指标有哪五项内容?
「案例2」
背景材料某地区新建一座大型自来水厂,主要单位工程有沉淀池、过滤池、消毒池等,整个工程由W建筑公司中标施工。
其中沉淀池为无盖圆形池,直径40m,基础为现浇混凝土结构,厚500mm,该基础由四周向中心呈漏斗型,其高点顶面标高22.50m,低点顶面标高22.10m;池壁采用预制板拼装外缠绕预应力钢丝结构,强度等级为C40.沉淀池现况原地下水位标高26.50m.问题1.为保证壁板缝施工质量,从安装模板、混凝土浇筑、混凝土振动、混凝土养护几个工序简述如何操作。
2.在浇筑壁板缝混凝土前,工长在现场查看壁板缝混凝土供应单时见有如下内容使用部位沉淀池壁板缝;混凝土名称普通混凝土;强度等级C40,该批混凝土能否用于浇筑壁板缝?
为什么?
3.本工程中,沉淀池何时进行满水试验?
满水试验是否要测蒸发量?
4.在沉淀池四周回填土时前,除约请监理单位参加外,是否还要通知其他单位参加?
「案例3」
背景材料某城市道路改造工程,随路施工的综合管线有0.4MPa的DN500中压燃气、DN1000给水管并排铺设在道路下,燃气管道与给水管材均为钢管,实施双管合槽施工。
热力隧道工程采用暗挖工艺施工。
承包方A公司将工程的其中一段热力隧道工程分包给B公司,并签了分包合同。
1.B公司发现土层松散,有不稳定迹象,但认为根据已有经验和这个土层的段落较短,出于省事省钱的动机,不仅没有进行超前注浆加固等加固措施,反而加大了开挖的循环进尺,试图“速战速决,冲过去”,丝毫未理睬承包方A公司派驻B方现场监督检查人员的劝阻。
结果发生隧道塌方事故,造成了3人死亡。
2.事故调查组在核查B公司施工资格和安全生产保证体系时发现,B公司根本不具备安全施工条件。
问题1.燃气管与给水管的水平净距以及燃气管顶与路面的距离有何要求?
2.试述燃气管道强度试验和严密性试验的压力、稳定时间及合格标准。
3.对发生的安全事故,A公司在哪些方面有责任?
4.B公司对事故应该怎么负责?
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