宏宇尊邸总概念报告即全程策划顾问内容.docx
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宏宇尊邸总概念报告即全程策划顾问内容
宏宇尊邸(暂名)总概念报告
长沙大旗广告有限公司
二OO四年九月二十八日
总论
1、本概念报告作为详细规划及建筑设计的母本,达到扩充设计深度的目的,其最终成果既要达到开发理念的要求,又要满足规划报建要求。
2、深入研究当地人文环境和社会心理,充分体现以人为本思想和现代人居理念,充分研究地块及周边环境,从市场竞争的角度出发对项目进行差异化定位。
3、产品设计突出创新精神,融入当今科技成果,利用新技术、新材质,尽量做到节能、环保,结合项目实际环境情况及开发理念,开发出更有市场竞争力、符合当地人文环境的新产品。
4、根据市场需求对产品进行优化策划,规避地块本身硬伤,进行多套财务估算与风险比较,得出最佳方案,充分实现地块价值最大化目标。
5、产品设计应体现开发商的品牌形象,与周边楼盘形成差异化,体现项目档次,并符合开发商低成本、高收益的要求。
【上篇市场调研报告摘要】
第一章国家宏观影响
一、土地政策迫使地产业洗牌
国家加强对土地的管理,明令禁止审批别墅、高尔夫用地,土地实行挂牌招标,三年不建即收回用地。
作为房地产发展赖以生存的生命线,土地储备成为开发商决胜市场的必要条件。
随着土地用地政策的日益规范,拿地手续的“透明化”,都引导房地产进入正规公平的市场竞争。
地产业开始大洗牌,有实力、有土地的开发商将成为房地产业的赢家。
二、金融政策规范房地产市场
国家进一步加强开发信贷管理,对开发商在金融上予以控制,如地产开发项目资本金由以前的20%提高到35%,同时加强了对个人信用的调查和审核,对个人投资性购房贷款也进行了适当限制。
如对于购买二套以上的住房提高首付比例,对于商铺贷款在基准利率的基础上实行10%-40%的浮动利率,以防止过度投资行为的发生,防范金融风险。
三、拆迁政策导致开发成本增高
随着严禁违规拆迁、强制拆迁的相关政策出台,土地拆迁难度加大,拆迁成本增加,开发商运作项目的投入相应增加。
特别是市中心的旧城改建完毕,开发成本的增加都导致了房价的攀升。
随着市中心消费群的日益消化,买不起市中心房子的人们纷纷转向城郊结合部,卫星城逐渐涌现。
四、国家出台抑制非住宅商品房投资泡沫化的相关政策,对全国商业地产进行全面清理,加强立项审批和银行按揭手续,予以宏观把控。
五、建材价格上涨,建安成本增高。
房地产业的迅速发展刺激建材市场货物紧缺,价格上扬,建安成本增加,导致房价攀升。
第二章长沙房地产市场现状及趋势
一、国家收紧银根,房地产业面临第三次洗牌,长沙房地产市场出现增速放缓特征
从121号文件到今年上半年颁布的关于进一步加强完善房地产信贷制度相关文件的出台,国家收紧银根,规范房地产市场。
长沙房地产市场明显受到信贷抵押政策影响,出现增速放缓特征:
如投资放缓,新开工、竣工面积放缓,商品房上市量出现负增长等。
对于开发商而言,土地储备和资金实力成为决战楼市、长期持续发展的武器,随着城市中心土地陆续开发完毕,地产开发中心转向新城区。
对于自筹资金不足、负债率高、专业水平低的开发商,拿地日益困难,或者在项目运作中资金断链,都可能在这股“洗牌”大潮中面临“出局”的命运。
二、下半年新盘即将大举入市
2004年上半年,春季房交会“露脸”的新盘不多,除了铜锣湾、王府井等商业地产较热外,住宅市场基本处于平淡,大批楼盘养精蓄锐,大有下半年全力攻占楼市之势,秋交会将是各大楼盘大显神通之时,预计新开盘的楼盘将达30个以上,地产市场的竞争进入“剑拔弩张”时机。
三、楼盘开发板块化日益明显
房地产开发与政府政策和城市规划宏观调控休戚相关,板块化开发日益明显。
目前,随着省政府南迁,长株潭融城形成“1小时经济圈”,以及长沙“一主两次,三区一带”规划,各开发商纷纷圈地,加大资金投入,大兴土木。
2004年长沙房地产开发最热的地方为东城区和南城区,掀起继市中心开发后的第二轮高潮,大大拓展城市领域。
东城区以人民东路板块和体育新城板块为主,分别以芙蓉区政府办公大楼和体育新城为中心向四周辐射,连接浏阳河两岸,众多高档楼盘林立,价格直追市中心,随着公共配套的日益完善,这里很有成为长沙的大规模新型高尚生活圈之势,本板块可能在三五年内聚集30万人居民。
南城区以省政府新址为中心,以韶山南路与芙蓉南路为轴,处于长株潭融城前线,故媒体统称之为“融城板块”。
随着韶山南路的拓宽,沿线楼盘开发日渐趋热,相对来说,芙蓉南路沿线开发却属于按兵不动,以待时机。
目前已成型的板块主要是市中心的,而城市边缘及过渡地带的板块尚在成长中。
四、外地开发商大举“入侵”,“大盘时代”愈演愈烈
据不完全统计,长沙外地开发商呈现四大派:
一是京派,以阳光100、嘉里锦华(开发欧园)、万达等为代表;一是海派,以上海纵横(开发上海城)等为代表;一是浙派,以浙江绿城(开发青竹湖高尔夫别墅、绿城·桂花城)、浙江南都(开发西街·花园、星城世家)、杭州锦都等为代表;一是深广派,以深圳万科、奥林匹克、广东碧桂园、新金鸿、三九置业、保利地产、珠江地产、中信地产、卓越地产等为代表。
相对于全国房地产开发来看,长沙尚处于起步阶段,其地价和房价都预留了巨大的升值空间,当在别的城市开发处于“微利时代”时,长沙的发展势头吸引了全国众多知名开发商进入。
他们凭借自身的经济实力,纷纷在长沙郊区“大手笔”圈地,大有造长沙“卫星城”的魄力。
他们在全国的知名度、先进的开发理念和运作模式,都给本土开发商带来了前所未有的恐慌和竞争压力,纷纷学习、模仿,“狼来了”一定程度上刺激了长沙整体开发水平的提高。
在大盘的强力攻势之下,小盘如不利用“船小好掉头”与合纵联横的优势,将处境艰难。
五、购房者日趋理性,“性价比”成为楼盘比拼的“锐器”
楼盘开发趋于“同质化”,为了取得购房者青睐,各开发商各出奇招,“你方唱罢我登台”,各类概念满天飞,标榜自己成为“差异化”定位的唯一出路,据不完全统计,长沙目前在售、已售楼盘标榜首个、第一的达20多个。
但从整体市场消费情况来看,购房者对形象档次高、内在质素好的楼盘的美誉度高,如对西街·花园的评价是有口皆碑的。
购房者日趋理性,对概念不再盲从之后,开始对楼盘本身素质进行“挑剔”的选择,迫使开发商们改弦易张,除了在“附加值”上加大力度外,在楼盘品质上更是下足功夫,走“实”的路线,依靠“性价比”来吸引购房者。
价格依旧是最终影响选择购房的两大因素,但是对楼盘综合素质的考虑是选择购房的首要因素,所以,楼盘要致胜楼市,更要“两手抓,两手都要硬”。
第三章南城板块房地产发展现状及趋势
一、形成两线四组团布局:
沿韶山南路、长沙大道形成了南二环组团、省政府新址组团、井湾子组团、红星组团,组团集中开发,小盘形成割据状态。
二、南城将成开发热点:
省政府新址正式入驻,南城圈地基本完毕,预计2005-2006年将大兴土木。
三、房价纵横趋势:
◎与长沙整体市场相比,南城房价偏低。
◎房价以劳动路为界由北往南下降,趋势明显。
◎近三年来,南城房价增幅较大。
四、南城物业评价:
◎经济适用房、安置房占据市场主流,走势很好。
◎中档商品房需求量继续增大,为人称道的高尚小区不多。
◎商业地产仍是开发重点。
◎商住楼、写字楼等办公物业较少,但已显苗头。
五、消费者对南城区特别是省治板块期望值较高。
第四章本案地块价值研究
一、地段价值
◎三市融城“动感地带”
◎第二个大学城有望成势
◎省治板块核心圈内,天心生态新城规划区内
◎长沙南北交通大动脉
◎链接新中心与老城市的节点,属于新旧城市结合部
二、宗地研究
◎位于芙蓉南路与南二环立交桥西南处,总占地18.18亩。
◎东临芙蓉南路立交桥20米(目测),南邻“新芙蓉家具城”(在建),北靠京广铁路线30米(目测),西面为新开村安置用地。
◎地块形状不规则,呈东西向,南北宽约90米(取最大值),东西长约180米(取最大值),给规划带来明显难度。
◎所处地块地势呈低洼状,与立交桥底层路面标高落差大约为18米。
◎在风水上有被立交桥“腰斩”之象,噪音较大,出行虽畅通,但视觉上仍有闭塞之感。
◎目前尚未拆迁。
三、周边环境
◎名校林立:
中南铁道学院、长沙理工大学、湖南大众传媒学院、湖南省广播电视大学、中南林学院、长沙商业学校、省经济干部管理学校、湖南烟草技术学校、市二十一中、长沙稻田中学、湖南高新科技学院、铁四院长沙中专、王家冲小学等多所学校。
◎南城交通枢纽,交通出入便捷通达:
向西到猴子石大桥,直通河西,向东到达新中路口、二环线,向南到达汽车南站,入株洲、湘潭,向北沿芙蓉路直达市中心。
◎生活配套不完善,较分散
医院:
市中心医院、122医院、地矿职工医院、中建五局中心医院、省脑科医院。
企业:
紧靠浦沅机械厂、广州铁路第三工程公司、省机械工业设计研究院、湖南电器研究所、湖南省教育印刷厂、潇湘晨报、省印刷研究所、省农机鉴定站、省农机研究所、中建五局公司、长沙水泵厂。
商场:
新芙蓉国际家具城(在建)、红星大市场、井湾子家具城、华银旺和超市。
四、主要经济技术指标
1、用地面积:
12068.58㎡
2、建筑物退让
东:
退规划道路边线:
≥23米(包括20米绿化带)
西:
退用地红线:
多≥4米,高≥8米
南:
退规划道路边线:
≥12米
北:
退20米绿化带边线:
≥3米,且满足铁路安全距离要求。
其它:
满足消防等规范要求
3、容积率:
≤3.5
4、绿化率(%):
>40%留出>1000㎡广场用地
5、建筑密度:
≤28%,建筑高度:
<80米
第五章消费者研究
一、地域分布:
本案周边3公里处
二、地段选择:
城郊结合部
三、周边环境需求:
出行方便占第一位,
四、房屋品质要求:
主要体现在户型设计与采光通风
五、户型及面积需求:
二房二厅、三房二厅,面积90-140㎡的经济型户型收欢迎
六、消费者购买力:
总价在11-20万元,单价在1500-2000元/㎡,对本案的期望值在1500-2500间。
七、建筑形态选择:
多层和小高层
八、配套设施要求:
依次为超市、银行、幼儿园、菜市场、社区医疗
九、信息获取渠道:
报纸广告、电视广播和朋友介绍,报纸又以潇湘晨报居多。
第六章SWOT分析
一、S(优势)
◎长株潭融城前沿、省治板块,升值潜力巨大
◎省府南迁已成定局
◎周边名校林立,人文环境一流
◎外部交通便捷通达
二、W(劣势)
◎铁路线和立交桥带来的致命硬伤
◎长沙大道两厢尚未集中开发
◎周边生活配套配套不完善
◎楼盘规模小
三、O(机会)
◎市中心房价日益增高,积累了很大部分买不起市中心房子又不想到市郊买房的客户群。
◎省政府南迁,新增人口必将大量涌入
◎板块的集中开发提高地块含金量
四、T(威胁)
◎华银园三期的大盘优势以及邻近同质楼盘的分流客户
◎芙蓉南路沿线均有楼盘处于同期开发
◎国家对商业地产已采取限制措施
◎国家对二次置业者增加金融条件
第七章关键问题界定
如何规避铁路、立交桥给本案带来的不利影响以及如何化解东西狭长的地形?
【中篇定位及规划思路】
第一章产品定位方向
综合分析本地块物业情况及各物业发展走势,根据项目本身为洼地以及靠近铁路、立交桥等劣势,本案在物业构成上可以采取综合性物业,以化解单一物业的运作风险与目标利润的实现。
1、本案地势为洼地,距正负零有近20米,地下层面积较大,且旁边为新芙蓉国际家居市场,故裙楼定位为商业卖场、仓储和地下车库更可具可行性。
2、本案的定位重点集中在塔楼,根据本项目按住宅报建和七成二十年按揭的硬性前提,本案塔楼定位方向有三个选择:
纯住宅、商住楼、小户型公寓或是三种选择的综合。
第二章目标消费群定位及特征
一、目标消费群构成
◎周边学校如铁道学院、电大等单位教师
◎工作在市中心但又购买不起市中心房子的一次置业者(年轻白领)
◎中小型公司
◎裙楼经营业主
◎看重省区治板块升值潜力的投资者
二、消费特征
◎注重生活品质,不愿远离市区繁华
◎一次置业者,购房更讲究理性、经济,寻求综合性价比较高的楼盘
◎对楼盘综合素质要求很高
◎看重地段的升值潜力
◎本身文化素质较高,注重生活交往圈子,讲究“物以类聚”
第三章市场形象定位
要在小盘唱主角的长沙大道脱颖而出,并且成为值得称道的高尚楼盘,必须在形象上予以突破。
综合考核本地块自然人文环境,以及长沙人追逐时尚又实惠的社会心理,考虑到本案面向的客户群为文化层次较高,并且本案所处的位置属于名校林立的大文化圈内,且沿线物业楼盘未充分利用学校这一资源作文章,故以此作为突破点,进行差异化设计,建议以“南城第一盘”为概念点,提倡高档次的生活品位,营造高品位的生活空间。
第四章整体规划思考
一、如何规避铁路、立交桥带来的不利影响?
◎在建筑布局上采取北高南低,用高层、小高层、多层多种建筑形态组合,分成两排,形成条状。
◎在户型平面布局上把客厅和主卧朝南,有效降低来自北面的噪音。
◎采用目前最受消费者青睐的板式建筑,一梯两户,保证通风、采光需要。
◎塔楼全部架空,北部架空5.8米,南部架空4.8米,同时在北面高层建筑中部开大型门洞,形成通风对流的循环系统。
◎在物业的构成上,规避单一物业的运作风险,在临立交桥的一栋可考虑定位为商住楼、小户型酒店式公寓等对外部噪音影响不是很严格的商住物业。
二、如何处理商与住的关系?
◎人流入口区分
◎车流入口区分
三、如何处理停车与进出车问题?
◎在最南向规划1000㎡广场,用于商场临时停车。
◎顺地块边线成环形路网。
◎小区业主车流在南线,由东向西进入地下车库(负二层,高5米)。
◎商场货运车在北线,由东向西进入地下车库(负三层,高8米)。
◎消防通道沿南线向西进入小区,满足所有扑救面需求。
四、容积率控制在4.2以上。
五、如何摆脱小盘形象?
◎两排建筑从南北展示面体现蔚为壮观的气势
◎东西向局部或整体敞开展现小区景观面体现档次
◎建筑外立面体现高档
第五章设计依据及基础材料
1、国家规范:
居住区设计规范及其他相应规范
2、长沙市规划管理局建设用地规划定点(要点)通知书(2040330B)
3、长沙大道一段两厢控制性详细规划调整(长沙汽车钢圈厂)
4、项目红线图
第六章总体规划要点
1、充分利用本案洼地地势及小盘规模,以芙蓉大道为正负零界面,分成裙楼与塔楼部分。
2、裙楼拟建四层,负一层、一层,层高分别为6米,考虑定位为商业卖场,小部分可定位为社区服务机构。
负二层建成地下立体车库,层高5米,可分为两层,满足小区业主未来停车需要,负三层规划为仓储,层高8米,作为商业卖场配套设施。
3、塔楼与裙楼之间设置5.8米架空转换层,布置裙楼的相关设施,有助于小区的气流循环。
4、塔楼为本案规划重点,在一层裙楼形成的平台基础上进行规划,充分考虑如何规避立交桥与铁路带给业主居家的不利影响,在北面与东面建高层形成屏障,小区入口以缓坡阶梯处理,园林景观做成大型空中花园感觉。
5、道路成环型路网结构,从小区南向和东向、北向组织车流,业主车行道沿南向至西部直通负二层,商业货运车沿东面转向北部进负三层,作成缓坡予以分离。
小区消防车道入口在西向坡度较高处,消防车道与业主车行道成双车道,宽6米,做缓坡直通小区内部。
小区人流从南向进入,与裙楼商业卖场相区分。
6、建筑设计充分使用新材质、新技术,在立面上予以特殊处理。
【下篇规划方案研讨】
第一章概念规划方案一
一、规划策略
1、整体规划保证建筑的南北朝向,采用院落围合形态布局,进行半开放式设计,充分满足人车分流、商住分离需要,路网规划充分考虑人车分流、商住分离、消防需求。
2、充分利用本地块东西向狭长特点进行布局,形成较长的建筑展示面,将北面及临芙蓉南路面作形象展现面,通过入口广场、中心庭院和休闲广场体现项目高档形象。
3、在控制容积率以及对市场的前期调研基础上,从营销的角度进行规划,小区按照高层住宅小区进行布局,住宅楼高均为24层。
4、规划注重超前性和合理性,对各物业的规划合理安排,降低分摊率,满足开发商的利润和规避运作风险的目标。
5、从前期产品策划创新开始,为后期营销推广制造卖点,促进销售。
二、物业构成
◎地上层由11栋24F高层豪宅组成。
◎B1、B2规划为大型卖场,B3规划为地下车库。
三、概念规划图
四、经济技术指标
用地面积:
12068.58㎡
住宅建筑基底面积:
2670.84㎡
地上建筑面积:
64099㎡
地下建筑面积:
26067㎡
容积率:
5.3
绿化率:
55%
建筑密度:
22%
五、规划总说明
1、入口规划:
◎小区主入口:
在东南面靠近芙蓉南路处,规划出1000㎡的广场,设置裙楼卖场的主入口,以满足聚集人流、商场组织活动、临时停车需要。
◎小区人流入口:
在裙楼广场东北侧,设立小区大门,设置保安室;小区大门后设计10米挑高门楼,门楼一侧建一壁泉。
◎地下车库出入口:
小区业主停车沿东线往北,在小区靠西端进入地下车库,货车从南线靠西端进入地下车库,予以分离。
◎消防入口:
从小区大门进入,到达小区各处,形成环型。
2、路网规划:
◎主干道:
在小区外围建筑退让后形成环形路网,规划为6米宽双向双车道。
◎小区业主车流组织:
在小区西北处,分流卖场货车与业主车辆,不影响裙楼商业规划,直达住宅。
◎卖场货车车流组织:
设置于从广场往东转向西南面。
◎消防通道:
与主干道共用。
◎人流组织:
小区实现人车分流,内部布置步行系统,道路实现一定弯度,满足步行要求。
3、园林规划:
◎以入口广场、中心庭院和休闲广场形成半扇形景观轴线,景观布置满足动、静两区的要求。
◎小区入口广场:
作为小区的动区和形象展示。
设置入门水帘,叠水由高处泻下,形成水帘;以动态水景形态和声响引起人们的注意,满足人的亲水情结的同时,分散人们对路面噪音的注意力。
广场后设置10米挑高门楼造型,体现气派。
◎中心庭院:
作为全小区最精彩的亮点,整个住宅中间空地规划为3000㎡中心主题庭院。
景观在这里作为一种美化修饰小区环境手段,也作为项目主要吸引眼球的关键点,要求风格清新、独具异禀,适当融入参与性。
◎休闲广场:
作为小区的静区,为儿童、老人休息场所,建一不规则几何型旱地喷泉,配以音响系统,形成音乐喷泉中心庭院,面积约为150㎡,利用水声及音响干扰噪音带来的负面影响。
喷泉一旁构建一个纽扣形广场,中间为卵石步径分割花坛,圆形花坛外环为漫步径。
◎住宅之间空地、架空层适当布置绿地,采用草坪绿化形式,种植耐踩踏的草种,加强业主之间的参与性。
4、配套规划:
◎在架空层形成“泛会所”,布置绿化、健身、娱乐及适当休闲配套。
◎地下负一、负二层规划大型超市等卖场。
◎中心花园设置大型绿地广场、亭台、小品雕塑、坐椅等,休闲广场设置旱地喷泉及小型绿化广场,丰富小区的庭院空间,作为业主的交流之地。
◎住宅之间空地可适当设置休闲、健身等配套设施。
◎休闲广场设置主题景观区,与中心园林相呼应。
5、建筑规划:
◎小区以24F高层社区突现本地块,24F连体高层建筑形成气势恢弘的整体外立面,靠最西端以24F点式住宅予以呼应,形成绵延的建筑组群,在整体规模上形成东西横向的建筑展示面,局部镂空或形成较大间距满足通风对流要求。
◎建筑沿裙楼边线而建,阳台超出退让线外,尽量扩大间距和中心园林面积,保证小区内部采光、通风、观景、间距舒适度的要求。
◎户型规划:
户型面积以三房二厅和二房二厅为主,房间动线组织、功能分区明确、合理,要求紧凑实用,多款户型供选择。
◎采用新材质、新技术,对噪音、震动进行有效处理。
◎降低分摊率,提高得房率。
六、户型配比
型号
户型
单户面积(㎡)
建筑面积(㎡)
配比
层数
户数
A
三房二厅二卫
109.58
5260
8.3%
24
48户
B
二房二厅一卫
80.08
3844
6.0%
24
48户
C
二房二厅一卫
81.03
3889
6.1%
24
48户
D
二房二厅二卫
97.07
9318
14.5%
24
96户
E
三房二厅二卫
114.95
16553
25.8%
24
144户
F
三房二厅二卫
139
6672
10.4%
24
48户
G
三房二厅二卫
142
6816
10.6%
24
48户
H
三房二厅二卫
121.45
5830
9.1%
24
48户
I
三房二厅二卫
123.29
5917
9.2%
24
48户
总数
64099
100%
576户
七、主力户型概念图
八、财务预算
1、价格定位:
◎住宅定价:
参照同地段楼盘湘中海·星之都现行均价2500元/㎡,考虑本案定位为豪宅,保守定价均价为2600元/㎡。
◎商业卖场定价:
参照同地段新芙蓉国际家居广场6000元/㎡,考虑本案为地下层,且进出车的问题,从竞争的角度出发,保守定价为5000元/㎡。
2、成本估算:
◎土地成本:
1000000元/667÷4=375元/㎡
◎建筑成本:
以24F建筑造价计算,住宅为1250元/㎡
◎报建费:
100元/㎡
◎绿化、配套费:
100元/㎡
◎契税:
1000000元/667㎡×4%=59.97元/㎡
◎利息、广告、工资、管理费等:
1000000元/667㎡×5%=74.96元/㎡
◎住宅成本预算为1960元/㎡,卖场成本预算按1600元/㎡。
3、财务收益估算
总销售额:
64099㎡×2600元/㎡+8670㎡×5000元/㎡×2=253357400元
总成本:
64099㎡×1960元/㎡+8670㎡×1600元/㎡×3=167682040元
收益率=(总销售额-总成本)/总成本=51.09%
九、本方案风险价值评估
◎气势恢弘的建筑布局,较大的中心花园显现小区档次和品位,充分利用了土地,规避铁路和立交桥的硬伤,达到满足绿化景观的要求。
◎全部为高层住宅,容积率较高,体量很大,在目前小高层、多层住宅为主流的市场有较大风险。
◎单一的物业形态对项目运作有一定风险。
◎因周边商业氛围不浓,商业裙楼的销售存在一定风险。
十、案名建议
1、宏宇·剑桥华庭
与桥相关联想而得,符合英式、文化的家园理念,并且“剑桥”非常具有可传播性,与周边的学校形成的氛围相融。
2、宏宇·南庭雅筑
项目地处南城板块,且为高层住宅小区,建筑外立面典雅、明快,此案名充分融合了建筑形态与地块位置,体现楼盘档次的同时极富传播力。
3、宏宇·蓝田雅筑
出自古诗“蓝田日暖玉生烟”的意境,与“雅筑”相呼应,传达给市场清新、典雅的印象。
第二章概念规划方案二
一、规划策略
1、本规划在出正负零一层裙楼形成的平台上规划塔楼的布局,满足人车分流、商住分离需要,路网规划充分考虑人车分流、商住分离、消防需求。
2、充分利用本地块东西向狭长、东高西低的特点,形成较长的建筑展示面,将临芙蓉南路的东面作景观展现面,通过入口广场、中心园林体现项目高档形象。
3、从规避北面铁路和东面立交桥产生的噪音的不利影响着手,在北面与东面建21F高层长连体形成半围合状予以屏蔽。
4、规划注重超前性和合理性,对各物业的规划合理安排,满足开发商的利润和规避运作风险的目标。
5、从前期产品策划创新开始,为后期营销推广制造卖点,促进销售。
二、物业构成
◎地块东北角规划为小户型商住楼
◎北面以高层住宅、南面以6.5F多层住宅组成
◎裙楼规划为四层,正负零以上建一层
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