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浅析物权法
浅析物权法
物权法颁布了,2007年10月1日施行。
人们奔走相告,各大报纸争先恐后的报道,电台也纷纷制作节目,予以介绍宣传。
哪什么是物权?
物权法又是什么呢?
物权法与老百姓有什么关系?
与个体工商户有什么关系?
物权法的颁布对老百姓的生活有什影响?
物权是什么?
这是非常专业的法律术语。
从起草到现在应该说是十多年的时间了,中间还搁置过一段时间,2000年、2002年以后又重新捡起来认认真真地去做。
《物权法》2005年7月份上网公布的时候,很多网民不知道为什么叫《物权法》?
为什么不叫《财产权法》?
这说明整个社会对于物权的概念是非常陌生的。
《物权法》在2005年公布之前还局限在一个比较专业的法律学专家的、非常独立的领域。
目前才逐渐地转变为一个大家所熟知的法律。
在征求意见的过程中是大规模的《物权法》的普法活动。
物权是一定社会的财产所有和支配关系的法律表现形式。
根据对标的物的支配范围的不同,物权分为所有权与他物权,进一步的对他物权按照标的物的支配内容上的差异进行分类可以分为用益物权与担保物权。
与债权相比,物权最显著的特征是具有优先力和追及力
物权法是调整财产支配关系的法律,是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则。
物权法主要回答三个问题:
物属于谁?
权利人对物享有哪些权利,他人负有怎样的义务?
侵害物权要承担哪些民事责任?
虽然就三个问题,但却事关千家万户,一条一款都涉及百姓的切身利益。
这是和老百姓最密切相关的一部法律,也是私权领域最重要的一部法律。
物权法主要内容,关于私有财产,改革开放以来,经济快速发展,人民生活水平不断提高,私有财产日益增“切实保护公民的私有财产,既是宪法的规定和党的主张,也是人民群众的普遍愿望和迫切要求。
物权法草案规定:
“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
”“私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
”这些规定,进一步完善了保护私有财产的法律制度,有利于激发人民群众创造、积累财富的积极性,促进社会和谐。
”
随着住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有自己的房屋,而且大量集中在住宅小区内,业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。
物权法草案从维护业主的合法权益出发,明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。
草案还对小区内的车库、车位的归属,业主委员会的职能,业主和物业服务机构的关系等,作了规定。
比如业主买了房子以后就会感觉到,《物权法》原来跟我们的房子,尤其是跟我们的停车位有关系。
停车位这东西,过去没有汽车的人看到有汽车多好,有了汽车之后就会感到停车位更让人亲切。
现在很多人停车找不到位置,看到车位不想停车都想进去停两下。
就这样一个感觉,你想停车位多么重要。
所以他才会知道,《物权法》里规定了小区里的停车位、地下车库应该是大家所有的,这里就会需要一个约定了。
物权法会对业主有多方面的影响。
第一个影响,对老百姓自己的生活,尤其是对我们所拥有的东西有一个重新的认识。
我们可能拥有牙膏、拥有汽车、拥有住房,拥有很多很多东西,这些东西是我们的财产。
这个财产是我们自己的还是国家的?
我是在使用还是跟别人有什么关系?
楼上敲一下或者是滴水,车停在哪里应该怎么样?
都是相互之间的关系问题。
一方面好像我们拥有那么多的资产,但是很多人就没有一个权利的概念。
我们一般看得到财产,看不到财产权,很多人觉得富人有一辆汽车,穷人只有一辆自行车,甚至连自行车都是破的,为什么能平等了?
我们说不是在财产上平等,而是在权利上平等。
你想呀,穷人有一辆自行车,还可能是一百年以前的自行车,对它的财产权不加以保护的话,这辆自行车增值的机会就没有了。
而这辆汽车实际上是在减值,但是最后权利来讲,这辆车对所有权来讲,如果权利规定了这是谁的以后,你对这辆车就有了很好的保护。
有了财产权的保护下两辆车碰撞或者是偷盗,或者是丢失在那里被人家捡走了,才会有主张要求的权利。
这辆车被偷走了要求归还,损坏了要求恢复原状,撞坏了就要给我赔钱,这是主张的权利。
包括一辆破的自行车你给我砸坏了我同样可以这样要求你。
不是说一辆汽车可以保护,一辆自行车就不可以被保护了。
什么是物权法?
物权法是为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定物权法。
物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律,是调整财产关系的重要法律。
物权法明确了对公有财产和私有财产给予平等保护;明确规定了业主和物业服务机构之间的关系;对小区的车库、车位、道路、绿地、物业管理用房等归属做出规定;明确规定住宅建设用地使用权到期后自动续期;明确规定耕地、草地、林地、承包期届满后土地承包经营权仍按照国家有关规定继续承包;对相邻关系、共有、私人合法财产等问题做出明确规定。
物权法共五编十九章247条,经2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007年10月1日起施行。
我国的物权法是建立在社会主义公有制基础之上的物权法,物权法坚持对国家、集体和私人的物权平等保护。
四季青的广大经营户,通过自己的辛勤劳动,绝大部份经营户都在杭州购置了房产,成了业主。
有的还买了车、挡口、购置了土地使用权建造了厂房。
因此大部分都成了私有财产的所有人或使用人。
所以物权法与四季青的商户关系更密切。
在此笔者为商户们通过案例粗略地介绍一下我国的物权法。
案例一:
买卖汽车,未登记过户不影响买卖合同的效力。
原告王某
被告某汽车空调配件经销部(以下简称经销部)
被告某汽车维修安装部(以下简称安装部)
原告王某于2001年12月28日购买案外人李某二手
现代轿车一辆,双方签订购车协议,约定:
“李某将现代牌
轿车(车架号……、发动机号……卖给王某,注明此车无任
何纠纷。
价格为29500元,车款一次性付清后,该车即归王
某所有”。
王某付款购车后,配置了部分装备,双方没有办理过户手续,买车时挂车牌号为…CM0993.2002年3月23日,王某驾驶该车(所挂车牌号为…C05043)到经销部购买汽车空调配件,价值2900元,该部经理带原告到被告安装部进行安装。
当日下午四点,原告到安装部提取安装好空调的汽车,支付安装费及其他费用590元。
当天晚是10时许,王某在驾车途中因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾,该车被全部烧毁。
经有关部门认定经销部作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任,核定火灾直接损失32990元。
原告要求二被告赔偿损失32990元,二被告不同意赔偿而诉至法院。
一审法院经审理认为,经销部为原告提供的空调泵引发火灾应承担赔偿责任,安装部不应承担责任,判决经销部赔偿原告损失32990元。
被告经销部不服判决,以原告不是车辆的合法所有权人,且…C05043号车发动机号和原告车辆不符,原告主张的权利系非法权益为由提起上诉。
二审法院经审理认为,车辆作为动产并无法律明文规定必须以登记过户作为交付,自然应按照民法通则和合同法的规定,以转移占有为交付。
买卖双方意思表示真实,虽未办理登记过户手续,但不影响买卖合同的效力。
因而,发生事故后致害人应当向车辆的实际支配者实施损害赔偿。
连环购买车未办理过户手续的行为,违反行政法规的,应受行政法规规定的调整。
上诉人不能证明其出售产品为合格产品,且是造成火灾的原因,故上诉人应当承担赔偿责任,其上诉理由不能成立,遂判决驳回上诉,维持原判。
律师点评:
从表面上看起来本案是一起简单的财物损坏赔偿案,实际上本案牵扯到物权变动的合法性问题,是一个较为复杂的法律问题。
一审法院判决经销部承担赔偿责任,二审法院虽然也维持了一审判决,但两级法院在裁判理由上却存在差别:
(1)一审法院认为王某是车辆的合法所有权人,理所当然地应得到赔偿,二审法院则认为王某系车辆的实际支配者应得到赔偿。
(2)一审法院没有论及物权取得问题,二审法院则论述了“车辆作为动产并无法律明文规定必须以登记过户作为交付,自然应按照民法通则和合同法的规定,以转移占有为交付”。
(3)一审法院没有探讨买卖合同的效力问题,二审法院则认为“买卖双方意思表示真实,虽未办理登记过户手续,但不影响买卖合同的效力”。
(4)一审法院对于没有办理过户手续联环购车行为由公法调整还是由私法调整,二审法院则明确该行为应受行政法规调整。
(5)一审法院仅适用民法通则的有关条文,从二审法院“本院认为”部分可以推断本案亦应适用合同法的有关规定。
综观本案,无论在事实的认定还是在法律推理以及法律的解释与适用上,二审法院的判决更能以理服人,相比之下一审法院的裁判理由很不充分,很难让人服气。
造成一、二审法院裁判理由不一的原因是多层次的,也不是短时间内能彻底解决的,但这个问题会引起群众对法院公信力的怀疑,不能不引起审判人员的高度重视。
案例二:
工厂无权收回被开除工人已购的公房
李某与其丈夫王某均系某纱厂的正式职工。
1993年10月,夫妻二人出资4300元,购买单位按优惠价出售的职工住房一套,具有80%的产权。
由李某与厂方签订的售、购房合同书规定,购房人向单位交清4300元领取《房屋产权证》后,对该房拥有部分产权,即占有权和使用权,有限处分权和收益权;可以继承,可以在付清房款8年后进入房地产市场出售,单位有优先购买权。
1993年12月,李某与王某离婚,经协商,该房屋归李某所有。
1994年3月,李某领取了房屋共有权保持证和房屋所有权证,房屋所有权证载明所有权人为李某。
之后,李某与他人(非纱厂人员)结婚并在该房居住。
2003年7月,纱厂以李某违反有关厂规为由,开除其公职并限期收回上述住房,李某不同意。
纱厂以李某已被开除公职,双方已不存在劳动法律关系为由诉至法院,请求法院支持其主张。
律师点评:
这是一起较为典型的因职工被开除后引起的单位收回优惠出售的公有房屋案。
被告李某与前夫共同出资购买的拥有80%产权的住房,与单位签订了优惠购买职工住房合同,并付清了房款。
李某与前夫离婚时,依双方约定取得了该房并居住。
虽然该房归原、被告双方共同所有,但双方在售、购房时,未签订附条件的劳动合同,现在原告以被告已被开除公职,双方已终止劳动合同关系为由,请求收回被告享有有限产权的住房,缺乏法律依据。
所以,纱厂不能收回李某享有80%产权的住房,当应驳回原告的诉讼请求。
首先,原、被告之间的关系是平等民事主体间的民事行为。
尽管该买卖关系具有其特殊性,但就其本质而言仍属民事行为。
优惠出售公有房屋部分产权是平等主体之间基于买卖事实建立的民事权利义务关系。
购买方必须支付规定的价款,出卖方必须交付房屋的占有权和使用权、有限收益权和处分权。
本案中,被告与原告签订了售、购房合同,被告又如数交纳了购房款,且领取了当地政府颁发的房屋所有权证和房屋共有权保持证。
根据我国法律规定,以房屋为标的物的买卖合同,标的物所有权的转移以房屋管理机关登记过户为标志。
李某已经取得了有限所有权,也理应受到法律的保护
其次,原告收回被告享有的有限产权房屋,缺乏当事人约定及政策、法律依据。
原、被告双方在签订优惠房屋买卖合同时,未约定职工取得有限产权后,一旦解除或终止劳动关系,职工即退还有限产权房屋的附条件购房事项。
按当时的房改政策,也没有要求优惠房买卖合同必须以附签劳动合同为生效条件。
此外,我国现行法律和政策尚未作出职工取得有限产权房屋所有权后被单位开除的,单位有权或应当收回有限产权房屋的强制性规定。
第三,就平等主体而言,任何一方对物的所有权都是绝对的,只有所有权人才有权处分其所有物,他人不得妨碍所有权人行使所有权,也不得以任何理由侵害或剥夺所有权人的所有权。
单位公房在出售给职工之前,所有权归单位完全享有;出售给职工以后,就转移给职工部分而言,职工取得的也是完全所有权,只是因物的不可分割性,而发生完整意义上的物的共有形态。
所以,在单位保留部分产权的情况下,说职工取得的是房屋的有限产权,在很大意义上就物的完整性来说的,职工对取得的一物上的所有权份额,并不具有有限的性质,是职工取得的完全意义上的所有权,未经所有权人同意,任何人不得以任何理由剥夺。
因此,原告请求收回优惠出售公房的理由也不能成立。
第四,单位向职工优惠出售单位公有住房,虽然是住房制度改革政策性的要求,但本质上反映的是单位向职工提供的一种福利待遇。
一般而言,单位应当向职工提供相应的福利待遇,这是单位应当履行的一种法定义务,是职工应当享有的一种法定权利。
一方面,单位应当依法向职工提供有关福利待遇,职工在未得到有关福利待遇时,享有要求单位给予有关福利待遇的请求权;
另一方面,因为这是单位应当履行的法定义务,故单位对已提供给职工的福利待遇不具有对价性和补偿性,也就是说,单位不得要求回报和收回已转移所有权的作为福利待遇的提供之物。
综上所述,被告购买单位公房并已取得房产证,是其已得到的福利待遇,不能因为其此后不再是原告单位的职工,而可由单位收回;
被告对其所取得的份额,是完全的所有权,本人享有完全的处分权;虽然被告已不再是原告单位的职工,但并不妨碍争议房的共有状态继续存在,原告以劳动关系的消灭作为购房职工不得继续享有所购房产的所有权的理由,不能成立。
故应驳回原告的诉讼请求。
案例三:
“买顶楼住房赠送阁楼或露台”,“买一楼住房赠送小院”的广告该叫停了
2002年10月,甲先生在市区购买了一套商品房,在与开发商签订《商品房买卖合同》时,合同中明确约定:
该商品房除了建筑面积120多平方米以外,还带有近100平方米的晒台。
合同还约定:
该住宅单价为2100多元/平方米,晒台单价为370多元/平方米,总金额近30万元。
合同签订后,李先生向开发商交清了所有购房款项。
可在2003年年初,让甲先生意想不到的事情出现了。
在与开发商交接房屋时,甲先生发现自己向开发商购买的晒台上,已经堆放了其他人的太阳能热水器设备及其他物品,虽多次与物主协商,但并无结果。
甲先生认为,晒台是他向开发商购买的,并支付了相应的价款,属于他合法的私人财产,该物主的行为已经侵犯了他对晒台的独占使用权,影响了他对晒台的正常使用。
于是,他一纸诉状将物主告上法庭。
法院虽然受理了甲先生的诉讼案件,但在当时缺少法律依据的情况下,在对晒台、露台、屋顶平面进行界定时却也犯了难。
为此,受理李先生案件的法院向有关主管部门发函咨询,希望主管部门表态。
律师点评:
不少房产纠纷案件由于涉及顶层露台与首层花园的赠送面积权属一直没有在相关法律法规中明确,不少业主入住后与开发商产生了纠纷。
为避免在使用过程中产生纠纷,目前很多开发商在与购买底层或是顶楼的购房者签订的合同中,将花园、露台的权属写进补充协议进行约定。
但不少业主最深切的感受就是在依法维权时,难以找到有说服力的法律条文。
购买的露台究竟能否独占使用?
这一问题曾引起多方争议。
有关人士在分析“屋顶平台”时就曾提出,屋顶平台、晒台或露台能否进行分割出租或出售应视具体情况而定。
比如,按照有关工程建设和房地产法律、法规、规章及工程建设标准、规范规定,属房屋建筑公共部分与整栋楼全体业主共有的,公共通道或须满足消防疏散要求的屋顶平台,为该栋楼全体业主共同享有、共同使用,任何人不得独占。
此类公共部分的屋顶平台不得分割出租或出售。
而有些晒台或露台符合工程设计要求,且相对独立,其他用户无法进入,个别业主单独使用不影响房屋整体功能的,因晒台或露台面积不属于公共公摊面积,其他业主也没有对晒台或露台使用承担维护费用的,在现实操作中,可酌情考虑进行分割出租或出售。
对此,《物权法》做出了明确规定:
“建筑物区分”所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
“建筑物区分”所有权人行使权利,不得危及该建筑物的安全,不得违反管理该建筑物的有关规定,不得损害其他“建筑物区分”所有权人的合法权益。
因此笔者认为:
楼盘小院及露台应当归属于相关建筑区域的全体业主,应经过这些业主同意,开发商才有权转让或使用。
购房者对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权,其实是来自购买非顶层及首层的其他购房人的权利“出让”,所以用合约形式明确下来,避免了将来因这些地方的权属不清楚而闹纠纷。
《物权法》实施后,在合同中进行“约定”的顶层和首层房屋的业主从法律上拥有了露台和小院的使用权。
同时,合同也限制了购买顶层及首层的购房人,虽得到额外的顶层或花园面积,也不能做影响全体业主的私搭乱建的事情。
所以从这个意义上看,《物权法》的实施,也为其他业主对住宅“领地”维权找到了判定依据,从法律上防止私搭乱建。
案例四:
露台上搭小屋惹了官司
林女士是某小区501号房屋的所有人,她的房屋为带露台的房型。
她入住新房后,在对自家房屋的装修过程中将自家露台封闭。
2004年3月,林女士与房屋的建设开发单位某投资发展公司签订了《业主公约》,明确约定不得在庭院、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物等。
2005年4月,小区物业管理公司又与林女士签订了《物业管理服务协议》,还约定了违约责任。
物业公司认为,林女士未经允许,擅自在露台上搭建构筑物,其行为影响了物业公司的管理秩序及小区环境,要求她拆除501号房屋露台上搭建的违法构筑物。
法院经审理后认为,业主林女士私自搭建露台的行为,违反了双方协议约定,判决业主林女士将其房屋附属封闭的露台拆除。
律师点评:
本案与案例三同理,林女士房屋露台属全体业主所有,因此林女士无权私自将自家露台封闭。
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