昆钢氧气片厂住宅小区项目可行性研究报告.docx

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昆钢氧气片厂住宅小区项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称

昆钢氧气厂片区住宅小区

1.1.2项目建设单位

昆钢房地产有限公司

1.1.3项目拟建地点

昆钢平顶山原搬迁房用地内

1.1.4可行性研究报告编制单位

云南昆钢集团山河建设监理有限公司

1.2研究工作的范围

1.2.1可行性研究报告编制依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》（1989年）

（2）建设部《城市规划编制办法》与《城市规划编制办法实施细则》

（3）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）

（4）《全国统一建筑工程基础定额云南省价目表》

（5）《全国统一安装工程预算定额云南省价目表》

（6）委托单位提供的有关资料

（7）氧气厂片区现状地形图

（8）棚户区改造政策文件：

1.住房和城乡建设部文件：

《关于对城市棚户区、独立工矿企业棚户区和城中村情况进行调查的通知》（建办保电〔2009〕10号）；

2.云南省住房和城乡建设厅、云南省发展和改革委员会文件：

《转发住房城乡建设部住房保障司、国家发展改革委投资司关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划文件的通知》（云住建发明电〔2010〕19号）；

3.云南省住房和城乡建设厅、云南省发展和改革委员会、云南省国有资产管理委员会、云南省财政厅文件：

《关于认真做好全省大中型国有工矿企业棚户区调查核实工作的通知》；

4.云南省住房和城乡建设厅文件：

《云南省住房和城乡建设厅关于认真做好城市棚户区、独立工矿企业棚户区和城中村情况调查工作的紧急通知》（云建保〔2009〕186号）；

5.云南省国防科技工业局文件：

《关于转发<云南省住房和城乡建设厅、云南省发展和改革委员会关于认真做好全省大中型国有工矿企业低收入家庭住房情况调查核实工作的通知>通知》（云科工局运行〔2010〕69号）；

6.云南省国防科技工业局通知：

《关于做好云南省军工单位棚户区改造工作摸底调查的紧急通知》；

7.昆明市住房保障局文件：

《昆明市住房保障局关于统计棚户区改造实施条件的通知》（昆住保〔2010〕17号）；

8.昆明市住房保障局文件：

《昆明住房和保障局关于做好城市棚户区、独立工矿企业棚户区和城中村情况调查工作的通知》（昆住保〔2009〕22号）；

9.安宁市建设局的函：

《关于报送2010年-2012年棚户区改造规划相关材料的函》；

1.2.2研究范围

根据有关内容要求，在昆钢集团房地产公司提供相关资料和数据的基础上结合项目实际情况对项目建设的必要性、建设规模与建设方案、项目建设实施进度及建议、投资估算和社会效益分析等方面进行论述，为项目的决策提供依据。

根据国务院、省市政府有关解决城市低收入家庭住房困难，加快推进城市和国有工矿棚户区（危房）改造工作的决策部署，针对该改造项目的初步方案，本项目研究工作范围主要是通过棚户区改造的背景分析，通过实施棚户区改造解决低收入困难职工住房问题，同时实现城市及厂区的全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施和相应的配套公共服务设施的目标，做到住房质量、小区环境、配套设施明显改善。

通过棚户区改造工程对该项目地区的现状、发展的重点及方向，以及对本项目建设规模及方案、投资估算与资金筹措、项目社会效益评价等方面的可行性进行全面研究。

1.3建设内容

总建筑面积：

75000m2分廉租房和经济适用房进行建设。

经济适用房片区：

Z1～Z14幢6层的多层住宅建筑，约有580户，总建筑面积约为50000m2。

低收入廉租房片区：

Z15～Z31幢4～6层的多层住宅建筑，约有500户，总建筑面积约为25000m2。

公辅设施：

完成红线内给排水、供配电及燃气设计，满足小区内居民正常使用要求。

1.4建设投资估算与资金来源

①项目建设投资估算

项目建设投资估算17250万元，其中：

建筑工程12675万元；设备及安装工程1537.5万元；其他费用3037.5万元。

②资金筹措

积极争取有关政府部门的支持，以减少资金压力；积极争取减免相关税费，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，以优惠的政策支持改造；争取各级政府支持资金尽早到位，以求建设工期最短化；职工集资自筹资金部分，尽量争取到住房公积金贷款。

1.5研究结论和建议

本项目在昆钢平顶山原搬迁房用地内建设，充分利用了现有的人力资源、土地资源，可很好的改善职工的生活居住水平及昆钢此区域环境。

开发建设本小区可满足不同经济条件的职工对住房的需求，可改善职工的住房条件和周围的环境，取得较好的社会效益。

在项目进入开发实施阶段后，应针对项目的主要风险和次要风险制定相应的预防和应对方案，以使项目在实施过程能应对各种风险，将各种风险对项目的不利影响减小到最小，使项目能早日开工。

氧气厂片区住宅小区建成后可由集团公司公司指定一个管理部门（从集团公司所属单位的职能划分上看，管理单位应为房产管理处）进行管理，制定符合昆钢特点和国家相关政策的管理规定，以用好低收入廉租房和经济实用房适用政策，更好地为职工服务。

户型面积为：

低收入廉租房为50平方米左右/套；经济适用房为80~100平方米/套。

低收入廉租房、经济适用房装修标准同昆钢房地产市场廉租房、经济适用房的交房标准；

在开发低收入廉租房和经济适用房时，应与政府有关部门联系，尽量争取和享受国家低收入廉租房及经济适用房的相关优惠政策，以获得较好的开发条件，达到预期的收益；

第二章项目建设的背景

2.1自然地理状况

用地地处昆钢西侧，南面紧靠昆钢医院，东接昆钢城市主干道钢河路，北邻昆钢氧气厂，西侧为501电台。

小区中部有35KV高压输电线穿过。

总用地面积为48878.44平方米，南北长385米，东西宽约60－160米，用地西南高、东北低，落差约60米。

此区域外围公用设施均较好，幼儿园、小学生入学方便快捷，而医院、菜市场等公用设施相当便捷。

2.2昆钢房地产发展状况

2.2.1项目建设单位概况

昆钢房地产开发有限公司组建于1999年,是昆明钢铁控股有限责任公司下属子公司（纯国有控股公司）。

注册资金约1.4亿元，属房地产开发二级资质企业，目前正在申报一级资质。

公司拥有一批具有创新精神、踏实肯干、高素质的管理人才。

公司现有职工244人，技术人员107人。

2.2.2昆钢房地产发展状况

1998年以来建成了望湖小区、湖光小区、凌波小区一、二、三期、阳光小区、湖西海岸、黄金海岸和向阳坡一、二、三期等住宅小区，逐步形成了日月湖公园生活中心系统。

昆钢目前有3万个家庭，总计五年内将达到3万个家庭户,但只有2万套成套住宅,相当部分职工住房条件仍需改善，1.8万单身待婚职工等待分房结婚。

住房缺口仍然很大。

2.3项目建设必要性和可行性

廉租住房是国务院颁布解决城市低收入家庭住房困难的若干意见后，各地方政府出台的首个具体细则。

为改善这一部分职工的居主环境，同时完成生活区的综合治理，昆钢为响应国家政策，在本区域建设廉租住房，以解决昆钢低收入家庭的的住房困难。

随着昆钢企业的不断发展，职工和职工家属逐年递增，致使职工住房日益紧张。

为满足职工对住房条件和生活环境的需求，开发建设高层经济适用房已成为必然趋势。

2.3.1改造项目的必要性

推进城市和国有工矿棚户区改造，是党中央、国务院、省委省政府作出的重大决策部署，民心所向，意义重大。

棚户区改造是改善民生的重大举措，是顺民意、惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，是一举多得的重大民生工程。

昆钢棚户区中低收入家庭比例高，特别是退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。

实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

棚户区改造是完善城市功能的客观要求。

城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。

实施棚户区改造，是完善城市功能的客观要求，有利于完善配套市政设施和公共服务设施、改善城市人居环境、集约利用土地、推进城镇化健康发展；是促进经济社会协调发展的有效途径，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

通过城市棚户区改造，还可以增加中低价位、中小户型住房供应，改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。

2.3.2改善民生，解决居民的居住安全问题

提出棚户区全面改造是重大的宏观决策。

当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是真正有效的有质量的扩大内需转变增长方式的工程之一。

同时，房地产市场近来风起云涌，部分大城市房价上涨较快，已引起低收入者在内的普通百姓的不满，此举将有利于从供给的角度平抑房价，从需求的角度缓和社会矛盾。

一定程度上控制房价过快上涨，抑制投资和投机，构建和谐社会有着重要意义。

2.3.3改善城市面貌和居住环境

1、棚户区的改造主要是为了改善城市环境，提升城市功能，节约利用土地，对建设集约型城市有重要的意义，对保证城市化和城市的承载能力有很重要的意义。

城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。

通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。

2、通过棚户区改造使城市规划更趋合理，改善了城市面貌，城市土地实现了集约高效利用。

拉动城市基础设施投资，城市的综合承载能力和辐射带动作用进一步增强。

2.3.4有利于促进经济社会的和谐稳定发展

1、棚户区改造是关民生、是关科学发展、是关社会稳定，具有较强的紧迫性和重要性。

中央提出用3-5年的时间改造完成棚户区，不仅能改善低收入弱体群体的居住条件，而且还解决了许多重大问题，实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程，达到综合治理的效果。

2、棚户区改造践行了“三个代表”重要思想，增强了党的执政能力，加快了和谐社会建设，切实把改革发展的成果惠及到了广大人民群众，体现了社会公平。

3、棚户区改造拉动了经济增长，促进了居民消费。

棚户区改造不仅直接拉动了建筑业、建材业发展，也带动了运输业、金融业、服务业等30多个相关产业发展，将拉动全市GDP的增长。

同时也为从事建筑施工、物业管理、社区服务等方面的人员提供了就业机会，扩大了就业范围。

4、棚户区改造是各级党委政府着力保障和改善民生、努力构建和谐社会的重大举措，也是深入学习实践科学发展观活动的重大成果。

棚户区改造不仅对改善困难群众居住条件、提高生活水平具有重要意义，而且对扩大城市规模、提升城市品位、加快城镇化进程都有着深远的影响。

2.3.5改造项目建设的可行性

2.3.6本项目的建设具有充分的政策依据

（一）国务院按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

国务院要求加大棚户区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

（二）云南省人民政府提出了具体的目标任务：

自2010年至2012年，结合开展保障性住房建设，完成1100万平方米棚户区改造工作任务。

并针对棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持的意见措施。

（三）棚户区改造的规划设计

大规模集中连片棚户