高级经济实务 建筑与房地产 经济高经第四章 工程建设实施管理.docx
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高级经济实务建筑与房地产经济高经第四章工程建设实施管理
第四章工程建设实施管理
一、工程建设管理基本制度
项目法人责任制、工程监理制、招标投标制、合同管理制是我国建设管理的四项基本制度。
这四项基本制度相互联系、密不可分,项目法人责任制是核心,工程监理制、招标投标制、合同管理制是实行项目法人责任制的重要基础。
1、项目法人制度
(1)为了建立投资的约束机制,规范建设单位的行为,国家要求政府投资的经营性项目实行项目法人责任制,由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值实行全过程负责。
(2)项目法人责任制的核心内容是明确由项目法人承担投资风险,项目法人要对工程建设及建成后的生产经营实行一条龙管理和全面负责。
(3)非经营性政府投资项目一般是指非盈利性的、主要追求社会效益最大化的公益性项目学校、医院以及各行政、司法机关的办公楼等项目都是属于非经营性政府投资项目。
非经营性政府投资项目可实施“代建制”,由代建单位行使建设单位职责,待工程竣工验收后再移交给使用单位,从而使项目的“投资、建设、监管、使用”实现四分离。
(4)项目法人责任制的核心内容是明确由项目法人承担投资风险,项目法人要对工程建设及建成后的生产经营实行一条龙管理和全面负责。
非经营性政府投资项目一般是指非营利性的。
主要追求社会效益最大化的公益性学校、医院以及各行政、司法机关的办公楼等项目都属于非经营性政府投资项目。
非经营性政府投资项目可实施“代建制”,由代建单位行使建设单位职责,待工程竣工验收后再移交给使用单位,从而使项目的“投资、建设、监管、使用”实现四分离。
2、项目法人设立
对于政府投资的经营性向项目,在项目建议书被批准后,应由项目投资方派代表组成项目法人筹备组,具体负责项目法人的筹备工作。
有关单位在申报项目可行性研究报告时,须同时提出项目法人组建方案,否则,可行性研究报告不予审批。
项目可行性研究报告被批准后,正式成立项目法人确保资本金按时到位,并及时办理公司设立登记。
项目公司可以是有限责任公司包括国有独资公司,也可以是股份有限公司。
项目法人设立的基本形式:
有限责任公司、国有独资公司、股份有限公司。
4、比较董事会和项目总经理职权的差异性。
——董事会负责制定重大决策,主要包括:
(1)筹措资金、上报设计和概算文件;
(2)审核、上报年度投资计划并落实资金;(3)提出开工报告;(4)研究重大问题;(5)提出竣工验收报告;(6)审定偿还债务计划和经营方针;(7)聘任或解聘总经理或高层人员。
——总经理负责执行董事会决策,主要包括:
(1)制定设计文件;
(2)组织招标工作、主持招标;(3)编制年度工作计划;(4)编制预算决算;(5)编制债务偿还计划;(6)组织工程建设实施(投资、工期、质量控制);(7)局部调整方案;(8)处理紧急事件;(9)生产准备培训员工;(10)组织单项工程验收;(11)拟定生产经营计划;(12)组织项目后评价;(13)报送项目统计信息;(14)提请董事会聘任或解聘高管。
二、工程监理制
(1)我国《建筑法》规定,国家推行建筑工程监理制度。
工程监理制度是我国参照国际惯例并结合中国国情监理的一项具有中国特色的工程建设管理基本制度。
工程监理是指工程监理单位受建设单位委托,根据法律法规、工程建设标准、勘察设计文件及合同,对工程质量、造价、进度进行控制,对合同、信息进行管理,对工程建设相关方关系进行协调,并履行建设工程安全生产管理法定职责的管理活动。
也就是通常所说的“三管两控一协调履行建设工程安全管理的法定职责”。
3、监理工作的内容:
(1)质量控制
(2)安全控制(3)进度控制(4)成本控制(5)信息及资料管理(6)合同管理(7)工作协调
5、工程监理范围
《建设工程质量管理条例》及相关文件明确规定,下列建设工程必须实施监理:
国家重点建设工程
(1)基础设施、基础产业和支柱产业中的中大型项目
(2)高科技并能带动行业技术进步的项目
(3)跨地区并对全国经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目
(4)对社会发展有重大影响的项目
(5)其他骨干项目
中大型公用事业工程
(总投资额在3000万元以上)
(1)供水、供电、供气、供热等市政工程项目
(2)科技、教育、文化等项目
(3)体育、旅游、商业等项目
(4)卫生、社会福利等项目
(5)其他公用事业项目
成片开发建设的住宅小区
建筑面积在5万m2以上的住宅建设工程。
5万m2以下的住宅建设工程也可以实行监理,具体范围和标准由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。
为了保证住宅质量,高级住宅及地基、结构复杂对多层住宅应当实行监理。
利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程
(1)使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目
(2)使用国外政府及其机构贷款资金的项目
(3)使用国际组织或者国外政府援助资金的项目
国家规定必须实行监理的其他工程
(1)项目总投资额在3000万元以上,关系社会公共利益、公众安全的下列七类基础设施项目
1)煤炭、石油、化工、天然气、电力
2)铁路、公路、管道、水运、民航及其他交通运输项目
3)邮政、电信枢纽、通信、信息网络等项目。
4)防洪、灌溉、排涝、发电、引(供)水、滩涂治理、水资源保护、水土保持等水利建设项目
5)道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市基础设施项目
6)生态环境保护项目
7)其他基础设施项目
(2)学校、影剧院、体育官场
二、招标投标制
1、《招标投标法》规定以下三类工程项目必须进行招标:
(1)大型基础设施、公用事业单位等关系社会公共利益、公众安全的项目
(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。
(3)使用国际组织或者外国政府投资贷款、援助资金的项目。
2、可不进行招标的情形
《招标投标法》规定,涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况,不适宜进行招标的项目,依照国家规定可以不进行招标。
有以下五种情形之一的,可以不进行招标:
(1)需要采用不可替代的专利或者专有技术
(2)采购人依法能够自行建设、生产或者提供
(3)已通过招标方式选定的特许经营项目投资人能够依法自行建设、生产或者提供
(4)需要向原中标人采购工程、货物或者服务,否则将影响施工或者功能配套要求
(5)国家规定的其他特殊情形
3、投标报价的策略:
低价策略、高价策略、不平衡报价策略、突然降价策略、利用调整系数策略、发挥管理优势策略
(二)以工程招标为例,招标阶段相关法规有以下内容
1、招标文件与资格审查
(1)依法必须进行招标的项目的资格预审公告和招标公告,应当在国务院发展和改革部门依法指定的媒介发布指定媒介发布必须进行招标的项目的境内资格预审公告、招标公告,不得收取费用。
编制依法必须进行招标的项目的资格预审文件和招标文件应当使用国务院发展改革部门会同有关行政监督部门制定的标准文本。
(2)依法必须进行招标的项目提交资格预审申请文件时间,自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日。
未通过资格预审的申请人不具有投标资格。
通过资格预审的申请人至少少于3个的,应当重新招标。
(3)招标人澄清或者修改的内容可能影响资格预审申请文件后果者投标文件编制的,招标人应当在提交资格预审文件截止时间至少3日前,或者投标截止时间至少15日前,以书面形式通知所有获取资格预审文件或者招标文件的潜在投标人。
不足3日或者15日的,招标人应当顺延提交资格预审申请文件或者投标文件截止时间。
(4)潜在投标人或者其他利害关系人对资格预审文件有异议的,应当在提交资格预审文件截止时间2日前提出
对招标文件有异议的,应当在投标截止时间10日前提出
招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复,作出答复前,应当暂停招标投标活动。
2、招标工作的实施
(1)禁止投标限制
招标人对招标项目划分标段的,应当遵守招投标法的有关规定,不得利用划分标段限制或者排斥潜在投标人。
依法必须进行招标的项目,招标人不得利用划分标段规避招标。
招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。
招标人有下列行为之一的,属于以不合理条件限制、排斥潜在投标人:
1)就同一招标项目向潜在投标人或者投标人提供有差别的项目信息;
2)设定的资格、技术、商务条件与招标项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关;
3)依法必须进行招标的项目以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标条件;
4)对潜在投标人或者投标人采取不同的资格审查或者评标标准;
5)限定或者指定特定的专利、商标、品牌、原产地或者供应商
6)依法必须进行招标的项目非法限定潜在投标人或者投标人的所有制形式或者组织形式。
7)以其他不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。
招标人不得组织单个或者部分潜在投标人踏勘项目现场。
(2)总承包招标
投标人可以依法对工程以及与工程建设有关的货物、服务全部或者部分实行总承包招标。
以暂估价(指总承包招标时不能确定价格而由招标人在招标文件中暂时估定的工程、货物、服务的金额)形式包括在总承包范围且达到国家规定规模标准的,应当依法进行招标。
(3)两阶段招标
对技术复杂或者无法精确拟定技术规格的项目,可以分为两阶段进行招标。
招标人要求投标人提交投标保证金的,应当在第二阶段提出
第一阶段
投标人按照招标公告或者投标邀请书的要求提交不带报价的技术建议
第二阶段
按照招标文件的要求提交包括最终技术方案和报价的投标文件
(4)投标有效期
招标人应当在招标文件中载明投标有效期,满足开标、评标、确定中标人和签合同的时间要求。
投标有效期从提交投标文件的截止之日起算。
(5)投标保证金
如招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金,投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。
投标保证金有效期应当与投标有效期一致。
依法宾虚进行招标的项目的境内投标单位,以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转出。
招标人不得挪用投标保证金。
如招标人中止招标,应当及时发布公告,或者以书面形式通知被邀请的或者已经获取资格预审文件、招标文件的潜在投标人。
如已经发售资格预审文件、招标文件或者已经收取投标保证金,招标人应当及时退还所收取的资格预审文件、招标文件的费用,以及所收取的投标保证金及银行同期存款利息。
(6)招标人可以自行决定是否编制标底。
一个招标项目只能有一个标底,标底必须保密。
招标人设有最高投标限价的,应当在招标文件中明确最高投标限价或者最高投标限价的计算方法。
3、评标委员会
国家实行统一的评标专家专业分类标准和管理办法。
具体标准和办法由国务院发展和改革部门会同国务院有关部门制定。
省级人民政府和国务院有关部门应当组建综合评标专家库。
依法必须进行招标的项目,其评标委员会的专家成员应当从评标专家库内相关专业的专家名单中以随机抽取的方式确定。
任何单位和个人不得以明示、暗示等任何方式指定或者变相指定参加评标委员会的专家成员。
依法必须进行招标的项目招标人非因招标投标法和本条例规定的事由,不得更换依法确定的评标委员会成员。
评标委员会成员与投标人有利害关系的,应当主动回避。
对技术复杂、专业性强或者国家有特殊要求,采取随机抽取方式确定的专家难以胜任评标工作的招标项目,可以由招标人直接确定技术、经济等方面的评标专家。
有关行政监督部门应当按照规定的职责分工,对评标委员会成员的确定方式、评标专家的抽取和评标活动进行监督。
行政监督部门的工作人员不得担任本部门负责监督项目的评标委员会成员。
4、评标
招标人应当根据项目规模和技术复杂程度等因素合理确定评标时间。
如超过三分之一的评标委员会成员认为评标时间不够,招标人应当适当延长。
招标人应当向评标委员会提供评标必须的信息,但不得明示或者暗示其倾向或者排斥特定的投标人。
评标委员会成员应当按照招标文件规定的评标标准和方法,客观、公正地对投标文件提出评审意见。
招标文件没有规定的评标标准和方法不得作为评标的依据。
如招标项目设有标底,招标人应当在开标时公布。
标底只能作为评标的参考,不得以投标报价是否接近标底为中标条件,也不得以投标报价超过上下浮动范围作为否决投标的条件。
评标委员会不得私下接触投标人,不得收受投标人给予的财务或者其他好处,不得向招标人征询确定中标人的意向,不得接受任何单位或者个人明示或者暗示提出倾向或者排斥潜在投标人的要求,不得有其他不客观、不公正履行职务的行为。
有下列情形之一的,评标委员会应当否决其投标:
1)投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字
2)联合体投标没有投标协议
3)投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件
4)同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价,但招标文件要求提交备选投标的除外
5)投标报价低于成本或者高于招标文件设置的最高投标报价
6)投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出相应
7)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为
5、投标文件澄清投标文件中有含义不明确的内容、明显文字或者计算错误,评标委员会认为需要投标人作出必要的澄清、说明的,应当以书面通知该投标人。
投标人的澄清、说明应该采用书面形式,并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
评标委员会不得暗示或者诱导投标人作出澄清、说明,不得接受投标人主动提出的澄清、说明。
6、中标
评标完成后,评标委员会应当向招标人提交书面评标报告和中间那个表候选人名单。
中标候选人应当不超过3个,并标明顺序。
评标报告应当由评标委员会全体成员签字。
对评标结果有不同意见的评标委员会成员应当以淑敏行事说明其不同意和理由,评标报告应当注明该不同意见。
评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的,视为同意评标结果。
依法必须进行招标的项目,招标人应当自收到评标报告之日起3日内公示中标候选人,公示期不得少于3日。
投标人或者其他厉害关系人对依法必须进行招标的项目的评标结果有异议,应当在中标候选人公示期间提出。
招标人应当自收到异议起3日内作出答复;作出答复前,应当暂停招标投标活动。
国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目,招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。
排名第一的1中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同、不按照招标文件要求提交履约保证金,或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形,不符合中标条件的,招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人,也可以重新招标。
中标候选人的经营、财务状况发生较大变化或者存在违法行为,招标人认为可能影响其履约能力的,应当在发出中标通知书前由原评标委员会按照招标文件规定的标准和方法确定审查确认。
7、签订合同及履约
招标人和中标人应当依照招标法和本条例的规定签订书面合同,合同标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件内容一致。
招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。
招标文件要求中标人提交履约保证金的,中标人应当按照招标文件的要求提交。
履约保证金不得超过中标合同金额的10%。
中标人应当按照合同约定履行义务,完成中标项目。
中标人不得向其他人转让中标项目,也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
中标人按照合同约定或者经招标人同意,可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。
接受分包的人应当具备相应的资格条件,并不得再次分包。
中标人应当就分包项目向招标人负责,接受分包的人就分包项目承担连带责任。
8、公开招标的优缺点:
优点
缺点
公开招标
1、招标人可在交广范围内选择承包商、投标竞争激烈,择优率更高;
2、有利于招标人将工程项目交予可靠的承包商实施。
3、获得竞争性商业报价
4、可以在较大程度上避免招标过程中的贿标行为
1、准备招标、对投标申请者的预审和评标工作量大。
2、耗费时间长
3、费用高、不经济
4、参加竞争的投标者越多,中标机会就越小
5、可能因资格预审把关不严导致鱼目混珠的现象
6、投标风险大,损失的费用也就越多,而这种损失必然反映在报价中,最终会由招标人承担。
邀请招标
所需时间较短,工作量小、目标集中,且招标花费较省;被邀请的投标单位中标率高;
不利于招标单位活得最优报价,去的最佳投资效益;投标单位的数量少,竞争性较差:
招标单位在选择邀请人前所掌握的信息不可避免的存在一定的局限性,招标单位很难了解所有承包商的情况,常会忽略一些在技术、报价方面更具竞争力的企业,使招标单位不易获得最合理的报价,有可能找不到最合适的承包商。
三、全过程工程咨询的定义和原则
1、全过程工程咨询服务特征:
智力型特征、广泛性特征、集成性特征
2、全过程工程咨询服务模式:
(1)顾问型咨询服务模式
(2)管理型咨询服务模式
(3)集成化协同咨询服务模式
四、全过程工程咨询的定义和原则
1、全过程工程咨询的定义
(1)全过程工程咨询是对工程建设项目前期研究和决策以及工程项目实施和运行(或称运营)的全生命周期提供包含设计和规划在内的涉及组织、管理、经济和技术等各方面的工程咨询服务。
全过程工程咨询服务可采取多种组织方式,为项目决策、实施和运行持续提供局部或者整体解决方案。
《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》(国办发[2017]19号)“培育全过程工程咨询。
鼓励投资咨询、勘察、设计、监理、招标代理、造价等企业采取联合经营、并购重组等方式发展全过程工程咨询,培育批具国际水平的全过程工程咨询,制定全过程工程咨询服务技术标准和合同范本。
政府投资工程应带头推行全过程工程咨询,鼓励非政府投资工程委托全过程咨询服务,在民用建筑项目中,充分发挥建筑师的主导作用,鼓励提供全过程工程咨询服务”。
2、基本原则
(1)市场化为基础
(2)国际化为导向
(3)“放管服”相结合
3、全过程工程咨询业务应由相应能力和业绩的工程咨询方承担,其中涉及工程勘察、涉及、监理、造价业务的,应由具有相应资质的工程咨询类单位承担。
4、委托方可通过招标或者直接委托方式委托全过程工程咨询业务。
对于依法必须招标的工程咨询项目,在项目立项后即可通过招标方式委托工程咨询方实施全过程工程咨询。
5、工程咨询方应根据全国成工程咨询服务内容和期限,结合工程特点、建设规模、复杂程度及环境因素等确定全过程工程咨询机构的组织形式和人员构成,并在全过程工程咨询合同签订后及时报送委托方。
6、工程咨询方应根据全过程工程咨询合同约定,结合工程实际情况,编制全过程咨询工作大纲,并应经工程咨询方技术负责人审批后报送委托方。
咨询工作大纲内容应包括:
工程概况、咨询业务范围及内容、咨询组织机构及人员安排、咨询工作重难点及总体思路、咨询工作进度安排、咨询工作成果等。
7、在每项咨询活动开始前,咨询工作部门负责人应根据专业咨询人员根据咨询活动需求编制相应的咨询工作计划。
咨询工作计划应经项目负责人审批。
咨询工作计划内容包括:
咨询工作目标和任务;咨询工作依据;咨询工作组织机构、人员配备及岗位职责;咨询工作制度及流程;咨询工作进度安排;咨询工作可交付成果及表发形式。
8、喜讯活动实施过程中,实际情况或条件发生变化而需要调整咨询工作大纲或计划时,应由咨询项目负责人组织专业咨询人员修改或者调整,并按原审批程序报审。
9、全过程工程咨询强调智力性策划、多阶段集成,通过对建设方案进行技术经济分析论证和实施全过程管控,为委托方投资决策和建设管理提供增值服务。
10、工程咨询方宜应用现代信息技术建立知识管理平台,强化知识管理,为全过程工程咨询提供有力支撑。
11、工程咨询方应系统组织咨询服务档案资料收集整理工作并按咨询服务内容和职责划分组织存档。
五、工程总承包的适用条件
(1)建设方案明确
(2)设计主导(3)投资成本高(4)技术密度高
六、建设工程施工合同
工程施工合同是指建设单位与施工单位之间为完成工程施工任务,明确双方义务和责任的协议。
根据工程施工合同,施工单位作为承包人,应完成合同约定的工程施工、设备安装任务;建设单位作为发包人,应提供必要的施工条件并支付工程价款。
1、通用合同条款
通用合同条款同时适用于单价合同和总价合同,合同条款中涉及单价合同和总价合同的,招标人在编制招标文件时,应根据各行业和具体工作的不同特点要求进行修改和补充。
2、专用合同条款
除通用条款中明确专用条款可作出不同约定外,补充和细化的内容不得与通用合同条款规定的内容相抵触。
3、合同文件的优先解释顺序
(1)合同协议书
(2)中标通知书(3)投标函及投标函附件(4)专用合同条款(5)通用合同条款(6)技术标准和要求(7)图纸(8)已标价的工程量清单(9)其他合同条件
(二)合同权利与义务
1、发包人义务
(1)发包人应及时完成施工场地的征用、移民、拆迁工作,并在开工需解决其遗留问题,同时按专用条款约定的时间和范围向承包人提供施工场地。
施工场地包括永久工程用地和施工临时占地,施工场地的移交可以一次性完成,也可分次移交,以不影响单位工程开工为原则。
(2)发包人应按照专用条款约定及时向承包人提供施工场地范围内地下管线和地下设备等有关资料。
地下管线包括供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等埋设位置,以及地下水文、地质等资料。
发包人应保证资料的真实、准确、完整,但不对承包人据此判断、推论错误导致编排施工方案的后果承担责任。
(3)发包人应根据合同工程的施工需要,负责办理取得出入施工场地的专用和临时道路的通行权,以及取得为工程建设所需修建场外设施的权利,并承担有关费用,开通施工场地与城乡公共道路的通道,以及专用条款约定的施工场地内的主要交通干道。
(4)组织设计单位向承包人和监理人对提供的施工图纸和设计文件进行交底,以便承包人制定施工方案和编制施工组织设计。
(5)根据工程项目的具体实际情况,在合同协议书或专用条款中约定开工时间。
2、承包人义务
(1)应对施工现场和周围环境进行勘察,核对发包人提供的有关资料,并进一步收集相关资料。
(2)对现场勘察中发现的实际情况与发包人提供资料有重大差异指出,应及时通知监理人,尤其作出相应的指示或说明。
(3)在全部施工合同中,承包人不得再以不了解现场情况为由而推脱合同责任。
(4)应编制施工组织设计和施工进度计划,报送监理人审批,并对所有施工作业和施工方法的完备性、安全性、可靠性负责。
应针对深基坑工程、地下暗挖工程、高大模板工程、高空作业工程、深水作业工程、打爆破工程的施工编制专项施工方案。
对于前三项危险性较大的分部分项工程的专项施工,还需5人以上专家论证方案。
(5)应在施工场地设置专门的质量检查机构,配备专职质量检察人员,建立完善的质量检查制度。
按时提交工程质量保证措施文件,报送监理人审批。
(6)应编制施工环保措施计划,报送监理人审批。
(7)应负责修建、维修、养护和管理施工所需要的临时道路、临时工程和必要的设施,以满足开工的要求。
(8)应测设施工控制网,并将施工控制网点的资料报送给监理人审批。
在施工过程中负责管理施工控制网点,对丢失或损坏的施工控制网点及时修复,并在工程竣工后将施工控制网点移交发包人。
(9)施工前期准备工作满足开工条件后,向监理人提交开工报审表。
开工报审表应详细说明施工组织措施落实情况以及工程进度安排。
(三)建设工程施工合同的主要内容
施工合同中,关于工期、质量、支付方面的条款是合同最重要的条款
关于质量条款,根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定,工程质量监督部门不再是工程竣工验收和质量评定的主体,竣工验收要由建设单位组织勘察、设计、施工、
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