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海南房地产市场特征与影响因素分析
海南房地产市场特征与影响因素分析
马国强,张丰伟
(海南大学经济学院,海南海口570228)
[摘 要]在全国房地产市场形成之前,由于特殊的历史原因,海南经历了房地产泡沫的剧烈冲击。
近年海南区域位置的独特性被房地产市场重新发现,但与此同时,高档海景房过度开发、需求外地化进而
潜在的投资性购房比例过大等问题突出。
海南房地产市场特征及其优势不可能长期脱离宏观环境,其需
求必然受到当前国家宏观调控及货币紧缩政策的影响,同时受到本地实体经济发展、居民收入及其消费
偏好、金融环境支持等诸多因素的制约,因此,海南应慎防房地产泡沫再现。
[关键词]房地产市场;海南;发展特征;影响因素
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-1710(2008)06-0607-09[收稿日期]2008-09-01
[基金项目]海南省社科基金资助项目(HNSK06-9)
[作者简介]马国强(1963-),男,河南济源人,海南大学经济学院教授,博士,主要从事投资经济以及民营经
济研究。
经过30年的改革开放,我国的生产力水平迈上了新的台阶,随着国民收入的不断提高,居民改善居
住条件的需求也相应增加,人们在选择工作、生活地点时,对特殊区域环境的偏好凸显,从而改变特定区
域的房地产需求、供给结构及其市场价格。
从最近的媒体报道看,“中国房地产市场陷入各种非理性行为
与升值预期、房价上涨相互强化、相互推动的恶性循环,住房有效供给和有效需求双重不足,市场调节和
政府管理双重失灵。
”[1]海南是我国惟一的热带海洋气候省份,是我国改革开放的重要实验田之一,在全
国房地产市场形成之前,海南房地产业经历了20世纪90年代初期的恶性投资冲击,房地产泡沫对海南经
济的影响极其深远。
近几年,海南房地产业借助全国房地产开发热潮成功摆脱困局,走上了理性发展的
轨道。
研究海南房地产市场的供求状况以及自身发展的特殊性,对海南经济持续平稳发展具有重要
意义。
一、海南房地产市场的特殊性
海南房地产市场发展的特殊性主要表现在:
独特的热带无冬岛屿,逐渐成为人居环境优秀的稀缺资
源;经历了房地产泡沫的洗礼,积累了房地产开发管理的经验教训;房地产需求与供给的国际化趋势;已
经出售的住宅存在“入住率”特别低、潜在投资性购房比例过大等。
(一)地理位置的特殊性:
海南岛是人居环境优秀的稀缺资源
房地产的不可移动性使得地理位置对这一产业的发展至关重要。
海南是我国惟一的热带海岛省份,
拥有海岸线1584.8公里,沿线有众多形态各异的美丽海湾、沙滩,礁石婀娜多姿;随处可见白云、蓝天;常
年无冬,绿树成荫,奇花异草竞相斗艳;森林覆盖率达到50%,空气清新,气候宜人。
既是休闲、旅游和度
假的胜地,更是人居环境优秀的稀缺资源。
作为中国第二大岛,海南岛面积约3.4万平方公里,常住人口
不足800万人,而台湾岛3.6万平方公里,却有2300多万人(见表1),可见海南省在社会经济发展特别
是居住方面还有很大空间。
当然,今天的海南与台湾的人口密度、经济容量、产业体系与产业结构以及对
外开放程度等方面比较都是不可同日而语的,表1中没有说明台湾与海南的经济发展状况、平均工资水
平,只是简单地从人口密度和房地产价格的角度显示了海南房地产的前景。
房地产的发展与国民收入水
607
平、区域经济发展状况、区域自然环境和国家政策等都是密切相关的,正是这些因素的综合作用,使海南
的房地产业在建省短短20年中经历了自身难以承受的起伏。
表1 中国面积第一、第二岛人口密度及房价(2007)比较
(二)发展历史的特殊性:
经历了剧烈的房地产泡沫洗礼
1988年4月,国务院批准海南建省办特区。
在新设省级经济特区优惠政策的吸引下,各地资本流向
海南;1992年我国改革开放的力度进一步加强,海南在一夜之间成为资本投机的乐园,各级部门甚至一些
高校、研究所在海南都设有办事处,投资商、投机者云集海南,房地产需求有了爆炸式的增长,从而形成了
房地产的集中开发热潮。
由于包括银行在内的机构参与,多方炒作,当年只要有地皮,就能筹到资金;只
要有设计,就能出售“楼花”;只要盖房子,就能卖出去。
在我国大多数省份当时城镇职工住房制度还没有
进行货币化改革,土地使用还主要是采用划拨为主的“双轨制”时代,当年海口海甸岛三东路的住宅被炒
到7000~8000元/平方米(2007年该区域新建住宅约4000元/平方米)。
许多盲目的投资决策与非理
性投资行为相互作用使海南经济陷入恶性循环的泥淖。
1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策,金融机构的资金忍痛退出海南地产,房地产
市场的虚假繁荣急转直下,房地产泡沫开始破裂。
截止1997年底,海南空置房、烂尾楼和闲置土地套住
我国工、农、中、建四大银行430多亿元,社会资金370亿元[2],严重影响了海南资源利用和经济发展。
“烂尾楼”的长期存在影响了城市形象,滞后了海南旅游业的发展。
这些现象引起了各级政府部门的重视。
1999—2007年经过多个部门的协作和努力,海南省处置积压
房地产工作取得了可喜的成果。
据统计,截至2007年底,海南闲置建设用地的98.13%得到了收回或盘
活;销售或出租原空置商品房占积压总量的97.6%[2]。
(三)近几年海南房地产需求的特殊性
1.外地购房者多于本地购房者 虽然海南建省20年居民收入成倍增加,生活水平明显提高,但由于
特殊的自然、地理与历史原因,海南的人均收入水平一直低于全国平均水平,2007年海南的人均GDP为
13361元仅排第19名。
在产业结构中农业比例长期高于工业,短期内经济基础和产业结构难以有大的
改变,而且本地人独特的消费观念造成本地居民的恩格尔系数长期高于全国平均水平[3],表2和表3分
别是海南省2005年的产业构成以及近10年来恩格尔系数的变化与全国的比较情况。
笔者认为,海南的
产业结构长期以农业为主、第一产业从业人数达到55%以上,这是其劣势所在,因为我国近期的住房购买
者主要是在城镇居民中进行的。
在国民经济的基本指标没有明显改善的情况下,海南的房地产需求将会
长期保持这一特点。
表2 2005年海南三大产业结构与全国比较
统计数据显示,2005年以来,海口市住宅岛外购买比率一直在50%以上,2007年达到70%;三亚市商
品房的购买对象中更有80%以上是岛外人士,分布在30个国家和地区,而在这些购房者中又以旅游房产
为主,大约占80%,养老房产占20%。
据了解,选择在海南买房的外地人多数是“海痴”或“候鸟”。
“海
痴”还可以到其他滨海地区选择购房;到海南过冬的“候鸟”一定时期的比例变化不大。
因此进一步研究
热衷海南的“海痴”、“候鸟”的数量变化和住宅偏好是值得海南房地产业重视的一个问题。
2.入住率特别低,潜在投资性购房比例大 目前我国房地产统计中的空置商品房数量,是指报告期
末已竣工的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的部分,包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出
租而未售出或租出的商品房屋面积。
除了用空置量来衡量房地产市场基本状况外,通常还采用空置率指
标。
目前,海南房地产虽然空置率不高,但入住率却很低,即在已经销售的住宅中有人使用或居住的比例
很小。
据笔者调查,海口某些小区,已经全部出售,“候鸟”类购房者居多,常年入住率10%左右,春节或冬
季入住率也不到30%;某个别墅区,2007年底已经全部出售,2008年春节期间只有一家入住。
但这些没
有使用的住宅,大多数也不转卖,备着以后使用,尽管目前不是投资性购房,但其中大部分购买者一旦价格
上升或者其他原因可能出售房产,成为潜在的投资性购房者即炒房者,也是潜在的房地产市场的供给者。
3.需求结构多样性,更需要深(高)层次的物业管理 海南房地产市场消费者不仅是岛内人士,更多
的是岛外人士。
岛外人士偏好于海景房或离大海近的住宅,岛内人士则青睐相对远离海岸的住宅;而人
们的收入水平又有明显的差别,因此对海南房地产的需求也就不同。
比如,一般中老年“候鸟”类需要较
小面积的住房;先富起来的“海痴”就非高档海景房莫属。
由于海南住宅的需求方主要来自岛外,有钱又
有闲者比例毕竟有限,他们在海南的居住时间很少,对物业管理的要求已经不仅仅是环境卫生、财产安
全,更重要的是需要物业管理公司更深层次的服务,使其房产得到合理应用或保值增值。
而物业管理公
司的困难在于常年见不到业主,物业管理费收不上来,经营无法正常进行。
(四)海南房地产市场供给的特殊性
1.海南房地产供给总体状况 近年海南房地产供给不断增加。
2003—2005年,随着处置积压房工
作力度的加大,大量积压房复工建设,使得当年新开工面积和房屋竣工面积出现大幅度上涨,市场交易保
持顺畅,产销两旺,市场消化能力增强,因为成本较低等原因,2005年房价较2004年同期有小幅回落。
2006年,海南省房地产业完成增加值34.29亿元,比上年增长0.3%。
房地产开发投资89.26亿元,增长
26.0%。
其中,商品房投资67.94亿元,增长12.7%,房屋施工面积995.17万平方米,增长9.1%;房屋竣
工面积125.92万平方米,房屋销售面积203.43万平方米,房屋销售面积明显大于竣工面积。
2007年增
长势头达到峰顶:
海南房屋施工面积1175.98万平方米,同比增长18.1%;房屋销售面积302.77万平方
米,同比增长48.8%,其中住宅销售面积290.82万平方米,同比增长50.1%,具体的分类数据见表4。
609
表4 海南省2007年房地产开发投资完成情况 万元
2005—2007年中国房地产市场出现了持续旺盛的增长局面,升值预期与恶性炒作相互强化,促进房
地产价格快速上涨,使房地产市场本身及与之密切相关的金融业风险不断加大,2006年以来,国务院出台
了调控房地产市场的系列新政策,对房地产企业和消费者都产生了一定的影响。
虽然海南商品房主要为
外销型市场,受到的影响远不及北京、上海、深圳、杭州、南京等高热地区,但2007年年底以来,随着宏观
调控政策的加强,海南房地产市场交易量也有所下降,房屋销售价格上涨趋缓。
2.“烂尾楼”处置工程基本完成,较好地满足了人们对海南房地产的需求 由于中央政府的关心、社
会各界的协调和努力,特别是2004年以来,海南处置积压房地产工作有了突破性的进展。
截至2007年
底,海南省共批准复工建设的停缓建工程项目面积1608.17万平方米;销售或出租原空置商品房444.63
万平方米,从而比较好地满足了人们对海南住宅的需求。
如果“海痴”、“候鸟”占我国总人口的比例基本
稳定,海南房地产的供给缺口就趋于稳定甚至缩小。
3.房地产开发用地储备较为充分 目前仍有少部分被圈占的建设用地闲置荒芜,尤其是在海口、三
亚之外的县市郊区。
另外一个不容忽视的现实是,海南众多的使用率极低、甚至荒芜的高尔夫场地、足球
训练基地等,在有利益驱动的时候随时可能成为“合法”的房地产建设用地。
据传某些地域已经有这种现
象发生。
4.房地产开发结构不合理,不能够适应消费者的需求 经济适用房带有一定的社会保障性质,它是
在市场力量不能解决中低收入家庭居民住房的情况下,政府为了调控和干预住宅市场,适应中低收入居
民的购买能力,组织建设并投入市场的住房。
2006年5月,国家针对房地产投资过热,特别是别墅、高端
公寓投资过热,房价过高等现象,为了调整住房供应结构,促进房地产市场健康发展,出台了《关于调整住
610
房供应结构稳定住房价格的意见》,规定从当年6月1日起,批建的房地产住宅项目“90平方米以下住房”
必须达到总建筑面积的70%,但从近2年的落实情况看,这一政策并没有得到预期效果。
由表5可知,
2006年海南省别墅类高档公寓投资额220182万元,占当年住宅类投资额的43.86%,这一比例是相当高
的。
而至今海南非市区别墅类空置率仍较高,如海口的桂林洋、盈滨半岛旅游区,一些郊县还有部分别墅
已经空置多年。
与此相联系的,就是高档海景房开发过度,影响了大众景观和海南的旅游业发展。
表5 海南省2006年完成住宅投资结构情况表
马国强等:
海南房地产市场特征与影响因素分析
(五)建省20年海南房地产价格波动的特殊性
1.不成熟市场的价格波动曲线 从前述的海南房地产发展历史以及供需特征可以得知,虽然近几年
海南本地房地产市场参与主体比内地某些城市多了一些理性,比20世纪90年代少了疯狂,但总体来说海
南房地产市场仍然属于不成熟的市场,不成熟的具体表现就是市场信息不够透明,买卖双方或供需双方
交易行为不规范,价格经常处于违背价值状态更容易被人为操纵,房地产市场中介不被老百姓信任。
具
体地说,海南自1988年建省以来整整20年,价格曲线分为三个阶段:
1988—1992年房地产泡沫形成,几
乎在没有任何参照标准的情况下疯狂炒作,价格从无到有再冲至历史最高点;1993—2002年房地产泡沫
破灭,房地产市场经过漫长而寒冷的冬天,从无人问津到解冻复苏;2003—2008年紧跟全国统一的住房市
场化脚步,市场主体更加谨慎,房价虽然在2005年和2006年有骤然急升并于2007年11月达到新的高
点,但除少数高档海景房被恶炒外,由于新建居民小区品质大大提升,海南房地产价格波动幅度整体上小
于我国内地其他地区。
具体的情况参见海南建省20年房地产价格波动示意图(图1)。
2.舆论引导造成认识偏差 目前,“中国只有一个海南岛”、“海南房地产供给受国家宏观调控政策
影响较小”的说法甚嚣尘上,其主要依据是海南房地产需求是全国性的,经过房地产泡沫的洗礼,房地产
业发展比较理性,热带海岛这个稀缺资源的价值还没有得到充分体现。
笔者对此并不认同,理由如下:
海南住宅市场的需求方从整体上看的确是全国性的,但是毕竟还有30%以上的住宅是岛内居民需要
购买的;在岛内购买住宅的岛外人士往往也与在海南工作的外省人士有亲戚关系或业务往来,“海痴”或
为了过冬而在海南购房的还是少数,其中有相当比例名义上是为了老人过冬,而实际上也因为投资价值
而购买。
因此,海南房地产价格最终主要与当地居民收入水平、消费水平有关,认为海南(海口)房地产价
格较低表明房地产市场比较理性的观点有待商榷。
如前所述,海南国民经济发展和人均收入水平在全国
611
还比较低,居民的恩格尔系数一直高于内地省份。
2007年初曾传言有大资金进入海口房地产市场等情况
也说明了海南房地产投资有盲目性。
如果海南的房地产供给受国家宏观调控政策影响较小,正说明部分
开发商对政策的不敏感,需要政府职能部门给以解读和引导。
二、影响海南房地产市场的主要因素
房地产市场的主体大致可以分为两个部分,一部分是房地产的需求者,他们为了改变生产、生活环
境,特别是改善居住环境而产生了对房地产的消费需求;另一部分是房地产的供给者,他们则需要筹集资
本,组织人力、物资,建设或生产房地产。
房地产供给应该与需求适应,才能实现房地产开发商的利润最
大化。
一般商品的价格由供需状况决定,房地产具有投资品和消费品双重属性,其价格变化就更加复杂,
但是可以肯定的是,房地产的需求和供给在一定时期内必然受到特定因素的制约,分析房地产市场的主
要影响因子,有助于房地产业的健康发展。
今天的海南房地产市场已经不可能独立存在,它是全国市场
的组成部分,因此分析海南的房地产状况必须将其置于全国的大环境下进行考查。
一般而言影响房地产
需求、供给的因素主要包括:
国际政治经济形势变化所引起的国际资本流动,区域经济发展状况和居民收
入水平,区域自然环境,房地产生产的技术水平,相关法律及政策的变更等。
下面结合我国近几年城市房
地产需求旺盛、投资猛增、价格飞涨的现象,具体说明这些因素对海南房地产市场的影响。
(一)房地产业所处的宏观经济环境
1.人民币升值与国际资本涌入,助涨我国房地产价格 加入WTO以后,我国加快步入世界经济大家
庭之中,由于种种原因导致人民币升值加速,国际资本(热钱或游资)涌入,寻求高额投机利润。
广东省社
会科学院产业经济研究所2007年的《境外游资在国内非正常流动调查报告》认为:
大量境外游资在国内
进行非正常流动和投机已经成为事实,流入量在2500~3000亿美元之间,其主要投资方向是房地产和
股市等高利润增长行业,并且海外基金也开始投资内地房地产。
尽管国内市场对近期房地产价格飞涨已
颇有微词,中央政府与社会各界也十分重视和警觉,但外资对“人民币升值”的预期仍然看好,近两年来,
摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场。
截止2007年底,
人民币汇率升值预期导致我国房地产市场利用外资达到539亿元人民币,对房价的疯涨起到了推波助澜
的作用。
当今国际热钱已经成为我国房地产泡沫的主要支持因素,管理者要进一步加强引导和管制国际
资本在我国的投资行为。
2007年11月,我国公布了重新修订的《外商投资产业指导目录》,强化了国家对
外资进入生产性行业的积极态度,目前关键是加强对外资进入的监管和相关政策的落实。
2.居民可支配收入增加,促进了房地产的需求 1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度
改革 加快住房建设的通知》颁布,我国开始实行住房分配货币化政策,逐步退出福利性的实物分房制
度。
这一政策直接催生了房地产市场化特别是住宅市场化,极大地促进了房地产业的发展。
当然改革开
放30年,我国生产力极大解放,国民财富迅速增长,这是我国房地产业得以快速发展的根本。
2005年国
家最新经济普查数字显示:
1978—2005年中国改革开放走过27个年头,国家GDP总量由1978年的
3624.1亿元增至2005年的182320.6亿元,增长了49倍多。
2002年GDP总量登上10万亿元人民币台
阶至2006年登上20万亿元新台阶仅用5年时间。
2007年GDP预计达到24万亿元,人均GDP由197
年的190美元增长到目前的超过1000美元,人民生活发生了翻天覆地的变化,物质文化需求随之不断提
升。
根据恩格尔定律,随着可支配收入的增加,人们用于食品支出的比例降低,用于耐用消费品特别是不
动产的比例增加。
表3中的具体数据是这一定律的最好注解。
因此说,我国经济持续稳定发展,国民收
入增加极大地促进了房地产的需求。
从消费观念的变化看,我国广大居民对住房的面积和舒适要求已是
今非昔比。
3.其他相关法律及政策的变更对我国房地产市场的影响 近几年伴随中国经济的快速发展以及新
时期科学发展观的确立,房地产作为国民经济支柱产业已经广泛影响到国计民生,为此,国家颁布的相关
政策或法规必将直接或间接地影响房地产市场的发展。
比如,“物权法”为私有财产受到保护提供了进一
步的法律基础,一定程度上可能会促进人们对不动产的需求;从经济的角度考虑,“遗产税”则可能减少人
们购买的热情;目前,房地产“新政”就是为了调控房地产市场的投资规模和投资结构,以遏制房地产投资
612
2008年 海南大学学报人文社会科学版 第6期
膨胀、房地产价格过高等现象。
另外,值得一提的是,“城乡一体化”政策的试点与推广,可能会给我国的
房地产业带来前所未有的发展空间。
小城镇的土地价格相对大中城市而言肯定便宜,因此,名牌的房地
产开发企业由于其生产技术水平和管理水平较高,投资开发小城镇的房地产可能获得较高的利润。
(二)海南房地产市场区域影响因素分析
1.海南的经济特征以及市场价格运行规律使近期房地产需求减缓 从表2和表3可知,海南产业结
构严重不合理,2005年第一产业与第二产业从业人数比重为55.4%和8.7%,2006年第二产业人数比重
为9.9%,工业几乎没有发展;2006年海南城镇居民恩格尔系数仍然高达43.5%,比全国平均水平高出
7.7个百分点。
一方面是农业人口占比特别大,另一方面食品支出占居民消费支出比率格外高,而且居民
收入在全国的位置居后,这就决定了海南房地产需求水平不会很高。
当然,海南房地产需求除了与当地
居民的收入密切相关以外,主要还有赖于外地消费者的期望及其收入水平。
从1999年国家制定了《处置
海南积压房地产试点方案》,到2002年逐渐复苏,据统计,2000—2005年海南省房地产开发投资年均增长
51.31%,商品房销售面积年均增长31%,提供中低价位商品房806.8万平方米、经济适用房321.9万平
方米,解决了大部分群众的基本住房问题。
这期间由于外地居民的收入快速增加,海南房价在长期的经
济萧条之后虽然渐渐走出低谷但仍相对较低,自然环境的优越被普通居家的人们发现,加上江浙炒房团
的先期加入,“候鸟”类购房开始增加。
2007年处理积压房工程接近尾声,海南城市景观及购物环境随之
有了巨大改善,与此同时,股票市场的致富效应及其周期性转折,促进了外地购房者需求的猛增。
当前,海南商品房入住率过低就是说住房有人买没人住的现象比较突出,这既是对资源的浪费,最终
还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理,从这个角度分析,也说明海南房地产的供给在目前的消费
水平上已经足够多了,并且,房价与当地的收入水平相比显然较高;加上第一批炒房者已经获利撤出,一
部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态,从而抵消了一部分有意愿来海南购房
者的需求量。
2.海南的金融生态环境状况表明暴发式增长已经不可能 房地产业是需要大量资金支持的产业,而
海南的金融体系在这轮房价上涨中是比较理性的。
首先,从货币市场资金流向看,虽然海南省自2002年
经济恢复以来,增长态势向好,2004—2006年资金流入逆差逐渐减少,分别为-13.12亿元、-37.75亿元
和-5.91亿元,但是,与东部沿海省份每年资金流入量超过1万亿元相比,差距仍然很大。
其次,从储蓄
向投资转化的能力看,2004—2006年海南的存贷顺差分别为238亿、305亿、436亿[4],这一方面说明海南
居民收入增长较快,另一方面却说明社会保障体系还不健全,企业资金需求不旺,贷款增速较慢,资本形
成能力不强。
此外,国家对房地产投资紧缩的调控措施力度逐渐加大,2006年7月至2008年6月中国人
民银行连续16次调整一次存款准备金率,目前已由7.5%调整为16.5%,在原有基础上大约3万亿元的
商业银行资金被冻结,银行对房地产业的资金支持将大大减弱。
海南房地产价格与前两年相比基本翻
番,已经阻隔了一般工薪阶层来海南购买“候鸟房”的梦想。
因此,海南房地产的需求量增加最快的阶段
已经过去,此后其增长速度将减缓,房地产需求逐渐减少。
3.房地产业发展周期特征使得近期市场供给有增无减 首先,海南省2007年房地产开发投资完成
情况表(表4)显示:
该年度海南房地产投资额1269630万元,比前一年增加42.2%,其中住宅投资额
1045687万元,比前一年增加65.4%,这些投资可能形成2008年或以后年度的房地产供给;2007年土地
开发投资虽然比2006年有所减少,但仍然有19.0473亿元,为今后的房地产开发储备了一定的土地资源。
其次,“海南的房地产价格较低,房地产供给受国家宏观调控政策影响较小”、海南经济发展与中国经
济发展呈“跷跷板”形态等片面认识及其影响扩散,将可能诱使海南房地产投资的增加。
再次,海南一些部门认为,外资投资于海南高档旅游房地产项目,有利于海南旅游业的提高档次、升
级换代,可能会引进部分
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