武汉市钟家村商圈调研报告图文.docx
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武汉市钟家村商圈调研报告图文.docx
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武汉市钟家村商圈调研报告图文
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武汉市钟家村商圈调研报告(WuHanZongjiacunShoppingLocationResearchReport
文案作者:
邓玮Author:
DanielDeng
平面支持:
崔文娟PictureSupport:
WenJuanCui
数据采集:
邓玮DateCollection:
DanielDeng
李腊春LaChunLee
日期(Date:
2007-5-17
目录(Catalog
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引言(3
宏观数据(3
钟家村发展概况(5
钟家村商圈覆盖片区(6
钟家村商业业态分布(6
1.业态分布(6
2.租金情况(8
钟家村商业体量分析(10
商圈对消费者吸引力分析
1.雷利—哈夫模型(10
购买力指数及商圈饱和度分析
2.购买力指数(11
3.商圈饱和度分析(12
钟家村商圈特点(13
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引言(Introduction
武汉06-07年商业发展趋势良好。
06年零售总额年增幅创10年新高,月均水平超百亿元。
2006年全市实现社会消费品零售总额1293.33亿元,增长14.6%,比上年加快1.3个百分点,高于全国零售总额增幅0.9个百分点,略低于全省15.1%的增幅,增幅创1998年来新高。
全年12个月中有7个月零售总额规模突破百亿元,平均月水平在上年94亿元的基础上,再上一台阶达到107亿元以上。
宏观数据
武汉8大商圈比较:
商圈所在区域商业总面积(万㎡单个6万㎡以上业态形式汉正街商圈硚口区1503购物
徐东商圈武昌区482购物、家居、饮食江汉路商圈江岸区251购物、休闲、娱乐永清商圈江岸区451购物、休闲、会展武广商圈江汉区252购物、运动、会展香港路商圈江岸区201购物、饮食、文化中南路商圈武昌区201购物、运动钟家村商圈汉阳区202购物
武汉区域人口
总人口
总人口中非农业出生人口全市
总计男女
江岸区6425773221743204036215093593江汉区4620132375632244504620092685桥口区5359222689942669285248612683汉阳区4896162538552357614349713650
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武汉市区域社会消费品零售额
项目社会消费品零售额批发零售业住宿餐饮业江岸区139********673110537
江汉区188********391270170
桥口区11948421040895153947
汉阳区97358387727996304
武汉城镇居民年人均可支配收入武汉城镇居民年人均消费支出
项目2005项目2005
江岸区10809.71江岸区6630.69
江汉区11068.05江汉区9375.69
桥口区10303.95桥口区7540.78
汉阳区10533.95汉阳区8027.96
数据来源:
武汉市统计局2006年统计年鉴
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一.钟家村发展概况(GeneralSituationForZhongJiaCunDevelopment
钟家村商圈一直以来都是汉阳商场独撑市场,几经兴衰后,今年重新崛起:
武汉铜锣湾广场、闽东·中天国际城,以及全新包装的汉元中心,再凭借其中心板块的交通便利条件和优越的自然环境,一跃成为商业地产扎堆竞争要
钟家村商圈覆盖片区
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●晴川街道办事处驻龟山北路特1号,人口18185人,面积2.7平方千米。
辖6个居委会:
洗马、晴川、国棉、汉南、汉汽、江汉桥。
●月湖街道办事处驻琴台路368号,人口28424人,面积3.87平方千米。
辖7个居委会:
板子桥、龙灯、汉钢、雨花林、铁桥、伯牙台、梅子山。
●建桥街道办事处驻显正街80号,人口47250人,面积1.9平方千米。
辖11个居委会:
钟家村、西大街、显正街、莲花湖、河泊所、青石桥、大桥一、大桥二、南城、古楼、棉花。
●翠微街道办事处驻翠微街78号,人口45092人,面积2平方千米。
辖8个居委会:
团结、朝阳、西桥、白鹤、琴台、车站、归元、冰塘。
●鹦鹉街道办事处驻鹦鹉小道25号,人口41800人,面积2.53平方千米。
辖10个居委会:
自力、杨泗、瓜堤、洲尾、桥机、夹河、钢管、新民、鹦鹉花园、芳卉园。
●洲头街道办事处驻洲头三村45号,人口29033人,面积3.71平方千米。
辖10个居委会:
红建、二院、洲头、建港、长新、向阳、芳洲、崇善、和平、新五里。
钟家村区域总常驻人口:
209784
则王家湾区域总常驻人口为225178
二.钟家村商业业态分布(DistributionForBusinessofZhongJiaCun
本次调研以钟家村天桥为圆心,半径为500米的圆形区域作为调研范围。
调研对象为主干道鹦鹉大道与汉阳大道两侧的商铺(不包括汉阳商场和铜锣湾购物广场为调研范围。
共收集样本291个。
1.业态分布
业态形式数量业态形式细分数量备注
服装33
服饰鞋帽41
鞋8
大型量贩0
百货日用10
零售47
专营店37
酒店4
餐馆10
餐饮19
饮品5
工业用品20
专卖店15
通讯电子20
营业厅5联通*2+移动*2+小灵通*1
装饰8
装饰家居16
家居用品9
二手房中介代理8
房地产13
新盘售楼部5
广告8
车行(自行车7
网吧1
医院3
医疗12
药房9
学校3
教育12
培训机构9
公共机构4
政府机构8
政府部门4
寄售担保5
彩票5
印务5
音像2
音像图书5
图书3
摄影4
理发6
美容保健9
婚庆3
洗衣1
丧葬1
服务业26
旅行社2
保险1
证券2
金融21
银行18招行,商行,中行*3,农行*2,工行*2,浦发,建行*3,交行*2,中信
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受控文件
2.商铺租金情况租金分布(见下图
A:
主要业态:
服饰鞋帽,音像制品,零售
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铺面租金:
80-110元/M2
铺面面积:
20-100M2
B:
主要业态:
服饰,食品,装饰,美容美发
铺面租金:
54-110元/M2
铺面面积:
20-100M2
C:
主要业态:
食品,医药,彩票,金融,工业用品
铺面租金:
70-100元/M2
铺面面积:
17-140M2
D:
主要业态:
服饰鞋帽,化妆品,理发,金融
铺面租金:
15-50元/M2
铺面面积:
10-50M2
E:
主要业态:
通讯电子,装饰广告,副食
铺面租金:
75-100元/M2
铺面面积:
20-120M2
F:
主要业态:
家居,工业用品,通讯,装饰广告,服饰
铺面租金:
18-37元/M2
铺面面积:
20-45M2
G:
主要业态:
副食,酒店,休闲,广告,房地产
铺面租金:
50-80元/M2
铺面面积:
20-65M2
H:
主要业态:
酒店,服饰,房地产,
铺面组金:
50-80元/M2
铺面面积:
20-65M2
(2区域年租金总额
区域年租金总额MIN=769700*12=9236400元(该值为估算最小值
伯潤地產顧問機構BorunRealEstateConsultantsCo.,Ltd.受控文件式中,PijSj:
i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率;:
j商店的规模(营业面积)或j商业区内某类商品总营业面积;Tij:
i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离;λ:
通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数(通常λ=2Sj/Tλij:
j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力;∑:
同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
(注:
本式中i即是雷利模型中的分析点d)(钟家村Sj=200000M2(武广Sj=250000M2(王家湾Sj=200000M2Tij=3.004km则Pij=(钟家村Sj/d2/[(武广Sj/d2+(王家湾Sj/d2+(钟家村Sj/d2=0.3076=Pij(王家湾结论:
钟家村的商铺经济(500M半径圆内的主干道临街商铺)可分流对比商圈总消费者人数的30%,王家湾分流30%,武广分流40%购买力指数及商圈饱和度分析2.购买力指数P=A*50%+B*30%+C*20%其中PABC:
购买力指数:
商圈内可支配收入总和:
商圈内商业销售总额:
具有购买力的人口数量A=区域人口数*汉阳区人均可支配收入第11页共13页
伯潤地產顧問機構BorunRealEstateConsultantsCo.,Ltd.受控文件=209784*10533.95=2209854166.8+区域年租金总额MIN=(9236400*11*8%)+9236400B=区域年租金总额MIN*11*8%)(=17364432元C=209784P(钟=2209854166.8*50%+17364432*30%+209784*20%=1105010997P(王和P(武由于区域商业销售总额未知,则只做定性推理分析:
因为A(王=225178*10533.95=2372013793.1A(武=462009*11068.05=5113538712.45C(王=225178C(武=462009又由于在哈夫模型中B(王=B(钟=3/4(武B(王=17364432B(武=23152576得出P(王=1203416364.15P(武=2563807530.825结论:
钟家村区域的居民购买力相对较弱3.商圈饱和度分析IRS=(C*RE/RFIRS:
饱和指数C:
潜在客户人数=商圈内人口数量RE:
每个客户购买力=商圈内可支配收入总和/商圈内人口数量RF:
商圈营业总面积则IRS(钟家村)=(10533.95/200000=0.0526IRS(武广=(10303.95/250000=0.0412IRS(王家湾=(10533.95/200000=0.0527结论:
钟家村商圈饱和度较高,以基本满足商圈内的消费需求。
注意:
结论均为最小的极限值,实际上还存在其他的重要变量,如人口要考虑新区开发带来的高端人口增量,钟家村特殊的交通环境带来的瞬时消费者增量。
商业面积本报告中全部取主商圈范围,次商圈和边圈的经济体量没有记入其中。
另外主商圈中还将中商和铜锣湾两个大型商场的体量排除。
所以实际值会远大于推导的数值,该数值仅作为保底参考。
第12页共13页
伯潤地產顧問機構BorunRealEstateConsultantsCo.,Ltd.受控文件1.四.钟家村商圈特点(TheSationofzhongjiacunshoppinglocation)交通对商业的带动性明显。
钟家村区域属于武汉三镇交通枢纽,共有44路公汽线路经过,交通覆盖面积为全市第一。
而交通所带来的巨大客户流量,成为该区域商业的支撑因素之一,租金分布的规律也可以印证此结论,靠近车站的商铺租金是远离车站商铺的4-6倍。
2.拥有大量社区人口且社区商业不成熟汉阳拥有大量的老社区资源,但社区商业的缺位使这一快市场份额转移到钟家村商圈。
使钟家村商圈能稳定吸纳商圈覆盖范围内的居民日常消费。
但由于汉阳区域人均收入不高,使得商圈的购买力指标偏低3.缺乏带动性核心商家商圈内主力商家为汉商和铜锣湾购物广场。
但实际运作上两者均不能形成带动性的核心优势,无法大量吸引区域外的消费,大部分是满足区域内的需求(IRS显示钟家村商圈饱和度较高),并不能提高钟家村商圈整体经济体量。
4.区域中高质量群体有增多趋势随着汉阳新区的发展,新建中高档品质社区陆续开发与入住,区域内逐渐集中大量的中高收入的消费群体,给中高档定位的商业物业提供了有力的消费支撑。
5.商业业态品种不均衡明显缺乏大型量贩,休闲,娱乐,餐饮比例过低。
中高档消费业态不足。
第13页共13页
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