深圳万科坂雪岗片区城市地图与客户细分经典56页.docx
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深圳万科坂雪岗片区城市地图与客户细分经典56页
坂雪岗片区城市地图
深圳地产项目发展部
2005年10月
9写在前面
9第一部分:
城市地图说明
9第二部分:
片区概况
9第三部分:
片区、组团划分及客户匹配9第四部分:
发展空间
1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本,为城市地图开展进一步深入研究工作提供基础。
2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成:
9坂雪岗片区城市地图:
包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布图、组团详图
9城市地图说明:
对地图的补充说明和分析
9评分说明:
对要素影响程度和范围的评价标准
9客户细分:
深圳客户细分尚未完成,坂雪岗城市地图暂不包括这部分3、由于片区的特殊地位,缺少成熟规划文件的支持,片区发展空间多为现场考察取得,相关数据不够完善。
4、本PP是对坂雪岗片区城市地图的介绍,与提交的WORD文本互为补充。
第一部分:
城市地图说明
第二部分:
片区概况
岗头、雪象
龙华
坂田
布吉中心区
罗湖、福田
道路交通规划图
新布龙路
坂雪岗大道
老布龙路
环城路
铁路轨道交通
南坪快速清平高速
梅观高速
五和大道
发扬路
“三纵四横”
9三纵:
五和大道、坂雪岗大道、环城路。
9四横:
环城路、布龙路、吉华路、发扬路
随着五和大道的北延,坂雪岗大道的北拓、环城南路和南坪快速的建设,未来的坂雪岗片区将形成“三横四纵”的交通网络布局。
片区内的轨道交通将沿平南铁路布置,初步规划3个站点。
航嘉
工业区
华为
新天下
第一、二
工业区
深石化
雅宝
工业区
根据2005年编制的《深圳龙岗区坂田社区规划》,仅坂田村设计人口16~18万,未来整个片区人口将超过20万。
近年随着标杆几个大盘的开发,一方面使得片区人口程明显的上升趋势,片区交通、配套的矛盾日显突出,旧的规划已经不能满足现状;另一方面,由于“四季花城”、“标杆城”和“第五园”
的设计先进、小区配套完善,吸引了大量的关内高素质、高学历的购房者,片区人口的总体素质提高的同时也推动了片区的发展。
片区经济
至2004年,仅坂田村总收入就达到10.6亿元(二三产业比9:
1,集体纯收入1.96亿元,人均收入8.6万元,集体固定资产19亿元。
现有大小企业
400余家,其中投资5亿元以上的有6家,投资1亿元以上的20余家。
年产值过5000万的企业14家,其中年产值过亿的企业7家。
第三部分:
片区、组团划分及客户匹配
组团划分依据
坂雪岗片区位于梅林关外,与特区联系紧密,社区配套相对成熟,基本沿用成熟片区的组团划分方法:
1、道路(尤其是主要干道、水系是组团划分的主要边界;
2、各类要素影响范围和程度;
3、现有的功能分区;
由于坂雪岗片区正逐步由工业区向成熟社区演变,根据规划片区现状将会有巨大的改变;片区东、南、北分布的大面积生态控制区成为人为的
划分界限;片区内主要分布坂田、雪象、岗头三个自然村,行政关系独立。
考虑到以上因素,该片区的组团划分还受以下三个因素的影响:
4、规划对功能分区的改变;
5、生态控制线;
6、行政界限。
组团划分根据现状把坂雪岗片区分成7个组团:
组团BXG-1BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7概况片区最南端,距离梅林关最近,大体属于民乐村范围片区中部,商业配套和公交设施完善,“第五园”和“四季花城”分别位于片区东南和西北片区东部,包含杨美村、荔枝林和部分工业包括了华为科技园、新天下集团和“万科城”片区最北端,包括了岗头村、雪象村和大量未开发面积片区南部的生态保护区片区东部的生态保护区
商业要素——评分说明1、区别对待商业圈(带)、大型卖场和商业点:
根据商业的不同素质赋予其最高得分x,不同影响范围的影响程度在x的基础上折减。
距离商业圈(带)大型卖场商业点x最高得分商圈(带)内1.0x10分钟步行0.8x0.6x0.6x15分钟步行0.6x0.6x20分钟步行0.6x-2、由于特区内的商业水平明显高于特区外,因此在为特区内商业打分设计了最低分值:
罗湖福田南山北环以南南山北环以北盐田43322
商业要素——概况坂雪岗片区实际上是由坂田、雪象、岗头三个行政村发展起来的工业片区。
商业主要面向工厂工人、高科技企业员工和少量的当地居民,由于历史和消费群体层次的因素,商业整体落后,形成了目前以小商品零售为主、大型百货为辅的局面。
商业要素——分布图序号123456商业民乐村商业点五和大道——老布龙公路商业带环城东路商业点万科城商业点雪象村商业点岗头村商业点
商业要素——评分序号123456商业最高分(x)375564辐射组团BXG-1BXG-2BXG-2、3BXG-4BXG-5、7BXG-5民乐村商业点五和大道——老布龙公路商业带环城东路商业点标杆城商业点雪象村商业点岗头村商业点组团BXG-1BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7商业要素得分备注363430无商业设施1受雪象村商业点辐射
医疗要素——评分说明1、主要考虑综合医院,专项医院、特种医院、门诊不予考虑。
影响范围定义为20分钟步行路程;2、由于特区内的医疗水平普遍高于特区外,因此为特区内的医疗设施设计了最低分值:
特区内省级医院市级医院区级医院普通医院(社保定点)普通医院(非社保定点)最低4分108642
医疗要素——概况片区仅有三家医院,坂田医院的设施相对完善,雪象医院、华夏医院医疗条件较差。
另外片区内零星分布着一些设备简陋的医疗诊所和社康中心。
以上配套仅能满足片区居民最基本的医疗需求。
名称坂田医院雪象医院华夏医院地点坂田东坡街与布龙公路交汇处,占地面积4000平方米环城北路,雪象村内总建筑面积26000多平米等级区级医院村办医院村办医院备注医保定点非医保定点(国丹集团)非医保定点
医疗要素——分布图、评分BXG-1和BXG-2组团距离关口较近,虽片区内无配套,但是考虑了关内配套设施的影响。
组团BXG-1BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7医疗要素得分2423220备注距离关口最近受特区内医疗配套辐射坂田医院为社保定点坂田医院辐射范围辐射范围受特区内医院辐射名称坂田医院雪象医院华夏医院地点坂田东坡街与布龙公路交汇处,占地面积4000平方米环城北路,雪象村内总建筑面积26000多平米等级区级医院村办医院村办医院备注医保定点非医保定点(国丹集团)非医保定点
景观要素——评分说明1.主要考虑公园、高尔夫球场、市政绿地、海景和绿化条件突出的住宅区、高科技工业园区。
2.景观受到本身条件、地势、附近建筑高度和道路等因素的限制,影响范围无法统一界定。
视具体情况确定其影响范围。
影响范围内的得满分,范围外的0分。
3.同类景观的影响程度受自身条件限制有所差异。
景观要素——概况片区的景观主要由三部分组成,一是围绕片区东、南、北三侧的生态绿化,二是片区边缘的明治水库,三是片区东部的荔枝林。
除以上三项之外,片区内目前无其他自然景观。
因此片区西部、北部的景观资源相对缺乏。
根据近期编制但尚未公布的坂田片区社区规划,生态控制线有南移动跨越现有水库的可能,届时南区的将出现大量景观更佳的土地资源。
交通要素——概况
片区的道路交通发达。
东、南、西的梅观高速、布澜公路、清平高速把片区和关内紧密联系。
正在建设南平快速将与坂雪岗大道和清平快速连接,不仅仅巩固了坂雪岗片区与特区的联系也将缓解新布龙公路和五和大道的压力。
坂雪岗片区内部交通网络正在逐步完善,目前片区的交通主要依靠新、老布龙公路、五和大道、发扬路等构成的主干网络,未来坂雪岗大道南段、环城东路、环城南路和轻轨的建成,将彻底解决片区内部交通压力。
环城南路现状坂雪岗大道中段南坪快速工地
交通要素——分布图、评分
轻轨站点主要公交网络
生态控制区
BXG-7
生态控制区1BXG-6-2BXG-5-4BXG-4-2BXG-3-6BXG-2-4BXG-1备注交通要素得分
组团
教育要素——概况片区内的学校主要以小学为主,由原先三个村的配套小学逐步发展起来。
目前片区内无省、市重点学校,现有学校教育水平大大落后于特区内,但由于和特区的联系紧密,因此相对于关外而言具有一定的比较优势。
学校坂田中学民乐小学越君实验学校四季花城小学五和小学立培学校标杆城中学岗头小学雪象中学双语幼儿园弘扬学校组团BXG-2BXG-1BXG-1BXG-2BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-5BXG-2BXG-4片区内无省市重点学校等级备注筹建中筹建中-
教育要素——评分学校坂田中学民乐小学越君实验学校四季花城小学五和小学立培学校万科城中学岗头小学雪象中学双语幼儿园弘扬学校组团BXG-2BXG-1BXG-1BXG-2BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-5BXG-2BXG-4片区内无省市重点学校等级备注筹建中筹建中-组团BXG-1BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7教育要素得分2424202备注生态控制区-
文体要素——评分说明1、文体设施包括公园、体育场馆、游乐场、影院、酒吧、卡拉OK等提供休闲、健身、娱乐的设施。
2、不同设施的影响范围和程度根据自身条件分别确定。
3、特区内外的条件不同,因此对特区内设计了最低分值:
罗湖富田南山北环以北南山北环以南盐田44243
文体要素——分布图、评分片区文体设施缺乏,目前仅有五和大道和老布龙公路沿线具有一定的娱乐设施。
另外片区东部的坂田文化公园已经开始建设。
组团BXG-1BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7文体要素得分1421100备注社区相对成熟社区相对成熟社区相对成熟生态控制区生态控制区
评分汇总组团BXG-1BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7商业3634301医疗2423220交通4624210景观3142266教育2424202文体1421100总分152515181299
组团详图
第一需求第二需求第三需求第四需求第五需求总分40%25%15%10%10%100%文体设施交通商业设施景观环境教育设施-143322.35
交通商业设施文体设施医疗设施教育设施-
430222.75教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施-231232.2景观环境医疗设施交通商业设施文体设施-324312.7商业设施交通医疗设施景观环境教育设施-342323健康养老
经济务实
BXG-1
客户分类
富贵之家
社会新锐
望子成龙
结论:
根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐。
组团详图
第一需求第二需求第三需求第四需求第五需求总分40%25%15%10%10%100%文体设施交通商业设施景观环境教育设施-466144.5
交通商业设施文体设施医疗设施教育设施-
664445.3教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施-414463.45景观环境医疗设施交通商业设施文体设施-146643.3商业设施交通医疗设施景观环境教育设施-664145
BXG-2
客户分类
富贵之家
社会新锐
望子成龙
健康养老
经济务实
结论:
根据客户匹配最适宜的细分人群为经济务实。
组团详图
第一需求第二需求第三需求第四需求第五需求总分40%25%15%10%10%100%文体设施交通商业设施景观环境教育设施
-223422.35交通商业设施文体设施医疗设施教育设施-232222.25教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施
-242232.6景观环境医疗设施交通商业设施文体设施
-422322.9商业设施交通医疗设施景观环境教育设施
-322422.6
BXG-3
客户分类富贵之家社会新锐望子成龙健康养老经济务实
结论:
根据客户匹配最适宜的细分人群为健康养老。
组团详图
第一需求第二需求第三需求第四需求第五需求总分40%25%15%10%10%100%文体设施交通商业设施景观环境教育设施-144242.6
交通商业设施文体设施医疗设施教育设施-
441343.45教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施-421342.95景观环境医疗设施交通商业设施文体设施-234412.65商业设施交通医疗设施景观环境教育设施-443243.65
BXG-4
客户分类
富贵之家
社会新锐
望子成龙
健康养老
经济务实
结论:
根据客户匹配最适宜的细分人群为经济务实。
组团详图
22商业设施交通32健康养老经济务实
结论:
根据客户匹配最适宜的细分人群为经济务实。
组团详图
第一需求第二需求第三需求第四需求第五需求总分40%25%15%10%10%100%文体设施交通商业设施景观环境教育设施
-001620.95交通商业设施文体设施医疗设施教育设施-010020.45教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施
-260012.4景观环境医疗设施交通商业设施文体设施
-600102.5商业设施交通医疗设施景观环境教育设施
-100621.2
BXG-7
客户分类富贵之家结论:
根据客户匹配最适宜的细分人群为健康养老。
社会新锐望子成龙健康养老经济务实
第四部分:
发展空间
发展空间——商品房市场
-2002潜龙花园11-2006
四季园
12
3500/m2
1998滢水山庄10-2002家和花园93400/m2
2001星光之约8-2005中海-月朗苑75400/m2
2005第五园63300~4100/m2
1999~2002四季花城5--富豪花园42900~3300/m2
2003金洲-嘉丽苑34700/m22004中海-日辉台25500~5700元/m2
2004标杆城1均价推出时间项目序号片区楼盘概况
12
1.第五园和标杆城的成功开发不但提高了片区楼盘的综合素质,也培育了片
区市场,为整个片区的房地产奠定了较高的新起点;
2.特区房荒的现象将在未来持续下去,深圳的购房需求将逐渐集中体现在宝
安中心、龙坂片区、横岗、布吉和龙岗中心;
3.新的坂田社区规划对于片区未来的影响巨大,随着中心区的不断改善,片
区潜力被不断挖掘;
4.坂雪岗片区的交通设施和市政设施的不断改善为片区升值提供了空间;
鉴于以上因素我们有理由相信,坂雪岗片区住宅价值具有很大的升值空间,最终将向特区房价靠拢。
2003-7
万科
2438
97000
397884
397884
商住用地
拍卖
G03404-1
2004-10万科2530234009250071210居住用地拍卖G03404-0008出让时间受让方楼面地价成交价格建筑面积土地面积土地性质方式编号政府出让用地
G03404-0008
G03404-1
截止目前,坂雪岗土地一级市场共出让两幅土地,均被深圳标杆获得,现为“标杆城”项目用地。
初步估计,目前片区内未批未建的国有建设用地约400万平米,由于片区内已批未建的存量土地约有200万平米,再加上400万左右的规划旧改面积,片区共拥有600万的开发空间。
因此,在存量土地消化殆尽前政府很难推出新的土地。
根据现场考察并结合相关规划文件坂雪岗片区存量土地(不含旧改片区
存量土地26宗。
其中居住用地12宗,其
它性质用地14宗。
注:
1、新规划正在编制中,用地性质可能改变。
2、具体用地面积、权属暂时无法统计。
序号地 块序号地 块
1明治地块15华为用地
2潜龙地块16荔枝园地块一
3滢水湾后续17荔枝园地块二
4依莱特工业用地18荔枝园地块三
5杰恩地块后续用地19万科城地块
6民乐水库地块一20万科城东地块
7民乐水库地块二21工业空地四
8第五园用地22工业空地五
9三水源地块23宝吉工业用地
10大贸地块24工业空地六
11工业空地一25工业空地七
12工业空地二26工业空地八
13工业空地三27岗头水库用地
14政府预留别墅用地28生态旅游用地
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