江阴农村宅基地审批管理细则.docx
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江阴农村宅基地审批管理细则
江阴市农村宅基地审批管理细则
(征求意见稿)
第一章总则
第一条为规范农村宅基地管理,保障农民宅基地用益物权,合理利用土地,切实保护耕地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省城乡规划条例》、《关于加强和改进农村住房建设管理的意见(试行)》(锡委发〔2017〕36号)等有关文件精神,结合我市实际,制定本细则。
第二条本细则适用于我市城市总体规划、镇总体规划确定的城镇规划建设用地范围外,在集体土地上从事村民住房的新建、改建、翻建等有关农村宅基地审批、建设、登记发证及其监督管理等活动。
第三条本细则所称农村宅基地(以下简称宅基地),是指农民依法取得用于建造住宅及生活附属设施的农村集体建设用地。
宅基地的所有权属于农村集体经济组织,村民只有使用权。
下列人员可以认定为农村集体经济组织成员:
(一)户籍在本村组集体经济组织,且长期生产、生活在本村组所在地的农村居民及其所生子女;
(二)因婚姻、收养、血缘等关系,经当地村委会、村民小组同意,办理合法手续并入户本村、组的农村居民;
(三)本村委会、村民小组输送的现役义务兵、初级士官(服役8年以内),在校大中专学生(军校生除外);
(四)户籍在本村组集体经济组织,现服刑的原农村居民;
(五)因国家移民政策,依法迁居到当地的农村居民;
(六)经三分之二以上村民代表同意,认定为农村集体经济组织成员的其他情形。
下列人员不属于农村集体经济组织成员:
(一)户口仍在村委、村民小组原籍的行政机关和全民事业单位编制内的职工及离退休人员;
(二)户口仍在村委、村民小组原籍的国营企业职工及离退休人员,国家机关、事业单位、国有企业或国有控股企业正式录用人员;
(二)在部队已转干的军人;
(三)自然死亡或依法宣告死亡,但未及时办理户口注销的本村组农村居民;
(四)由外地转入的空挂户、挂靠户的人员。
(五)户口不在本集体经济组织,但在原籍有宅基地的(俗称留根户)。
第四条市国土局负责全市宅基地的管理和监督工作。
各镇(街道)、高新区负责本行政区域内的宅基地具体管理工作。
有关部门在各自职责范围内做好农村宅基地管理的相关工作。
第二章宅基地规划和利用
第五条审批、使用宅基地应当符合城市总体规划、土地利用规划、镇村布局规划以及村庄规划。
第六条宅基地规划和利用应当遵循统一规划、合理布局、节约用地、保护耕地、优化环境、有利生产、方便生活的原则。
第七条宅基地规划和利用应当与旧村改造、土地整理相结合,统筹考虑废弃旧宅基地的复垦和新农居点建设,充分利用原有宅基地、村内空闲地,尽量不占耕地或少占耕地。
第八条各镇(街道)要科学规划村庄布点,合理控制村庄规模,统筹兼顾经济社会发展,组织引导村民集中居住,按照我市镇村布局规划和自然村分类开展农村住房建设管理工作。
规划发展村庄。
鼓励在原地有序翻建房屋;不具备翻建条件或受村内基础设施影响不能原地翻建的,允许利用村内的建设用地以及规划扩建点新建房屋。
一般村村庄内符合分户建房条件的农村居民,原则上不允许新建、翻建房屋,可以申请在本行政村辖区的规划发展村庄内新建住房。
所在区域已规划确定统一集中建房的,不再接受农户分散建房申请。
第九条一般村农户异地新建后,原宅基地由镇或村集体经济组织予以收回并进行土地复垦,复垦后产生的土地增减挂钩指标由镇或村优先使用。
第十条禁止占用基本农田安排宅基地。
严格控制占用耕地安排宅基地。
禁止城镇居民到农村购买宅基地。
第三章宅基地申请
第十一条村民申请宅基地应当坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的原则。
第十二条农村宅基地中“一户一宅”中的“户”,是指以公安机关登记的户籍资料为基础,以遵循本集体经济组织章程的社员身份为前提,享有宅基地资格权的建房申请户。
户的界定:
以家庭户为单位。
具体由村民会议讨论决定。
第十三条宅基地面积包括住宅和附属用房、庭院用地。
不论新建、扩建和拆建住宅,均不得超过规定的宅基地标准。
宅基地面积每户不超过135平方米,单户住宅建筑面积不超过250平方米。
鼓励双拼或联排户型。
原址翻建的,不得影响相邻人的合法权益。
现有宅基地面积超过上述标准的,申请改(扩)建和新建房屋时,宅基地面积须按上述标准核减。
第十四条村民符合下列条件之一的,可以申请宅基地:
(一)无房户——是指因自然灾害等不可抗力造成住房损毁的村民家庭户;宅基地不能满足分户要求的家庭分户后新成立的村民家庭户可以无房户论;
(二)危房户——是指现有住宅经有关部门鉴定为C级以上(含C级)危房的村民家庭户;
(三)住房困难户——是指人均住房建筑面积不足20平方米,或因住房结构等原因确实无法满足日常生活的村民家庭户;
(四)因规划实施需要调整该户原住房位置的;
(五)法律、法规和政策规定的其他情形。
第十五条村民有下列情形之一的,应当认定为不符合宅基地申请条件:
(一)出租、出卖或者以其他形式转让住房,或将原宅基地改作他用的;
(二)原有宅基地面积已达到本细则规定标准80%以上,再申请新宅基地的(拆旧建新除外);
(三)现有宅基地实际建筑面积已达到人均80平方米以上,再以分户为由申请新宅基地的;
(四)原有宅基地面积能够解决子女分户需要,再申请新宅基地的;
(五)曾以所有家庭成员作为一户申请宅基地被批准后,不具备分户条件或者不合理分户的;
(六)原有住房已列入政府规划改造范围或需拆迁安置,申请原基拆建的;
(七)在拆迁改造等专项工作中,已享受货币补偿、产权调换或其他安置政策的;
(八)违法占地、违法建房或“一户多宅”未处理结案的;
(九)申请的宅基地存在纠纷的;
(十)政府或集体供养的五保户;
(十一)在其他农村集体经济组织已经依法取得农房宅基地的农村居民户。
(十二)法律、法规和政策规定的其他不予批准的情形。
第四章宅基地审批与登记
第十六条严格落实宅基地审批“四公开”制度,做到审批程序公开、申请条件公开、用地指标公开、审批结果公开。
第十七条为加强部门之间的协同管理,实行村民建房“一表式”联合审批。
具体审批程序如下:
(一)村民申请。
村民以户为单位向本村村民委员会(村集体经济组织)提出书面申请,并提供建房申请书、申请人身份证明材料、户籍证明材料、原房屋相关权证、原房屋现场照片等,有独生子女的,应提供独生子女证明材料,异地新建的农村住房须经书面承诺“建新拆旧”。
(二)村委受理。
村民委员会(村集体经济组织)定期对建房申请组织村民会议或村民代表大会讨论,审核村民提供的申请材料;对符合建房条件的申请人,经村民会议或村民代表大会讨论同意形成决议后,村民委员会(村集体经济组织)应当将会议决议在5个工作日内,在本村范围内公示,公示时间不少于5天。
对不符合建房条件或公示有异议的,书面告知申请人并说明理由。
(三)联合审核。
各镇(街道)收到上报的村民建房申请材料后,在10个工作日内,组织村委、建管所、国土分局(所)等现场踏勘、核对,签具审查意见,查验申报材料的真实性和完整性,并将审查结果及时告知村民委员会(村集体经济组织)和申请人。
(四)审核公示。
各镇(街道)将拟审批对象、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在本村范围内再次公示7天。
公示无异议后,对符合建房条件、报送材料完备的申请人,各镇(街道)将相关材料报市国土局。
对审核未通过或公示有异议的,各镇(街道)及时书面告知申请人并说明理由。
(五)发放建房用地批准书。
经市政府批准后,由市国土局在10个工作日内办理好宅基地审批手续并发放建房用地批准书。
(六)现场放样。
各镇(街道)组织村委、建管所、国土分局(所)等部门到现场打桩放样,并形成放样记录。
(七)竣工验收。
房屋建造完工后,申请人向村委和镇(街道)提出验收申请,各镇(街道)组织村委、建管所、国土分局(所)到现场验收。
(八)登记发证。
验收合格后,申请人凭宅基地审批手续、建房审批手续等资料办理不动产登记。
第十八条村民经审批异地新建住房的,原宅基地的退回手续与新宅基地审批手续同时办理。
建房人拆除旧房、交出原宅基地并经国土部门核销相关证件后,方可向市不动产登记中心办理不动产权证申领手续,未经竣工验收或竣工验收不合格的,不得办理有关权证手续。
原宅基地收归所属村集体经济组织统一调配利用。
第五章监督和管理
第十九条各镇(街道)应当严格做到村民住房规划建设“六统一”和建设过程“四到场”制度。
“六统一”即:
统一规划、统一设计、统一风貌、统一基础设施、统一监督、统一验收。
“四到场”即建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、综合验收到场。
第二十条各镇(街道)要建立健全监督机制,对放线后建房情况进行巡查监督,落实土地执法共同责任机制。
对不符合批准要求的,由各职能部门按照相关法律法规查处。
第二十一条各镇(街道)负责落实村民建房挂牌施工制度,挂牌告示内容包括审批户主、家庭成员、原有宅基地处理情况、建房批准位置、占地面积、建造层次、承建工匠、批准时间和有效期限等,接受群众监督。
第二十二条村民委员会(村集体经济组织)应当按照“依法、民主、公开”的原则,加强宅基地日常管理。
(一)根据本细则制定宅基地管理村规民约;
(二)做好村民“户”和“宅”的认定,核定家庭人口(具体由村民会议讨论决定);
(三)公开村庄规划和宅基地安排计划;
(四)做好宅基地申请审核工作,定期组织村民会议或村民代表大会讨论村民建房申请并及时公开讨论结果;
(五)及时发现和制止违法建设行为,并向上级报告;
(六)做好旧宅基地收回、调剂、分配工作;
(七)调处本辖区内宅基地和房屋权属纠纷。
第二十三条各镇(街道)、国土分局(所)、村民委员会(村集体经济组织)应规范宅基地档案管理,及时将宅基地审批、登记材料立卷归档。
第六章法律责任
第二十四条经批准后连续二年未使用的宅基地,应交还原集体经济组织另行安排利用。
。
第二十五条村民采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,依法撤销其审批手续。
超过省规定的宅基地标准,多占的土地以非法占用土地论处。
第二十六条违反本细则规定,有关部门的工作人员在宅基地审查、审核、审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,或者发现违法行为不予查处的,依法依规给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条单位或个人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助骗取批准宅基地的,依法追究相关责任。
第七章附则
第二十八条农村宅基地审批管理的具体应用问题,由市国土局负责解释。
第二十九条本细则自2018年月日起施行。
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