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资产评估平时作业2和答案解析
平时作业二
第四章房地产价格评估
1、术语解释
〔1地产
答:
即土地资产,指具有权益属性的土地,即作为财产的土地。
〔2房地产
答:
是指房屋及其附属物〔与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。
〔3不动产
答:
是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变,损失其经济价值的物及其财产权利,它包括土地、土地改良物〔建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等、与土地及其改良物有关的财产权利。
建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯,以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。
〔4基准地价
答:
是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
〔5标定地价
答:
是指在一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
〔6楼面地价
答:
是单位建筑面积地价,它等于土地总价格除以建筑总面积,或等于土地单价除以容积率。
2、单项选择题
〔1最佳使用是<>必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产
〔2基准地价系数修正法所要修正的因素是<>。
a.地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件
c.容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机
〔3假设开发法属于一种<>。
a.加和法b.积算法c.类比法d.倒算法
〔4某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价值最有可能为<>元。
a.85000b.12631c.72369d.12369
〔5计算建筑期利息的工期应按<>计算。
a.合同工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期
〔6待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是<>元。
a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000
〔7待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总成本为7600元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是<>元。
a.61667b.925000c.789950d.58041
〔8残余估价法属于<>中的一种具体方法。
a.收益法b.成本法c.市场法d.功能价值法
〔9有一宗地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为<>元/平方米。
a.1000b.1500c.2100d.2800
〔10若反映宗地地价水平,
〔11某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
资本化率为7%,则该地产的评估值最接近于<>万元。
a.205b.429c.633d.690
〔12待估地产年总收人18万元,年总费用10万元,剩余使用年限10年,折现率为10%,则其评估价值最接近于<>万元。
a.110b.61c.80d.49
※〔13待评估建筑物为一砖混结构两层楼房,宅基地面积为300平方米,房屋每层月租金为2500元,各种费用占租金收入的40%,土地还原率为8%,建筑物还原率为10%,评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元,建筑物的年纯收益为<>元。
a.1000b.12000c.4000d.2000
〔14某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了三个参照物,并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果,它们的权重依次为25%、40%、35%,则被评估房地产的价值最接近<>万元。
a.140b.157c.141d.148
〔15如果房地产的售价为5000万元,其中建筑物价格为3000万元,地价为2000万元,该房地产的年客观净收益为450万元,建筑物的资本化率为10%,那么土地的资本化率最接近于<>。
a.9%b.12.5%c.7.5%d.5%
〔16被评估建筑物历史建造成本为80万元,1997年建成,要求评估该建筑物20XX的重置成本。
调查得知,被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%,该建筑物的重置成本最接近于<>万元。
a.86b.87c.90d.85
〔17已知某房地产月租金收入为20万元,月费用总额为5万元,建筑物价格为1000万元,建筑物的资本化率为10%,该房地产的土地年纯收益最接近于<>万元。
a.50b.60c.80d.100
〔18假定被评估房地产可以永续利用,预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元,从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上,折现率为10%,该房地产的评估值最接近于<>万元。
a.28b.32c.25d.30
〔19被评估土地的剩余使用权年限为30年,参照物剩余使用权年限为25年,假定折现率为8%,被评估土地的年限修正系数最接近于<>
a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054
〔20运用最佳使用原则评估地产的前提条件是<>。
a.土地的非再生性b.土地位置固定性
c.土地用途广泛性d.土地利用永续性
〔21某宗地取得费用为每平方米100元,开发费用为每平方米300元,当地银行一年期贷款利率为9%,二年期贷款利率为10%,三年期贷款利率为11%,开发周期为3年,第一年投资占总投资的1/2,第二、三年投资各占总投资的l/4,问该土地每平方米应负担利息为<>元。
a.51.75b.30.75c.89d.71.25
※〔22某砖混结构单层住宅宅基地200平方米,建筑面积120平方米,月租金3000元,土地还原利率8%,取得租金收入的年总成本为8000元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元/平方米,建筑物的年纯收益为<>元。
a.8600b.8800c.9000d.12000
※〔23某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式,为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。
预期该商业房地产建成后的售价为3000元/平方米,估计该建筑物的建筑费用为1400元/平方米,专业费用为建筑费用的6%,利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15%,销售费用及有关税费为售价的10%,该土地的价值接近于<>元/平方米。
a.1728b.1900c.1500d.1000元
〔24在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括<>。
a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费
〔25某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业大楼开发时的价值为500万元,用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为300万元。
这体现了房地产评估的<>
a.供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则
<26>某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室内格局更加合理,由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%,室内格局因素修正系数为<>
a.100/115b.85/100c.115/100d.100/85
※<27>某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。
该建筑物20XX1月的重置成本为500万元,20XX1月的评估值接近<>万元
a.400b.392c.402d.390
※<28>某宗土地的土地取得成本为500万元,土地开发费为l000万元,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为8%。
该土地投资利息为<>万元
a.120b.80c.60d.100
※<29>某宗土地为1000平方米,国家规定的容积率为5,建筑密度为0.6,下列建设方案中最可行的为〔
a.建筑物地面一层建筑面积为800平方米,总建筑面积为4600平方米
b.建筑物地面一层建筑面积为700平方米,总建筑面积为7000平方米
c.建筑物地面一层建筑面积为600平方米,总建筑面积为4800平方米
d.建筑物地面一层建筑面积为400平方米,总建筑面积为4200平方米
<30>某地产未来第一年的纯收益为18万元,预计以后各年的纯收益按l%的比率递减,该地产的剩余使用权年限为10年,折现率为8%。
该地产的评估值最接近于〔万元。
a.77b.146c.116d.193
3、多项选择题
<1>影响地价的一般因素有。
a.行政因素b.区域因素c.社会因素
d.经济因素e.人口因素
<2>影响地价的社会因素主要包括等几个方面。
a.政治安定状况b.社会治安程度c.税收政策
d.房地产投机e.交通管制
<3>影响商业用地土地价格的区域因素有。
a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制
d.公有设施完善度e.交通便捷度
<4>影响地价的个别因素主要有。
a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素
d.地块形状因素e.土地利用因素
<5>市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有。
a.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况
d.环境质量e.土地使用年限
<6>评估建筑物需考虑的因素包括。
a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平
<7>建筑物应在方面符合政府规定。
a.建筑结构b.建筑用途c.容积率
d.覆盖率e.外形设计
<8>我国房地产评估的标的物一般包括。
a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益
d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备
<9>假设开发法中的投资利润是以为计算基础的。
a.专业费用b.投资利息c.卖楼价
d.地价e.建筑费用
<10>运用市场比较法评估地产,在选择参照物时应注意在方面与评估对象保持一致。
a.交易类型b.用地性质c.交易价格
d.供需圈e.交易时间
a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则
d.供求原则e.贡献原则
4、计算分析题
〔1待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下:
预计建设期为2年,第一年投人60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。
答:
根据所给条件计算如下:
1>预计住宅楼的买楼价的现值为:
3000×2000×6/<1+10%>2=29752066〔元
2>总建筑费用现值为:
1000×60%×10000/<1+10%>0.5+1000×40%×10000/<1+10%>1.5
=9190000<元>
3>专业费用=9190000×6%=551400<元>
4>租售费用及税金=29752066×5%=1487603<元>
5>投资利润=<地价+总建筑费用+专业费用>×20%
=<地价×20%>+<9190000+551400>×20%
=<地价×20%>+1948280
6>总地价=<29752066-9190000-551400-l487603-1948280>÷<1+20%>
=16574783÷1.2
=13812319<元>
〔2投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5,单价为1000元/平方米,乙地容积率为3,单价为800元/平方米,两幅土地其他条件相同,问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
答:
根据题中所给条件计算如下:
1>甲地楼面地价=1000/5=200<元/平方米>
2>乙地楼面地价=800/3=269<元/平方米>
所以,从投资的经济性角度出发,投资者应投资购买甲地。
〔3某房屋建筑面积为1200平方米,同类型房屋标准新建单价为970元/平方米,但该房屋装修好,调整增加1%;设备配置齐全,增加2%;地段、层次、朝向增加1.5%,其他情况同于标准房屋。
经现场评定,该房屋为7成新。
根据上述情况,评估房屋价格。
答:
根据题意可得:
房屋价格=970×<1+l%+2%+1.5%>×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7
=851466<元>
〔4某商业用房地产,按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年,现该房屋拟出租,出租期l0年,按租赁双方合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。
假定资本化率为l0%,该房地产l0年租期内的收益现值为多少?
答:
※〔5有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。
宗地
成交价格
〔元/平方米
交易时间
交易情况
容积率
剩余使用年限
区域因素
个别因素
待估地
2000/01
0
1.2
45
0
0
1
800
1998/01
2%
1.3
50
1%
0
2
850
1999/01
1%
1.4
50
0
1%
3
760
1998/01
0
1.1
40
0
-2%
4
780
1998/01
0
1.0
45
-1%
1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为:
容积率在l-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
该城市地价指数见下表:
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
指数
100
105
108
110
111
115
试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
答:
〔本题不作考试要求
即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
※〔6有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓。
土地使用权年期为50年。
据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。
建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。
假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。
试评估该宗土地的地价。
计算结果以元为单位〔取整。
答:
〔本题不作考试要求,该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。
1测算不动产总价
不动产建筑总面积:
3200×2.5=8000<平方米>
不动产纯收益=300×8000×90%×<1-25%>=1620000<元>
不动产收益年期=50-3=47<年>
2测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×〔1+10%×8000=8800000〔元
3计算利息
利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000〔元
4计算利润
利润=19706113×15%=2955917〔元
5测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917
地价=6994224/1.21=5780350〔元
单价=5780350/3200=1806.36〔元/m2
楼面地价=1806.36/2.5=722.54〔元/m2
〔7房地产的总使用面积为1万平方米,月租金为7元/平方米。
预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为0.3万元/年。
预计该房地产尚可以使用10年。
折现率为12%。
计算该房地产的评估值。
答:
1>该房地产的年租金总收入为:
1×7×12=84<万元>
2>该房地产的年出租费用为:
84×<5%+12%+6%>+0.3=19.62<万元>
3>该房地产的年纯收益为:
84-19.62=64.38<万元>
4>该房地产的价格为:
64.38×[1-1/<1+12%>10]/12%
=64.38×5.6502
=363.76<万元>
〔8假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积5000平方米,容积率限定为4,土地使用权70年,某开发商欲购买此地,他准备取得土地后即投资开发,施工期为2年,建筑投资均匀投入。
建筑成本为1500元/平方米,专业费为建筑成本的6%,开发商的目标利润为成本的15%,有关税费为楼价的5%,折现率为10%,工程完工后每平方米售价5500元,估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格,试计算分析。
答:
1>完工后的预期楼价现值为:
5000×4×5500/<1+10%>2.5=8667.8<万元>
2>建筑成本及专业费:
1500×〔1+6%×2/〔1+10%2/2=2891<万元>
3>有关税费:
8667.8×5%=433.4<万元>
4>目标利润为:
<地价+2891>×15%=15%地价+433.7万元
5>估算地价:
地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价
地价=4269.3<万元>
〔9某房地产20XX10月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,20XX10月转售时的价格预计比20XX10月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该房地产20XX10月的价格。
答:
解法1:
300×[1-1/<1+9%>3]/9%+p×<1+10%>×<1-6%>/<1+9%>3=p
p=3759.4<万元>
解法2:
设20XX10月价格为P
P=300×
+
由上式得P=3759.4〔万元
〔10某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,实际已经使用8年。
经过调查测算,现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元〔建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入建造成本的40%,管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。
该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,已经使用2年;设备部分的重置成本为110万元,平均寿命为10年,已经使用8年。
假设残值率为零,试计算该建筑物的折旧<贬值>总额。
答:
1>建筑部分的重置成本:
800×<1+3%>+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120
=1046.8<万元>
2>建筑部分的折旧:
〔1046.8-18×8/50+18=182.6<万元>
3>装修部分的折旧:
200×2/5=80<万元>
4>设备部分的折旧:
110×8/10=88<万元>
5>总折旧:
182.6+80+88=350.6<万元>
※〔11某房地产的土地面积1000平方米,建筑面积2000平方米。
土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得,使用权年限为50年。
建筑物为钢筋混凝土结构,于1995年10月1日建成使用,建筑造价为800元/建筑平方米。
1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米,该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。
假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6%,试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
答:
〔本题不作考试要求
1>建筑物的价格:
900×2000×<49-4>/49=1653061<元>
2>土地价格:
1100×1000×[1-1/<1+6%>45]/[1-1/<1+6%>50]=1078638<元>
3>房地产总价格:
1653061+1078638=2731699<元>
※〔12某在建工程开工于2001年3月1日,用地面积为2000平方米,建筑容积率为5.1,用途为公寓。
土地使用权年限从2001年3月1日起50年。
土地取得费为楼面地价1000元/平方米,该公寓正常建设期为2年,建造费用为2500元/建筑平方米,到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。
估计该公寓开发项目可以按期完成,建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月,可出租面积为总建筑面积的65%,正常出租率为80%,出租经营费用为收入的30%。
购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。
试估算该在建工程2001年9月1日的价格。
折现率为10%。
答:
〔本题不作考试要求
1>预期完工后的楼价现值:
=80×12×2000×5.1×65%×80%×<1-30%>
×[1-1/<1+14%>48]/[14%×<1+14%>1.5]
=2087.7<万元>
2>在建工程的完工费用现值:
2500×<1-45%>×2000×5.1/<1+14%>0.75=1271.5<万元>
3>税费:
购买价格×4%
4>正常购买价格:
购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4%
购买价格=784.8<万元>
〔13某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年,商场共有两层,每层建筑面积为2000平方米,可出租面积占建筑面积的60%。
一层已经于1996年5月31日出租,租期5年,月租金为180元/平方米。
二层暂时空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米,出租费用为租金的20%。
折现率为10%。
试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。
答:
1>每层可出租面积:
2000×60%=1200<平方米>
2>带租约的3年期间每年的净租金收入:
〔180+120×1200×12×<1-20%>=345.6<万元>
3租约期满后每年的净租金收入:
〔200+120×
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