合同范本之销售合同纠纷.docx
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合同范本之销售合同纠纷
销售合同纠纷
【篇一:
从合同效力看商品房销售代理合同纠纷一案民事判决】
上诉人泰隆公司与上诉人中盛公司商品房销售代理合同纠纷一案民事判决书
安徽省高级人民法院
民事判决书
(2010)皖民四终字第00148号
上诉人(一审原告、反诉被告):
台州泰隆房地产策划有限公司,住所地浙江省台州市椒江区君悦大厦b幢1621室。
法定代表人:
李勇,该公司经理。
委托代理人:
张炯,安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人:
程华德,安徽天禾律师事务所律师。
上诉人(一审被告,反诉原告):
黄山市中盛市场开发有限公司,住所地黄山市屯溪区齐云大道288号。
法定代表人:
范德永,该公司董事长。
委托代理人:
郑明继,安徽道同律师事务所律师。
委托代理人:
汪晓农,安徽道同律师事务所律师。
上诉人台州泰隆房地产策划有限公司(简称泰隆公司)与上诉人黄山市中盛市场开发有限公司(简称中盛公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案,前由安徽省黄山市中级人民法院于2009年7月7日作出(2008)黄中法民一初字第3号民事判决,泰隆公司、中盛公司均不服,分别向本院提起上诉。
本院于2009年12月21日作出(2009)皖民四终字第0077号民事裁定,将本案发回黄山市中级人民法院重新审理。
黄山市中级人民法院重审后,于2010年8月2日作出(2010)黄中法民一初字第00002号民事判决,泰隆公司、中盛公司仍不服,再次分别向本院提起上诉。
本院受理后,依法组成合议庭,于2010年12月2日公开开庭进行了审理。
泰隆公司的委托代理人张炯、程华德,中盛公司的法定代表人范德永及其委托代理人郑明继、汪晓农到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
一审查明:
中盛公司(甲方)与泰隆公司(乙方)于2007年3月8日签订一份《委托代理合同》,约定:
1、乙方为甲方提供黄山国际旅游礼品城项目营销策划及代理商品房销售。
合同期间,该物业售出每一套单位,甲方按照合同的约定支付给乙方代理销售佣金与溢价佣金;2、合同期限为22个月,自2006年2月18日至2007年12月31日,合同到期后7天之内,如甲方或乙方书面提出终止合同则按合同终止条款处理;3、商品房的销售基价由甲方确定,乙方可根据市场销售情况征得甲方签章认可后,灵活浮动。
甲方所提供的委托物业清单即销售价格表为合同的附件一;4、缴纳首期款并签署购房合同后,客户办理完成按揭手续,即视为乙方已完成了该销售行为,但乙方必须协助甲方办理完成产权证;5、双方在该物业开发每期,各销售阶段均以甲方提供的委托物业清单为衡量标准结算代理费用。
(1)商业物业销售佣金:
2006年2月18日至2006年12月31日的销售佣金已于2007年2月7日进行结算,此次结算标准,按销售返租折扣前的5.6%计算,2007年2月7日对已销售未结算的销售佣金和以后销售佣金结算标准,按销售返租折扣后的6.5%计算(详见附件七)。
(2)溢价佣金:
从合同生效之日起,以双方确认的附件委托物业清单中的单价为依据,乙方销售的每个铺位单价超过附件中的销售单价时,超出部分乘以建筑面积为溢价,销售单价以返租前的成交单价为准。
在计算溢价部分,乙方不得在溢价中再提取6.5%的佣金。
溢价所得部分,双方按以下方式分配:
溢价在单价500元之内甲方70%,乙方30%进行分配;溢价超
过单价500元以上部分甲方65%,乙方35%进行分配等。
2008年1月4日,泰隆公司向中盛公司发函,以代理期限到期、双方未达成新的协议为由提出终止《委托代理合同》,并要求按上述合同结算佣金与溢价佣金。
中盛公司于2008年1月4日收到该函件。
2008年3月25日,泰隆公司起诉至一审法院,请求判令中盛公司支付尚欠销售佣金、溢价佣金、所没收的定金、违约金及代垫费用等共437万元,并承担本案诉讼费用。
中盛公司提出反诉,请求确认该公司与泰隆公司签订的《委托代理合同》中佣金标准和溢价佣金的约定无效,并判令泰隆公司返还已付的代理佣金3941787元、承担反诉费用。
2009年3月25日,一审法院组织泰隆公司与中盛公司进行对账,双方确认:
(1)泰隆公司销售的房款总额:
中盛公司确定为117244968元,泰隆公司认可该数字,同时认为中盛公司在统计时遗漏了五套商铺,该五套商铺的房款为1720689元。
中盛公司对该五套商铺的意见为:
b714号房,业主于2008年12月份付定金2万元,房款首付时间是2009年3月份;b716号房,业主于2008年12月付定金2万元,该商铺于2009年1月份前退定金;b806号房,业主于2009年1月支付房款;e502号房,中盛公司于2006年2月18日前已销售;e823号房,业主于2008年12月份前退房。
因双方合同期间为2006年2月18日至2007年12月31日,泰隆公司已于2008年1月4日发函终止合同;当时合同约定,客户签署购房合同、缴纳首期房款,并办理完成按揭手续后,才视为泰隆公司完成了该销售行为。
而以上五套争议商铺均不符合约定,不能视为泰隆公司已完成了销售行为,因此不能结算佣金。
(2)更名费:
泰隆公司主张数额为32500元,中盛公司认可27500元,泰隆公司认可27500元。
(3)违约罚没定金:
泰隆公司主张数额为30815元,中盛公司认可30715元,泰隆公司认可30715元。
(4)代垫费用:
泰隆公司主张代垫费用为550751元,中盛公司认可该费用确实已发生,可在支付泰隆公司的总款项数额时予以扣除,泰隆公司对此予以认可。
(5)泰隆公司从中盛公司已领取款项数额:
中盛公司主张泰隆公司领取5160391元,替泰隆公司代为支付徐海燕等人佣金188487元。
泰隆公司认可已领取5160391元,不认可代为支付徐海燕等人佣金188487元,且同时表明,在此以前,泰隆公司与中盛公司对以上数额有不同陈述的,以本次对账的数额为准。
2009年6月15日,一审法院组织泰隆公司与中盛公司再次进行了对账,双方确认:
(1)《委托代理合同》中约定中盛公司承担的广告费、办公费、招待费、推广费等已由中盛公司承担,与泰隆公司无关。
(2)代垫费用550751元由中盛公司承担,系泰隆公司垫付。
该费用涉及的所有票据均存于中盛公司,中盛公司对该费用已认可并已经另外支付,该费用与泰隆公司已领取的5160391元无关。
(3)泰隆公司认为《委托代理合同》中销售佣金、溢价佣金里包含策划费;中盛公司认为《委托代理合同》中销售佣金、溢价佣金均为销售代理佣金,不含策划费,中盛公司为配合泰隆公司销售,已支付策划及相关费用1294009.27元,与泰隆公司已领取的销售代理佣金5160391元无关。
综上,一审法院认定泰隆公司销售的房款总额为117244968元、更名费为27500元、违约罚没定金为30715元、泰隆公司从中盛公司已领取5160391元。
一审法院认为:
本案是商品房委托代理销售合同纠纷,争议焦点是双方当事人在《委托代理合同》中关于佣金标准、溢价佣金及罚没定金的约定是否有效的问题。
《中华人民共和国价格法》第十二条规定:
经营者进行价格活动,应当遵守法律、法规,执行依法制定的政府指导价、政府定价。
《商品房销售管理办法》第二十八条规定,受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时,不得收取佣金以外的其他费用。
《中国房地产经纪执业规则》第二十七条规定,房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规。
国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费管理的通知》规定,实行独家代理的,收费标准不得超过成交价的3%。
本案双方当事人订立的《委托代理合同》中佣金的约定超出了国家法律法规允许的范围,扰乱了正常的房地产市场交易秩序,超出部分应依法认定无效。
合同双方对溢价佣金部
分的约定因违反国家强制性规定应为无效条款。
综上所述,泰隆公司所销售的房款总额为117244968元,佣金标准应以3%计算,销售房屋代理佣金为3517349.04元(中盛公司实际已多付1643041.96元),泰隆公司从中盛公司已领取款项为5160391元,已远远超过其应得的佣金,因此泰隆公司再要求中盛公司支付销售佣金、溢价佣金、所没收的定金、违约金等及代垫费用437万元的诉请,该院不予支持。
因中盛公司按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定多支付给泰隆公司的1643041.96元属非法利益,故其要求返还于法无据,不予支持,应依法收缴。
据此,案经一审法院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)、
(五)项,第五十六条,第九十一条第(七)项、第九十八条、第一百零九条,《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百三十四条第三款之规定,判决:
1、驳回泰隆公司的诉讼请求;2、驳回中盛公司的反诉请求;3、泰隆公司非法收取的1643041.96元予以收缴。
一审本诉受理费41760元、保全费5000元,共计46760元,由泰隆公司负担;反诉受理费19167元,由中盛公司负担。
泰隆公司、中盛公司对上述判决均不服,分别向本院提出上诉。
泰隆公司上诉称:
1、泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金和溢价佣金的约定并没有违反法律和行政法规的强制性规定。
人民法院在认定合同效力时应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范为依据,不能以地方性法规、行政规章为依据。
一审法院依据的《中华人民共和国价格法》第十二条的规定属管理性强制性规定,《关于房地产中介服务收费的通知》属部门规章,均不能作为认定本案合同无效的依据。
而且,本案中双方当事人约定的销售佣金包含宣传策划费用和分销点佣金,在扣除宣传策划费用和分销点佣金以后,泰隆公司实际所得的销售佣金比例并未违反相关部门规章及地方性法规的规定。
2、泰隆公司一审时共提供了十组证据,其中本诉证据五组,反诉证据五组。
一审判决中对泰隆公司提供的五组反诉证据未进行审查认定,必定会影响到本案的正确判决。
这些证据是:
《黄山国际旅游礼品城全案策划合同》、泰隆公司制作的黄山国际旅游礼品城项目策划画册2本及光盘l张、6份《销售代理协议》、相关的借支单据,证明泰隆公司为中盛公司提供了包括宣传、策划、代理销售等服务,中盛公司支付的销售佣金中包含部分策划费、广告费。
3、五间商铺的销售价款1720689元应作为泰隆公司完成的销售任务,因为该五间商铺的销售情况完全符合双方关于泰隆公司已完成销售任务的约定。
4、一审法院认定泰隆公司依法收取的房屋销售佣金1643041.96元为非法利益并在判决书中直接予以收缴,明显违反相关法律规定。
针对泰隆公司的上诉,中盛公司答辩称:
1、中盛公司与泰隆公司签订的《委托代理合同》中关于佣金提取比例及溢价佣金的约定是安徽省政府指导价的4-6倍,显然违反法律强制性规定,应认定为无效。
2、一审法院对本诉与反诉的证据,均进行了举证质证,不存在遗漏证据问题。
泰隆公司所称的策划费不包含在该公司的诉请中,对所销售的房屋进行营销策划是泰隆公司在受托销售房屋过程中应尽的义务,且营销策划费用中盛公司已经承担。
3、一审法院多次组织双方核对泰隆公司销售的房款总额,经双方确认无异议的数额为117244968元。
泰隆公司认为应计入其销售房款的五间商铺,均不在《委托代理合同》约定的计算佣金的范围之内,不能作为泰隆公司完成的销售任务计入销售总额。
中盛公司上诉称:
1、泰隆公司房屋代理佣金标准应当为1.5%,而不是3%。
国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费管理的通知》规定的独家代理收费标准3%是全国范围内的最高限标准,各省可以制定当地具体执行的收费标准。
安徽省物价局、建设厅于2004年制定的《关于规范房地产中介服务收费管理的通知》规定,安徽省范围内独家代理的收费标准不准超过成交总额的1.5%。
因此,安徽省的具体执行标准是1.5%,以成交总额117244968元计算,泰隆公司应当收取的佣金为1758647.52元。
一审法院以3%作为标准将
泰隆公司应当收取的佣金计算为3517349.04元,违反了安徽省的相关规定。
2、中盛公司多支付给泰隆公司的3401716.48元,系中盛公司的合法财产而不是非法利益,应当由泰隆公司返还给中盛公司。
一审判决的收缴行为违背了相关法律,应予纠正。
请求二审法院支持中盛公司的反诉请求。
针对中盛公司的上诉,泰隆公司答辩称:
泰隆公司与中盛公司关于佣金的约定并没有违反法律法规的强制性规定,且双方约定的佣金构成比例中包含四个部分,在扣除宣传策划佣金和分销点佣金后,佣金标准并未违反规定。
中盛公司要求返还财产的上诉请求和理由均不能成立,请求依法驳回。
二审期间,双方当事人所举证据与一审相同,相对方质证意见也同于一审。
本院在二审期间补充查明以下事实:
2007年3月8日,泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》除一审判决表述的内容外,还约定了以下内容:
1、总则第2条约定,受甲方(中盛公司)委托,乙方(泰隆公司)为甲方制定该物业详尽的营销策划等相关报告,在报告中提出之销售策略及方案,须经双方协商,并经甲方认可后方可执行;第3条约定,甲乙双方履行合同期间,在需要委托第三方进行分销代理时,甲方同意由乙方以甲方名义与第三方签订该物业的销售分销代理协议,但甲方与第三方没有法律上的关系,第三方完成的销售业绩计入乙方的销售业绩,并由乙方向第三方支付其按照分销代理协议约定的销售利益。
2、乙方的权利与责任第10条约定:
乙方承诺将会协助甲方成立整个销售组织与组建分销网络,并负责建设销售团队的人员架构,给予完整的培训课程,统一着装,体现项目销售的形象。
3、其他事项第3条约定:
合同正文及附件是不可分割的整体,具有同等法律效力。
该合同附件2对中盛公司、泰隆公司应承担的费用进行了划分,泰隆公司的费用包含:
销售佣金、分销点佣金、置业顾问佣金、管理人员奖金及策划佣金。
另查明:
2006年期间,中盛公司与永嘉县安好家置业有限公司等6家公司签订黄山国际旅游礼品城代理销售协议,该6份销售代理合同中对销售佣金的提取比例因销售量的不同而不同,分别从2%-5%不等。
除本院认定的上述事实外,本院对一审判决认定的其它事实予以确认。
本院认为,综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见,本案二审的争议焦点是:
1、泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定是否有效;2、一审判决未予认定的5间商铺能否作为泰隆公司完成的销售任务;3、一审判决认定泰隆公司收取的1643041.96元房屋销售代理佣金为非法利益并予以收缴是否符合法律规定。
(一)泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定是否有效。
《中华人民共和国合同法》第52条第(5)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定,即认定合同无效应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定为判断依据。
从价格法的有关规定看,本案所涉及的房屋销售代理佣金属于政府指导价的范畴,政府指导价的规定应属管理性强制性规定,而不属于效力性强制性规定,故泰隆公司与中盛公司关于佣金比例和溢价佣金的约定并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。
合同法的主要精神是鼓励交易,尊重合同当事人的意思自治,维护交易的安全,本案中双方发生纠纷时,泰隆公司代理销售房屋的行为已经完成,在没有证据证明其存在哄抬物价、欺诈消费者的非法销售行为的情况下,不能认定其行为损害了国家利益和社会公共利益,因此,应认定合同约定的佣金及溢价佣金条款有效。
此外,泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中明确约定泰隆公司提取的代理佣金中包含销售佣金、分销点佣金、置业顾问佣金、管理人员奖金和策划佣金,中盛公司在未提供证据证明除销售佣金以外的其他费用其已支付的情况下,主张超出3%的佣金比例部分无效,应承担举证不能的法律后果。
中盛公司与泰隆公司签订的《委托代理合同》是双方的真实意思表示,泰隆公司已按约履行合同义务,而中盛公司不仅不能按约支付相应的代理费用,且以双方之间约定的佣金比例违法为由予以反悔,有悖诚
实信用原则。
综上,中盛公司主张的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定无效的上诉理由,不予采信。
(二)一审判决未予认定的5间商铺能否作为泰隆公司完成的销售任务。
对于泰隆公司上诉提出的一审判决未予认定的五间商铺,根据中盛公司所举证据,该五间商铺有的已经退还房款或定金,有的交付房款时间不在双方合同履行期内,均不符合双方约定的计算代理佣金的条件,故一审判决认定该五间商铺不属于泰隆公司完成的销售任务并无不当。
泰隆公司此点上诉理由不能成立,不予支持。
(三)一审判决将泰隆公司收取的1643041.96元房屋销售代理佣金认定为非法利益并予以收缴是否符合法律规定。
泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定为有效约定,泰隆公司已收取的1643041.96元房屋销售代理佣金为合法所得,一审判决认定为非法利益并予以收缴无事实和法律依据,应予纠正。
综上,一审判决认定部分事实不清,适用法律不当。
经本院审判委员会讨论决定,根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
(二)、(三)项,第一百五十八条之规定,判决如下:
一、维持黄山市中级人民法院(2010)黄中法民一初字第00002号民事判决第二项,即:
驳回黄山市中盛市场开发有限公司的反诉请求;
二、撤销黄山市中级人民法院(2010)黄中法民一初字第00002号民事判决第一、三项,即:
驳回台州泰隆房地产策划有限公司的诉讼请求,台州泰隆房地产策划有限公司非法收取的1643041.96元予以收缴;
三、黄山市中盛市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付台州泰隆房地产策划有限公司3757262元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费41760元、保全费5000元,共计46760元,由台州泰隆房地产策划有限公司负担6760元,黄山市中盛市场开发有限公司负担4万元;反诉受理费19167元,由黄山市中盛市场开发有限公司负担。
二审案件受理费60927元,由台州泰隆房地产策划有限公司负担5927元,黄山市中盛市场开发有限公司负担55000元。
本判决为终审判决。
审判长陶宝定
审判员陈钢
代理审判员程敏
二○一○年十二月二十七日
书记员夏琰
【篇二:
一份盖章的空白销售合同引起的纠纷】
一份盖章的空白销售合同引起的纠纷甲企业为了推销公司的大批沙发,开启了全体员工无孔不入的销售模式,大多数员工都持有已经盖好公章的销售合同。
该合同上就沙发的种类和数量,以及银行转账账户和姓名等项目都留有空白,任由员工对外签订合同的时候填写。
月后甲公司收到一份律师函,内容是要求履行合同交付沙发的义务。
此事来的莫名其妙,甲公司一时不知所措。
后来追究缘由,才发现是公司已经离职一个多月的员工a对外签订的合同,a在合同的空白项上写了自己银行账号,收到钱之后不久便提出离职申请,现在已经不在公司上班。
这场销售合同纠纷中,甲公司是不是应当承担责任?
具体分析如下:
活动中,盖有企业公章的空白销售合同或者介绍信,都可以被当作是企业授权他人代理相关业务的证明。
甲公司为了能够营销最大化,让公司大部分员工都持有已经盖好公章,且留有空白项目让员工自主填写的合同,那么员工对外作出的行为就有理由被他人当做是公司的行为。
《合同法》第四十九条规定:
“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同的,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
”以上纠纷中,员工a离职后,擅自以其持有的甲公司空白盖章的销售合同对外签约,如果合同相对方不知道员工a已经离职的事实,就有理由相信,a有权利代表甲公司对外签订合同。
在此情况下,若是甲公司无法证明员工a和该公司合伙通谋,或者无法举证对方公司知晓内情,那么就可以认定员工a的行为代表公司,这也就是法律上说的“表见代理”行为。
由此可知,尽管甲公司也有自己的委屈,但是必须履行销售合同义务,承担该给付义务后,甲公司方有权向员工a追究法律责任,挽回自己的利益损失。
润,势必会千方百计地为自己员工提供各种业务上的便利,比如可以轻易取得具有法律效力的介绍信,或者各类盖有公司公章的空白合同。
公司信赖员工是无可厚非的事情,但是既然作为一个自负盈亏的法人,公司本质上是追求经济利益的组织,所以信赖应该有限度,该有的规范还是需要老老实实
地制定。
如果甲公司当初建立完善的合同管理制度,能够在空白的盖章销售合同上将转账银行账户以及负责人等信息加以完善,及时核查员工持有的空白合同使用情况等,员工离职后及时收回相关材料,或许就能够避免这次纠纷。
一家企业若总是粗枝大叶地凭借公司内部人员的道德自律,不采取严谨的风险控制,在这个竞争如此激烈的经营活动中,前路定然十面埋伏。
【篇三:
例谈买卖合同纠纷案件的管辖与执行】
XX.cn
例谈买卖合同纠纷案件的管辖与执行
作者:
王瑞豪
来源:
《早期教育(教师版)》2015年第10期
红星幼儿园坐落在a市c区,该园与b市某区朝阳服装厂签订了一个园服买卖合同。
红星幼儿园依约付了款,朝阳服装厂也供应了全部园服。
红星幼儿园在验收时发现园服存在重大缺陷,遂与朝阳服装厂协商退货,但遭到拒绝。
红星幼儿园只得将朝阳服装厂诉至法院。
【案例一】朝阳服装厂在接到法院诉讼通知书后,为逃避执行,及时低价处理了本厂部分设备。
红星幼儿园得知后,为防止利益受损,可采取何种措施救济?
《民事诉讼法》第100条规定:
人民法院对于可能凶当事人一方的行为或者其他原因,使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件,根据对方当事人的申请,可以裁定对其财产进行保全,责令其做出一定行为或者禁止其做出一定行为;当事人没有提出申请的,人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。
本案中,朝阳服装厂为躲避债务,低价处理财产,有可能使判决难以执行。
对此,红星幼儿园可向法院申请财产保全,法院可以裁定采取保全措施,也可以禁止朝阳服装厂处理相关财产。
【案例二】红星幼儿园与朝阳服装厂的合同签订地为a市c区、履行地为a市d区,但是实际履行地并未在d区,而是a市e区。
红星幼儿园向d区法院起诉并受理,朝阳服装厂以其住所地为b市,d区法院没有管辖权和实际履行地是e区为由提出管辖权异议,朝阳服装厂提出的管辖权异议是否会得到支持?
《民事诉讼法》第23条规定:
凶合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
本案中,朝阳服装厂的住所地为b市某区,凶此b市某区法院有管辖权。
至于d区法院是否具有管辖权,主要来看d区是否为合同的实际履行地。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第19条第二款的规定可知,购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的,以实际履行地点为合同履行地。
本案购销合同的实际履行地点为a市e区,而不是d区,凶此d区法院没有管辖权,朝阳服装厂提出的实际履行地为a市e区的管辖权异议,应予得到支持。
【案例三】d区法院受理朝阳服装厂的管辖权异议之后,认为自己没有管辖权,裁定移送至e区人民法院。
e区法院认为自己没有管辖权,拒不接受移送,上述法院做法有无不妥,该如何处理?
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