个人商务贷款业务操作规程试行.docx

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个人商务贷款业务操作规程试行

中国邮政储蓄银行

个人商务贷款业务操作规程（试行）

第一章总则

第一条为规范邮政储蓄银行个人商务贷款业务操作，防范信贷风险，提高贷款质量和服务水平，根据《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《银行开展小企业授信工作指导意见》、《商业银行小企业授信工作尽职指引（试行）》、《中国邮政储蓄个人商务贷款业务管理办法（试行）》等有关法律法规和规章制度，制定本操作规程。

第二条本操作规程所称个人商务贷款是指邮政储蓄机构向单一借款人发放的用于本人合法生产经营活动的有担保贷款，贷款对象包括在城乡地区从事生产、贸易等的微型或小型私营企业主（包括个体工商户、个人独资企业主、合伙企业合伙人、有限责任公司自然人股东等，下同）。

第三条本操作规程所称的贷款行是指经中国邮政储蓄银行总行或有权分行批准、具体经办个人商务贷款业务的邮政储蓄银行一级支行、各级分行的直属支行或营业部。

第四条个人商务贷款采取循环授信形式，即根据借款人的资信状况及担保物的评估价值，在授信期内向借款人提供可循环使用的授信额度。

在授信有效期和授信额度范围内，贷款行向借款人发放用于本人合法生产经营活动的贷款。

第五条个人商务贷款业务的担保方式目前仅限于个人房产抵押，包括住房和商用房两类。

第六条个人商务贷款业务实行“额度控制、灵活使用、有效担保、按期偿还”的原则。

各级邮政储蓄银行分支机构办理个人商务贷款业务必须严格遵循国家有关法律法规，执行国家产业政策，并遵循“安全性、流动性、效益性”的经营原则。

第七条本操作规程包括受理申请、贷款调查、贷款审查、贷款审批、条件落实、贷款发放、贷款日常管理、贷后监测、贷后检查、贷款风险分类、不良资产处置及档案管理等环节的规定与程序。

第八条本操作规程适用于办理个人商务贷款业务的邮政储蓄银行省内各级分支机构。

第一章贷款产品

第九条贷款对象。

个人商务贷款对象主要为经工商行政管理部门核准登记并有固定的生产经营场所，产品有销路、经营有效益、经营者素质好、能恪守信用的各类微型、小型私营企业主。

第一十条贷款申请人除满足上述贷款对象条件，还应具备以下条件：

（一）年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间（申请时符合年龄条件），在贷款行所在行政区域（直辖市或地市行政区域范围，下同）内有固定住所，有常住户口或居住一年（含）以上，具有完全民事行为能力的中国公民。

（二）在贷款行所在行政区域内拥有合法的经营实体（商铺或企业，下同），原则正常生产经营一年（含）以上；对于部分企业经营情况良好，市场竞争力强，贷款担保足额可靠的贷款申请，企业经营期限可放宽至6个月以上。

（三）具有合法有效的生产经营手续，包括营业执照、税务登记证；对企业组织形式属于有限责任公司的，要求借款人（家庭）必须拥有公司30%以上股份，并能出具股东身份证明材料（如：

公司章程、出资协议或验资报告之一）；属于经营特殊行业的还需要提供特殊行业经营许可凭证等。

（四）具有良好的信用记录和还款意愿，借款人及其配偶、所经营企业在我行、人民银行的个人/企业征信系统、其他相关信用系统和其他商业银行的信用记录符合我行的客户准入政策。

（五）具有稳定的经营收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力。

（六）能提供我行认可的合法、有效、可靠的担保，目前只接受个人房产抵押担保。

（七）在我行开立个人结算账户。

第一十一条贷款用途。

个人商务贷款主要解决客户生产经营过程中的资金需求问题，贷款资金可用于制造业、服务业、贸易和农业等领域，但必须适用国家和地方环保法规，具体包括经营投资项目、服务业项目、营运资金、购买用于进行贸易、生产或提供服务的车辆、设备或房产等。

第一十二条贷款不得用于以下任何项目：

从事武器或军事设备的制造或贸易，有关濒危物种的产业或贸易，赌博、经营赌场或其他赌博设施，从事货币投机、不动产投机，从事民间借贷，购买彩票，购买期货、股票、基金等任何形式的证券投资或有害环境的活动。

严禁以任何形式向邮政企业或邮政企业实际控制的企业及股东发放贷款。

第一十三条贷款行应根据借款人的经营盈利状况、实际资金需求、资产和负债情况以及提供的担保物价值等状况决定单一借款人的最高循环授信额度，且须满足以下条件：

（一）授信额度原则上不得超过抵押房产评估价值的60%或总行授权的最高适用抵押率。

（二）授信额度原则上不得超过借款人（家庭及企业，下同）有效净资产值的50%或年有效净收入的2.5倍（两者之中的低者）。

第一十四条额度授信期限。

个人商务贷款授信额度期限分为循环使用期和额度存续期两类，具体规定如下：

（一）额度循环使用期是指借款人可以循环支用贷款的最长期限，循环使用期设定为5年。

（二）额度存续期是指额度生效起至单笔贷款最后到期日止的最长期限，初步设定为10年，单笔贷款的到期日必须在额度存续期内，但可以超过额度循环使用期。

第一十五条单笔贷款金额。

额度下拟发放的单笔贷款金额不得超过最高授信额度，且额度下所有贷款剩余本金之和不得超过最高授信额度。

第一十六条单笔期限。

单笔贷款期限以月为单位，最长贷款期限不超过5年或到期日不得超过额度存续期限。

借款人可根据自身生产经营状况，资金周转特点，自主选择单笔贷款限期。

第一十七条贷款的利率。

贷款的利率。

贷款利率实际风险定价原则，总行将根据资金成本、经营成本和贷款风险等因素，确定合理的利率浮动范围。

各一级分行信贷业务部应根据自身实际经营情况和当地竞争程度，在总行制定的贷款产品利率浮动范围内确定各自的利率浮动区间，原则上各分行制定的贷款利率不得低于总行规定的利率下限。

在额度有效期内，额度下新申请贷款利率随人民银行基准利率调整而调整。

对已发放贷款，期限在一年以内（含）的贷款采用固定利率，即合同期限内，利率保持不变；期限超过一年的贷款，则采用浮动利率，利率随人民银行的利率调整而调整，调整日为每年的1月1日。

贷款利率的制定以二级分行为单位，各省分行可在总行授权范围内，针对不同的二级分行制定不同的利率，但在二级分行内必须执行相同的利率，不得针对不同的客户执行差别化利率。

第一十八条还款方式。

个人商务贷款提供以下三种还款方式：

（一）一次性还本付息法，即到期一次性偿还贷款本息，仅适用于贷款期限6个月（含）以内的贷款。

（二）等额本息还款法，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息。

（三）阶段性等额本息还款法，即贷款宽限期内只偿还贷款利息，超过宽限期后按照等额本息还款法偿还贷款，宽限期最长不超过6个月。

除6个月以内的贷款可选择到期一次还本付息外，超过6个月的贷款，需要借款人根据资金周转状况，采用等额本息或阶段等额本息还款法。

借款人可根据自身周转资金状况，选择提前偿还部分或全部贷款本息，原则上每次部分提前还款金额不低于一万元。

目前，提前还款暂不收取任何费用。

第二章贷款担保

第一十九条用于抵押的房产必须满足以下条件:

（一）用于抵押的个人房产必须为借款人及配偶或夫妻双方的直系亲属所拥有，且已取得完全处置权利（已还清银行贷款）。

四）合押为担保方式，对于分开的地区，只需要办理房屋的抵押登记，而

（二）个人房产指住房和商用房，其中个人住房包括商品住房、别墅、能办理抵押经济适用房和房改房等；商用房包括商住两用房、写字楼、临街商铺或住宅配套的底层商铺等。

（三）用于抵押房产的房龄原则上不得超过15年，要求产权清晰，且有较好的保值、变现能力。

（四）对于用于抵押的房产正处于出租期的，要求抵押人出具租赁合同；若剩余出租期超过12个月的，还要求承租人出具《承租人声明》，表示如果贷款行使抵押权时，承租人自愿终止租赁合同。

（五）禁止接受以下类型的房产用于抵押。

1．未取得房产证的期房、大型商场的分割销售摊位、产权式公寓及其他存在产权纠纷、不易变现的房产作抵押。

2．不能办理抵押登记的房产，主要以下有几类：

农村集体用地建造的房产；政府划拨土地建造的房产（能办理抵押登记的除外）；不满足上市交易条件的经济适用房、集资建房、房改房；工业用地房产、工厂配套的住宅小区。

3．用于抵押房产的所有人（含共有人）为未成年人或年龄超过60周岁。

4．地方政府规定不能上市交易或办理抵押登记的房产。

（六）采用借款人（配偶双方）直系亲属名下的个人房产用于抵押的，抵押人还需要满足以下条件：

1.抵押人必须为借款人（配偶）的直系亲属，直系亲属包括父母、子女、兄弟姐妹。

2.抵押人的年龄须处在18周岁至60周岁之间，不得接受未成年人名下房产作为抵押。

3.抵押人（家庭）必须拥有两套以上住宅，即用于抵押的房产为非唯一生活住宅。

4.抵押人（家庭）有较为稳定的经济来源，行使房产抵押权不会对其基本生活产生较大影响。

5.若房产有多个共有人时，必须征得其他共有人同意，并能在相关抵押合同和抵押登记手续上签字确认。

如果地方监管部门有明确规定，当地金融机构不得接受抵押人家庭唯一生活住宅用于贷款抵押的，则按当地监管部门规定的执行。

第二十条房产抵押率。

（一）以个人商品住房抵押的，原则上最高授信额度不得超过房产评估价值的60%。

（二）以经济适用房、“房改房”为抵押的，原则上最高授信额度不得超过房产评估价值的50%。

（三）以商用房（底层商铺、写字楼）和别墅等高档住房为抵押的，原则上最高授信额度不得超过房产评估价值的50%。

（四）总行有特别授权的，以总行授权中明确的最高抵押率为准。

在业务开办初期，原则上省会城市及房产交易活跃一线大中城市（70个大中城市，见附件）的个人商品住房最高适用抵押率不得超过60%，商用房及其他性质的住房最高适用抵押率为50%；其他一般城市的个人商品住房最高适用抵押率不得超过50%，商用房及其他性质住房不得超过40%。

对于部分城市地区市场房产交易较为活跃、市场价格稳定的地区，需要调高抵押率的，应由一级分行向总行提出申请，由总行特别授权。

第二十一条房产评估。

（一）房产价值必须由总行认可的评估机构评估，并以出具的估价报告作为房产抵押价值确认的主要参考依据，审批人员可根据当地房产市场行情，在评估价值基础上进行一定的调整，但调整后的抵押价值必须低于或等于评估机构出具的评估价值。

（二）对于最近一次交易不超过两年的或经我行认可评估机构在一年内评估过的房产，若价格总体保持稳定或上升趋势，则可以采用交易价格或原有评估价值确定为房产抵押价值。

（三）房产评估中介机构的准入标准参照《中国邮政储蓄银行个人信贷业务合作机构管理办法》执行，贷款行应优先与资质等级高、实力好的评估机构合作，在二级分行辖内原则上至少与两家以上的评估机构同时开展合作，其中任何一家的评估量不应低于二级分行评估总量的30%。

（四）房产评估中介机构应直接向客户收取评估费用，并出具合法收据等文件。

评估费用一律按件收取，不得按评估价值的比例收取，且不得高于当地市场平均价格；对于没有通过贷款审批的客户，评估中介机构应退还评估费用给客户。

第二十二条房产抵押登记。

（一）贷款行应根据当地的房管部门规定，在开办业务前期，到房产抵押登记部门办理机构备案手续。

（二）贷款行应根据当地房管部门规定，提交相应的手续办理房产抵押。

对于房产产权证与土地使用权证分开的地区，只需要办理房屋的抵押登记，不需要单独办理土地使用权抵押登记。

（三）贷款行必须指定专门的合作岗负责办理房产抵押登记工作，抵押价值为房产评估价格或协议价格的全部价值，抵押期限额度存续期到期后2年，即抵押权存续期为12年。

抵押登记完成后，必须由贷款行合作岗从抵押登记机构领取他项权证，不得由他人代领。

（四）原则上贷款行必须在取得抵押房产的他项权证后，授信额度才能正式生效。

对于部分地区的抵押登记时间过长，贷款行确定当地房管部门在收到抵押登记即视为可办理抵押登记，且申请不可撤消的情况下，可在取得《房产低押登记申请回执》后，额度预先生效，事后领取房产抵押他项相证后。

（五）房产解抵押。

当借款人的授信到期或提前申请终止合同时，若授信额度内所有贷款本息已还清时，可向贷款行申请办理解除抵押手续。

贷款行与抵押人签订《个人额度借款合同及抵押合同终止协议》，由合作岗与抵押人一起持相关资料，在当地房管部门办理解抵押登记手续。

第三章业务操作流程

第二十三条个人商务贷款业务流程分为负责前期业务受理与经办的前台业务和负责审查审批后台业务两部分，详细分工如下：

（一）前台业务是指在经办贷款过程中与借款人发生直接业务联系的相关工作，主要包括贷款的营销宣传、受理申请、贷款调查、担保条件落实、贷款发放和贷款日常管理等工作，具体工作由经办一级支行信贷业务部承担。

（二）后台业务是指在经办贷款过程中与借款人不发生直接业务联系的银行内部相关工作，主要包括贷款审查与审批、贷后监测及管理、不良资产处置及档案管理等，具体工作由贷款行上级分行的个人信贷审批中心（以下简称审批中心）承担。

各分行在业务开展初期，应根据业务发展需要，可只在二级分行（或直辖市、计划单列市的一级分行,下同）设立专职的审查、审批岗和贷后管理岗等专职岗位，负责辖内个人商务贷款业务的审查审批和贷后管理工作。

待业务发展达到一定规模后，再成立专门的审批中心，负责业务的审批和贷后管理工作。

第二十四条个人商务贷款一般业务流程示意图

第二十五条个人商务贷款与小额贷款业务的关系。

对于已成立小额贷款营业部的一级支行，若同时开办个人商务贷款业务，则可将一级支行所在地的小额贷款营业部承担前台业务中的营销、受理和调查职责，其他职责则由一级支行信贷业务部承担，实现小额贷款业务与个人商务贷款业务在机构和人员的有效结合，节约人员成本，提高业务效率。

原则上已开办小额贷款的一级支行，只能将一个原有小额贷款营业部作为个人商务贷款业务的前台业务部门，本支行下辖其他小额贷款营业部只可作为营销机构，不得经办具体业务。

第四章营销与受理

第二十六条营销策略。

个人商务贷款主要是针对城市中高端小型私营企业主发放的短期经营性贷款，贷款行所在二级分行信贷业务部应充分结合当地社会、经济特点，统一制定符合当地市场情况的营销策略与方案。

在业务营销过程中，要充分利用邮政储蓄系统以及其他外部机构已积累客户信息数据库等资源进行有效地市场营销。

同时还应借助当地行业协会组织、地方中小企业局、集中的产业基地或商贸市场等，展开有针对性的集中营销。

第二十七条营销内容。

市场营销应紧扣个人商务贷款产品及主要客户群体特征，采用通俗、精炼语言，突出我行个人商务贷款进入门槛低、手续方便快捷等主要竞争优势。

在业务宣传的同时，还要加强当地信用环境建设，提高客户的信用意识，为我行业务发展创造良好的信用环境。

第二十八条营销方式。

根据个人商务贷款主要面对客户群体分布特点，除了传统的集中区域宣传外，还应充分利用商函、报刊、电台、网络等数字化媒体，扩大宣传面积和提高宣传效果。

第二十九条受理方式。

为了方便客户了解并申请个人商务贷款，贷款可根据条件开通支行柜台受理、电话受理、普通信函受理和电子邮件受理多种受理渠道。

要求贷款行必须分配专门的受理审查岗负责贷款的日常申请受理，并设立专门的业务受理柜台、咨询电话以及接受申请的电子邮箱。

第三十条申请受理。

客户可以采用上述四类方式向贷款行提出个人商务贷款申请，根据个人具体情况如实填写《个人商务贷款额度申请表》，并提交以下申请资料：

（一）借款人身份证原件及复印件。

（二）借款人的当地常住户口薄（或能证明其在当地居住满一年相关材料，如：

租户合同、缴费单据、经营记录等）原件及复印件（若有，非必须）。

（三）经年检合格的营业执照、税务登记证原件；从事特殊行的行业，应提供相关行政主管部门的经营许可证原件及复印件。

若为有限责任公司或合伙企业，还需要提供组织机构代码证、公司章程（或合伙经营协议、出资协议之一，能证明其股东或合伙人身份）原件及复印件，企业最近年度或季度的财务报表原件及复印件（若有，非必须）。

（四）经营场所产权证明（或租赁合同、协议书）原件及复印件（若有，非必须）。

（五）涉及房产抵押的，须提供房产证、土地使用权证、共有权证的原件，抵押人及配偶身份证原件及复印件；我行认可房产评估机构出具的房产评估报告（或初评报告）原件。

房产处在出租期的，若剩余出租期限超过12个月，还需由承租人出具《承租人声明》原件，表明当银行行使抵押权时，自愿终止租赁合同。

（六）能反映借款人经营资金往来的最近6个月以上的银行结算账户（企业或个人的）交易明细原件。

若为银行打印出具的，应当加盖开户行章戳，若用网银打印的，须有我行信贷人员在场时打印。

（七）营业执照办理时间不足一年，但是实际已正常经营一年以上，经营情况良好的，要求提供能证明其经营年限超过满一年以上的经营凭证（如进销凭证、各类缴费凭证等）原件（若有，非必须）。

以上申请资料中，注明为原件的，须留存原件；注意为原件及复印件的，须核实原件与复印件的一致性，并加盖“与原件相符”章戳后留存复印件。

除了有特殊说明为“非必须”的，其他为必须提供材料。

对于采用非现场申请方式的，受理人员应通过电话向客户核实是否具备相应的资料，并提醒客户提前准备，在现场调查过程中由信贷员收集并核实其真实性。

第三十一条借款人申请资格初审。

（一）受理人员应对贷款申请人提交的申请资料进行初审，主要审核客户及家庭、经营企业以及担保物等合规性，以及提交资产的完整性和规范性。

1．借款申请人主体资格。

借款人年龄、常住地、有效身份证明材料是否符合相关规定，非本地居民是否提供在本地居住满一年证明材料。

2．经营企业申请资格。

经营企业是否在我行规定的服务区内、经营期限是否已满一年、是否拥有合法有效的经营手续，如营业执照、税务登记证是否有效并经过年检。

3．基本经营状况。

根据了解经营企业的资产规模、雇员情况、年生产或销售量规模、年利润等情况，判断客户是否满足相应的申请金额。

4．担保物情况。

用于抵押房产是否在贷款行所接受的区域范围内，房屋的产权性质是否符合我行规定，提交的房屋产权资料是否完整，是否征得房产所有人及共有人的同意，是否满足抵押登记条件。

5．个人信用报告记录。

受理人员应在人行征信系统中查询申请人及配偶的个人信用报告，确认客户是否符合我行信用报告准入标准。

个人信用报告等级准入制度具体参照《中国邮政储蓄银行个人信用信息基础数据库应用管理办法（试行）》执行。

（二）如果贷款申请人具有下列情形之一，其额度申请将不予受理，应拒绝申请人的申请，并向其说明拒绝原因。

1．年龄在18岁周（不含）以下，或在60周岁（不含）以上。

2．不能提供合法有效身份证明和固定住所证明。

3．无固定的经营场所。

4．从事非法经营生产活动。

5．提供虚假证明材料。

6．已查明信用报告不符合我行客户准入标准。

7．担保物不符合我行规定的条件。

8．受理人员认为存在其他重大潜在风险的情况。

（三）若申请人满足基本申请条件，但提交材料不完整或不符合规范，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料；若提交的贷款申请不满足我行的相关规定，应要求申请人重新提交或拒绝申请。

原则上所有申请资料提交后不退还，若申请人强烈要求退还的，则保留申请表，其他资料退还申请人。

（四）采用非现场申请，即通过电话、信函和电子邮件等方式申请的客户，受理人员需要通过电话向申请人核实上述信息，判断客户是否符合申请条件。

对于符合申请条件的，应当告知申请人需要准备的各项申请资料，信贷员在调查过程对上述应当提交的各项材料进行查验；不符合条件的，应当向申请人说明理由。

第三十二条借款人基本信息获取。

对于符合申请条件的客户，受理人员在受理申请过程中对借款人及家庭、经营企业以及担保物品等基本信息进行了解，并根据获取的基本信息对申请人的申请主体资格、还款能力和抵押物，进行初步判断。

受理过程中，应形成《客户受理信息登记表》，并就是否满足申请条件、需要补充的资料等信息给出明确受理意见，提交贷款行信贷业务主管进行复核。

对于通过非现场申请的客户，受理人员应当通过电话向客户初步了解这些信息，对客户的申请资格和资信状况进行了解。

要求受理人员每天查看信件和登录电子邮箱，在收到贷款申请后3个工日内通过电话联系申请人，确认贷款申请信息和完成客户申请资格初审。

第三十三条经初审符合条件的业务申请，受理人员应将所有申请资料提交贷款行信贷业务主管进行复核，由信贷业务主管分派信贷人员对申请人进行实地调查。

贷款行应在接受申请2个工作日内，应告知申请人受理结果，约定实地调查时间或告知拒绝原因。

第三十四条系统申请信息录入。

对于符合条件的贷款申请，受理人员应在小额信贷系统中录入建立客户档案和额度申请信息，并提交已指定的管户信贷员对客户进行实地调查。

第五章实地调查

第三十五条调查安排。

贷款行信贷业务主管应根据申请人所在位置和经营业务所属行业特点、信贷员对不同行业熟悉程度和工作量等实际情况，及时合理安排信贷员对客户的经营场所和抵押物进行实地调查。

第三十六条个人商务贷款必须实行双人调查，由贷款行信贷业务主管指定一人为管户信贷员（主调查人），另一人作为辅助调查人协助完成调查工作。

管户信贷员作为该笔贷款的主要调查人，负责主要调查信息的收集、调查报告整理与编写以及日常贷后管理工作；辅助调查人须在调查过程中协助管户信贷员完成调查的信息收集及相关工作。

第三十七条调查准备。

信贷员在接到调查任务后，应仔细阅读客户提交的申请表、申请材料资料和受理信息登记表，对客户个人及家庭，经营企业、抵押物、个人信用报告等情况进行初步分析,并在实地调查过程中关注需进一步调查和核实的关键信息。

第三十八条实地调查内容。

在实地调查过程中，信贷员必须对借款申请人的经营场所和担保物进行实地勘查，了解客户的个人及家庭基本信息、资产负债信息、收入支出信息和抵押物等信息。

实地调查要点如下：

（一）借款人及家庭基本信息

1．借款人个人身份证明、个人职业经历、受教育背景、品行、健康状况，以及经营能力等。

2．主要家庭成员基本情况、居住情况、婚姻状况、健康状况、收入、生活开支等情况。

3．家庭主要财产和负债情况。

财产包括房产、交通工具、金融资产等；负债包括住房贷款、汽车贷款等银行借款，以及私人借款。

（二）企业经营信息

1．营业执照、税务登记证年检记录；最近一年纳税情况，属于公司或合伙企业，需要查阅公司章程（合伙经营协议）、验资报告或出资协议等。

2．生产经营场所的地理位置、面积、产权证明或租赁合同（协议）证明；

3．企业主要资产与负债，资产包括企业拥有的固定资产，如房产、汽车、存货以及办公设备等；负债包括对银行的短期、长期借款，应付账款、工资或其他应付款，以及对外担保情况。

4．企业销售收入情况，包括主要销售对象、年或月销售金额、销售渠道、结算方式、销售记录和银行账单流水，以及主要竞争对手等。

5．生产或经营费用，包括采购或生产成本、雇员人数及工资、日常营业费用、税费等其他的费用。

6．对于公司制企业，还可查阅企业近一年或季度的财务报表以及企业结算账户交易明细情况。

在获取生产经营信息的过程中，需要让客户提供尽可能完整的生产经营记录凭证和银行账户交易明细（指主要通过银行转账交易的客户），以便更为准确判断客户实际的生产经营情况。

（三）贷款用途信息。

应根据企业的现有经营规模、应收应付状况、以往的资金进出状况，以及经营周期特点等，了解客户的真实借款资金用途。

（四）担保物信息。

信贷员应当对抵押品的真实性进行实地勘查，并通过各种渠道了解抵押品相关信息，具体内容如下：

1．房产存在的真实性，产权是否明晰，抵押人是否具有合法的主体资格、是否对房产享有所有权或者依法处分权，共有人是否同意抵押。

2．是否属于不能强制执行或处理的财产，被依法查封、扣押、监管、采取其它保全措施或强制措施的财产、依法不得抵押的其它财产。

3．房产当前状况。

了解房产当前是否用于自住、闲置或出租；若已经出租，则须由抵押人出具租赁合同；对出租期限超过12个月的，还需要取得承租人书面《承租人