房产估价师《理论与方法》习题班课件讲义第5章.docx
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房产估价师《理论与方法》习题班课件讲义第5章.docx
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房产估价师《理论与方法》习题班课件讲义第5章
第五章 房地产估价原则
本章一般在4-7分左右,分值不高。
都是小题,重在理解。
一、单选题
1.房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
『正确答案』D
『答案解析』客观独立公正,就是要保持中立。
参见教材P154。
2.某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。
A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P162、163。
3.以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为( )。
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查勘之日
D.未来处置抵押房地产之日
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P163。
4.下列估价中,估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )。
A.因解决估价结果异议的需要,对原估价结果进行复核估价
B.因保险理赔的需要,对投保房地产的价值损失进行评估
C.因抵押贷款的需要,对作为抵押物的在建工程进行估价
D.因房屋征收补偿的需要,对用于产权调换的期房进行估价
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P162、163。
A估价时点和估价对象都是过去;B估价时点为现在,估价对象为过去;C估价时点和估价对象都是现在;D估价时点是现在,但是估价对象为期房,为未来的状况。
5.某工厂经所在街道负责人同意,将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租,某估价机构接受委托以实际用途为估价前提,对该房地产抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的( )。
A.技术上的可能 B.经济上的可行
C.价值最大化 D.法律上许可
『正确答案』D
『答案解析』产权登记为工业用途,私自改造为商铺,不合法。
最高最佳利用必须是在合法前提下的。
参见教材P165。
6.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示,乙土地连同地上建筑物得价值低于甲土地的价值,这是由于( )。
A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长
『正确答案』A
『答案解析』土地上有一陈旧过时,需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物残值-建筑物的拆迁费用。
参见教材P168。
7.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳,可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.适合原理
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P169。
8.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据( )应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P165。
9.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。
假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元,装修费用为800万元,装修期为1年,装修费用均匀投入,装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造,改造后的价值为8000万元,改造费用为2160万元,改造期为1年,改造费用均匀投入,改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%,该地区不适合拆除重建。
根据上述资料,该宗房地产的最高最佳利用应是( )。
A.维持现状 B.改变用途
C.重新装修 D.重新开发
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P165。
现状下持续经营的价值=5000万元
重新装修价值=6500-800*1.1^0.5-500=5161万元
改变用途价值=8000-2160*1.1^0.5-500=5235万元
该地区不适合拆除重建,因而没有重新开发价值
10.运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用( )的收益估计值。
A.较高 B.较低 C.最高 D.居中
『正确答案』B
『答案解析』谨慎性原则的要求。
参见教材P170。
11.运用成本法评估房地产抵押价值时,按谨慎原则要求,在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时,应采用( )的估计值。
A.正常 B.较低
C.平均 D.较高
『正确答案』B
『答案解析』谨慎性原则的要求。
参见教材P170。
二、多选题
1.不得抵押的房地产范围包括( )
A.权属有争议的房地产
B.公共福利事业的房地产
C.依法公告列入拆迁范围的房地产
D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产
E.空置2年的房地产
『正确答案』ABCD
『答案解析』空置3年以上的房地产不可设置抵押。
参见教材P158。
2.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
『正确答案』AC
『答案解析』参见教材P159。
3.根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产( )时,便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
『正确答案』AC
『答案解析』参见教材P161。
4.在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括( )。
A.在运用市场法估价时,不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低,应该采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润,不应低估折旧
E.在运用假设开发法时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
『正确答案』ACD
『答案解析』B在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低,应该采用较低的,而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
参见教材P170。
三、判断题
1.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性,对同一估价对象的估价目的具有相似性。
( )
『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P153。
2.根据合法原则,只有完全合法的房地产才能成为估价对象。
( )
『正确答案』错误
『答案解析』除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外,任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。
参见教材P156。
3.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡,来判断该房地产是否为最高最佳使用,它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。
( )
『正确答案』错
『答案解析』均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡,来判定估价对象是否为最高最佳使用。
均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。
参见教材P159。
4.某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定,土地的规划用途为住宅,容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9 月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额,则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。
( )
『正确答案』正确。
『答案解析』一般情况下估价时点只有一个。
但是此题中,产生补地价的情况有2次,2010年10月10日为第一次,变更了土地使用用途,第二次为2011年5月9日,变更容积率,两次变更时都产生了补地价的需要,估价时点为变更时,所以有两个估价时点。
本章重要考点
第一节 房地产估价原则概述
1.房地产估价原则的含义(了解)
根据房地产价格形成和变动的客观规律,总结、提炼出的房地产估价应当遵循的法则或标准。
房地产估价原则(六原则)(熟悉)
独立、客观、公正原则;合法原则;估价时点原则;替代原则;最高最佳使用原则;谨慎原则
2.房地产估价原则的作用(掌握)
使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识,对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。
评判一个评估价值是否正确,很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则
估价目的和价值类型不同,采用的估价原则可以不同
第二节 独立、客观、公正原则——首要原则
独立、客观、公正原则(掌握)
内涵,要求房地产估价机构和估价师中立,评估出对各方当事人均公平合理的价值;
独立——要求估价机构和估价师与委托人无利害关系,估价师要凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价,而不受任何单位和个人的非法干扰;
客观——要求估价师要从客观实际出发,反映事物的本来面目进行估价,不带自己的好恶、情感和偏见;
公正——要求估价师要公平正直地进行估价,不偏袒相关当事人中的任何一方;
■该原则要求:
估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构(由以房地产估价师为主的自然人出资设立)脱钩改制;
房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系(除了收取估价费),否则应主动回避;
估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰,不应屈从于外部压力。
■在估价操作层面
估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机;
估价师应进行换位思考,以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值;
估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值,得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。
第三节 合法原则(知识点多且细,没出现过考点)
1.合法原则(掌握)
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。
因为合法的权益不同,房地产价值可能有很大的差异。
房地产价值实质上是权益的价值,估价对象的权益必须依法判定,不是委托人或估价师可以随意假定的
合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。
除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外,任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。
评估值一般都大于0,也有可能等于或小于0。
■实践操作
在依法判定的权利类型及归属方面,一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。
房屋权属证书有两种:
房屋所有权证、房屋他项权利证
土地权属证书有四种:
国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书
在依法判定的使用权利方面,应以土地用途管制和规划条件等使用管制为依据。
在依法判定的处分权方面,应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。
法律法规、规章政策或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为0.
在依法判定的其他权益方面,评估出的价值应当符合国家的价格政策。
估价所采用的技术标准和估价主体资格必须合法。
【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用
■法律法规和政策规定不得抵押的房地产,不应作为抵押估价目的的估价对象。
不得抵押的财产范围:
土地所有权、集体土地使用权(法律允许的除外)、各类公益设施(注意区分:
公益单位公益设施以外的其他财产为自身债务是可以抵押的)、产权不明有争议的财产(不“干净”)、依法被查封扣押和监督的财产。
不得抵押的房地产范围:
权属有争议的房地产、公共福利事业的房地产、文物、依法公告列入拆迁范围的房地产、被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产、其他;空置3年以上的房地产。
■法律、法规和政策规定抵押无效的房地产,不应作为抵押估价对象。
违法违章建筑物抵押无效
■法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产,评估其抵押价值时应当符合转让条件,不符合转让条件的房地产,不应作为抵押估价对象
出让土地转让条件:
支付出让金,并取得土地使用权证书;投资总额的25%、成片开发的形成工业用地或其他建设用地条件;形成房屋的要有房屋所有权证书。
共有房地产需要共有人书面同意才能以抵押为估价目的的估价对象。
■评估再次抵押的房地产的抵押价值的,该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额
■评估尚未竣工,或竣工日(或合同约定的竣工日)起6个月内的抵押价值,扣除法定优先款时,应首先扣除拖欠工程款。
建设工程款包括人工、材料等实际支出,但是不包括承包人因发包人违约造成的损失。
优先受偿权>抵押权>其他债权
■评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的,该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权转变成出让地时应缴纳的土地使用权出让金
划拨土地使用权拍卖时,拍卖价款优先缴纳出让金后,抵押权人才可优先受偿。
(保护国家土地利益)
【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用
■违法建筑和超期临时建筑不予补偿,其评估价值为0.
被征收房屋产权性质一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准;性质、用途、面积不明时,由市县级政府组织有关部门对未登记的建筑物进行调查、认定和处理。
有规定从规定、无规定依惯例、无惯例找专家、专家不行找自己。
法律依据有冲突时,“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”、“法律文本优于法律解释”、“强行法优于任意法”、“法不溯及既往”原则,解决法的适用冲突问题
法律的效率等级:
宪法>法律>行政法规>地方性法规、部门规章、地方政府规章
第四节 估价时点原则
估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。
确定估价时点原则的意义:
评估价值对应的时间,评估估价对象价值的时间界限。
估价时点的确定在先,评估价值确定在后。
评估现值的,一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期(特别是完成实地查看之日)确定为估价时点。
估价时点还可以是过去或者未来,由估价目的决定。
估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系,其中估价目的是龙头。
■原因
房地产市场是不断变化的,房地产状况也随时间变化,所以房地产价值和价格也随时间变化。
价值与时间密不可分,每一个价值都对应一个时间,不存在没有时间的价值。
估价时点与估价对象状况、房地产市场状况的五种组合
估价时点
估价对象状况
房地产市场状况
一般情况
过去
(回顾性估价)
过去
过去
对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价
现在
过去
现在
房地产损害赔偿和保险理赔;房屋征收估价
现在
最常见,也包括在建工程估价
未来
评估期房的价值
未来
(预测性估价)
未来
未来
如房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据,特别是预估房地产未来开发完成后的价值
第五节 替代原则
替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
市场上各个经济主体的理性行为,导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格
房地产的独一无二特性,使得完全相同的房地产不存在,但同一市场上具有相近效用的房地产却存在,其价格应接近。
■替代原则的运用
估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时,可以用这些价格来推算出估价对象的价格。
不能孤立地考虑一个估价对象,要考虑相近似效用房地产价格的牵掣。
任何估价方法的结果,都需要放到市场中去衡量是否合理。
市场法的理论基础就是替代原则,收益法中的客观收益、成本法中的客观成本、假设开发法中的后续开发必要支出和应得利润,都依据替代原则求取。
第六节 最高最佳利用原则
1.最高最佳使用的内涵:
指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能够使估价对象的价值最大化的一种利用。
是房地产利用竞争与优选的结果,包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。
(一般会根据上述内容设计多项选择题)合法,不见得是最高最佳利用,但是最高最佳利用,必然符合合法原则
2.三大经济学理论
收益递增递减原理
■第一种投入产出关系-收益递减规律或边际收益递减原理
假定仅有一种投入量是可变的,其他投入量保持不变,则随着该种可变投入量的增加,在开始时,产出量的增加是递增的,但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后,产出量的增加会越来越小
具体表现:
土地的开发强度超过一定限度以后,收益开始下降
第二种投入产出关系-规模收益或规模报酬规律
假定以相同的比例来增加所有的要素投入量,产出有三种可能
规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例
规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例
规模收益递减——产出量的增加比例小于投入量的增加比例
具体表现:
在扩大规模时,一般先经过一个规模收益递增阶段,然后经过一个规模收益不变阶段,再经过一个规模收益递减阶段。
均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
用于确定最佳集约度和最佳规模。
建筑物与土地的组合四种情况:
——空地VL
——土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB
——土地上有一陈旧过时,需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物残值-建筑物的拆迁费用
——土地上有一过大或过高档次的建筑物 V=VB-功能折旧额
适合原理,是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
当估价对象与其外部环境最为协调,同时其内部各构成要素的组合最为均衡时,便为最高最佳使用。
五种估价前提
■保持现状前提
房地产保持现状的条件:
(新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)<现有房地产价值
保留建筑物的条件:
(新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)<现有房地产价值
■更新改造前提(包括土地改造)
(更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润)>现状房地产价值
■改变用途前提
(新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现有途的房地产价值
■重新开发前提
(重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润)>现有房地产价值
■上述情形的某种组合
把各种可行前提比较后做出最高最佳的判断和选择。
基本原理:
成本收益原理。
更新、改变、开发成本低于前后收益的增加,才值得改造,否则就保持现状。
第七节 谨慎原则
谨慎原则(熟悉)
指在房地产抵押价值评估中,在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值,不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
实质就是要高估风险,低估收益,使评估价值降低。
理解谨慎原则的关键,是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。
在实际估价中,房地产估价师如果面临的是确定性因素,则不存在谨慎问题,应依据确定性因素进行估价。
如果面临的是不确定性因素,当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时,则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。
《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法,提出了遵守谨慎原则的下列要求:
(1)在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查看。
(2)在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
(3)在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧。
(4)在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
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