河北省住宅专项维修资金管理实施细.docx

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河北省住宅专项维修资金管理实施细

xx住宅专项维修资金管理实施细

则

（征求意见稿）

第一章总则

第一条【目的和依据】为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，制定本实施细则。

第二条【适用范围及名称定义】本省行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。

本实施细则所称商品住宅是指一般商品住房、经济适用住房、单位集资建房、拆迁安置用房等各类住宅。

本实施细则所称售后公有住房住宅是指在城镇住房制度改革中按照有关房改政策向个人出售的公有住房。

本实施细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅专项维修资金不得挪作他用。

第三条【名称定义】本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、垃圾道、烟道、排气孔道等。

本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：

下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条【管理使用原则】住宅专项维修资金管理、使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、方便快捷、公开透明、谁受益、谁负担的原则。

第五条【管理部门】省住房和城乡建设厅会同省财政厅负责全省住宅专项维修资金的指导和监督工作。

设区市、县（市）人民政府房产行政管理部门（以下简称市、县房产部门）会同同级财政部门负责住宅专项维修资金的管理使用和监督指导工作。

第二章交存

第六条【交存主体】住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主、住宅小区外与住宅具有共有设施设备的非住宅业主，均应按规定交存住宅专项维修资金。

住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，不交存住宅专项维修资金。

第七条【商品住宅交存标准】商品住宅业主、非住宅业主按照房屋所有权证书登记或房屋买卖合同载明的房屋建筑面积，交存住宅专项维修资金。

每平方米建筑面积首期交存住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

市、县房产部门应当根据住宅开发建设周期，及时收集本地住宅建筑安装工程造价数据，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条【售后公房住宅交存标准】出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照物业建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积首期交存住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的比例，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条【个别规定】地下室、车库住宅专项维修资金交存办法及标准由市、县房产部门会同同级有关部门根据本地具体情况确定。

第十条【资金归属】住宅专项维修资金由业主交存，归业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十一条【账户管理】业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地市、县房产部门代管；已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地市、县财政部门或者房产部门负责管理。

市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条【交存方式及程序】业主可自行到所在地市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门交存住宅专项维修资金，也可委托开发建设单位或公有住房售房单位（简称为售房单位）代办住宅专项维修资金交存事宜。

公有住房售房单位在收到售房款之日起30日内，业主在办理房屋入住手续前，应当按照下列程序分别交存住宅专项维修资金和首期住宅专项维修资金：

（一）公有住房售房单位、业主或业主委托代办的售房单位到房屋所在地市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门办理交存登记；

（二）市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门对交存款额进行审核确认，就交存人、房屋所在小区（项目）名称、地址、幢号和其房号、建筑面积及交存款额等事项进行登记，向专户管理银行开具专用票据；

（三）公有住房售房单位、业主或业主委托代办的售房单位持专用票据到专户管理银行交存住宅专项维修资金。

第十三条【交存约束】未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得将房屋交付购买人，市、县房产部门不予办理房屋入住手续。

第十四条【票据出具】专户管理银行、受业主委托代办的售房单位，应当向交存人出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条【划转程序】业主大会成立后，物业管理区域内的住宅专项维修资金的管理，由本物业管理区域内业主大会决定。

可继续由市、县房产部门代管或公有住房住宅维修资金管理部门负责管理，也可划转业主大会管理。

经业主大会讨论通过，决定划转的，按照下列程序划转：

（一）业主大会向市、县房产部门或者公有住房住宅专项维修资金管理部门提交以下材料：

1、划转住宅专项维修资金的申请；

2、业主大会关于划转住宅专项维修资金的决定；3、住宅专项维修资金管理方案；

4、办理人员身份证复印件和业主大会的委托书等。

（二）业主大会可在原代管的房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门委托的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（三）市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门在收到申请之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。

市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门认为业主大会划转住宅专项维修资金不符合条件的，应当向业主大会书面说明原因。

第十六条【账目管理】住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。

账目管理单位及人员应具备相应的管理资质和专业素质。

业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门的监督。

第十七条【资金续筹】业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，账目管理单位应及时告知业主委员会或业主，业主应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市、县房产部门会同同级财政部门制定。

第十八条【补交、催交】2008年2月1日前，商品住宅、售后公有住房住宅未交存住宅专项维修资金的，应当补交。

补交标准由市、县房产部门会同同级财政部门确定。

业主委员会、物业服务企业及公有住房售房单位，有向业主催交住宅专项维修资金的义务。

第三章使用

第十九条【划转前使用程序】住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目的情况提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。

建议内容包括：

房屋坐落、维修项目概况、维修原因、维修费用估价、涉及业主范围和户数等；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持下列材料，向所在地市、县房产部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向公有住房住宅专项维修资金管理部门申请列支：

1、使用住宅专项维修资金申请；

2、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意动用维修资金的决议；

3、业主会议对物业服务企业或者相关业主办理住宅专项维修资金使用事宜的授权书；

4、维修施工方案和合同；

5、维修资金不敷使用的，其续筹办法；有未交维修资金的，对未交业主的催交办法；

6、对住宅专项维修资金使用申请真实性的承诺；7、办理人身份证复印件。

（五）市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门收到申请后5个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由。

（六）专户管理银行在收到划转住宅专项维修资金的通知后5个工作日内将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十条【划转后使用程序】住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案。

使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案。

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向公有住房住宅专项维修资金管理部门申请列支；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报市、县房产部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经公有住房住宅专项维修资金管理部门审核同意；市、县房产部门或者公有住房住宅专项维修资金管理部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、公有住房住宅专项维修资金管理部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行在收到划转住宅专项维修资金的通知后5个工作日内将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十一条【资金分摊原则】住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按《住宅专项维修资金管理办法》规定实施分摊；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条【紧急情况处理】发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照下列程序办理：

1、物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地市、县房产部门或公有住房专项维修资金管理部门申请列支；2、市、县房产部门或公有住房住宅专项维修资金管理部门收到申请后2个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由。

3、专户管理银行在收到划转住宅专项维修资金的通知后2个工作日内将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照以下程序办理：

1、物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向公有住房住宅专项维修资金管理部门申请列支；

2、业主委员会依据使用方案审核同意，并报市、县房产部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经公有住房住宅专项维修资金管理部门审核同意；市、县房产部门或者公有住房住宅专项维修资金管理部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

3、业主委员会、公有住房住宅专项维修资金管理部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

4、专户管理银行在收到划转住宅专项维修资金的通知后2个工作日内将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

发生危及房屋安全等紧急情况后，未按照规定实施维修和更新、改造的，市、县房产部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

由市、县房产部门组织代修的，市、县房产部门应安排物业服务企业或专业维修应急施工队进行紧急维修施工，组织协调解决维修中的有关事宜。

维修费用在相关业主的维修资金和公有住房维修资金中分摊列支。

维修项目资料应予保存。

第二十三条【资金使用限制】依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

第二十四条【资金增值】在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和程序，将闲置资金用于购买一级市场国债。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

第二十五条【增值资金使用】住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，除业主大会另有决定的业主所得收益；住宅共用设施设备报废后回收的残值等，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

第四章监督管理

第二十六条【转让过户】房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到当地房产部门及专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十七条【房屋灭失处置】房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当返还业主。

其中，售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主，业主需提交以下资料：

（一）返还申请；

（二）房屋灭失证据；

（三）业主身份证原件；

（四）代业主领取住宅专项维修资金的需出具业主委托书及委托人身份证原件。

第二十八条【资金核对】市、县房产部门，公有住房住宅专项维修资金管理部门及业主委员会，与专户管理银行应当建立住宅专项维修资金账目核对、公布和查询制度，每年至少一次。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核；市、县房产部门，已售公有住房住宅专项维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核；业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况，可以随时查询。

第二十九条【资金监督】住宅专项维修资金管理使用，应当依法接受审计部门的审计监督；执行财政部门的财务管理和会计核算有关规定，接受财政部门对资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十条【票据管理】住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第三十一条【法律责任】市、县房产部门、财政部门及其工作人员，公有住房出售单位，开发建设单位，物业服务企业或业主大会违反《住宅专项维修资金管理办法》有关规定，按《住宅专项维修资金管理办法》规定予以处理。

第五章附则

第三十二条【市县职责】市、县房产部门会同同级财政部门可以依据本实施细则，制定本行政区域内住宅专项维修资金管理具体实施意见。

第三十三条【解释权限】本实施细则由省住房和城乡建设厅、省财政厅共同解释。

第三十四条【实施时间】本实施细则自2009年月日起施行，1999年7月23日河北省建设委员会、河北省财政厅《关于转发建设部、财政部《关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知》的通知》（冀建房[1999]310号）同时废止。