铁路土地开发策划书.docx

铁路土地开发策划书.docx

《铁路土地开发策划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《铁路土地开发策划书.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

铁路土地开发策划书

铁路土地开发策划书

　　篇一：

合资铁路土地综合开发现状分析

　　合资铁路土地综合开发现状分析

　　【摘要】在我国交通运输和经济社会不断发展的今天，土地综合开发逐渐成为铁路投融资体制改革的关键所在。

本文立足我国合资铁路土地综合开发现状，着重论述和分析铁路企业进行土地综合开发并主动参与城镇化进程有其发展的必然性，但与此同时土地综合开发利用要同时面临诸多因素制约，基于此提出铁路企业开展土地综合开发的建议,为相关人员提供参考，希望对合资铁路土地综合开发有所帮助。

　　关键词：

土地综合开发；现状；必然性；建议

　　一．前言

　　在相当长的时间里，我国铁路建设获得了巨大的发展，但仍然还有更大的发展空间。

加快铁路建设步伐，进一步提高铁路运输保障和服务经济社会发展的能力依旧任重而道远。

如今资金困难和运营负债两大难题，给铁路建设以及运输经营带来巨大压力，严重制约了铁路建设持续健康发展。

随着铁路管理体制的重大改革，仅仅靠国家投资来推进铁路建设并非长久之计，所以要在新建铁路项目中探索综合开发建设的新模式，寻找新出路。

　　二．我国铁路建设概述

　　XX年8月发布的《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》提出：

“加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用。

支持铁路车站及线路用地综合开发”。

“按照土地利用总体规划和城市规划统筹安排铁路车站及线路周边用地，适度提高开发建设强度。

创新节地技术，鼓励对现有铁路建设用地的地上、地下空间进行综合开发”。

按照国务院的重要指示和合理要求，合资铁路进行地综合开发拥有了了政策支持。

但是我国铁路建设现状仍不乐观。

　　1．铁路建设资金需求和债务情况

（1）新建铁路建设资金需求庞大。

国家发改委宏观经济研究院重点课题《我国交通运输络规模研究》显示，我国铁路远景规模为19万公里，其中客运专线为4万公里。

“十二五”铁路发展的主要目标是：

基本建成国家快速铁路，全国铁路营业里程达到12万公里以上。

据XX年中国铁路总公司工作会议透露，今明两年仍需完成建设投资1．2万亿元，且“十三五”期间铁路投资仍将在高位运行。

（2）铁路建设债务规模居高不下。

近年来因大规模铁路建设投资，铁路已经累积了巨大的债务。

根据原铁道部XX年审计报告显示，截至XX年年底，原铁道部总资产4．49万亿元，总负债2．8万亿元，负债率达到62．2％。

按照5％的年利率计算，这些债务一年需支付的利息就高达1400亿元，还本付息压力较大，只能靠财政救助。

承袭原铁道部债务的中国铁路总公司XX年发布三季度审计报告显示，截至到9月底，中国铁路总公司总资产4．84万亿元，总负债达

　　篇二：

铁总办14-257号铁路土地综合开发实施办法

　　铁路土地综合开发实施办法

　　第一章总则

　　第一条按照《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发XX33号）、《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发XX37号），为切实做好铁路土地综合开发工作，制定本办法。

　　第二条本办法适用于总公司及所属企业、控股合资铁路公司（含筹备组，以下简称合资公司）土地综合开发。

涉及合资公司管理事项，依据产权关系履行相关决策程序。

　　第三条本办法所称铁路土地综合开发是依据国家法律法规和支持政策，以提高铁路土地资产营运效益和实现开发增值为目标，组织既有和新增土地资源有序流动、优化配置及利用开发的经营活动。

　　第四条铁路土地综合开发应坚持以下原则：

（一）依法合规，市场运作。

执行国家法律法规和政策规定，遵循市场经济规律，坚持市场化运作。

（二）节约利用，集约开发。

运用节地技术，提高开发强度，对土地及地上地下空间合理开发，促进土地综合利用、复合利用、高效利用。

　　（三）规划引领，规范决策。

编制土地综合开发规划和年度开发计划，强化项目论证，规范管理流程，提高决策质量。

　　（四）组织有序，落实责任。

实行分级管理、分工负责、协同联动，有序组织土地综合开发，落实项目责任制。

　　（五）强化监管，防控风险。

以效益评价为依据，风险控制为前提，提高土地资产运用效率效益，加强土地综合开发监管。

　　第二章管理职责

　　第五条铁路土地综合开发范围：

（一）铁路改线、场站迁移释放的土地；

（二）市域、支线铁路土地；

　　（三）铁路用地地上地下空间，包括以穿越、跨越等形式占用铁路用地地上地下空间；

　　（四）线路两侧、高架桥下土地；

　　（五）改（扩）建铁路项目释放的既有与新增土地；

　　（六）新建铁路项目新增土地；

　　（七）其他既有、新增土地。

　　第六条铁路土地综合开发方式：

（一）自主开发；

（二）土地作价对外投资、合资合作；

　　（三）总公司及所属企业、控股公司、参股公司间转让铁路用地；

　　（四）铁路用地向路外转让；

　　（五）铁路用地及地上附着物租借；

　　（六）铁路用地抵押、置换；

　　（七）建设铁路保障性住房。

　　第七条铁路局、合资公司是权属土地的开发主体，享有土地增值收益；按照“谁开发、谁投资，谁收益、谁负责”的原则，享有投资开发收益，承担以下职责：

（一）组织编制新建铁路项目综合开发机会研究报告、方案研究报告。

　　1.对接设计单位组织现场踏勘，明确土地综合开发需求。

　　2.协调地方政府，落实开发用地规划、规模、指标、供地等政策。

（二）编制开发规划、年度开发计划。

　　（三）组织编制项目方案，主要包括：

市场分析、业态选择、投资规模、开发方式、资产处置、融资方案、商业模式、技术经济与风险分析，以及对合作方的尽职调查等。

　　（四）开展项目评估论证。

　　（五）负责项目开发与投后经营。

　　（六）组织项目后评价。

　　（七）开发规划和须报总公司审批事项以外的项目报总公司备案。

　　合资公司可自行组织土地综合开发，也可签订协议委托铁路局组织土地综合开发。

总公司管理项目的合资公司自行组织土地综合开发的，开发规划、年度开发计划和项目方案由合资公司报总公司备案或审批；委托铁路局开发的，由铁路局报总公司备案

　　或审批。

铁路局管理项目的合资公司，开发规划、年度开发计划和项目方案由铁路局报总公司备案或审批。

　　第八条总公司加强对所属企业、合资公司土地综合开发的服务、指导、监督、考核，负有指导、监管责任，承担以下管理职责：

（一）与国家有关部门、地方政府沟通协调，利用路地协调机制，为土地综合开发创造必要条件和政策环境。

（二）统筹安排或指导运用自有资金、债务性资金和铁路发展基金等资金。

（三）审批下列事项：

　　1.新建铁路项目土地综合开发机会研究、方案研究报告；

　　2.土地综合开发项目方案；

　　3.年度开发计划；

　　4.利用铁路用地组织经营性开发或建设保障性住房；

　　5.土地作价对外投资、合资合作开发；

　　6.涉及产权转移、用途变更的，包括但不限于：

铁路用地向总公司以外转让、置换，政府收回铁路用地；

　　7.租借铁路用地3000平方米以上或租借期限5年以上；

　　8.利用铁路用地抵押。

　　（四）开发规划和审批事项以外的其他项目实行备案管理。

　　（五）实行过程监管、分析评价与考核，纠正不当经营开发行为。

　　（六）总结经验，组织交流，推广典型。

　　（七）组织涉及路性、具有重大影响的项目开发。

　　（八）对铁路局、合资公司的部分项目进行引导性投资。

　　第三章开发流程

　　第一节新建铁路土地综合开发

　　第九条在新建铁路项目前期，应将项目财务平衡与综合开发需求作为项目选线和站场选址的重要因素，统筹研究土地综合开发。

原则上以车站周边土地综合开发为重点，其用地总量扣除站场用地后，同一铁路建设项目单个站场综合开发用地平均规模不超过50公顷，最高不超过100公顷。

　　第十条在新建铁路项目预可行性研究阶段，应同步开展土地综合开发机会研究。

（一）铁路局、合资公司应组织设计单位对新建铁路沿线经济发展、自然资源、市场环境、土地利用总体规划、城乡规划进行现场调研，研究土地综合开发的效益目标、用地规模、功能定位及相关规划调整需求。

（二）铁路局、合资公司提出综合开发用地的规划控制和预留条件，协调地方政府调整土地利用总体规划、城乡规划及土地综合开发相关规划。

　　（三）铁路局、合资公司组织编制综合开发机会研究报告，经预审后与预可行性研究报告一并上报总公司。

　　篇三：

新建铁路土地综合开发方案研究大纲（模板）

　　新建铁路土地综合开发方案研究大纲（模板）

　　一、研究基础及背景分析

　　1.全线概括

（1）线路的地理位置

（2）线路方案及设站情况

　　（3）线路在国民经济和路中的意义和作用

　　（4）线路的客货运量和列车开行情况

　　（5）线路的经济评价情况

　　2.确定综合开发的沿线城镇经济概况

　　主要讲述沿线经过的各个城市（不含小的城镇）的总体的经济发展状况，城市的地理位置、经济、规划、人口、收入、消费等情况。

　　二、站点开发条件分析

　　1.拟开发站点周边现状

（1）站点所在城市规划规定

（2）既有用地权属情况

　　（3）用地现状

　　（4）道路交通情况：

道路现状及规划情况，现有轨道交通系统、公交系统情况

　　（5）周边既有公共建设设施情况：

大型购物中心、主要商业设施、市场、教育、医疗、文化、体育、娱乐、公园、银行等设施。

　　（6）现有规划条件分析：

所在区域定位与功能、空间结构、产业结构、交通规划、规划控制指标等。

　　（7）规划建议：

所在区域整体定位建议、区位功能分区调整建议、开发强度、建筑控制高度等具体指标的调整建议。

　　三、商业业态及规模研究

　　1.商业环境概况

（1）土地市场总体状况：

土地供应状况、土地市场价格状况。

（2）房地产投资市场情况。

　　（3）写字楼市场情况。

　　（4）商业市场情况。

　　2.站点周边商业发展分析

　　3.商业业态及规模测算

（1）综合开发产品定位及比重测算：

估算可开发规模，产品类型配比及业态

（2）提出站点开发建议。

　　四、开发方案研究

　　1.开发方案：

用地位置及规模，开发业态及配比、开发规模、投资规模、开发方式、投融资方案等。

　　2.根据策划方案，提出概念设计及设计图。

　　3.开发时序建议

　　五、综合开发项目财务评价

　　六、开发方式：

阐述开发方式，自行开发、合作开发。

　　七、研究结论及建议：

开发方案综述、开发地块位置和规模、开发业态和配比、-1-

　　开发方式、投资规模和投融资方案、投资效益、风险分析及措施

　　土地综合开发方案研究（简模）

　　1.项目概况（基础背景、地理位置、线路方案（长度、标准、接轨）、设站（客、货分布，客货运量、列车开行）、沿线重点城镇（地理位置、经济、规划、人口、收入、消费、等）、沿线资源、产业分布（矿产、人文旅游、大宗工矿企业、物流、人流聚集地及周边资源，土地开发范围内吸引资源情况）、沿线地方政府区域规划、

　　2.开发方案（开发业态及配比、开发规模、土地位置及规模、开发方式（自行、合作开发及开发强度）、投融资方案、提出概念设计、开发时序（开发的重点站和一般站）、土地获取方式建议、投资效益、风险分析及措施。

　　★土地综合开发方案要求：

　　对开展预可研的铁路项目，同步开展综合开发的机会研究报告；对已批复项目建议书开展可研的铁路项目，同步开展综合开发方案研究报告；对已批复可研的铁路项目要按要求补充完成综合开发研究报告。

（《中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知》（计统合资函XX40号）。

　　-2-

　　土地资源资产资源综合开发方案

　　一、土地资源综合开发

（一）新建铁路