中山住房保障管理暂行办法.docx

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中山住房保障管理暂行办法

中山市住房保障管理暂行办法

第一章总则

第一条为进一步完善本市住房保障体系，规范本市住房保障管理工作，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发【2011】45号）、住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》、广东省人民政府颁发的《广东省城镇住房保障办法》（广东省人民政府令第181号），以及有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内住房保障的计划、申请、准入、退出、监督管理和保障性住房的规划、建设、租赁管理适用本办法。

第三条本市住房保障应遵循政府主导、社会参与、以需定建、适度保障、公平分配原则，采取租赁保障性住房以及提供租赁补贴方式实施。

本办法所称的住房保障，是指符合条件的住房困难家庭或者个人申请保障性住房以及领取租赁住房补贴，保障基本居住需要。

本办法所称保障性住房是指政府投资建设或者提供优惠政策或者通过其他途径筹集，限定建设标准、供应对象、租金标准，具有保障性质的住房。

本市保障性住房统称为公租房，包括属政府所有的（或可由政府支配的，下同）公租房和社会力量投资建设的公租房，投资建设方式包括新建、收购、租赁等。

第四条市住房委员会负责本市住房保障重大事项的审议、协调、指导和决策。

市住房和城乡建设局作为本市住房保障行政主管部门负责编制本市住房保障建设规划，制订住房保障建设年度计划，组织实施国家、省和市有关住房保障政策，管理、指导和监督全市住房保障工作。

市住房保障管理办公室（以下简称“市住保办”）作为本市住房保障实施部门，负责制订本市住房保障相关配套实施政策，统筹全市保障性安居工程建设和管理，执行住房保障准入、安置、退出政策，可委托有关机构承担住房保障需求登记、申请人资格核查、配租、租赁补贴发放、公租房物业管理、公租房租赁等日常服务工作。

（明确住建局和住保办职能）

成立由人大代表、政协委员、政府部门代表、社会团体代表、市民代表、外来务工人员代表等人员组成的市公租房分配评审委员会，负责对市住保办制定的公租房分配预案进行评审。

具体职责由委员会章程规定。

各镇政府（含火炬区管委会、五桂山办事处，以下统称“镇政府”）、石岐区办事处、东区办事处、西区办事处、南区办事处（以下称“区办事处”）负责辖区内住房保障工作。

各村（居）民委员会应指定专人负责协管住房保障工作。

第五条市公安、国土、民政、人力资源和社会保障、流动人口管理、公积金中心等有关部门以及各镇政府（区办事处）、村（居）委会、用工单位，应当依照我市有关住房保障政策，协助市住保部门做好对住房保障申请人的住房状况和家庭收入、资产状况的核查、证实工作。

第六条市发展改革、城乡规划、民政、财政、国土资源、公安、人力资源和社会保障、税务、工商、监察、审计、统计、金融管理、住房公积金等部门在各自职责范围内负责住房保障相关工作。

第七条市住保办应当建立城镇住房保障信息系统，在本市行政区域内实现与各镇（区）城镇住房保障信息资源之间共享。

市公安（车辆和户籍管理）、国土资源、民政、人力资源和社会保障、税务、工商、金融管理、住房公积金等信息平台应当与城镇住房保障信息系统建立共享渠道。

第二章规划和建设

第八条市住建局应当会同市发展改革、城乡规划、民政、财政、国土资源、人力资源和社会保障等相关部门及各镇政府，编制住房保障规划，报市政府批准后公布实施。

市发展改革部门应当把住房保障年度计划要点纳入年度国民经济和社会发展计划。

市住保办应当会同前款所及单位，根据住房保障规划，结合省政府下达的住房保障工作目标、年度责任任务，制定住房保障年度计划，报市政府批准后发布实施。

第九条市政府建立住房保障土地储备制度。

列入住房保障土地储备的用地，非经法定程序不得改变用地功能。

市城乡规划部门在编制城乡规划时，应优先考虑公租房建设空间布局；市、镇两级政府在编制土地利用总体规划和年度计划时，应按照一定比例优先单列出公租房项目用地指标，明确具体地块。

市城乡规划和国土资源部门在编制规划、制订计划时应征求市发展改革、住保部门的意见。

第十条市住保部门在编制住房保障规划、制订年度计划时，应当综合考虑城市配套设施建设状况。

第十一条公租房可采用集中建设或者与商品房搭配建设的方式建设。

与商品房搭配建设的公租房项目，市城乡规划、国土资源部门应当征求市住保办意见，在建设项目用地出让条件中，明确配套建设的公租房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、房屋权属等事项，并在土地出让合同中约定。

第十二条市政府根据住房保障规划和年度计划，结合城镇“三旧改造”工程项目的具体情况，配建一定比例的公租房。

第十三条公租房建设实行统筹规划、严格监管、政府主导、社会参与、政策支持的原则。

市政府鼓励和支持社会力量投资开发公租房建设。

第十四条新建公租房应当满足基本居住需求，符合安全、经济、环保和节能标准。

以套型建筑形式建设的，面积严格按照国家及省有关规定执行；以集体宿舍形式建设的，应执行宿舍建筑设计规范的有关规定。

第十五条市住保部门应当会同发展改革、城乡规划、财政、国土资源等部门，根据国家政策和住房保障的实际需要，合理制定公租房项目的建筑面积、套型结构、室内外装修及相关配套设施等标准。

新建的公租房交付使用前，建设单位应当按照环保、节能及经济适用原则完成室内装修；其他方式筹集的公租房在出租前，应当参照新建公租房的室内装修标准，作相应的修缮。

第十六条市建设主管部门对公租房的工程质量、安全等工程建设活动进行监督管理。

建设、勘察、设计、施工、监理等质量责任主体单位依法对其参与建设的公租房项目的质量承担责任。

第十七条公租房开发建设、运营和收购过程中涉及的相关税费，按照国家的相关税费法律法规执行。

各镇政府应将本镇纳入公租房管理的项目报市住保办备案，市住保办统一将公租房项目清单报送市财政、税务部门。

第三章资金和房源筹集

第十八条住房保障资金来源包括：

（一）中央和省安排的专项补助资金；

（二）市、镇政府财政预算安排的资金；

（三）土地出让收益中按照每年不低于10%的比例安排的资金；

（四）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（五）通过创新投融资方式和公积金贷款筹集的资金；

（六）政府出租公租房及出租、出售公租房配套设施所得收益；

（七）按国家规定发行的企业专项债券；

（八）社会捐赠方式筹集的资金；

（九）经市政府批准可纳入住房保障筹集资金使用范围的其他资金。

第十九条住房保障资金纳入财政专户管理，专户资金及利息收入专项用于公租房开发建设、发放货币补贴以及公租房维护等。

对于中央和省安排的专项补助资金，中央和省有资金管理规定的，从其规定。

住房保障资金的筹集、拨付、使用、管理和租金收支，依法接受审计机关的审计监督和有关部门的监督检查。

第二十条市、镇政府通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公租房建设和运营的投入。

各镇政府应当建立与基本住房保障需求相适应的资金保障机制，将住房保障资金和住房保障工作经费纳入财政预算。

第二十一条鼓励金融机构发放公租房中长期贷款。

支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公租房建设和运营。

第二十二条公租房来源包括：

（一）政府投资建设、购买和租赁的住房；

（二）政府公房住宅部分；

（三）政府依法收回、征收、没收的住房；

（四）企业或其他组织按照与政府约定建设、搭配建设的住房；

（五）社会捐赠的住房；

（六）企业和其他机构投资建设的住房；

（七）产业园集中配套建设的住房；

（八）其他途径筹集的住房。

第二十三条公租房建设实行“谁投资、谁所有”，并在房地产登记簿和权属证书上载明公租房性质；属于共有的，应当注明共有份额。

在公租房性质不变的前提下，投资者权益可以依法转让。

通过政府投资建设、购买、依法收回、征收、没收、搭配建设、公房腾退、社会捐赠等方式筹集用于住房保障的住房，归政府所有，由市、镇政府授权的单位依法行使经营管理权并承担相应义务。

第二十四条社会力量投资建设的公租房，优先解决本单位符合条件的职工居住需求，剩余房源按照规定程序向社会公开配租，或由市、镇政府收购或长期租赁，公开配租。

第二十五条市住保部门和公租房的产权单位应建立健全公租房的房源管理档案，切实掌握公租房的产权、坐落、结构、面积、设备、使用、租赁、损坏、修复及增减变化情况。

第四章申请和准入

第二十六条市住保部门每年根据全市公租房房源及住房保障需求登记、定点登记等情况拟定年度公租房分配预案。

公租房分配预案经市公租房分配评审委员会评审通过后公布实施。

市、镇政府根据财政负担能力及公租房房源等实际情况，每年提供一定比例的政府所有的公租房，用于保障符合条件的纳入本市流动人员积分制管理范围的人员的住房需求。

符合申请承租政府所有的公租房条件的本市户籍住房困难家庭或者单身人士，申请租赁一套公租房后，可同时申请领取租赁补贴，也可以直接选择申请租赁补贴。

符合本市流动人员积分申请公租房条件的住房困难家庭或者单身人士，申请租赁一套政府公租房后，可同时申请领取租赁补贴。

租赁补贴申请条件及发放标准与本市户籍住房困难家庭的申请条件及发放标准一致。

第二十七条申请承租政府所有的公租房应当同时符合以下条件：

（一）申请人及家庭成员（25周岁以上单身人士可独立申请）必须具有本市户籍或者被纳入本市流动人员积分制管理范围，且在本市工作并居住。

（二）申请人上年度家庭人均可支配收入符合本市规定的标准；

（三）申请人及家庭资产总额符合本市规定的资产限额；

（四）申请人及家庭成员在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房，或者虽有自有住房，但住房面积低于本市规定的住房保障面积标准；

（五）申请人及家庭成员提出申请时未享受住房保障；

（六）申请人及家庭成员提出申请时未享受过以下任何住房保障优惠政策（享受过住房保障优惠政策但自有住房面积低于本市规定的住房保障面积标准者除外）：

1．按房改成本价或标准价购买公有住房；

2．领取住房津贴；

3．购买解困房、安居房、经济适用住房；

4．参加单位内部集资建房；

5．落实侨房政策专用房；

6．拆迁安置新社区住房；

7．政府提供的其他住房保障优惠政策。

（七）市政府规定的其他条件。

第二十八条申请承租社会力量投资建设的公租房应当同时符合以下条件：

（一）申请人具有本市户籍，或者是在本市工作的外来务工人员；

（二）申请人及家庭成员提出申请时未享受本市住房保障；

（三）市政府规定的其他条件。

第二十九条申请住房保障应当提交下列资料：

（一）《中山市社会力量投资建设公租房申请表》；

（二）身份证明；

（三）其他需要申报事项的证明材料。

申请人应当对申报材料的真实性负责。

按照规定需要由有关单位和个人出具证明材料的，有关单位和个人应当出具，并对材料的真实性负责。

第三十条本市户籍人员申请承租政府所有的公租房或直接申请租赁补贴，按照下列程序办理：

（一）领表：

申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地镇政府（区办事处）领取《中山市住房保障申请表》（以下简称《申请表》）。

（二）申请：

申请人如实填写《申请表》，并按本办法第二十九条的规定提交《申请表》和相关资料，户籍所在地镇政府（区办事处）按本办法规定受理申请。

（三）初审和公示：

镇政府（区办事处）自受理申请之日起20日内，组织居（村）委会采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人的户籍情况、家庭收入、住房状况、家庭资产等申报情况进行调查核实和初审，提出初审意见并将其家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况在社区（村）进行张榜公示，公示时间不少于10日；申请人户籍所在地与实际居住地不一致的，实际居住地居（村）委会应配合调查、核实，实际居住地和户籍所在地居（村）委会应当同时组织公示。

对公示内容有异议的组织或个人，应当书面向所在地镇政府（区办事处）提出，镇政府（区办事处）应自收到异议申请之日起10个工作日内重新调查核实。

经公示无异议或经核实异议不成立的，在10个工作日内将申请人申请资料和审核意见提交市住保部门。

（四）复核：

市住保部门自收件之日起15日内完成复核。

申请人填报为本市低保、低收入家庭的，市住保部门应将复核意见转市民政局，市民政局应自收到申请资料之日起15日内，就申请人是否符合规定条件提出审核意见，并反馈给市住保部门。

（五）核准和公示：

市住保部门将经审核符合条件的申请人姓名、工作单位、现住房条件、家庭人口、家庭人均居住面积、家庭年可支配收入、资产情况、受理单位及住房保障方式等在中山市住房保障网站公示，公示时间10日。

对公示内容有异议的组织或个人，应当书面向市住保部门提出异议，市住保部门应自收到异议申请之日起10个工作日内重新调查核实。

经公示无异议或经核实异议不成立的，市住保部门批准申请人取得住房保障资格并予以公布。

（六）安置或补贴：

申请公租房的，市住保部门根据房源情况，按照轮候顺序向申请人发出安置通知；申请租赁补贴的，市住保部门向申请人发出办理租赁补贴通知。

申请人不服从安置公租房的，可采取发放租赁补贴的方式解决住房困难。

第三十一条纳入本市流动人员积分制管理范围的人员申请承租政府所有的公租房，其申请条件、所需材料及办理程序按《关于规范流动人员申请政府所有公租房相关事项的通知》（中住保办【2012】9号）执行。

第三十二条申请承租社会力量投资建设的公租房，按下列程序办理：

（一）领表：

申请人凭身份证向工作地或居住地镇（区）住房和城乡建设局领取《中山市社会力量投资建设公租房申请表》，各类产业园区的务工人员可以由其所在企业领取申请表统一申请；

（二）申请：

申请人如实填写申请表，由所在工作单位对其申请进行初审，按本办法规定提交申请表和相关资料，工作地或居住地镇（区）住房和城乡建设局按本办法规定受理申请；

（三）审核及公示：

镇（区）住房和城乡建设局自受理申请之日起15个工作日内，对申请人的家庭人口、工作单位等申报情况进行调查核实，经审核符合条件的，提出审核意见并将其家庭人口、工作单位等情况在业务受理地公示，公示时间10日。

对公示内容有异议的组织或个人，应当书面向镇（区）住房和城乡建设局提出，镇（区）住房和城乡建设局应自收到异议申请之日起10个工作日内重新调查核实。

经公示无异议或经核实异议不成立的，在10个工作日内将申请资料和审核意见提交镇政府（区办事处）。

（四）复核：

镇政府（区办事处）应自收到申请资料之日起15个工作日内，就申请人是否符合规定条件提出审核意见。

对符合条件取得住房保障资格的申请人予以公布，按批准的方式进入轮候。

（五）安置：

镇政府（区办事处）根据房源情况，按照轮候顺序向申请人发出安置通知。

工业园区务工人员申请所在企业投资建设公租房（含各类工业园区的公租房），可由其所在企业统一向企业所在地镇政府（区办事处）申报。

第三十三条申请人提交的申请资料不齐全的，应当不予受理，受理单位应书面告知申请人需要补充的内容。

拒不配合审查、经审查不合格或者因公示有异议且经核实异议成立的，由受理单位驳回申请，并书面通知申请人，说明驳回申请的理由。

第三十四条市住保办应当制订公租房分配方案，报市公租房分配评审委员会审议。

市住保部门应当依据审议结果建立住房保障轮候登记册，将审核符合条件的申请人按照轮候规则，列入轮候登记册进行轮候，轮候信息和轮候规则应当公开。

轮候时间一般不超过3年，最长不超5年。

符合领取租赁补贴的申请人，可于取行保障资格的次月起，与市住保办签订租赁补贴协议并领取租赁补贴。

经审核符合我市住房保障条件的低保、低收入家庭以下的住房困难家庭、烈士遗属、残疾军人、孤老、残疾人等急需政府救助对象以及执行国家独生子女政策的困难家庭可优先安置。

行动不便的残疾人、达到退休年龄的老年人享有优先选择楼层较低公租房的权利。

依法被征收个人住宅且征收人符合本市住房保障条件的，不受轮候限制，可优先给予住房保障。

单位建设、产业园区配套建设的公租房，筹建单位和产业园内部保障对象享有优先分配权。

第三十五条在轮候期间，申请人的家庭成员及其户籍、收入、资产和住房等情况发生变动的，申请人应当自发生变动之日起30日内向所在地镇政府（区办事处）如实提交书面材料，由所在地镇政府（区办事处）根据实际情况重新审核资格条件，按程序报批后调整轮候顺序或者取消其轮候资格。

轮候超过3年的，市住保办应当对申请人是否符合规定条件进行重新审核，申请人应当配合。

经审核，申请人仍符合规定条件的，其原轮候次序不变。

申请人因情况发生变化不再符合规定条件的，市住保办应当取消其轮候资格，并书面告知。

第三十六条住房保障的收入线标准、资产限额、住房保障面积标准及轮候规则，由市住保办会同市发展改革、财政、民政、人力资源和社会保障、统计等相关部门，根据本市居民及常住人口的收入水平、物价水平、消费水平、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素划定及调整，报市政府批准后公布执行。

纳入本市流动人口积分制管理范围的申请人申请承租政府所有的公租房，轮候规则按照《中山市流动人员积分制管理计分标准》执行。

第三十七条轮候到位的申请人在提供选择的房源范围内，按照规则选定保障房；放弃选择的，则重新轮候，由排在其后的申请人依次递补。

轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等按照规定应当优先照顾的住户，优先安排保障房。

依法被征收个人住宅且被征收人符合住房保障条件的，不受轮候限制，应优先给予住房保障。

申请人为行动不便的残疾人及年满60周岁老年人享有优先选择楼层较低保障房权利。

申请人选定具体的住房或者选择租赁补贴后，应当在规定的时间内，与公租房产权人签订保障房租赁合同，明确双方的权利义务。

申请人拒签、逾期未签租赁合同或者租赁补贴协议的，视为放弃住房保障的权利。

再次申请的，应当重新轮候。

第五章租金和租赁补贴

第三十八条公租房的租金标准，由市发改局会同市住保部门按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定，报市政府批准后公布执行。

政府投资建设和房地产开发企业按政府规定比例配建并划归政府所有的公租房的租金收入，以及政府投资建设公租房项目中配建的商业设施出售出租收入，要按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，纳入政府性基金预算，实行“收支两条线”管理。

公租房的租金收入，以及政府配建的商业设施出售出租收入，应当遵守财政部的相关规定。

第三十九条租赁补贴按月发放。

中心城区低收入住房困难人士的租赁补贴标准由市财政部门会同市住保办根据本市户籍住房困难群体的收入水平分层次确定。

各镇政府（区办事处）应参考市相关政策，制定本辖区内租赁补贴标准。

公租房承租人每月领取的租赁补贴金额不得高于其所承租公租房的月租金。

第四十条租赁补贴计算公式为：

月租赁补贴金额=每平方米租赁补贴标准×（人均住房保障面积标准-人均现有居住面积）×保障人口数×补贴系数。

具体标准如下：

（一）每平方米租赁补贴标准：

由市发改局会同市财政、住保、民政等部门参考市场房屋租金的平均值确定；

（二）人均住房保障面积标准：

15平方米。

（三）保障人口数：

1人户按1.5人计算；2-4人户按实际人数计算；4人户以上每增加1人按0.8人计算。

（四）补贴系数：

凡持有《广东省城乡居民最低生活保障证》或《中山市低收入家庭救助证》的住房困难家庭，补贴系数按1.0计算；家庭人均月可支配收入在本市民政部门确定的低收入家庭认定标准以下的住房困难家庭，经审核确认，补贴系数按1.0计算。

家庭人均月可支配收入在本市最低生活保障线300%（含本数）及以下的住房困难家庭，补贴系数按0.8计算。

家庭人均月可支配收入在本市低收入家庭线300%以上，在上年度城镇人均月可支配收入的60%（含本数）以下的住房困难家庭，补贴系数按0.5计算。

第四十一条符合领取租赁补贴条件的申请人承租政府公租房后，住保部门按月在指定银行将租赁补贴存入申请人交纳租金的银行账户内。

申请人直接领取租赁补贴的，住保部门根据与申请人签订的租赁补贴协议，按月在指定银行将租赁补贴存入申请人的银行账户内。

保障对象领取租赁补贴后，可以通过市场租赁住房或者充分利用现有住房资源等途径解决基本居住需求。

第四十二条流动人员承租政府所有公租房后，可同时申请住房租赁补贴。

租赁住房补贴申请条件及发放标准与户籍住房困难家庭一致。

第四十三条流动人员申请住房租赁补贴应当提供下列资料：

（一）《中山市住房保障资格核准通知书》

（二）《中山市流动人员住房租赁补贴申请表》

（三）身份证明（户口薄、身份证、居住证、随行卡、结婚证等）

（四）收入状况证明；

（五）在我市缴纳社保证明；

（六）其他需要申报事项的证明材料。

第四十四条流动人员申请住房租赁补贴，按照下列程序办理：

（一）领表：

申请人凭身份证、居住证、《中山市住房保障资格核准通知书》向住房保障申请受理地的镇（区）住建局（如住房保障申请受理地为石岐区、东区、西区、南区的，到市住保部门）领取《中山市流动人员租赁补贴申请表》。

（二）申请：

申请人如实填写申请表，并按本颁发第三十三条的规定提交申请表和相关资料，镇（区）住建局或市住保部门按本通知规定受理申请。

（三）核准和公示：

镇（区）住建局或市住保部门自受理之日起10个工作日内，对申请人的家庭收入、住房状况、家庭资产等申报情况进行调查核实，提出审核意见并将其家庭人口、现居住地点、家庭人均住房面积、家庭人均月可支配收入、家庭资产、工作单位等情况在中山市住房保障网站公示，公示时间10日。

对公示内容有异议的组织或个人，应该书面向发出公示的住保部门提出异议，住保部门应自收到异议申请之日起10个工作日内重新调查核实。

经公示无异议或经核实异议不成立的住保部门批准申请人取得租赁补贴领取资格并予以公布。

（四）补贴发放：

住保部门向申请人发出领取租赁补贴通知，并按月委托代理银行将租赁补贴存入补贴对象缴纳租金的银行账户内。

第六章租赁管理

第四十五条公租房租赁合同为格式合同，合同期限为3年。

承租人享有按合同约定租赁期限使用公租房的权利。

第四十六条保障房及其附属设施、物业共用部门、共用设施设备的运营管理和维修养护，由出租人承担。

承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得改变房屋结构，不得擅自对房屋进行装修。

因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。

市财政投资建设的保障房小区的物业服务，由市住保办主导，公开选聘物业服务企业提供服务。

镇（区）财政投资建设的保障房小区的物业服务，由镇（区）住建局主导，公开选聘物业服务企业提供服务。

第四十七条公租房承租人应当按时交纳房屋租金及在租赁期间房屋使用过程中产生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等相关费用。

第四十八条承租人签订公租房租赁合同后，按3个月的租金标准一次性交纳履约保证金，以保证其履行租赁合同。

租赁合同期满或终止，无违约责任的退还保证金本金；违约的可以从保证金中抵扣应承担的相关费用。

第四十九条承租人不得转让、转租、闲置、出借、调换、抵押所承租公租房，并不得改变公租房使用功能。

承租人有下列情形之一的，产权人（出租人）有权按照合同约定要求其支付违约金，并根据约定或者法定情形解除合同，收回出租住房：

（一）无正当理由连续6个月以上（含本数）未在公租房内居住的；

（二）无正当理由连续2个月或者累计6个月以上（含本数）未缴纳租金的；

（三）改变公租房房屋结构，擅自对公租房进行装修的；

（四）擅自互换、出借、转租、抵押公租房的；

（五）将公租房用于经营性用途的或者改变为其他使用功能的；

（六）因故意或者重大过失，造成租赁的公租房及其附属设施严重毁损的；

（七）经审核不再符合租住公租房资格条件的；

（八）存款、股票基金等资产价值超过规定数额或者经审核不再符合保