株洲市房地产市场调研报告样本.docx
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株洲市房地产市场调研报告样本
株洲市房地产市场调研汇报
第一部分汇报概要
一、调研说明
(一)市场研究背景和目标:
1、市场调研背景:
伴随城市化进程不停加紧,株洲市房地产市场已逐步形成;现在尚处于初级发展阶段向中级过渡,高、中、低级项目含有。
株洲银基房地产拟在中心广场原市政府旧址开发一房地产项目。
现在株洲银基房地产已全方面展开株洲市房地产市场调研工作,并进入到运行状态。
2、市场调研目标:
意在经过对株洲市房地产及本项目标市场基础情况进行市场调查研究,方便加深我们对总体市场认识,同时也便于企业高层决议者在进行具体项目计划、开发运作时,有效地对株洲房地产市场供给和需求情况、目标消费群体生活方法和需求特点、市场容量和发展空间、市场发展趋势等作出宏观掌控和正确判定,从而有利于对拟开发项目从开发规模、档次、进度、市场目标定位到营销策略、价格策略、成本组成、宣传推广手段等方面立即进行决议,并对以后相关工作给倾向性指导。
(二)市场调研方法和方法
1、市场调研方法:
A、访问法
B、观察法
C、随机抽样
D、逻辑推导
2、资料搜集方法:
A、网上信息搜集、资料汇编整理
B、统计局、房地产等单位数据和信息检索、搜集
C、现场采盘(调查)
D、同行等业内人士访谈
E、生活圈内目标消费者访谈
(三)市场研究方向和内容:
此次市场调研方向和内容关键是湖南省、株洲市基础综合情况;长株潭城市群远景发展计划;株洲市区域经济环境分析;湖南省和株洲房地产市场发展状态和趋势方面所表现出关键征象,株洲市房地产市场供给和需求分析、土地开发情况和分物业市场分析等。
具体内容,详见以后章节。
(四)此次市场调研时限:
3月1日——3月18日
二、咨询汇报结论精要
1、株洲全市土地总面积11272平方公里,市区面积542平方公里,建成区面积69平方公里;总人口369.40万人,其中市区人口77.22万人。
,全市实现中国生产总值383.1亿元,人均GDP达1270美元。
2、株洲市多年来财政收入平稳上升,自起,伴随城市化进程不停加紧,财政支出开始大于收入。
3、株洲市整年完成GDP383.1亿元,同比增加11.1%,增速同比上年加紧0.3个百分点,比全省平均水平高出1.5个百分点。
株洲市全市人均GDP达成10500元,比上年增加856元,突破万元大关,按汇率折算达1270美元。
4、株洲市城市居民人均可支配收入为8786元,同比增加10.7%;城市居民人均消费性支出6760元,同比增加8.1%。
农民人均纯收入为3029元,同比增加5.6%;农民人均生活消费支出为2331元,增加14.2%。
年末全市城镇居民人均储蓄存款6515元,比上年增加1131元。
5、湖南省房地产市场仍然蕴藏着巨大发展潜力。
6、株洲房地产总量扩张强势十分显著
7、株洲房地产开发建设整体水平提升
9、商业地产投资掀起高潮
10、株洲房地产业连续向好和消费者购房热情快速释放、良好发展空间引来大资本和政策和环境原因等是株洲房地产市场快速增加深层原因
11、开发存在短期行为、负债经营风险存在、土地经营不够规范、开发经营矛盾显现是株洲市目前房地产开发存在关键问题
12、株洲房地产完成开发土地面积凸显快速增加之势。
13、开发建设和居民购房主动性在株洲并驾齐驱并空前高涨。
14、商品房有效需求保持了较高增幅,市场供、求两旺。
15、现在株洲市在建、在售住宅楼盘开发面积约为153.63万平方米,约计21个楼盘,平均起价约为1279元/平方米,均价在1400元/平方米左右,其均价和起价有上涨现象,且幅度较大。
16、别墅项目在区位分布上,大部分别墅分布在郊区;在项目设计上,多为独立别墅、联排别墅、花园洋房或小高层高级住房组合成综合性小区,纯别墅项目较少,且建筑密度大。
17、现在株洲市在建、在售商住楼面积约为540976㎡,户型面积在110—250㎡之间,平均起价约为1534元/平方米,平均均价约为1695元/平方米。
其关键特点:
高容积率、低绿率;户型设计偏向于居住;停车位数量少、缺乏商务配套。
大部分项目对目标用户群不明确,市场局面混乱,在营销推广中目标诉求不明确。
18、现在株洲市专业写字楼极少,仅有新一佳保利大厦较为专业,从其销售情况来看较受投资者青睐;保利大厦写字楼部分基础售完,其均价约为3060元左右。
在以后,株洲写字楼市场将会迎来一个很好发展机遇。
19、估计株洲市房地产开发投资仍有较强后劲,但增幅比上年有所减缓,估计可到三到四成左右。
第二部分株洲市自然和人文背景综述
一、株洲概况
株洲,古称建宁,在湖南省东部,湘江中游,东经120°57'-114°07',北纬26°03'-28°01',是湖南省长、株、潭"金三角"关键一极。
现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县和荷塘区、芦淞区、石峰区及河西高新技术产业开发区。
总面积11272平方公里,人口369万。
株洲市历史悠久。
中华民族始祖炎帝神农氏,曾在这里教民耕种,遍尝百草,后葬于“茶乡之尾”(今酃县塘田乡)。
三国时吴在此设置建宁县,后历经沧桑,几度变迁。
建市前夕为湘潭县辖一个仅几千人口、几十万元工业总产值小镇。
1951年成立专辖县级市,1956年升为省辖地级市,1983年实施市管县体制,由单辖株洲县扩充辖醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县(原酃县)。
株洲市有着光荣革命传统。
老一辈无产阶级革命家毛泽东、朱德、李立三、谭震林等曾在这里从事过革命实践活动。
炎陵县、茶陵县为湘赣革命依据地关键组成部分。
株洲市地处湖南省中东部,是中国南方关键交通枢纽,含有铁、公、水、空综合运输能力。
京广、浙赣、湘黔3大铁路干线在此交汇。
株洲火车站为全国10大客运站和7大零担货物中转站之一。
株洲北站是江南最大路网性编组站。
株洲市已成为中国江南最大铁路枢纽。
公路四通八达,106、320国道及连接湘赣闽3省三南公路穿境而过。
株洲市是中国成立后快速崛起工业新城。
50年代,国家安排关键建设项目,株洲市就有5项。
现在全市共有独立核实工业企业1700家,其中大中型企业56家,有6家大型企业跻身于全国500家大型企业行列。
在中共湖南省委、省政府正确领导下,株洲市人民经过40多年艰苦创业,株洲市已逐步建设成为江南内陆腹地高效农业基地,商品集散基地,高新技术产业基地和交通信息中心。
二、各区人口及面积(人口密度)
1、截止底,株洲市总人口369.40万人,人口密度327人/每平方公里,其中男性190.13万人,女性179.27万人;非农业人口98.05万人,农业人口271.35万人,人口自然增加率为5.22‰。
全市土地总面积11272平方公里,其中城区面积542平方公里。
具体分布以下:
人口情况和面积
地区
年末
总户数
(户)
年末
总人口
(人)
总人口中
总人口中
土地面积
(平方公里)
人口密度(人/平方公里)
男(人)
女(人)
全市
1020772
3693911
1901311
1792680
11272
327
市辖区
232650
772208
398168
374040
542
1425
荷塘区
64340
221052
114894
106158
159
1390
石峰区
74986
248942
130584
118358
161
1546
芦凇区
59812
193202
98560
94642
66.7
2897
天元区
33512
109012
54130
54882
150
727
株洲县
121051
437283
226703
210580
1381
317
攸县
205652
750281
385659
364622
2664
282
茶陵县
146686
562060
288223
273837
2500
225
炎陵县
50945
176713
90329
86384
2030
87
醴陵市
263788
995446
512229
483217
2157
446
(数据起源:
《株洲统计年鉴》)
2、近三年人口自然增加率约为4.89‰,人口死亡率约为5.28‰,大于人口自然增加率。
由此能够看出,在以后几年内,人口不会出现大幅增加,人口增加将出现一个平稳增加趋势。
(数据起源:
长沙统计年鉴)
三、株洲市总体计划
《株洲市城市总体计划(--)》将城市功效定在南方关键交通枢纽、高新技术产业为先导新型工业基地、中南地域关键商贸和现代物流中心、炎帝历史文化纪念地城市总体计划,分别对市域城镇和中心城区进行了计划。
在市域城镇发展计划中,分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施计划、环境保护及生态建设计划等11个方面做出具体计划。
到,实现对现有城镇体系格局初步调整;到,城镇体系空间结构初步形成网络状结构,攸县撤县改市,成为市域次中心城市;,形成完整市域城镇体系。
市域城市化水平达成42%,达成50%,达成60%。
中心城区从城市建设用地、综合交通、绿地系统、排水工程、供电工程等多方面做出总体或专业计划。
此计划经过近期加强城市基础设施建设;新区建设关键向河西发展,完善天台高科园建设,开启栗雨高科园开发及中心区公共设施项目建设;河东关键发展枫溪生态城、田心高科园等。
对芦淞市场群、南岳岭片区等旧城和小区实施整体渐进更新,搬迁或改造污染严重及对城市安全组成威胁工厂、仓库等设施;加紧市区物流中心配套设施建设等,逐步提升城市综合服务功效,为株洲建立现代化物流产业打好基础。
四、长株潭城市群远景发展计划
(一)长株潭现实状况介绍
1、组成:
长株潭地域地处湘江下游,包含3个地级市、4个县级市,8个县,162个建制镇,362个集镇。
长沙、株洲和湘潭三市市区毗邻,以三市市区为中心、南北长90公里,东西宽50公里范围,是人口和产业体系重心,组成了长株潭城市群关键区。
2、位置:
东和江西为邻,西和益阳、娄底相连,北和岳阳接壤,南和衡阳、郴州交界。
3、面积:
三市土地总面积28106平方公里,占全省13.27%。
4、人口:
总人口1249.66万人,占全省18.85%;三市市镇非农业人口为535.14万人,占全省市镇非农业人口总数25.23%,城镇化水平为41.62%,远高于全省同期城镇化水平32%,和全国同期平均水平相比,也高出5.82个百分点。
(二)长株潭城市群发展目标
长株潭城市群发展目标,是适应经济全球化、区域经济一体化时尚,构筑基础设施一体化、产业一体化、市场一体化、城镇一体化总体格局,建成有一流环境品质和现代化城市运转效率,含有集聚容纳跨国企业和国家首脑机构能力城市连绵区。
远景长株潭城市群将逐步发展成为中国中西部地域关键城市连绵区,并形成空间布局合理、功效分区明确、人居环境优美、人地关系协调特大网状城市空间结构。
三市主城区及中间地带共同组成城市连绵区关键区,关键区面积约4500平方公里,其空间布局结构为以湘江和现京珠高速公路为主轴带状组团式结构。
估计到,长沙市区人口总数达成350万人,土地面积为350km2;株洲城市人口为100万人,土地面积为100km2;湘潭人口为90万人,土地面积为90km2。
到长株潭人口总数达成450-470万人。
(三)长株潭城市群和市域城镇体系计划
长株潭城市群包含3个地级市、4个县级市、8个县、162个建制镇。
三市土地总面积28106平方公里,占全省13.3%;三市中国生产总值1428.45亿元,增加11.7%,高出全省2.7个百分点,三市中国生产总值占全省中国生产总值比重为32.8%,比上年高0.4个百分点。
纵观中国外城市群发展历史和现实状况,分析长株潭城市群远景发展,能够预见,长株潭城市群将顺应经济全球化、区域经济一体化时尚,远景发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率,含有集聚和容纳跨国企业或国家首脑机构能力城市连绵区。
该连绵区以三市主城区及中间地带长约90公里、宽约50公里、面积约4500平方公里范围为关键区;2050年左右,关键区城市人口可能达成800~1000万人。
关键区较理想城市空间布局结构应为:
以湘江和现京珠高速公路为主轴带状组团式结构。
该结构选择是经过多方案论证比较得出,它以湘江和现京珠高速公路为主轴,从单中心向多核城市转变;三市向心发展,并逐步演变成为含有很强集聚效应城市连绵区。
该方案为推荐方案,优点是保持了良好生态环境,三市联络紧密,因为发展关键在河东,基础设施条件很好。
第三部分株洲市区域经济环境分析
一、城市宏观经济行综合分析
(一)经济发展水平(株洲市多年财政收入和支出分析)
,株洲市全市共实现财政收入27.9亿元,比增加15.6%;固定资产投资快速增加,整年完成全社会固定资产投资105亿元,首次突破100亿大关,比上年增加26.4%;协议利用外资和实际利用外资全部有较大幅度增加,保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易日趋活跃。
由上图能够看出,株洲市多年来财政收入平稳上升,自起,伴随城市化进程不停加紧,财政支出开始大于收入。
(数据起源:
《株洲统计年鉴》)
(二)城市宏观经济运行情况分析
1、中国生产总值
据初步统计,株洲市整年完成GDP383.1亿元,同比增加11.1%,增速同比上年加紧0.3个百分点,比全省平均水平高出1.5个百分点。
其中,第一产业实现增加值50.6亿元,同比增加3.5%;第二产业实现增加值187.8亿元,同比增加13.5%;第三产业实现增加值144.7亿元,同比增加10.8%。
三次产业结构百分比为13.2:
49:
37.8,其中,一产业比重比上年下降1.7个百分点,二产业比重比上升0.5个百分点,三产业比重比上升1.2个百分点。
株洲市全市人均GDP达成10500元,比上年增加856元,突破万元大关,按汇率折算达1270美元。
2、农业
整年实现农林牧渔业总产值77.9亿元,同比增加3.6%,增幅同比提升0.4个百分点。
3、工业、邮电、交通
工业生产加速发展。
株洲市完成工业增加值157.8亿元,增加12.5%。
其中规模以上工业增加值90.3亿元,增加18.4%,增幅比上年提升2个百分点。
轻工业增加值19.4亿元,增加26%,重工业增加值70.9亿元,增加16.5%;国有及国有控股企业增加值62.2亿元,增加16.7%;股份制企业增加值34.6亿元,增加28.9%;外商及港澳台企业增加值5.1亿元,增加53.9%。
经济效益大幅提升。
全市规模工业经济效益综合指数达成102.1%,比上年提升10.2个百分点;总资产贡献率7.14%,比上年提升0.5个百分点;资本保值增值率111.1%,提升0.9个百分点;流动资金周转次数1.44次,比上年加紧0.15次;成本费用利润率3.4%,提升0.3个百分点;全员劳动生产率38560元/人,增加44%;整年销售收入过亿元企业36家,利润过千万企业21家,分别比上年增加7家和6家。
交通运输、仓储和邮政业加紧发展,综合服务水平不停提升。
整年实现交通运输、仓储和邮政业增加值40.4亿元,比上年增加9.5%。
4、固定资产投资
,株洲市全社会完成固定资产投资额105亿元,首次突破100亿元大关,比上年增加26.4%,其中:
国有及其它单位投资74.9亿元,增加27.2%;非国有经济投资28.2亿元,增加20.1%。
在非国有经济中,外商、港澳台、联营、股份制经济投资5.7亿元;城镇和农村集体投资13.33亿元,增加24.5%;城镇和农村个体投资16.62亿元,增加21.3%。
按管理渠道分,基础建设投资22.3亿元,增加3.5%;整年完成更新改造投资32.1亿元,增加26.4%;房地产投资18.5亿元,增加94.4%。
地方项目投资59.2亿元,增加31.3%;中央项目投资15.7亿元,增加13.6%。
年内新开工项目389个,增加2.6%,完工项目343个,增加14%。
在国有及其它投资中,第一、第二、第三产业分别完成投资1.05亿元、28.4亿元、和45.47亿元,分别比上年增加39.3%、5.4%和109.5%。
十大关键工程完成投资14.9亿元。
(数据起源:
株洲统计年鉴)
5、中国市场和对外贸易
中国商品市场销售活跃。
尽管经历了“非典”考验,株洲市消费品市场整体运行仍保持稳步增加,新消费热点逐步形成。
整年社会消费品零售总额140.1亿元,比上年增加10.6%。
按销售地域分,城市实现零售额83.6亿元,增加11.6%;县城实现零售额19.11亿元,增加10.3%;县以下实现零售额37.3亿元,增加8.5%。
按行业分,批发、零售贸易业实现零售额120.7亿元 ,增加11%;餐饮业实现零售额16亿元,增加12.1%;其它行业实现零售额3.1亿元,下降7.2%;按经济类型分,公有制经济实现零售额28.9亿元,增加8.6%,其中国有及国有控股经济实现零售额16.2亿元,增加4.8%;个体经济实现零售额68.2亿元,增加10.7%;私营经济实现零售额39.8亿元,增加10.5%。
商品交易市场交易活跃。
至年末,全市共有商品交易市场262个,整年成交额120亿元,比上年增加10.8%,其中农副产品市场成交额36亿元,增加9.9%。
大型市场、连锁超市等新型业态显现巨大活力,全市亿元市场11家,成交额92.3亿元;列入限额以上批零贸易企业统计23大类商品,销售上升有21类,其中,18类商品增加达成两位数,限额以上贸易企业汽车零售额增加160%,通讯器材零售额增加69.1%,书报杂志类零售额增加25.8%。
对外贸易、招商引资成就斐然。
今年以来,本市加紧对外开放步伐,各经济主体主动拓展国际市场,对外出口显著加紧。
据海关统计,全市进出口总额4.97亿美元,增加30.8%,其中出口3.65亿美元,增加19.5%,分别比上年提升40个和28个百分点,在全省出口总额中比重达17%。
;进口1.32亿美元,增加75.7%。
出口产品结构深入优化,整年机电产品出口1.12亿美元,增加33.1%,占全市外贸出口总额比重由上年27.7%提升到30.7%。
出口市场多元化战略效果显著,在关键出口市场中,对日本、欧盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。
全市实际引进以民间资本为主体内资272项,其中1000万元以上项目30个,实际利用内资30.4亿元,增加48.5%;新批外商投资企业42家,其中中外合资25家、中外合作2家、外商独资15家,实际到位外资9007万美元,同比增加26.4%。
6、财政、金融——补交金融方面指标数据
,株洲共实现财政总收入27.9亿元,比上年增加15.6%;通常预算收入16.8亿元,增加13.2%;其中,增值税3.1亿元,增加17.6%;营业税3.2亿元,增加21.1%;个人所得税0.77亿元,下降0.58%;城市维护建设税1.04亿元,增加12.3%;房产税0.6亿元,增加12.7%;契税0.4亿元,增加99.8%;另外,9个区县(市)财政收入增幅均在10%以上。
整年财政总支出31.8亿元,比上年增加14.5%。
其中,基础建设支出1.45亿元,增加23.4%;抚恤和社会福利救助支出1.2亿元,增加35.1%;城市维护费用支出3.3亿元,增加67%。
7、物价、人民生活
城镇居民生活水平显著提升。
全市居民人均可支配收入8786元,比上年增加10.7%,其中劳动酬劳收入、财产性收入、转移性收入分别增加10.1%、42.9%和10.1%;城市居民恩格尔系数为34.8%,下降0.8个百分点;城市居民生活消费性支出6760元,增加8.1%,。
(数据起源:
株洲市统计局)
二、城市及各区居民收入水平、消费水平和消费结构
(一)近三年株洲市人均收入发展走势
提升人民生活水平是经济发展根本性目标之一,株洲市人民整体生活水平在城市综合经济实力快速提升同时同时上升。
,城市居民人均可支配收入为8786元,同比增加10.7%;城市居民人均消费性支出6760元,同比增加8.1%。
农民人均纯收入为3029元,同比增加5.6%;农民人均生活消费支出2331元,同比增加14.2%。
年末全市城镇居民人均储蓄存款6515元,比上年增加1131元。
多年来城市居民人均可支配收入、城市居民人均消费性支出发展改变情况以下图:
(数据起源:
《株洲统计年鉴》及株洲统计局)
(二)近三年株洲市GDP发展走势及每十二个月人均GDP
GDP作为社会生产最终结果,是衡量一个地域经济实力综合指标,社会事业发展,人民生活质量水平提升,全部必需建立在经济发展基础上。
据初步统计,株洲市整年完成GDP383.1亿元,同比增加11.1%,增速比上年加紧0.3个百分点。
1、中国生产总值
2、人均中国生产总值
数据表明,多年来株洲市人均中国生产总值以每十二个月9.73%平均速度稳步增加。
第四部分株洲市区域房地产市场宏观分析
一、湖南房地产市场综述
(一)形势分析
全省房地产开发投资连续高速增加,房地产开发规模日益扩大,住房消费需求强劲,房地产信贷增加快速,商品房价格稳步攀升,经济适用住房空置面积下降,房地产市场购销两旺,市场供给和需求总体平衡,房地产业连续快速发展,深入扩大了消费需求和投资需求,拉动了国民经济增加。
依据1-12月统计资料分析,关键展现以下特征:
1、房地产开发投资连续高速增加。
全省共完成房地产开发投资230亿元,比上年增加52.4%,投资额居全国第十四位,投资增速居全国第五位。
其中,长沙市完成房地产开发投资110.8亿元,增加35.9%,占全省开发投资48.2%。
投资高速增加关键原因:
一是新注册企业快速增加,新增327家,总数达1986家,增加19.7%,企业自筹资金97.2亿元,增加74.7%;二是房地产开发吸引大量民间资本,民营企业完成投资192.5亿元,增加61.1%,显著高于全省平均增速,占总投资83.7%,比上年提升了4.5个百分点;三是商业银行继续看好房地产市场,加大了信贷力度。
2、房地产开发规模实现新突破,商品住宅占房地产市场主导地位。
全省商品房施工面积突破三千万,达成3073万平方米,增加47.4%,其中,新开工面积1466.9万平方米,增加47.6%。
商品房完工面积突破一千万,达成1146.7万平方米,增加42%。
房地产开发企业适应房地产市场改变,主动调整商品房供给结构,使商品住宅成为房地产市场主打产品。
在商品房施工面积中,商品住宅2295万平方米,占74.7%,写字楼98.6万平方米,占3.2%,商业营业用房541.6万平方米,占17.6%,其它房屋137.8万平方米,占4.5%。
(资料起源:
湖南省建设厅)
3、适时调控经济适用住房,经济适用住房空置面积降低。
,全省经济适用住房建设完成投资29.5亿元,比上年降低了36.3%,施工面积671.7万平方米,降低了13.3%,其中,新开工面积354.8万平方米。
完工面积343.4万平方米,降低44.5%。
销售面积235万平方米,销售收入20.3亿元,平均售价863.5元/m2,下跌了6.4%(长沙市平均售价1248元/m2)。
经济适用住房空置31.3万平方米,下降24.8%,其中空置十二个月以上6万平方米,下降19.3%。
全省严格管理经济适用住房建设和销售,立即遏制了滥用优惠政策、滥建经济适用住房势头,全方面严禁党政机关组织职员兴建公务员小区。
4、强劲个人住房消费带动房地产信贷快速增加。
截止去年12月底,金融机构房地产各项贷款余额364.5亿元,比年初增加41.7%,占全省贷款总额9.3%,新增贷款107.3亿元,占全省新增贷款18.2%。
房地产不良贷款从14%下降到7.6%,信贷资产质量大幅度提升。
个人住房消费贷款余额161.1亿元,新增贷款58亿元,比年初增加
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- 株洲市 房地产市场 调研 报告 样本