经济法论文善意取得.docx

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经济法论文善意取得

_________系____级___________专业组长姓名_______全体成员学号（后两位）___,___,___,___,___

………………………………（密）………………………………（封）………………………………（线）………………………………

四川师范大学成都学院

课程考查（论文/作业）专用封面

作业（论文）题目：

善意取得案例分析

所修课程名称：

经济法

修课程时间：

年月至年月

完成论文（作业）日期：

2012年6月

评阅成绩：

评阅意见：

评阅教师签名：

年月日

善意取得案例分析

——论善意取得的法律保护

姓名

班级

学号（全写）

负责人

市场营销

2011227

第2参与人

市场营销

2011227

第3参与人

市场营销

2011227

第4参与人

（若没有，可不填）

市场营销

2011227

第5参与人

（若没有，可不填）

市场营销

2011227

目录

一、选题背景与研究意义………………………………………………………2

二、案例一：

1.案例的经过和结果…………………………………………4

2.案例的反映出的问题………………………………………6

三、案例二：

1.案例的经过和结果…………………………………………8

2.案例的反映出的问题…………………………………10

四、两个案例的共性归纳…………………………………………………12

五、导致问题出现的原因分析……………………………………………14

六、问题的形成根源或机理探索………………………………………16

七、解决问题的对策建议………………………………………………18

善意取得案例分析

——论善意取得的法律保护

摘要:

善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。

在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一调查。

如果受让人善意取得财产后，根据转让人的无权处分行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会造成当事人在交易时的不安全感，也不利于商品交换秩序的稳定。

关键词:

善意取得；商品；受让人；无权处分

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一、选题背景与研究意义

2007年10月1日生效的《物权法》以法律的形式明确了善意取得制度，从我国的立法来看，善意取得已成为一项保护人们公共利益的法律制度。

在日益完备的市场经济环境下，善意取得制度无疑是一项保障交易安全、维护社会公平正义和稳定社会财产关系的不可或缺的制度，是我国立法的必然要求。

善意取得作为一项重要的民事法律制度，在充分维护了善意买受人利益的同时，也适应了我国的国情，对促进社会主义市场经济快速有序地发展具有深远的历史意义。

二、案例一：

善意取得的个案

1.案例的经过和结果

（1）案例的经过

原告A和被告B为兄弟俩，二人之母C有一座住宅，领有改房的产权证，是该房的所有权人。

2006年3月，B谎称母亲C去世（事实上2006年6月才去世），骗取派出所出具了证明其母C的死亡证明。

5月，B持C的死亡证明，谎称自己是C的独子，到房管部门将C的房产过户到自己名下，并领取了房产证。

7月，B持骗到的房产证，与D签订房屋买卖合同一份，将该房屋买给D（D不知道B的房产证是采取欺骗手段获得的），8月，D领取了该房的产权证。

2007年1月，原告A以被告B的房产证是骗领的、B事实上非该房屋的唯一所有人为由向法院起诉，要求确认B与D签订的房屋买卖合同无效。

（2）案例的结果

，原告A认为被告B采取骗取手段取得房屋产权证，该产权证是不合法的，B事实上并不是房屋的唯一所有人，该房屋在C去世后，应由A和B共同继承，在未依法分割前，应确认为A、B的共有财产，B无权单独处分，因此B与D签订房屋买卖合同应确认为无效。

认为，该案构成善意取得，B与D之间的交易行为有效。

本案符合善意取得的构成要件，D依法取得房屋的所有权。

参照前面提到的善意取得构成要件。

1.标的物为依法可流通的动产或不动产。

我国物权法将不动产纳入善意取得制度的适用范围，因此本案的中的房屋可以成为善意取得的标的物。

2.让与人对所让与不动产或动产无处分权。

被告B采取欺骗手段将房屋过户到自己名下，此时C并未去世，B并不能因此取得所有权；C过世后，原、被告基于对房屋的继承形成共同共有关系，B仍无权单独处分该财产，所以B作为让与人并不享有对房屋的处分权。

3.受让人以合理价格受让。

本案中D作为受让人，是房屋交易的主体，为取得房屋所有权支付了相应的对价。

4.受让人行为善意。

本案中D根据登记簿中的记载，认定B是房屋的所有权人，享有处分权，其实并不知道房产证是B骗领的，因此D是善意受让人。

5.已完成登记或交付。

本案中，D领取了该房的产权证，证明已经进行了所有权的变更登记，所有权已经转归B。

综上所述，虽然B采取欺骗手段单独领取了房屋产权证，事实上并非房屋的唯一所有人，无权单独处分该房屋，但D在与之签订买卖合同时，D是善意的，并不知道房屋并非B一人所独有，凭B出示的房屋产权所有证，D有理由相信B是该房屋的唯一所有人，也有理由相信B有权出卖该房屋，所以从保护善意第三人利益的角度出发，应确认D已取得房屋的所有权。

至于B出卖房屋而给A带来的损失，A可另行起诉B给予赔偿。

2.案例的反映出的问题

。

（1）问题一：

B采取欺骗手段将房屋过户到自己名下，此时C并未去世，B并不能因此取得所有权；C过世后，原、被告基于对房屋的继承形成共同共有关系，B仍无权单独处分该财产，所以B作为让与人并不享有对房屋的处分权。

在本案中B侵犯C的所有权和C过世后，侵犯A继承权？

。

（2）问题二：

本案中D作为房屋交易的主体，取得房屋所有权支付了相应的对价，D是善意受让人？

（3）问题三：

本案中D根据登记簿中的记载，B是否房屋的所有权人，享有处分权的权利？

（4）问题四：

协议是否无效？

三、案例二：

不动产的善意取得案例

1.案例的经过和结果

（1）案例的经过

某县某村居民王某于1997年3月申请到一块宅基地，决定建造一栋二层共12间房屋的楼房。

同年7月，王某因资金不足，遂找到邻居刘某借款，双方书面合同约定，刘某借给王某8万元建房，1年后如王某不能归还本金和利息8千元，则房屋为双方共有，各人得一半房屋;且该房建成后，王某要留出几间给刘某堆放杂物。

1998年3月该房建成，王某将第二层的三间房交给了刘某。

同年4月初，王某在登记产权时，将产权登记为自己单独所有。

同年7月底，王某因到期不能偿还借款，刘某提出要按原协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理登记手续，王某表示同意，并且又在一层拨出三间房给刘某，但一直未办理产权变更登记手续。

刘某也未实际搬进该房。

同年10月，王某找到于某，提出愿以22万元出售该房屋，并向于某出示了房屋产权证，于某表示同意购买。

同年10月底，王某收到于某交付的房款后，将自己占用的房屋全部交给了于某，并到刘某家要求偿还借款本金，同时要求刘某为于某腾房。

刘某认为该房已属于他和王某共有，王某无权将该房全部卖给于某。

双方因不能达成协议，刘某遂在法院提起诉讼，请求确认王某与于某之间的转让房屋协议无效。

（2）案例的结果

法院经依法开庭审理，认定该房屋应确认为王某和刘某双方共有，王某单独转让该房屋构成无权处分，但由于于某购买该房屋时是善意无过失的，因此于某可基于善意取得制度获得该房屋的所有权。

故某县法院于99年2月作出判决，驳回刘某的诉讼请求，认定王某与于某之间的房屋转让行为有效，同时判决王某于判决生效之日起10日内给付刘某售房所得50%即11万元。

2.案例的反映出的问题

本案中王某因无足够的资金建房，遂找邻居刘某借款。

双方订立了一份书面合同，合同中规定，1年后如王某不能归还本金和利息，则房屋为双方共有，各人得一半房屋。

该协议内容是由借款和以房抵债合同及借房合同构成的，那么这些合同内容是否合法、有效?

（1）问题一：

房屋的所有权是否发生了移转？

（2）问题二：

尽管要承认刘某对已实际分割给他的一半房屋享有所有权，但如果王某非法转让该房屋时，买受人于某出于善意，能否取得对该房屋的所有权?

（3）问题三：

，于某购买该房屋时是否是善意的?

（4）刘某能否因王某出售房屋时侵害其作为共有人而享有的优先购买权而要求确认该转让协议无效?

四、两个案例的共性归纳

“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。

但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

”可见其他共有人仅在按份共有人出售其份额时才享有优先购买权。

第一，都涉及到了协议否有效。

B采取骗取手段取得房屋产权证，该产权证是不合法的，B事实上并不是房屋的唯一所有人，该房屋在C去世后，应由A和B共同继承，在未依法分割前，应确认为A、B的共有财产，B无权单独处分，共有人有权要求确认该转让协议无效?

刘某认为该房已属于他和王某共有，王某无权将该房全部卖给于某。

双方因不能达成协议，刘某遂在法院提起诉讼，请求确认王某与于某之间的转让房屋协议无效。

第二，都认同XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

我国司法实践经验一向认为，在房屋已经实际交付给买受人，而因出卖人的原因未能登记的情况下，应该保护善意的买受人，确认其具有所有权。

。

动产以交付获得公信力，并移转所有权，故善意取得仅适用于动产。

对不动产而言，因不动产的取得以登记为条件，不动产的登记将使不动产的权利状态具有外部表征。

如果权利人在转让不动产时出示权利证书，因此不发生第三人不知情的“善意”问题，而买受人在购买不动产也必须查验登记文件中所记载的权利人，这样非权利人也很难处分属于他人的财产，因此不动产一般不适用善意取得制度。

然而，在本案中，尽管登记文件和产权证上记载的权利人为王某，但因刘某对一半房屋所享有的所有权应受到保护，双方应当办理变更产权登记，因此也发生了王某无权处分他人财产的问题。

这并非登记本身有错误，而是因为双方应当办理登记而未办理、法律又应当保护真正的权利人，由此需要认定刘某享有一半所有权，而王某处分整个房屋的行为构成无权处分，这就涉及到是否应允许金某根据善意取得制度而获得对该房屋的所有权的问题-换言之，不动产是否可以适用善意取得制度。

我仍认为，不动产也应适用善意取得制度，其根据在于：

一方面，既然不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。

如果不动产交易中第三入取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。

第三，本案中，。

（1）共同问题之一购买该房屋时是否是善意的问题：

。

一方面王某找到于某商议卖房一事时，吴某向于某出示房屋产权证等证明文件，这些证件都可证明王某为房屋权利人，并使于某很难怀疑有他人对该房屋也享有权利。

尽管刘某已经使用了部分房屋，但因为刘某并未搬进去使用，而只是堆放了一些杂物，因此也很难使于某想到该房屋并非为王某单独所有。

另一方面，王某提出的价格（22万元）也是房屋市价，从该价格中不能使于某对房屋的产权归属产生疑问.

（2）共同问题之二：

A、B,和王某、刘某是否拥有共同财产？

在本案中，当王某将房屋实际分割出一半给刘某以后，就整个房屋来说，应为王某和刘某共有，但对实际分割给刘某的房屋来说;刘某又享有单独所有权，所以，实际分割以后，该房屋已形成为区分所有状态。

而王某出售整个房屋实际既处分了整个共有财产，也处分应为刘某单独所有的财产，而因为此种处分并不是《民法通则》第78条的处分应有份额的行为，因此我们认为王某行为仅构成无权处分行为，

（3）共同问题之三：

D某和于某签署协是否有效？

根据案例一得出结论

1.标的物为依法可流通的动产或不动产。

我国物权法将不动产纳入善意取得制度的适用范围，因此本案的中的房屋可以成为善意取得的标的物。

2.让与人对所让与不动产或动产无处分权。

被告B采取欺骗手段将房屋过户到自己名下，此时C并未去世，B并不能因此取得所有权；C过世后，原、被告基于对房屋的继承形成共同共有关系，B仍无权单独处分该财产，所以B作为让与人并不享有对房屋的处分权。

3.受让人以合理价格受让。

本案中D作为受让人，是房屋交易的主体，为取得房屋所有权支付了相应的对价。

4.受让人行为善意。

本案中D根据登记簿中的记载，认定B是房屋的所有权人，享有处分权，其实并不知道房产证是B骗领的，因此D是善意受让人。

5.已完成登记或交付。

本案中，D领取了该房的产权证，证明已经进行了所有权的变更登记，所有权已经转归B。

根据案例二分析得出以下结论

一方面王某找到于某商议卖房一事时，吴某向于某出示房屋产权证等证明文件，这些证件都可证明王某为房屋权利人，并使于某很难怀疑有他人对该房屋也享有权利。

尽管刘某已经使用了部分房屋，但因为刘某并未搬进去使用，而只是堆放了一些杂物，因此也很难使于某想到该房屋并非为王某单独所有。

另一方面，王某提出的价格（22万元）也是房屋市价，从该价格中不能使于某对房屋的产权归属产生疑问。

总之，我们认为，因于某购买该房屋时出于善意，因而可依善意取得制度取得对该房屋的所有权。

五、导致问题出现的原因分析

忽视《民法通则》第78条规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。

但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

”可见其他共有人仅在按份共有人出售其份额时才享有优先购买权。

1．原因之一：

权利的性质认定模糊导致了问题的产生

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2．原因之二：

公权与私权的价值取向导致了问题的产生

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

3．原因之一：

权力缺乏有效监督导致了问题的产生

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

4．原因之四：

责任追究和执行困难导致了问题的产生

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

5．原因之五：

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

六、问题的形成根源或机理探索

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第一，公权与私权博弈的囚徒困境

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XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX