房地产估价师《理论与方法》重要公式章节全覆盖.docx
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房地产估价师《理论与方法》重要公式章节全覆盖
估价理论与方法公式
第一章
不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值
修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值
修复的各项必要费用,包括修复工程费、搬迁费和临时安置费
损害造成的相关经济损失=房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额,
包括搬迁费和临时安置费
损害造成的总损失额=修复的必要费用(修复工程费、搬迁费和临时安置费)和修复后的价值减损额
第三章
抵押贷款额度=抵押价值X贷款成数
抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款社会一般贷款成数
房地价格=土地价格+建筑物价格
楼面地价=土地总价
总建筑面积
楼面地价=土地总价x土地总面积=土地单价
总建筑面积土地总面积容积率
容积率=建筑面积
八土地面积
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值
人口增长率=本年人口增长绝对数
年平均总人数
人口自然增长率=本年岀生人数-本年死亡人数
小'年平均总人数
人口机械增长率=本年迁入人数-本年迁岀人数
年平均总人数
第六章比较法及其应用
第二节搜集交易实例
第三节选取可比实例
第四节建立比较基础
一、统一财产范围
房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值
不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务(剥离或还原)实物范围要相同。
二、统一付款方式
将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。
三、统一融资条件
四、统一税费负担
正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额
正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额
买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费
正常负担下的价格=卖方实得金额
1应由卖方缴纳的税费比率
正常负担下的价格=买方实付金额(记忆“牙买加”)
1应由买方缴纳的税费比率
五、统一计价单位
1、统一价格表示单位
2、统一币种和货币单位
3、统一面积内涵和计量单位
建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价x套内建筑面积
建筑面积
套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价x使用面积
套内建筑面积
使用面积下的单价=建筑面积下的单价x建筑面积
使用面积
•1公顷=10000平方米=15亩
•1亩=666.67平方米
•1平方英尺=0.09290304平方米
•1坪=3.30579平方米
•平方米下的价格=公顷下的价格十10000
•平方米下的价格=亩下的价格十666.67
•平方米下的价格=平方英尺下的价格十0.09290304
•平方米下的价格=坪下的价格十3.30579
第五节交易情况修正
1、总价修正、单价修正
2、金额修正
可比实例成交价格土交易情况修正金额=可比实例正常价格
百分比修正,一般公式为:
可比实例成交价格x交易情况修正系数=可比实例正常价格,即
可比实例成交价格x1=可比实例正常价格
1士S%
(假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为土S%)
上式中,1是交易情况修正系数
1士S%
第六节市场状况调整(交易日期调整)
一般公式
•可比实例在成交日期时的价格X(1士T%)=可比实例在价值时点时的价格(市场状况调整系数是(1±%))
(一)市场状况调整的价格指数法
采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为:
(尾首相比)
可比实例在成交日期的价格X价值时点的定基价格指数=可比实例在价值时点时的价格
成交日期的定基价格指~~数
采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为:
(连乘)
可比实例在成交日期时价格X成交日期的下一时期的环比价格指数X再下一时期的环比价格指数X-X价
值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格
(二)市场状况调整的价格变动率法
采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:
可比实例在成交日期的价格X(1士价格变动率)期数=可比实例在价值时点的价格
采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:
可比实例在成交日期的价格X(1士价格变动率X期数)=可比实例在价值时点的价格
第七节房地产状况调整
把可比实例在自身状况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格。
可分解为区位状况调整、实物状况调整和权
益状况调整。
调整方法:
直接比较调整和间接比较调整(最常用)、总价调整和单价调整、金额调整和百分比调整、加法调整和乘法调整
第八节计算比较价值
(1)金额修正、调整下的公式:
比较价值=可比实例成交价格士交易情况修正金额士市场状况调整金额士房地产状况调整金额
(2)百分比修正、调整下的加法公式:
比较价值=可比实例成交价格X(1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数)
百分比修正、调整下的乘法公式:
(最常用)
比较价值=可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X房地产状况调整系数
T%;在
假设可比实例成交价格比正常价格高或低士S%;从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌士
R%。
价值时点可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低土第七章收益法及其应用
地价=年地租x购买年
地价=地租
利息率
某笔资金x利率=房地产的收益
房地产价格=房地产的收益
利率
第二节报酬资本化法的公式
一、净收益(每年不变)的公式
(1)收益期为有限年的公式
A1
V=[1n],净收益每年不变为A;报酬率为丫;收益期为有限年n
Y(1Y)n
(2)收益期为无限年的公式
A
V=—,净收益每年不变为A;报酬率为Y;收益期为无限年
Y
公式应用:
1、直接用于测算价值
2、用于不同期限房地产价格之间的换算
1kVV
Kn1n,Vn表示收益期为n年的价格,则有:
VnVn1或N丄
(1Y)nKnKn心
3、用于比较不同期限房地产价格的高低
4、用于比较法中因期限不同进行的价格调整
二、净收益按(一定数额递增)的公式
(1)收益期为有限年的公式
V=(—-b2)[11—]bn―-,净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增;报酬率为Y;
丫丫2(1y)-Y(1Y)n
收益期为有限年n
(2)收益期为无限年的公式
V=(YYb^),净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增;报酬率为Y;收益期为无限年
三、净收益按(一定数额递减)的公式
净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种,即:
V=(A2)[11―]b-一-,净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递减;报酬率为Y;
YY(1Y)Y(1Y)
A
收益期为有限年n,且n1
b
A
确定合理经营期A-(n-1)b=0,即n1
b
四、净收益按(一定比率递增)的公式
(一)收益期为有限年的公式
A1g
V[1()n],净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递增;报酬率为Y,且g工Y
Yg1Y
nA
(当g=Y时,V);收益期为有限年n
1Y
(二)收益期为无限年的公式
A
V,净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递增;报酬率为Y;收益期为无限年
Yg
五、净收益按(一定比率递减)的公式
(一)收益期为有限年的公式
A1g
V[1()n],净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递减;报酬率为Y;收益期为有限年n
Yg1Y
(二)收益期为无限年的公式
A
V,净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递减;报酬率为Y;收益期为无限年
Yg
六、净收益在(前后两段变化规律不同)的公式
(一)收益期为有限年的公式
tAa1
vAHAH1Jr],净收益在未来第t年(含第t年)有变化,在第t年后无变化为
i1(1Y)Y(1Y)(1Y)
A;报酬率为Y;收益期为有限年n
(二)收益期为无限年的公式
tAA
Y:
一7,净收益在未来第t年(含第t年)有变化,在第t年后无变化为A;报酬率为
i1(1Y)iY(1Y)t
Y;收益期为无限年
七、预知未来若干年后价格的公式
t一V
V「tr,t预测净收益的期限;Ai房地产未来t年的净收益;Vt房地产未来第t年末的价格
i1(1Y)i(1Y)t
第四节净收益的测算净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用
运营费用通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税
运营费用率=运营费用(OER),净收益率=—(NIR),故净收益率=1-运营费用率
有效毛收入有效毛收入
(一)出租的房地产净收益测算
净收益=租赁收入-由出租人负担的费用
租赁收入包括租金、租赁保证金或押金的利息收入等
(二)自营的房地产净收益测算(不考)
净收益测算应注意的问题
出租人权益价值:
租赁期内,合同租金;租赁期外,市场租金。
承租人权益价值:
剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的(现值之和)。
重置提拨款,是运营费用的一种,通常利用偿债基金系数来计算。
第五节报酬率的确定扌报酬率=投资回报
所投入资本
报酬率的求取方法:
(一)市场提取法
(1)
在V
A
?
的情况下'是通过Y
A
—来求取丫(无限年期)
V
(2)
在V
A[1
1
n]的情况下,
A1
是通过[1n]-V=0来求取Y(有限年期,用试错法)
Y
(1Y)
Y(1Y)
(3)
在V
A
的情况下,是通过丫
A
g来求取Y(收益按一定比例递增且收益无限期)
丫g
Y
(二)累加法
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
(三)投资报酬率排序插入法(了解)
第六节直接资本化法
(1)VNO1,V房地产价值;NOI房地产未来第一年的净收益;R资本化率
R
(2)房地产价值=年收益X收益乘数
收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。
直接资本化中未来第一年的净收益有时用当前的收益近似代替。
收益乘数法的种类:
潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法、净收益乘数法
净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系,净收益乘数=1
资本化率
利用市场提取法求取资本化率和收益乘数:
资本化率=
:
未来第一年的净收益房地产价值
收益乘数=
:
价格
年收益
投资组合技术
(一)土地与建筑物的组合
土地价值X土地资本化率+建筑物价值X建筑物资本化率=房地价值X综合资本化率,即公式:
(二)抵押贷款与自有资金的组合抵押贷款常数=抵押贷款额额(需记忆)
Rm
Ym
1
(1Ym)°
Ym
Ym
(1Ym)°1
Rm抵押贷款常数;Am等额还款额;Vm抵押贷款金额;Ym抵押贷款报酬率;n抵押贷款期限。
房地产价格=抵押贷款金额+自有资金金额
房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益,得到:
房地产价格X综合资本化率=抵押贷款金额X抵押贷款常数+自有资金额X自有资金资本化率,两边同除以房地产价格,得到:
综合资本化率=贷款价值比率X抵押贷款常数+(1-贷款价值比率)X自有资金资本化率剩余技术
(一)土地剩余技术
土地价值=
房地净收益-建筑物净收益房地净收益-建筑物价值建筑物资本化率
土地资本化率土地资本化率
(二)建筑物剩余技术
建筑物价值=
房地净收益-土地净收益房地净收益-土地价值土地资本化率房地净收益
建筑物资本化率建筑物资本化率综合资本化率
(三)自有资金剩余技术自有资金额=房地净收益-抵押贷款金额抵押贷款常数
八、自有资金资本化率
(四)抵押贷款剩余技术
抵押贷款金额=房地净收益-自有资金额自有资金资本化率
抵贷款、、抵押贷款常数
第八章成本法及其应用
成本法估价的操作步骤:
1选择具体估价路径;②测算重置成本或重建成本;③测算折旧;④计算成本价值。
第二节房地产价格构成(7项)
房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
直接成本=土地取得成本+建设成本
开发成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费
投资利息应计息项目:
土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。
销售税费一般不计算利息。
销售税费不包含应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。
开发利润
开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-建设成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费
=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)销售利润率
=1销售利润率
直接成本利润率=开发利润
土地取得成本+建设成本
投资利润率=开发利润
土地取得成本+建设成本管理费用销售费用
成本利润率=开发利润
土地取得成本+建设成本管理费用销售费用投资利息
销售利润率=开发利润
开发完成后的房地产价值(7项)
成本法的基本公式
房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧
=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧(土地+建筑物情况下)
=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(模拟房
地产开发建设过程情况下)
(一)适用于新开发的房地的基本公式
新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
(二)适用于新开发的土地的基本公式
新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
(二)适用于新建成的建筑物的基本公式
新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
(一)适用于旧的房地的基本公式
旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧
(二)适用于旧建筑物的基本公式
旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧重新购建价格的测算建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法建筑物折旧的测算建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
推理,建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧
建筑物折旧=物质折旧+功能折旧(缺乏、落后、过剩)+外部折旧/经济折旧(区位、经济、其他因素)求取建筑物折旧的方法,主要有年限法、市场提取法和分解法
(一)年限法
1、直线法
DiDCS
N
C(1R)
N
Di第i年的折旧额,在直线法下Dj是一个常数D;C建筑物的重新购建价格;S建筑物的净残值;N建筑物的
预期经济寿命;R建筑物的净残值率
年折旧率=年折旧额
重新购建价格
残值=重新购建价格x残值率
有效年龄为t年的建筑物折旧总额=年折旧额x有效年龄t
建筑物现值=重新购建价格-t年的建筑物折旧总额=重新购建价格(1-年折旧率x有效年龄)
2、成新折扣法
V=Cxq
V建筑物的现值;C建筑物的重新购建价格;q建筑物的成新率(%)
成新率=1-年折旧率x有效年龄
当残值率为0时,成新率=剩余经济寿命
有效年龄剩余经济寿命
(二)市场提取法建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地价值
=建筑物重新购建价格-(旧的房地价值-土地重新购建价格)
=建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值
总折旧率=总建筑物折旧
心建筑物重新购建价格~
年折旧率=总折旧率
建筑物年龄
建筑物经济寿命=1(假设建筑物的残值为0)
年折旧率
建筑物成新率=1-总折旧率
(三)分解法
1、物质折旧的求取
可修复:
折旧额=在价值时点的修复成本
不可修复:
要区分寿命期长短。
短寿命项目根据各自的重新购建价格、年龄、寿命或剩余寿命,采用年限法计算折旧额。
长寿命项目,根据建筑物重新购建价格减去(各个可修复项目的修复成本、短寿命项目的重新购建价格)后的余
额,建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命,采用年限法计算折旧额。
物质折旧额=各个可修复项目的修复成本+短寿命项目的折旧额+长寿命项目的折旧额2、功能折旧的求取
(1)功能缺乏折旧的求取,
可修复:
功能缺乏折旧额=单独增加功能费用-随同增加功能费用,即单独增加功能的超额费用;
第九章假设开发法及其应用
基本公式:
待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润
开发完成后的价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
(可以采用比较法、收益法或长期趋势法求取)(动态分析法没有投资利息、开发利润计算要求)后续开发的必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
注意:
待开发房地产取得税费(买方角度),销售税费(卖方角度)
假设开发法7种情形:
①生地t熟地
2生地t熟地t房屋建设
3毛地t熟地
4毛地T熟地T房屋建设
5熟地T房屋建设
6在建工程T续建房屋
7旧房T重新改造或改变用途成新房
综合公式:
房地产价值=终点状况房地产价值-现状到终点状况的必要支出与平均利润在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润第十章长期趋势法及其应用
数学曲线拟合法,直线趋势法
Y=a+bX
nXYXY
nX2(X)2
第十一章地价评估和地价分摊
路线价法的计算公式:
后街影响深度=总深度-前街影响深度
补地价的测算:
补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格
补地价(单价)=新楼面地价x新容积率-旧楼面地价x旧容积率
补地价(总价)=补地价(单价)X土地总面积
如果楼面地价不随容积率的改变而改变,则:
补地价(单价)=楼面地价X(新容积率-旧容积率)
=新(旧)容积率下的土地单价X(新容积率-旧容积率)新(旧)容积率
高层建筑地价分摊的方法:
按建筑面积分摊、按房地价值分摊、按土地价值分摊三种。
1、按建筑面积分摊:
某部分分摊的地价数额=土地总价值X该部分的建筑物面积=楼面地价X该部分的建筑物面积建筑物总面积
2、按房地价值分摊:
某部分分摊的地价数额=土地总价值X该部分的房地价值
房地总价值
3、按土地价值分摊:
某部分分摊的地价数额
=土地总价值X该部分占有的土地份额
=该部分的房地价值-该部分的建筑物价值
该部分的房地价值-
房地总价值-土地总价值
总建筑面积
该部分的建筑面积
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