南京合肥房地产市场上半年运行状况0703.docx
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南京合肥房地产市场上半年运行状况0703
南京/合肥房地产市场上半年运行状况
市场研究的目的
1、分析南京及合肥整体市场趋势
2、通过近半年市场推出量及成交量研判市场走势
3、通过市场月度成交套数及均价走势了解市场现状
1、南京市场近半年房地产现状
2012年1-6月份南京市场
可售套数/面积
新供应套数
存量房套数
成交套数/面积
平均成交面积
50882套/478.9万平米
18510
32372
28880套/295.3万平方米
103.3平米
截至2012年6月,2012上半年认购34169套,成交28880套,与2011年上半年(认购21377套,成交18996套)相比,认购猛涨59.8%,成交上涨52.0%。
其中,2012年上半年成交28880套为三年来最高值(2010年成交19406套,2011年成交18996套)。
平均成交面积约103.3平米,说明市场由刚性需求、落户型需求向改善居住型调整。
详见近半年南京住宅成交面积段表
从表中可以看出,以100平米户型面积为分界点,目前市场刚性与改善型需求市场占有率各半壁江山。
较之2011年(刚需:
改善=7:
3)比例有明显提高,主要原因来之房地产市场大环境的调整如限贷、限购政策,以及银行利率、购房金融成本等各种因素导致购房者心理发生调整向舒适性住房偏移。
另外,从南京市场成交面积段可以看出,改善性需求140-160平米仅占7.19%,而160以上户型占有12.31%的市场份额,总占比近20%,说明大户型的市场需求相对旺盛,有追大的趋势。
总结:
南京市场主要市场需求集中在80-100平米的经济型二房或小三房(属刚需型、落户型),其次是120-140平米舒适型三方,再者是160平米以上的享受型。
结合上表可以看出,2012年三月份以后市场集中放量,月均成交套数近5700套左右,而从2月份开始市场供应量即小于成交量,平均成交面积在100.8—106.6之间,说明大面积户型的成交比例有所增加,改善型住房需求抬头。
整体市场属于供需两旺的局面。
2012年截至6月南京各区商品房成交量
2、南京房地产市场每月成交均价\套数走势
2012年1-6月份南京市场价格及套数
月份
2012成交套数
2011成交套数
2012月度均价
2011月度均价
1月
2186
7404
9800
12067
2月
3635
2215
9371
11534
3月
6048
2242
10958
11280
4月
5240
2419
10432
10547
5月
6011
3167
10849
10917
6月
5879
2793
11499
11139
月份
2012供应量
2011供应量
2012成交量
2011成交量
1月
37.94
54.8
20.7
64
2月
17
15.5
35.99
32.9
3月
49.94
31.5
66.93
18.2
4月
46.76
30.2
52.86
17.6
5月
45.34
71.43
64.1
29.79
6月
38.04
68.64
62.49
35.11
2012年1-6月份南京市场成交面积比
月份
成交套数
成交面积
(万平米)
成交套数
环比
同比
01
2186
20.7
下降40.29%
下跌70.47%
02
3635
35.99
上涨66.28%
上涨64.1%
03
6408
66.93
上涨76.28%
上涨185.82%
04
5240
52.86
下降18.22%
上涨116.61%
05
6011
64.1
上涨14.71%
上涨89.8%
06
5879
62.49
下降2.19%
上涨110.49%
分析:
南京市场月均消化套数4813套,按目前存量估算,清货周期约6.7个月,近半年价格浮动约2128元/平米,价格波动较大。
销供比为1.67,6月份成交均价达上半年最高值11499元/平米,市场有抬头趋势。
结论:
1、上半年供应量小于成交量,市场有恐慌性购房因素。
2、成交均价上基本与2011年持平,同比价格波动不明显,价格探底得到市场认可。
3、100平米以下户型及以上户型市场占有率各半,且享受型住宅成交有进一步扩大的趋势。
4、南京市城郊项目供销基本持平,刚需型、落户型置业需求旺盛,且有一步到位置业的趋势,平均成交面积103.3平米。
合肥房地产市场上半年运行状况
1、合肥市场近半年房地产现状
2012年1-6月份合肥市场
可售套数
新供应套数
存量房套数
成交套数/面积
平均成交面积
52790套\486.3万平米
26426套/262.04万平米
29367
23423套\224.3万平米
95.76平米
图表
分析:
截至2012年6月,2012上半年新增房源26426套,成交23423套,与2011年上半年(新增32672套,成交32945套)相比,新增量与去年同期相比下降19.1%,成交量与去年同期相比降幅达30%。
其中,2012年上半年成交23423套为三年来最低值(2010年成交43607套,2011年成交32945套)。
平均成交面积约95.76平米,小户型低总价仍是王道,说明合肥市场主要是一些自住型刚需慢慢入市,出手购房,市场上继续观望购房者依旧存在,希望价格继续下降。
2012年截至6月合肥各区商品房推盘监测图
在楼市政策的调控和贷款利率下调以及面对库存压力下,合肥楼市在2月后,各楼盘纷纷采用以价换量策略快速去化库存,有些项目每月都进行加推,致使3—6月份合肥楼市出现推盘次数节节上扬势头,截至6月份这种推盘节奏依然变化不大,但是从整体来看,这种局面不会维持多久,6月份合肥楼市住宅推盘次数开始有所减少。
从区域开盘加推来看,上半年蜀山区开盘加推次数最多,共推盘27次,较去年增加5场;庐阳区今年上半年开盘加推25场,较去年增加10场;经开区上半年推盘22场;包河区和瑶海区各开盘加推15场;滨湖新区上半年推盘10场;高新区推盘8场;政务区和新站区上半年开盘加推次数较少,各推盘6场。
2、合肥房地产市场每月成交均价\套数走势
2012年1-6月份合肥市场价格及套数
分析:
2012年上半年,合肥楼市经历“过山车”,成交套数和成交均价走势纷纷出现上下波动现象,从成交数据来看,2012年上半年的整体趋势是:
1-2月份楼市处于“观望期”成交惨淡价格出现回落;3-4月进入“回暖期”成交上幅并企稳,成交均价也呈上涨态势;5月份楼市成交“量价齐升”进入“爆发期”,这也是传统楼市“金三银四”的延续,6月份成交量开始回落,楼市再次进入“观望期”。
从往年的成交数据来看,1月份本应是开发商成交高峰期,但是今年由于受楼市调控政策影响,1月份合肥楼市成交量大幅下滑,仅成交1881套,较2011年的10280套减少了8339套,跌幅达81.70%;2月份受存贷款基准利率下调影响,楼市成交量有所增加,达到3206套,环比增加70.44%;3-4月份作为楼市的传统旺季,楼市开始回暖,在这一时期,各大开发商开始推出各种营销活动,提升销量。
之后的“金三银四”截至6月合肥楼市(不包括三县)仅住宅类楼盘开盘加推100次,各种楼市暖场活动不断,这也使得2012年3—6月份成交量较2011年有明显增加的重要原因之一。
分析:
虽然从合肥楼市2012年成交均价走势图来看,2012年合肥上半年住宅成交均价较去年有所上浮,但从成交区域和成交均价构成来看,合肥楼市之所以出现上幅是有以下2个原因:
一是合肥滨湖区作为新兴住宅区域逐渐被合肥人认可,区域价格的变化影响合肥整体成交均价的变化;第二点则是蜀山区、庐阳区、包河区三大板块,在上半年集中上市,位列合肥市板块推盘次数排名的前三甲,这三大板块高价房的集中上市也是带动合肥市住宅成交均价上浮的重要因素。
图表
分析:
从各月数据来看,2012年1—3月的供应量与2011年同期相比下降2%—50%,供应量缩减明显,主要受去年一年存量房低去化率,加上1—2月份“观望期”成交低迷的影响;进入三月份,合肥楼市供应量与成交量双双向上攀升,截至6月份,走势平稳仍有上涨势头。
近6个月,合肥住宅供应量明显大幅上升,从2012年年初的30.4万方,上涨至2012年6月的75万方,涨幅达到1.5左右。
2012年上半年合肥楼市成交量也较平稳,月度平均成交面积保持在47.5万方,从合肥楼市上半年的供需关系看,合肥楼市已有回暖势头但从套均成交面积看,刚需仍然是支撑合肥楼市的主要购买群体。
2012年1-6月份合肥市场成交面积比
分析:
从上表分析可以看出,合肥楼市2012年上半年整体套均成交面积在92.67—105.24平米之间,成交面积段显示出合肥目前住宅购买群体主要徘徊在刚需和初级改善型家庭,这些购买群体对住宅总价也较为敏感,所以套成交面积在2012年上半年始终没有太大的变化。
各月度成交套数受月度成交总套数的影响,1—2月份在61—115套,而3—6月份则是每日成交接近200套,各月度日成交套数基本持平,合肥楼市整体成交趋于上扬。
3、人口基数对比
分析:
从人口基数对比图可以看出,南京、合肥的常住人口均大于户籍人口。
南京常住人口数是户籍人口数的1.33倍,合肥则是1.04倍,虽然比值不大,但从这些数字和图表可以看出,合肥和南京作为省会城市吸引着大量外地人口涌入,这些人成为这两座城市刚需置业的主力军,经过去年“国八条”颁布后的观望期,再受今年贷款利率降低和开发商以价换量的双双刺激,刚需群体纷纷出手不再观望,促成了上半年这两座城市的成交量的上幅。
芜湖作为三线城市,常住人口占户籍人口的92%,由于教育和工作的原因,人口外流现象较为明显。
主要是两个原因:
一是芜湖位于长江中下游自古以商贸为主,虽然近些年作为安徽改革开放的重点和突破口,发展十分迅速,尤其是在制造业上,芜湖创出了海螺水泥、奇瑞汽车这样的拳头品牌,但是作为三线城市工业仍待实力企业的加入。
二是芜湖距离南京、合肥仅2小时车程,随着今后交通枢纽的提速,人口流出现象还将继续加剧。
芜湖国都企划部
2012年6月
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