房地产行业调研报告上半年.docx
- 文档编号:10866246
- 上传时间:2023-02-23
- 格式:DOCX
- 页数:30
- 大小:288.41KB
房地产行业调研报告上半年.docx
《房地产行业调研报告上半年.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产行业调研报告上半年.docx(30页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产行业调研报告上半年
房地产行业调研报告
(2010年上半年)
风险管理部
2010年9月
目录
房地产市场运行情况4
一、全国房地产市场运行情况4
1、房地产开发完成情况4
2、商品房销售情况4
3、土地市场交易情况4
4、70个大中城市房屋销售价格指数5
5、房地产开发企业资金来源情况5
6、全国房地产开发景气指数5
二、云南省房地产市场运行情况6
1、房地产开发完成情况6
2、商品房销售情况7
三、昆明市房地产市场运行情况7
1、土地市场交易情况7
2、房地产开发完成情况9
3、商品房供应情况9
4、商品房销售情况11
房地产市场政策环境13
我行房地产授信情况分析15
一、我行房地产行业授信情况15
1、我行房地产行业授信审批情况15
2、我行房地产开发贷款投放情况15
3、我行房地产开发贷款与个人购房按揭贷款配比情况15
4、我行房地产开发贷款份额16
二、我行房地产贷款压力测试17
1、压力测试范围及方法17
2、压力测试结论17
三、我行房地产行业授信存在的问题19
1、政策制度方面19
2、授信报批方面19
3、市场因素方面20
昆明市房地产市场预测21
一、影响昆明市房地产价格走势的因素21
1、土地成本21
2、市场供应22
3、经济环境23
二、未来市场预测23
我行房地产行业授信建议25
一、总体授信方向25
二、投向选择25
1、目标比例25
2、城市投向选择26
3、板块投向选择26
4、客户投向选择27
房地产市场运行情况
一、全国房地产市场运行情况
1、房地产开发完成情况
上半年,全国房地产开发投资19,747亿元,同比增长38.1%,其中,商品住宅投资13,692亿元,同比增长34.4%,占房地产开发投资的比重为69.3%。
6月当月,房地产开发完成投资5,830亿元,比上月增加1845亿元,增长46.3%。
上半年,全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米,同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米,同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,其中,住宅竣工面积1.96亿平方米,增长15.5%。
上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积18,501万平方米,同比增长35.6%,土地购置费4,221亿元,同比增长84.0%。
2、商品房销售情况
上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个百分点。
其中,商品住宅销售面积增长12.7%,办公楼增长53.2%,商业营业用房增长41.6%。
上半年,商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,增幅比1-5月回落13.0个百分点。
其中,商品住宅销售额增长20.3%,办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
3、土地市场交易情况
国土资源部公布的住宅用地供应计划显示,2010年全国住宅用地供应18.5万公顷,同比增加约140%。
在此背景下,住宅用地供应持续增长,远超去年同期水平。
中国指数研究院数据信息中心监测显示,2010年上半年,全国103个城市累计供应住宅用地20,335.8万平方米,同比增加100%。
从月度分布来看,除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响,供应量有所回落外,其他月份供应量持续增长。
6月,全国103个城市共推出住宅用地3,152.4万平方米,与上月基本持平,同比增加35%。
2010年上半年,全国103个城市住宅用地累计成交量14,420万平方米,同比增加85%。
从月度分布来看,成交量有逐月下降的趋势,6月成交量环比下降28%,同比下降37%。
2010年上半年,全国103个城市住宅用地楼面地价为1,863元/平方米,环比2009年下半年下降9%。
从月度交易看,住宅用地楼面地价一直处于下行阶段,6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交,楼面地价小幅回升,但仍然维持在1,600-2,000元之间,低于2009年下半年的价格水平。
4、70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。
2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。
6月份,新建住宅销售价格同比上涨14.1%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平,而5月份为上涨0.4%。
其中,经济适用房销售价格同比上涨1.1%;商品住宅销售价格上涨15.8%,其中普通住宅销售价格上涨15.2%,高档住宅销售价格上涨18.0%。
与上月相比,经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降0.1%,其中普通住宅销售价格与上月持平,高档住宅销售价格下降0.2%。
6月份,二手住宅销售价格同比上涨7.7%,涨幅比5月份缩小1.5个百分点;环比下降0.3%,比5月份降幅缩小0.1个百分点。
5、房地产开发企业资金来源情况
上半年,房地产开发企业本年资金来源33,719亿元,同比增长45.6%。
其中,国内贷款6,573亿元,增长34.5%;利用外资250亿元,增长2.8%;企业自筹资金12,410亿元,增长50.9%;其他资金14,487亿元,增长47.9%。
在其他资金中,定金及预收款8,064亿元,增长40.1%;个人按揭贷款4,538亿元,增长60.4%。
6、全国房地产开发景气指数
6月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.06,比5月份回落0.01点,比去年同期提高8.51点。
从分类指数看:
房地产开发投资分类指数为105.54,比5月份回落0.02点,比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63,比5月份回落3.06点,比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22,比5月份提高3.08点,比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65,比5月份提高1.17点,比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39,比5月份回落1.97点,比去年同期提高15.50点。
<返回目录>
二、云南省房地产市场运行情况
1、房地产开发完成情况
去年以来国家和云南省均出台了系列房地产调控政策,对云南省房地产市场形成了一定的影响,今年以来,房地产开发投资冲动有所抑制,全省商品房投资增幅逐月回落。
上半年,全省房地产开发投资377.64亿元,同比增长16.1%。
今年1-2月,全省房地产开发投资同比增长31.4%,1-3月增长31%,1-4月增长26.3%,1-5月增长25%,1-6月增长16.1%,与全国对比来看,云南的房地产开发投资增速今年以来明显低于全国的平均水平,且差距有逐步扩大的趋势,房地产开发投资比去年同期增长速度排名全国倒数第二,今年以来云南省房地产开发投资增速总体上呈现持续回落态势。
上半年,全省商品房施工面积6,430.88万平方米,同比增长31.8%;商品房竣工面积666.1万平方米,增长31.5%。
2、商品房销售情况
上半年,全省商品房销售面积1,259.45万平方米,同比增长61.4%,商品房销售额369.53亿元,同比增长72.5%。
云南省上半年在房地产开发投资比去年同期增长速度排名全国倒数第二的情况下,商品房销售面积和销售额增速却在全国排名第三,可以看出,虽然全省今年上半年商品房销售增幅也呈现逐月回落的态势,但投资和销售的绝对值并没有下滑,只是增幅的回落。
<返回目录>
三、昆明市房地产市场运行情况
1、土地市场交易情况
市场波动大,交易量被政策影响极大。
2010年上半年昆明市的土地交易市场活跃,呈大起大落之势,1、2月份成交较少,交易量均在300亩左右;3、4月份成交呈井喷之势,冲过了千亩大关,特别是4月份达1,279.87亩,创下历史新高;5、6月份土地市场异常冷清,成交量大幅降低,5月受4月房地产政策影响成交量为零,6月仍保持在较低的成交位上。
区域分化明显。
2010年上半年,昆明成交的地块有74%分布在南市区,20%分布在呈贡;中市区、西市区不足7%。
随着轻轨的修建、新螺蛳湾、新亚洲体育城的建成,昆明市南市区基本配套设施逐步完善,人气逐渐形成;城市南向发展的势头越来越强,土地的供应绝大多数来源于南市区,呈贡片区成交的土地多为工业用地。
工业及商业用地占绝对位置。
从成交的土地的土地性质上看,在成交的土地中工业用地的比例为39%,居住用地的比例为12%,商业用地比例为34%,商业金融用地的比例为11%,其他用地仅为4%。
商业的价值回报使其成为房地产市场的抢手货,因此商业用地成为土地交易中的高比例占有者。
工业用地的成交大幅增加,源于昆明船舱设备集团有限公司、昆明螺蛳湾国际商贸创业园开发有限公司各自己拿下390亩、300亩大面积地块。
2、房地产开发完成情况
2010年上半年昆明市城镇固定资产投资完成764.9亿元,同比增长36%;全市的经济增长态势平稳。
2010年一季度昆明市房地产投资完成63.95亿元,增长38.6%。
2010年1-7月,昆明房地产开发投资203.32亿元,占全省房地产投资的比重达46.6%,将近一半,而房地产投资同比仅增长5.7%,比一季度回落37.1个百分点。
昆明房地产投资的快速回落成为拉动全省房地产开发投资增幅明显回落的主要原因。
3、商品房供应情况
昆明市2010年上半年共开盘35次,其中1月分开盘最多达12次,2、3月份正处于春节长假期间,开盘较少。
4月份,各大开发商看准春节期间商品房供应量少,需求得不到释放这一机会点,选择在4月上市。
4月份的房地产新政,给开发商带来恐慌,因此一些新楼盘在五月争相开盘。
从供应量上看,2010年上半年商品房供应面积已超过400万平米,除1月份,其余5个月供应呈先上升后下降趋势,4月达到供应顶峰。
从供应量在各个区域分布的情况来看,昆明市房地产主力开发方向往南发展的趋势非常明显,这在一定程度上也盘活了毗连该区域的东南片区。
随着东南板块尤其是新螺蛳湾的出现将带动那一区域人口增长,从而导致需求量不断增长。
北市板块与世博板块在2003年至2006年期间,由江东集团、伦华房地产公司两家地产公司牵头进行大力开发之后,目前进入稳定期,新增住宅类型项目减少,主要以存量供应为主,取而代之的商业物业的开发。
2006-2008年各板块住宅供应占比情况如下图:
以上数据表明,在分区域的供应中,随着城市的发展北市板块的供应量逐渐减少,二环板块随着城中村改造的进行供应量占比明显增加,东南板块(尤其是螺蛳湾的开发)也随着城市发展的不断南移供应占比也随之增加。
4、商品房销售情况
受政策影响,昆明楼市上半年也出现跌宕起伏的变化。
新政前楼市如火如荼,房价频创新高;新政后,楼市销量不断回落,呈现出量跌价涨的态势。
据市房产信息网统计,上半年昆明楼市商品房共成交170.9亿元,同比增长27.36%,成交套数36,369套,同比增长40.51%,成交面积291.43万平方米,同比增长16.52%。
其中,商品住宅呈现增长放缓趋势,上半年共成交109亿元,同比增长24%,成交套数18,299套,同比增长6.28%,同比大幅增势减缓,成交面积191万平方米,同比增长8.3%;非住宅商品房共成交61.65亿元,同比增长33.7%,成交套数18,070套,同比增长108.4%,成交面积100.27万平方米,同比增长36.22%。
商业地产的大幅增长,推动了上半年楼市依然保持平稳增长的态势。
2010年上半年,昆明市房价走势基本可以概括为:
总趋势为稳中上升,伴有间隙性小幅波动。
从总体看,现代新昆明发展已进入重要时期,宜居城市的建设,国家园林城市的加冕,城乡一体化的进程加速,住房保障制度的完善,中心城市的辐射效应,使得昆明房地产市场上半年依然保持了平稳增长的态势。
业内人士介绍,出现商品住宅成交大幅放缓的原因,一方面是供应量不足。
虽然总体上数据保持了增长,但其中也包括了子君村、蒜村、金江小区等经济适用房或团购项目,这些项目都是针对具体购买人群,实际上总供应量比去年同期相反是减少了,并且目前昆明市经常性的调整商品预售许可证发放条件,导致能拿到预售证的开发商很少,而在商品房供应量不足的情况下,价格在政策的打压仍保持小幅上涨;另一方面是,新政对房地产市场的影响已逐步显现,市场观望情绪日益浓厚,与年初一房难求的火爆场面形成鲜明对比,百姓购房已逐步回归理性,购房需求明显下降。
除价格、区位、品牌效应等因素外,信贷政策对楼市的影响表现明显,特别是大户型、高端产品等。
目前政策的持续性和执行力度,以及是否会出台更为严厉的新政将是购房消费者继续观望的理由。
<返回目录>
房地产市场政策环境
2010年上半年房地产相关政策出台情况:
时间
措施
要点
2010.06.12
住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》
大力发展公共租赁住房,旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
2010.06.11
六部委印发《关于做好住房保障规划编制的通知》
明确规划重点:
一是解决人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭的住房问题;二是加快建设公共租赁住房、限价商品住房,解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。
2010.04.21
二套房以住房套数界定,不再以贷款为准
银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时,解读了最新出台的房贷新政。
他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。
这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
2010.06.04
二套房认定政策、未取得预售证不得收取定金
住建部等三部委发布二套住房认定政策。
二套住房的认定“认房又认贷”。
住建部:
未获预售许可、房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。
2010.04.19
住建部要求商品住房严格实行购房实名制
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。
2010.04.17
国务院:
房价过高地区可暂停发放第三套房贷
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.04.15
国务院常务会:
贷款买二套房首付不得低于50%
14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
2010.04.13
住建部:
加快保障房建设遏制房价过快上涨
住房城乡建设部13日召开电视电话会议,要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点,同时遏制部分城市房价过快上涨。
2010.04.11
银监会:
银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。
2010.03.18
国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
按照国资委要求,除已确定的16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
2010.03.10
国土部强调房地产用地监管将开展突击检查
国土部发通知:
一、加快住房建设用地供应计划编制;二、促进住房建设用地有效供应;三、切实加强房地产用地监管;四、建立健全信息公开制度;五、开展房地产用地突出问题专项检查。
2010.02.20
银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资,不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
2010.01.12
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋
中国人民银行决定,从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010.01.10
国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展(国十一条)
国办发出通知,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。
2009.12.23
财政部:
五年内住房转让全额征收营业税
自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
2009.12.17
5部委新政打击囤地炒地:
拿地首付不低于50%
财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
2009.12.14
国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨
国务院提四措施遏制房价:
一要增加普通商品住房的有效供给;二是继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
2009.12.09
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
2009.12.07
中央经济工作会议:
明年要增加普通商品住房供给
中央经济工作会议指出,增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度。
<返回目录>
我行房地产授信情况分析
一、我行房地产行业授信情况
1、我行房地产行业授信审批情况
截止2010年6月末,我行归入房地产业的贷款余额为268,900万元,其中房地产开发贷款余额123,900万元(占6月末我行全部公司贷款余额5,492,998万元的2.13%),较年初增加25,400万元,资产支持类贷款85,000万元,其他60,000万元。
截止2010年6月末,我行已批复房地产开发贷款余额228,300万元(含已批未放及有贷款余额的开发贷款),共涉及28个房地产开发项目、26个开发企业。
其中已签合同金额176,200万元,累计发放贷款144,900万元,授信余额123,900万元,累计发放贷款金额占批复金额的63.47%。
28个房地产开发项目中,
(1)已放款的共有18个项目,批复金额156,200万元,占全部批复金额的68%;
(2)已批未放的共有10个项目,批复金额72,100万元,占全部批复金额的32%;(3)已批未放中5个项目暂未达到放款条件,批复金额46,100万元,占全部批复金额的20.2%;(4)已批未放中5个项目开发企业已不会再提供我行贷款,批复金额26,000万元,占全部批复金额的11%,未提用我行贷款的原因全部为已提用其他银行贷款,其中4个项目因他行审批条件优于我行、借款人选择提用他行贷款,1个项目因我行规模问题未实现投放。
截止2010年6月末,我行房地产开发贷款全部为正常类贷款,整体资产质量较好。
2、我行房地产开发贷款投放情况
2010年1-6月我行共批复房贷款开发贷款38,600万元,累计发放18,600万元,累计发放贷款金额占批复金额的48.19%。
3、我行房地产开发贷款与个人购房按揭贷款配比情况
截止2010年6月末,房地产开发贷款累计带动我行住房按揭贷款超过9.9亿元,在我行沉淀公司存款超过4亿元。
近年来我行房地产开发贷款和个人购房贷款余额变化情况如下表(2008年1月末至2010年7月末):
4、我行房地产开发贷款份额
根据人民银行昆明中心支行《2010年上半年云南省房地产金融运行情况》,截止2010年6月末,我省全省金融机构房地产开发贷款(不含土地储备贷款,下同)余额249.7677亿元,其中国有四大商业银行房地产开发贷款余额163.604亿元,我行房地产开发贷款余额在全省房地产开发贷款余额和国有四大商业银行房地产开发贷款余额中的占比分别为4.96%和7.57%,从数据上来看,我行房地产开发贷款市场份额较低,竞争力不够。
<返回目录>
二、我行房地产贷款压力测试
1、压力测试范围及方法
2010年5月,根据银监会要求,我行开展了房地产贷款压力测试,压力测试的业务范围为截至2010年3月末有贷款余额的房地产贷款数据(包含房地产开发贷款和土地储备贷款,下同),以及各分行经办人员搜集整理的项目总投资及房价信息,但不包括单纯或主要以物业租金收入作为还款来源的项目,以及政府负责收购的安置房、两限房、经济适用房项目两个类别的房地产开发贷款。
通过对逐个承压项目在不同压力情景下(轻度压力—房价下降10%、中度压力—房价下降20%、重度压力—房价下降30%)净现金流的变化进行分析测算,结合假设条件和专家经验判断,推断房地产贷款不良变动情况,进而测算对贷款减值准备影响程度的方法。
参加测试的客户共22户,涉及项目22个,其中住宅项目14个,占比63.6%;商业项目8个,占比36.4%;我行无土地储备贷款,无经济适用房、廉租房及两限房开发贷款。
测试项目涉及贷款余额合计为13.87亿元,占3月末我行全部房地产公司贷款的100%。
测试客户中,BB级以上客户贷款余额为13.87亿元,占全部测试客户贷款余额的100%。
2、压力测试结论
(1)资产质量影响
从审慎角度出发,考虑借款人资本金的缓冲作用,项目资本金大于或等于负的净现金流的,对应的贷款仅降为关注(原为关注类的则不下调),将净现金流为负且绝对值超过项目总投资20%的项目,直接降为次级类贷款(根据历史经验,不考虑直接降为可疑或损失类的情形)。
以3月末全口径房地产贷款数据为基础,根据各压力测试情况,分析项目预计净现金流情况,将预计净现金流为负值的项目进行分析,并与项目资本金进行比较分析。
通过我行测算,在各类压力测试情景下,项目预计净现金为负值的项目,其净现金负值绝对数均小于项目资本金,故项目五级分类仅从正常降为关注类,无直接降为不良的项目,故对我行不良贷款无直接影响。
通过测试,在轻度压力情况下,涉及正常类转关注类的贷款项目有1个,涉及金额0.16亿元,不涉及转为不良的贷款;中度压力情况下,涉及正常类转关注类的贷款项目3个,涉及金额1.86亿元,不涉及转为不良的贷款;重度压力情况下,涉及正常类转关注类的贷款项目4个,涉及金额2.46亿元,不涉及转为不良的贷款;
(2)贷款减值准备影响
根据测试情况分析,本次测试我行无直接降为不良的贷款。
结合3月末我行相关行业或授信品种贷款减值准备计提比例,考虑贷款降为关注类的情况,对各压力情景下房地产贷款减值准备变动情况进行测算,具体结果见下表(单位:
亿元):
压力情景
正常情况
轻度压力
中度压力
重度压力
拨备计提数
0.2954
0.3047
0.4036
0.4386
从以上附表可以看出,即便房价下降幅度有大幅度增大,我行房地产贷款不良额和不良率仍无变化,贷款减值准备主要因贷款降为关注类而相应增加,但从测算
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产行业 调研 报告 上半年