我国房地产市场调控政策实施及其影响分析.docx
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我国房地产市场调控政策实施及其影响分析
毕业论文
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本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
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日期:
2015年5月15日
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作者签名:
导师签名日期:
2015年5月15日
内容摘要
房地产业作为第三产业的重要组成部分,是国民经济的支柱性产业,其发展极大地促进了我国的经济发展。
2004年以来,我国房地产市场上出现了严重的的投机现象,造成房地产价格非理性上涨,泡沫化倾向越来越严重,商品房供给和有效需求不平衡。
为解决这些突出问题,我国相关部门陆续出台了一些调控政策,如个人住房限购令,征收房产税,推行“以房养老”政策等。
本文将在梳理我国房地产政策变迁的基础上,着重对以上三种政策进行研究,分析政策产生的影响和存在的不足,并与其他国家的相关政策进行对比,从中得到完善我国房地产调控的启示。
关键词
房地产;调控;房产税;限购;以房养老
ABSTRACT
Therealestateindustryas animportantpartofthethirdindustry, isacomprehensiveindustryofnationaleconomy, alsois the leadingand pillar andbasicindustry, itsdevelopment hasgreatlypromoted theeconomicgrowthofourcountry. Since2004, China'srealestatemarketspeculationin the nonrationalprice rise, serious imbalanceinthesupply ofcommercialhousing. Inordertosolvetheseproblems, China'srelevantdepartmentshaveissuedanumberofregulatorypolicy, suchastheindividual purchaseofhousing, propertytax, theimplementationofthe"housingendowment" policy. Based oncombing China'srealestatepolicy change, thispaperfocusedonthestudyof theabovethreekindsof policy, effectanalysis ofthepolicy andtheexistingproblems, andcomparingwiththe relevantpolicies ofothercountries, toimprove ourrealestateregulation from.
Keyword
Realestate;Regulation;Propertytax;Restriction;
House-for-pensionscheme
我国房地产市场调控政策实施及其影响分析
一、我国房地产市场现状
2008年全球金融危机对我国经济造成了严重影响,房地产行业首当其冲。
作为综合反映全国房地产业发展景气状况的国房景气指数自2007年12月起,经历了连续14个月的下滑(如图1所示)。
伴随着积极的财政政策和适度宽松的货币政策,以及相应的住房消费优惠政策的实施,2009年我国房地产市场强势回暖,迅速走出了“V”型轨迹。
房地产开发综合景气指数由2009年初的94.74迅速飙升至该年末的103.66,商品房平均销售价格指数更是创造了115.2的历史新高。
为抑制房地产市场过热现象,政府相继出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称新“国十一条”)、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称新“国十条”)和《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称新“国八条”),并运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。
由图1可以看出国房景气指数和商品房平均销售价格指数的上升趋势均得到有效抑制,逐步步入景气区间。
房地产业作为国民经济的支柱性行业,自身的发展对于经济社会的发展具有巨大的推动作用。
2009年之后随着全球金融危机影响的逐渐消退,我国房地产行业迎来了空前的繁荣期,住房价格更是迅速暴涨。
表1为近年来房地产发展较为迅速的部分省、市商品房销售价格表。
2008年以后除上海、湖北等地区房价出现小幅波动外,其余各省、市房地产销售价格大都表现出了强劲的增长势头。
表1东中西部分地区商品房销售价格
单位:
元/平方米
年份
地区
2005
2006
2007
2008
2009
2010
北京
6162
7375
10661
11648
13224
17151
上海
6698
7039
8253
8115
12364
14290
广东
4149
4589
5682
5723
6360
7004
湖北
2164
2422
2937
2898
3413
3506
吉林
1756
1858
2192
2399
2788
3495
山西
1876
1806
2052
2253
2552
3338
新疆
1509
1684
1960
2100
2466
2872
四川
1688
2123
2753
3067
3434
3985
陕西
1930
2297
2487
2821
3113
3668
资料来源:
历年《中国房地产统计年鉴》
二、我国房地产市场调控政策的变迁
我国自1998年实施房地产改革以来,房地产市场经历了形成、发展的过程,房地产业成为了国民经济的重要部门。
十余年间,根据不同的经济背景、国家的房地产调控政策几经调整和变化。
(一)支持房地产发展的政策时期(1998-2003)
在东南亚金融危机以及国内政治经济的背景下,国家将房地产业作为经济发展的重要行业,积极支持房地产的发展,建立相关的市场制度。
1998年我国进行了房地产的改革,房地产市场是一个崭新的市场,建立和完善与其相关的各项制度是其发展的基础,这也是这几年房地产政策的重要内容和最大的一个特点。
相关的制度包括土地出让制度、住房公积金制度、房地产信贷消费制度、房地产中介收费制度等。
这个时期对房价的政策,以管理规范为主。
随着房价的持续增长,为了给房地产市场降温,同时避免金融风险的发生,2003年6月,中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
该通知要求加强房地产开发贷款管理。
对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付款比例仍执行20%的规定,对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。
虽然此时中央银行已经注意到房地产市场过热的苗头,但是重点关注的是高档商品房和别墅,加强贷款管理的方案并未对普通商品房进行明确的规定。
此外,在这段时期,房价问题并不突出,也并未吸引各方的强烈关注,因此各项政策并没有过多的关注房价问题。
(二)控制房地产价格的政策时期(2004-2008)
表2商品房销售价格指数(以上一年度为100)
统计年度
商品房销售价格指数
1998
99.9
1999
100.3
2000
100.8
2001
101.8
2002
103.4
2003
105
2004
109
2005
107.7
2006
105.8
2007
107.7
2008
106.6
数据来源:
中经网统计数据库
由于房地产价格的过快增长,中央政府采取控制房地产价格为主的政策,积极利用经济手段以稳定经济的发展并预防房地产泡沫。
1998年房地产改革后,房地产业逐步成为国民经济的支柱产业,在经济高速增长的背景下,商品房价格也在持续上涨。
从1998-2008年的数据中可以看出,前五年商品房销售价格指数平均比上一年增长了1.2%,而在2003年之后的年度的增长率都在5%以上,其中2004年至2008年间的商品房销售价格指数年均增长达到7.36%,显示出房价增长的迅速程度。
这是全国的数据,个别地区2004-2008年间的房价增长远远高于全国平均水平。
以北京为例可以明显看出房价的过快增长。
表3北京的商品房销售价格
年份
商品房本年销售价格(元/平方米)
1999
5647
2000
4919
2001
5062
2002
4764
2003
4737
2004
5053
2005
6788
2006
8280
2007
11553
2008
12418
数据来源:
中经网统计数据库
从上表的数据中可以看出,1999年-2003年间北京的商品房销售价格没有出现较大变化,基本持平,但在2004年到2008年间却不断增长。
2008年销售价格较2004年上涨了近2.5倍。
以上数据说明,无论是从全国范围来看,还是就个别地区而言,我国的商品房价格在这段时期持续增长。
这一时期,公众购买商品房已经不仅仅是为了满足居住需要,同时将其作为用于投资的商品。
中国经济持续的高速增长,房价上涨的预期加强,商品房的投资、投机需求将会长期存在,具有保值增值性双重功能的商品住房成为投资客的首选。
这一时期政府对房地产市场的调控主要以控制房价的高增长成为政策的主要目标。
其中尤以2005年“国八条”、2006年“国六条”的提出为代表。
2005年国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》,即“国八条”,要求各地区和部门“充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性,高度重视,加强领导,把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容,采取有效措施,抑制住房价格过快上涨”。
仅仅一年之后的2006年,国务院总理温家宝在主持的会议中提出控制房价的六条建议,即“国六条”,再次强调控制房价的重要性。
这个时期,中央政府把控制房价提高到政治高度上,从出台政策的密集度以及政策的具体内容,也能够看出政府对房价问题的重视,并且政府在房地产调控中的重中之重就是控制房价的过快增长。
这一时期,金融,尤其是利率政策逐渐成为调控的主要手段。
国家不断的利用存贷款利率、住房贷款政策、存款准备金率对房地产市场进行调控。
仅在2007一年中,中央银行就六次调整了存贷基准利率,十次调整法定准备金率。
在同一年中国人民银行发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对房地产开发贷款、住房消费贷款、房地产贷款检测等方面做出了严格的规定。
可见,从这个时期开始,金融政策已经成为房地产调控政策中的重要内容,体现了国家调控房地产市场的方式有所改变。
(三)刺激房地产发展的政策时期(2008-2009)
在全球经济危机的危险下,经济增长再次成为中央政府考虑的首要问题,在这个时期采取了宽松的财政政策和货币政策,以及一系列的经济刺激计划。
2007年起,随着美国次级抵押贷款违约率的不断上升,引发了美国的次贷危机,并迅速演化为影响世界经济体的金融危机,金融危机后演变为大规模的经济危机,让中国发达国家经历了上世纪30年代大萧条以来最艰难的困境。
2008年全球经济危机使中国经济面临着下滑的压力,就是这段时期最主要的经济背景,所以这个时期所出台政策的主要目的是保持经济增长。
在此目标下,央行采取了适度宽松的货币政策,具体为2008年下半年四次下调了存贷款基准利率,两次下调了法定准备金率。
房地产业在国民经济的发展中处于举足轻重的地位,用宽松的货币政策满足房地产企业的资本金要求,可以稳定房地产业的发展,也保持经济的平稳运行。
之前对房地产市场的调控是为了控制房价,因经济所处环境和运行状况的不同,为了不使经济陷入疲软状态,这一时期政府积极支持房地产发展。
2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度”,对居民首次贷款购房贷款和首付款实行优惠政策,在满足一定条件下购买第二套住房也可享受优惠政策。
根据中央的宏观调控政策,2009年初各大商业银行纷纷降低贷款利率,对住房消费实行优惠的利率政策。
这一时期实行适度宽松的货币政策,积极的财政政策,四万亿的投资计划,保证了经济的增长适度,2008年和2009年GDP的增长率分别达到了9.6%和9.2%。
政府保增长的目标达到了,但大量的资金流向了房地产业,导致了房价的空前增长。
(四)严厉控制房地产的政策时期(2010-2012)
由于上个时期的一系列刺激政策导致房地产价格的高涨,中央政府利用行政手段和经济手段采取了更加严厉的控制政策。
国家为刺激经济平稳发展而运用的的四万亿投资政策发挥了明显作用,使2009年GDP的增长率达到9.2%,可以看出2全球金融危机时期,政府更注重保证经济增长,而不是防止经济过热。
2008-2009年采取的宽松的房地产政策造成房价的过快上涨,结果是2009年全国平均的商品房销售价格比2008年上涨了23.2%,房地产市场面临着过热的压力。
这一时期开始实行限购政策,从2010年4月出台以后,在一年多的时间内不断加强限购程度,同时不断扩大政策实施的范围。
2010年4月17日,国务院出台“新国十条”,第一次提出了限购,“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。
从中可以看出,“新国十条”规定的限购措施非常不明确,既没有规定限购对象、限购范围,也没有规定限购数量,更没有规定限购期限,只是提出地方人民政府可根据本地区的实际情况采取一定的措施,在一定时期内限定购房套数。
较为模糊的限购措施无法真正发挥其应有的作用,对房地产市场的影响程度也较小。
基于2010年限购政策的规定不够清晰,发挥的作用有限,2011年1月26日国务院再次出台更为明确的限购政策来加强房地产调控的力度。
此次出台的政策确定限购范围为四类地区,分别是直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,同时规定了限购的对象和限购的数量。
同年7月12日,国务院召开常务会议,扩大限购的范围,包括房价上涨过快的二三线城市。
同时积极推进房产税的改革。
2011年1月,国务院批准重庆、上海试点征收房产税,虽然两地在征税对象、征税税率等方面有不同的规定,但是其目的都是通过房产税调节市场的需求,是我国房地产调控政策的新措施。
2012年,住建部和财政部多次提高要求逐步扩大房产税改革试点工作,可见政府对利用房产税抑制投资需求的态度。
表4 历年来调控政策内容及实际效果
时间
主要措施
政策的市场效应
2003年
1)“18号文件”把房地产业确立为“支柱产业”。
2)政府将“为70到80%的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。
全国房地产开发投资首次突破1万亿元,同比增长29.7%。
全国商品房平均价格同比增长3.8%。
2005年
1)“国八条”
2)个人买卖二手房须缴纳个人税
2005年1~10月完成房地产开发投资同比增长21.6%。
2006年
1)央行上调贷款利率0.27个百分点
2)“国六条”
3)限制套型90/70政策。
4)2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2006年全国房地产开发同比增长21.8%。
全年商品房销售金额增幅18.3%。
70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。
2007年
1)央行全年5次加息,一年期贷款利率达到7.29%。
2)二套房首付比例不得低于50%,贷款利率上浮至1.1倍。
2007年全国70个大中城市房价涨幅最高为7.6%,地王频现。
2008年政策分水岭
1)三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。
2)2008年9月美国金融危机爆发。
15日央行“双率”齐降。
3)11月,国务院推出“四万亿元”经济刺激计划。
4)11月1日起,首次购买90平方以下普通住房,契税降为1%,免征印花税,免征土地增值税。
首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠,最低首付下调为20%。
5)个人住房公积金贷款利率下调。
2008年房价已出现下跌,12月70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降,52个城市二手住房价格出现环比下降。
金融政策松绑后,地方政府积极救市,09年楼市继续大涨。
2009年
1)土地增值税清算,研究开征物业税。
2)2010年,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
3)“国四条”。
2009年,全国69个城市房地产价格同比上涨,最高涨幅19.9%。
2010年
1)“国十条”。
购买首套住房且建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;贷款购买第二套住房,首付比例不低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2)要求78户不以房地产为主业的中央企业,退出房地产市场。
2010年房地产开发投资增长33.2%。
全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,全国商品住宅价格涨幅,比此前5年的房价涨幅之和还高。
2011年
1)“新国八条”。
二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。
商业银行暂停发放第三套及以上购房贷款。
2)个人购买住房不足5年转手交易,销售收入全额征税。
3)落实稳定房价工作的约谈问责机制,房产税试点。
70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。
二手住宅销售价格同比上涨5.0%。
2012年
1)央行两次下调存款准备金率,两次降息。
2)地方政府楼市政策微调,公积金政策松绑、户籍放松、发放住房补贴等。
3)要求40城个人住房信息上半年联网。
4)小产权房清理试点,再发“禁墅令”。
2012全年成交量为近三年来同期最高,北京五环内成交均价同比涨22.98%。
上海内环线以内房价上涨14.46%。
百城价格指数连续6月上涨,二手房价格连续9月上涨。
2013年
1)“新国五条”。
2)北京调控细则:
京籍单身人士禁止购买二套房。
个人转让住房按规定征收个人所得税。
3)其他城市“一句话”细则:
确保新建商品房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。
北京上海成都南京武汉多地二手房交易猛增,为2011年来同期新高。
2月份66个城市住宅价格同比上涨。
4月份70个大中城市住宅销售价格继续上涨,地王频现。
注:
表格根据国家统计局、中国指数研究院、搜房网的数据整理。
三、三种典型房地产调控政策的实施及效果分析
除了上文中提及的住房限购令和个人住房房地产税这两种房地产调控政策外,“以房养老”这一新型保障方式在我国也进行了试点。
下面将着重对这三种房地产调控政策进行分析。
(一)住房限购令
1.限购进程
为了应对过快上涨的房价,国家随即出台了包括货币政策、财政政策、土地政策、行政手段等在内的全面治理措施。
2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。
2010年9月29日,“限购令”已经在北京、上海、深圳、广州实行。
9月29日国家有关部委出台“新国五条”,其后更多城市出台限购令,广州限购令也在10月15日正式公布。
2011年1月中国已有24个城市出台“限购令”,对已拥有住房的家庭新购住房套数进行限制。
国务院办公厅26日再度出台楼市新政,中国实施“限购令”的城市还将进一步扩大。
2011年1月25日,中国出台“限购令”的城市已有24个,北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥。
其中在2011年后颁布“限购令”的城市有7个。
2011年1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
中国政府网27日公布通知全文。
通知指出,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
通知规定,原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。
从2010年初的新“国十一条”,到同年4月份的新“国十条”;从2010年9月“新政”到2011年1月的新“国八条”,国家先后对房地产行业进行了四次较大规模的调控,从表2可以发现政府的“限购”、“限贷”等政策逐步升级,并且这种干预具有明显的行政干预与规制色彩。
表5限购政策
第一轮调控
第二轮调控
第三轮调控
第四轮调控
调控关键点
2010年1月7日《关于促进房地产市场平稳健康发展的同志》
2010.4.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
2010.9.29《关于进一步贯彻落实国家发展为[2010]10号文件的通知》
2011.1.26《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
限购
京版“限购令”要求同一家庭在京只能购买一套商品住房,其他城市限购的政策反应较小
对于高房价,同时上涨过快的城市,要在一定时限内限制单户购买量,采取该政策的城市已超过20个。
对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房,限购城市已达40多个,且向二、三线城市扩散
限贷
差别化信贷政策执行力度加大;落实差别化住房税收征管
信贷政策差别化,二套房贷首付50%,在商品住房价格过高时三套房贷可暂停发放
首套住房首付至30%;两套不低于50%的按揭首付比例;贷款利率不低于1.1倍的基准利率;三套贷款停放。
二套住宅贷款首付不低于60%,贷款利率不低于1.1倍的基准利率
2.实施效果
房地产市场对政策的变化异常敏感,限购令对房地产市场的传导机制如下。
为了解市民对近年房地产市场调控政策的评价及未来寄望,2014年国家统计局深圳调查队联合腾讯大粤网、新浪网、搜房网三大主流网络媒体,开展“房地产调控政策调查”,收集调查问卷15212份,希望通过统计分析,为房地产市场找到既符合市场特征,又符合市民需求的调控政策。
调查中受访者认为最应该保留“限购令”与“限价令”。
2010年以来,房地产调控政策层出不穷,最为显著的是“四限”,即限购、限贷、限外、限价,其中限购与限贷在全国范围铺开,成为“史上最严”调控的标志性政策。
而限外及限价则是地方行为,特别是“限价令”,在众多城市中成为完成年度房价调控目标最重要的行政命令。
在“四限”政策中,35.0%的受访者认为应该保留“限购令”,而选择应该保留“限价令”的占受访者总人数的31.3%,两项共占66.2%。
希望保留“限价令”的受众寄望房价能实实在在地回落;希望保
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