建材市场可行性分析报告正规版.docx
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建材市场可行性分析报告正规版
福州市则徐建材市场可行性分析报告
第一章项目概述
一、项目名称:
福建省福州市则徐店项目
二、项目地点:
福州市仓山区则徐大道379号
三、占地面积:
30000平方米
四、选址位置图
五、建筑规模:
总建筑面积30000平方米
其中:
地上一层10000平方米
地上二层10000平方米
地上三层10000平方米
机动车停车位:
不少于500辆
六、合作方:
福建省**集团
七、合作模式:
房屋租赁
八、合作期限:
租赁期限为二十年,该租期期满后,如无不可抗力,本合同租期自动顺延20年。
九、合作条件简述:
初始租金标准为一层、二层每天每平方米人民币1.00元,三层每天每平方米人民币0.90元。
前5年租金标准不变,从第6年开始租金标准在前五年年租金标准的基础上递增,以5年为一期递增一次,每期租金标准在上期租金标准基础上递增5%。
第二章市场分析
一、福州市经济发展综述
1、城市面积及人口规模
福州市总面积12961平方公里,总人口690万。
其中市区面积1143平方公里,人口260万。
2、经济和消费情况
1984年福州成为全国第二批国家历史文化名城和全国对外开放的14个沿海港口城市之一;1985年列为全国经济体制改革综合试点城市;1990年成为全国35个国内生产总值超“百亿元”的城市之一,1991年进入首批“中国城市综合实力50强”和“城市投资硬环境40优”城市行列;1997年城市综合实力在全国219个市地级以上城市中居第24位。
2001年,全市国内生产总值超过千亿元大关,达1003.27亿元,综合经济实力名列全国省会城市前列。
2002年在岗职工年平均工资13199元。
城市居民居住条件继续改善,2002年,城市居民人均居住面积13.2平方米,农村居民人均使用生活用房面积36.25平方米。
二、建材零售业竞争对手及分布
福州市目前的建材市场容量为35亿人民币。
目前福州市较大的建材市场有福州建材市场,汇多利建材市场,拓福装饰建材超市等。
福州建材市场是福州最老的一个建材摊位市场,代表着福州的建材行情。
位于鼓楼区西二环。
汇多利建材市场位于合江区广达路,现有面积3.8万平方米,明年扩张后面积达到5.5万平方米,有250余家经营商,销售额1.4亿。
拓福装饰建材超市在福州有2家店,分别位于合江区广达路和仓山区仓山。
于2001年开张。
由此可见,福州市则徐大道附近建材市场10公里内已经初具规模,但目前大部分为摊位式市场,经营档次普遍不高,难于适应家装市场的发展需求。
则徐店的兴建,将提升福州建材、家装行业的水平,更好地满足各类消费者需求。
目前,“百安居”、“OBI”等国外竞争对手尚未在福州设点。
因此,我应加快速度,抢占市场先机,在35亿容量中占据4—5亿的市场份额,就能够影响福州建材市场的格局。
三、项目市场定位
本项目定位为建材、家居仓储型超市。
其中一层:
10000平方米,自营建材超市。
二层:
10000平方米,家装市场,出租摊位。
三层:
10000平方米,家装市场,出租摊位。
四、项目商圈及交通分析
福州城市道路系统由八条对外放射道路、三个环路和若干条东西向、南北向贯穿的城市干道组成。
本项目位于福州市区的南部,属仓山区,位于则徐大道,占地45亩。
在城市二环以内,交通非常便利,属于福州市较繁华地带。
目前有5条市内公交线路经过本项目周边设有车站。
居民通过六一南路和连江南路可在十五分钟车程以内到达本项目,城市二环附近的居民可通过城市放射路在三十分钟车程内到达。
因此,本项目的第一商圈是福州市二环路以内的地区,商圈内集中了大量的物业,80%的房地产开发项目位于本商圈内,仅项目周边就有三叉新村、公正新村等大型居住小区和写字楼。
商圈内购买力巨大,预计可占市场份额的70%。
第二商圈是包括市辖县、经济技术开发区、工业区在内的整个福州市。
由于福州为福建省的省会,其交通枢纽作用十分明显,所以本项目的第三商圈是福州周边的地级市。
五、项目市场前景
本项目地处城市较繁华地区,交通位置极其便利,而则徐店的兴建,又将极大的带动本区域的开发和繁荣,形成良性互动,提升本区域的商业氛围和商业价值。
随着福州市招商引资力度的加大,以及将福州市建成区域性商贸物流中心战略目标的实现,都将使本项目的开发具有良好的商业前景。
第三章项目投资及建设周期
一、项目投资估算
本项目投资包括合作方和我方的共同建设投资和我方的开店费用两个部分。
1、合作方的建设投资
本项目建设总投资估算为6000万元。
其中3000万由合作方投入(其中2000万施工期间打入我方帐户,另1000万由合作方负责拆迁及前期工作),剩余3000万由我方投入。
本工程由我方负责建设。
2、我方的开店费用
主要包括五项费用,共计2550万元。
其中:
(1)二层、三层的精装修费用:
200元/平方米X20000平方米=400万元。
(2)店内设备费:
600万元。
(3)IT系统设备费:
150万元。
(4)开办费:
400万元。
(5)流动资金:
1000万元。
二、建设工期
预计2003年6月工程开工,2004年1月竣工交付使用。
三、预计开业时间
预计2004年第一季度开始营业。
第四章经济效益预测分析
一、年销售收入预计
根据福州市的经济发展水平和消费水平以及房地产项目的开发量等经济指标,预计正常年份福州则徐店一层超市部分日均销售额40万元,年销售额为1.44亿元。
二、三层出租市场部分租金收入为1752万元。
二、年经营成本
1、租金:
1133万元
2、人员工资:
288万元
1、固定资产折旧:
230万元
2、开办费摊销:
80万元
3、流动资金贷款利息:
60万元
4、经营管理费:
720万元
5、物业费用:
360万元
年经营成本合计:
2871万元。
三、毛利额=14400/1.17*18%+1752*94.5%=3749万元
四、净利润=3749-2871=878万元
五、税后净利润=878*67%=588万元
六、投资利润率=588/2550*100%=23.06%
七、投资回收期=(2550+3000)/(588+230+80)=6.18年
第六章项目综合评价
一、经济效益评价
通过上述测算,本项目投资利润率达23.06%,投资回收期为6.18年,具有可观的经济效益。
二、社会效益评价
在福州则徐大道兴建建材超市,可将这一先进的建材装饰材料经营业态引入福州市,充分利用该地域良好的市场消费环境,为在福建迅速占领建材消费市场迈出可喜的一步。
此外该店可为当地解决300多人的劳动力就业,每年可上缴税收数百万元。
作为一种先进的商业经营业态,它不但可提升当地建材装饰材料零售的档次,也将对当地周边经济的发展起着不可低估的带动作用。
结论:
在福州则徐大道兴建建材超市连锁店切实可行,具有良好的发展前景。
附件:
租房模式(标准店)经济分析纲要
一.开店总投资
1.市场装修费用:
200元/平方米
2.店内设备费:
660元/平方米(卖场面积)
3.IT系统费用:
120-150万元
4.开办费:
300-400万元
5.流动资金:
1000万元
二.年经营成本估算
1.租金:
按合同计算
2.人员工资:
超市销售额的2.5%,(1.5万元/人X人数)
3.固定资产折旧:
按5年直线法折旧
7.在下列函数中,函数值为数值的是________。
4.开办费摊销:
按5年摊销
5.流动资金贷款利息:
年利率按6%
6.物业管理费:
一般按0.5元/平方米.天计算
7.经营管理费:
按超市销售额的2%
8.上缴总部管理费:
按销售收入的3%
三.效益计算
1.营业额(销售额):
预测
2.销售收入=销售额/1.17
991301计算机网络3.毛利润=销售收入X18%+市场租金(建面X60%X日租金X360)
4.净利润=(毛利润—年经营成本)X(1—33%)
50.查询选修课程号为”101”课程得分最高的同学,正确的SQL语句是________。
5.回报率=年净利润/开店总投资X100%
ENDDO6.回收期=开店总投资/(年净利润+年折旧额)
B.SELECT学号,姓名,性别FROMSWHERENOTEXISTS
A.屏幕B.浏览C.临时表和屏幕D.浏览或屏幕
3)使用SQL命令在表stud2.dbf中插入一条记录:
学号为“991201”,选课为“VFP程序设计”,命令是:
Insert___________。
C.VARTYPE("36-5*4")与VARTYPE(36-5*4)
55.假设”订单”表中有订单号、职员号、客户号和金额字段,正确的SQL语句只能是________。
15.通过VisualFoxpro的视图,不仅可以查询数据表,还可以__________数据表。
蓬安县
“城中市场”改造工程
可行性分析报告
二零零七年四月
一、项目背景
二、项目慨况
三、项目开发经营环境分析
四、有利投资经济形势分析
五、市场物业分析
六、项目地块分析及商业价值可行性研究
七、项目SWOT分析
八、建设方案
九、节能措施
十、项目实施进度
十一、项目投资估算
十二、项目资金筹措
十三、财务评价
十四、风险分析
十五、研究结论与建议
一.项目背景
1.项目名称:
蓬安县城中市场
2.开发单位
四川相如房地产开发
3.项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济(住宅经济与商业经济)是我国新的经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系列行业发展。
现今,国家为拉动经济,满足广大人民群众的生活需求,提倡大力发展房地产经济,改善目前蓬安农贸市场的经营现状。
我们公司为了响应蓬安县的城市整体建设,决定规划、开发、改造城中市场。
城中市场地位于蓬安县城中心地段,肩负着直径1000米内的居住户日常生活采购,是县城中心经济之一。
近两年来,随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展,城中市场功能结构存在的问题已不相匹配,对市场的拓展及功能定位是当今之必然。
城中市场的重新规划、开发,等项目实施,将有利于改善蓬安中心城区建设的面貌。
二.项目概况
1.项目地点四围
东临东风路,南处悦庆街、与县政府、人事局相对望,西连建设路、县商业街,北接市场出入口通道民安巷,三方靠老居民楼,一方临街。
2.建设规模与目标
城中市场改造项目规划总用地面积4000平方米,建筑面积12952平方米,其中住宅8000平方米,市场、商业4952平方米。
总居住户数60户,规划总居住人口200人,容积率3.23,绿化率45%。
一、二楼为集贸市场、3-8层为住宅。
致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。
3.主要建设条件
供水、雨水、污水排放、供热、供电、供气、电信等配套设施已成熟。
建设时寻找最近接入口
三、项目开发经营环境分析
1、国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此,对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
改革取得新的进展,企业效益和财政收入大幅增加,经济运行质量进一步提高。
2007年一季度中国经济运行分析预测
展望2007年一季度宏观经济运行走势,2006年经济运行的惯性将会对之产生明显影响。
2006年我国出台的宏观经济政策的影响也将逐渐显现,同时还会受到国际经济环境变化的滞后影响,他们将共同决定一季度经济运行的走势。
综合考虑这些因素的影响,我们认为,2007年一季度国民经济将保持较快增长,预计GDP增长速度将达到10.2%,较2006年四季度有所下降;通货膨胀率将有所提高。
1996年1季度—2006年3季度消费景气先行指数与一致指数走势图
从国内外需求的变化来看,2007年上半年我国消费品市场将继续保持活跃局面,主要是2006年各地提高最低工资标准、增加社会保障支出、下半年国家落实公务员提高工资水平等项措施,直接起到提高居民收入的作用,对于推动居民消费具有正面影响;房地产销售继续保持较快增长,将拉动与之相关的建材工业品销售;数字电视的播放将促进城市居民家电更新换代的步伐;加上2007年元旦与春节之间间隔时间较长,节假日效应将比2006年更为明显。
根据上图的消费景气先行指数,先行指数领先消费品零售额等一致指标约一年左右,由于2006年前三季度先行指数呈现上升走势,这预示着2007上半年消费品市场继续保持较快增长,预计一季度消费品零售额增长14.5%,比上年同期提高1.7个百分点。
同时国内房地产开工,竣工面积增势不减,保持了快速上升的发展趋势,房地产开发呈现以下特点:
房地产开发投资与到位资金持续快速增长;房地产销售面积与销售收入增势强劲;平均销售价格稳中趋升;施工总量不断扩大;新开工项目快速增加,各级政府消化空置面积的努力初见成效,2006年商品房空置面积出现大幅度回落,2006年全国房地产开发投资增长21.8%,同比加快0.9个百分点,但比1至11月回落2.2个百分点,延续了下半年以来的回落态势,预计2007年一季度房地产投资增速再次抬头的可能性非常大,并将带动固定资产投资增速出现反弹。
房地产市场呈现出产销两旺的局面。
2.四川房地产开发投资量持续增长,投资结构趋于合理。
据了解,上半年四川房地产开发投资在去年低速增长的基础上呈现高开高走态势,全省房地产开发投资322.04亿元,同比增长45.5%;房地产开发投资占同期全社会投资的24.9%。
我省房地产开发投资增速与全国平均水平比较,由去年上半年低11.9个百分点转变为今年上半年高出22个百分点。
据分析,房地产开发投资增长较快的主要原因,一是民营企业和港澳台商企业投资活跃。
二是成都市投资增势强劲。
成都市房地产开发投资占全省房地产开发投资总额的66.1%。
三是土地购置费大幅度增长。
上半年全省房地产开发投资中,土地购置费达110.2亿元,同比增长1.1倍。
另据四川省统计局统计,今年上半年四川房地产开发中商品房新开工面积在去年同期下降的基础上实现了恢复性增长,其中商品住宅增长最快,开发结构区域合理。
其中,上半年成都市商品房新开工面积884.34万平方米,同比增长64.9%。
四川房地产景气指数
3.需求状况发生变化,市场供求呈现多样。
从各城市反映的情况看,随着个人买房的兴起,面积不大,设计合理,功能齐全的中套型住房(100平方米左右)总体好销,环境,绿化,配套,物业管理的好坏越来越为购房者重视,住宅产品的创新加快,品牌意识得到加强,品牌楼盘受到青睐。
以上资料表明,国家宏观经济形势是良好的,房地产市场也在稳步发展,加之相关政策法规的出台,进行房地产投资是适宜的,是和国家形势相一致的。
4、蓬安县房地产市场
2006年的蓬安县房地产市场形势是总体上处于稳步攀升,逐渐走高的态势。
全县房地产开发项目较前些年增多,房地产宏观经济指标开始回暖,房地产市场开始步入了成长期,正朝着新的方向转变。
(1)个人购买率舒缓。
商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标,从都市水乡、阳光丽都、世纪广场的销售情况可以看出:
2006年全县商品房个人购买率是消费平稳,并无火爆场面,较2005年总体消费量有所增加,这主要从一个侧面表明由于开发面积的增加导致房地产消费市场发育进程缓慢。
(2)房地产销售价格进步缓慢,与周边其他临近县市还存在一定的价格差距,去年全县的房地产价格走势。
价格指数
一季度800
二季度850
三季度950
四季度1200
第1到第3季度价格继续上浮缓慢,第4季度在3季度价格基数相对较高的基础上继续保持较大的增幅,这主要是由于世纪广场电梯公寓的带动,总的趋势是价格保持攀升。
5.市场特点分析
5.1宏观市场特点:
1.住房分配制度改革的历史性突破,为房地产市场的发展提供了动力。
自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台,货币分房制度取而代之,住宅的商品属性逐渐被还原出来。
经过1999年的过度转换,从2000年开始,实物分房已完全停止,居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。
住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。
2.空置商品房消化能力加强。
2006年蓬安房地产市场的销售情况趋缓,市场容量扩大范围不大,除吸纳上市的一部分商品房外,还消化一点往年的空置商品房。
3.金融系统成为房地产业的坚实后盾。
银行方面:
已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体,部分银行将个人贷款的提至“7成20年”的期限。
公积金方面:
公积金贷款购房也得到大数人的首选。
5.2微观市场特点
1.从地理位置来看,县城新区由于前几年政府的基础配套设施完善,环境、道路情况都得到了较大的改善,使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。
2.从楼盘结构和户型来看,砖混结构的楼盘依然是目前市场上的主要结构。
户型设计方面,三室两厅两卫的户型成为市场主力地位,受市场的青睐。
而面积大都在100-130平方米之间。
3.从楼盘的形态看,高层楼盘的销售开始启动,改变了多层楼盘占主导地位的格局。
4.从价格上看,1000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受,也是市民购买商品房时认为最为合理的价位,对高价位、高品质楼盘接受还有待灌输。
5.从楼盘设计上看,去年开盘销售的楼盘设计风格各异,以满足市场日益张扬的个性化需求,去年整个市场中有江南风格,现代风格、中西合璧的风格等多种特点,可谓百花齐放。
6.从楼盘环境来看,由于消费者的需求层次提高,有追求环境优美的需求,去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。
发展商在增加小区的绿化面积,在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。
7.从楼盘配套设施来看,去年不少发展商的楼盘都配有三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施,注重以业主的需求为中心,提供全方位的配套服务。
8.从楼盘销售宣传上看,市场虽处于买方市场,但消费者还未到达理性化的地步,卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。
5.4分类物业特点
从以上数据可以看出,去年住宅增长较快,商业的增长较为平缓。
总的来说,蓬安商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展,销售价格、销售量一年中均有增长,商业步伐虽慢但形势喜人。
住宅
住宅类物业一直都是房地产市场的中坚,无论投资开发还是销售,一直都是市场的焦点,
1.普通商品房销售情况稳中有升,是市场内聚集人气的热点;
2.高层住宅,走势平平,产销基本持平,有反弹的迹象,是市场的议论点。
商业
蓬安的商业发展相当正在初期发展阶段,还停留在初期门面商业发展,只有建设路一条商业经济街,其他的边缘经济都没有发展起来,区域商业梯度不够,影响和制约了城市的房与地价值,降低了其发展速度。
四、有利投资经济形势成因分析
蓬安慨况:
蓬安县位于四川省东北部,地处嘉陵江中游,东与营山、渠县接壤,南与岳池、广安相依,西与高坪、南部相邻,北与仪陇相连,东西宽约22.1公里,南北长约61公里,幅员面积1332平方公里,耕地面积54.9万亩,辖46个乡镇、598个村,总人口68万人,其中非农业人口68287人,占10.1%。
地貌以丘陵低山为主,浅丘带坝为辅。
地形呈南北两端高、中间低,一般海拔在500—800米之间,东有海拔达827米的山峰——白云山。
蓬安经济:
近年来,蓬安国民经济健康发展。
一、二、三产业比例分别为34.1:
34.7:
31.2。
农村经济充满活力,年水果产量达4025万公斤,制种产量800万公斤,出栏生猪60万头,小家禽800万只,蚕茧、水产、蔬菜产量稳中有增,粮食产量3.1亿公斤,粮经比例调整达到5.5:
4.5;森林覆盖率达27.8%,劳务输出15万人次,创收4.9亿元。
工商经济快速增长。
马电、嘉宝等一批扩张型企业加速技改,不断发展壮大。
规模以上工业企业实现产值6.02亿元,税费3430万元。
商贸企业销售总额5.63亿元,实现税金1105万元。
民营经济稳步壮大,个体工商户达9426户。
招商引资248个,资金6.34亿元,海峡丝绸、齐祥食品、金华纺织、金坛电化等一大批企业落户蓬安,使私营企业达136户,从业人员2.88万人,年交税金3560万元,促进了县域经济发展。
蓬安城市定位:
相如故县、工业经济强县、特色农业大县、商贸旅游旺县、民营经济新县、绿色生态靓县和财税收入富县
蓬安资源:
蓬安资源丰富,有大小溪河104条,总长600多公里。
嘉陵江在县境内流长89公里,流域面积占全县幅员面积90%,嘉陵江上游兴建的马回电站栏河大坝享有“千里嘉陵第一坝”的美称。
植被种类繁多,主要有楠木、香樟、泡桐、槐树、柏树、马尾松、慈竹、银杏、红豆等18种珍希树种。
水稻、小麦、玉米、豆类、油菜、花生、蚕茧、烟草、黄麻、生姜、柑桔、桃、李、柚等闻名中华。
我县享有“中国锦橙第一县”、“南方制种大县”美誉,先后被国家、省列为商品粮大县以及柑桔、蚕茧、生猪、水产开发基地县,“石孔贡米”香飘华夏,“天府花生”畅销全国,“锦橙100号”风流曼谷,优质蚕丝留洋美日,江河养殖独领风骚。
矿藏有砂金、锆石、氯化钾、井盐、芒硝、石膏、石油、钛铁、天然气等有待开发。
蓬安政策发展方向:
一是以能源工业为支撑,建设工业经济强县。
做大做强能源工业,积极推进马电技改和管理升级。
发展壮大机械工业;改造提升传统产业;引进培育新兴企业。
二是以水果产业为支柱,建设特色农业大县。
按照市场规律,积极引导农民群众大力发展以水果业为支柱的特色农业,推进农业和农村经济结构调整,建成中国锦橙第一县,力争"十五"末全县锦橙100号产量达成1亿公斤,产值2亿元;建成中国南方制种大县,力争"十五"末全县制种面积达到10万亩,产量达到1800万公斤,种业收入过亿元;建成无公害农产品基地县。
三是以发展三产业为依托,建设商贸旅游旺县。
紧紧围绕"相如古县"为主题,加快开发以白云山风景区、大深南海渡假村为主体的自然生态景观,以燕山古寨、龙角山等为主体的历史文化景观;加强特色市场建设,调整市场布局、完善市场功能,构建统一、开放、竞争、有序的市场体系,建设农副产品物业配送中心和农资配送中心;大力发展服务业,拓宽服务领域,提升服务档次,加快发展步伐。
四是以招商引资为手段,建设民营经济新县。
在深化企业改制中扩大招商引资,发展民营经济;在优化投资环境中扩大招商引资,发展民营经济;在创新思路中扩大招商引资,发展民营经济;在建立高效运作的工作机制中扩大招商引资,发展民营经济。
五是以基础设施建设为重点,建设绿色生态靓县。
大力推进城镇建设,树立经营城市理念,按照"布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美、生态平衡"的山水园林城市定位,管好旧蓄城,建好新城;大力推进交通建设,全力打通全县主干道和出县通道,完善三级路网建设,推进村道公路建设;大力推进水利建设,坚持开源节流并重,发展节水型农业和工业;大力推进绿化建设,搞好"天然林"保护和退耕还林工作。
六是以培植财源为出发点,建设财税收入富县。
大力培植税源,拓宽生财渠道,以招商引财,以基建生财,以产业取财;强化财税征管,做好聚财文章;继续深化改革,优化支出结构,改革财政审批制度,完善部
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