房地产估价师《经营和管理》.docx

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房地产估价师《经营和管理》

2017年房地产估价师《经营与管理》真题

1、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）

A物业用途类型

B投资对象存在形式

C房地产投资主体

D房地产业经济活动类型

答案：

D

2、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）

A收益现金流风险

B市场供求风险

C通货膨胀风险

D利率变动风险

答案：

A

3、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）

A开发商品住宅

B开发工业厂房

C购买优良区位的新竣工物业

D购买繁华区域的成熟物业

答案：

C

4、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015

年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）

年。

A0.5

B1.0

C1.5

D2.0

答案：

D

5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）

A房地产租金

B房地产实际出租量

C出租房屋空置率

D房价租金比

答案：

C

6、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获

得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）

A0.40

B0.60

C2.50

D5.00

答案：

C

7、下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）

A征收补偿费

B土地储备机构的人员工资

C招标中发生的费用

D市政基础设施建设有关费用

答案：

B

&房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是（）

A项目施工单位

B项目设计单位

C房地产开发企业

D产品质量监督部门

答案：

C

9、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，

这种定价方法是（）

A领导定价法

B挑战定位法

C随性就市定价法

D价值定价法

答案：

A

10、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，

则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（）万套。

A8.10

B9.30

C10.80

D11.70

答案：

B

11、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）

A市场集中化模式

B选择专业化模式

C产品专业化模式

D市场专业化模式

答案：

B

12、某写字楼项目建成引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定

位战略是（）差别化战略。

A形象

B产品

C人员

D服务

答案：

D

13、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）

A社会阶层

B信念和态度

C生活方式

D经济状况

答案：

A

14、在房地产投资的“购买一持有出租一出售”模式中，现金流出不包括。

（）

A购买成本

B土地取得费用

C装修费用

D运营成本

答案：

B

15、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为11、12、13，下列关系中正确的是（）

AI3>I2>I1

BI2>I3>I1

CI1>I3>I2

DI1>I2>I3

答案：

D

16、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%。

均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是

（0

A1.50%

B3.57%

C3.70%

D3.94%

答案：

D

17、在下列现金流量图中，已知A、F和I,则P=（）。

AA（P/A,I,5）（P/F,I,1）+F（P/F,I,6）

BA（P/A,I,6）+F（P/F,I,6）

CA（P/A,I,5）+F（P/F,I,6）

DA（P/A,I,5）（P/F,I,2）+F（P/F,I,6）

答案：

A

18、某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还

本付息的个人住房贷款。

若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（）万元。

A16.79

B18.12

C25.01

D31.17

答案：

C

19、王某的住房公积金贷款采用“等额还本付息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，

则各期的还款额（）

A逐渐减少

B逐渐增加

C数额相等

D先增后减

答案：

A

20、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。

A未达到

B正好达到

C已超过

D接近于

答案：

C

21、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）

A成本利润率

B资本金利润率

C销售利润率

D财务内部收益率

答案：

D

22、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%,银行贷款年利率为7%,

一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）

A5.00%

B8.50%

C8.74%

D9.00%

答案：

C

23、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自由资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）

A9.38%

B12.50%

C15.63%

D20.83%

答案：

C

24、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。

若该商铺的年租金收入

为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项

投资的税前现金回报率为（）

A8.84%

B13.56%

C15.00%

D22.50%

答案：

B

25、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。

A宏观社会经济环境

B房地产市场供求关系

C租户支付租金能力

D银行贷款利率

答案：

D

26、投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。

A确定型

B成长型

C风险型

D不确定型

答案：

C

27、对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期

开发等问题进行决策。

从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（）问题。

A成长型期权

B等待投资型期权

C放弃型期权

柔性期权

答案：

A

28、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）

A一般投资机会研究

B特定项目投资机会研究

C初步可行性研究

D详细可行性研究

答案：

D

29、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金

结构。

A产品组合方式

B开发合作方式

C销售代理方式

D市场定位方式

答案：

B

30、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）

A把所有投资均视为自有资金

B现金流出包括利息支付

C不考虑信贷资金的还本

D只能用于计算静态盈利指标

答案：

B

31、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借贷及偿还计划

的基本报表是（）

A项目投资现金流量表

B资本金现金流量表

C投资各方现金流量表

D财务计划现金流量表

答案：

D

32、目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）

A银行信贷

B投资信托

C民间借贷

D租赁融资

答案：

A

33、房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（）

A市场风险

B经营风险

C财务风险

D完工风险

答案：

B

34、根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）

A操作风险

B信用风险

C市场风险

D法律风险

答案：

B

35、当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低

于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）

A目标收益

B贷款利息

C运营费用

D出租面积

答案：

C

1、利率调升对房地产投资产生的影响有（）

A导致房地产实际价值折损

B增加收益现金流

C加大投资者融资成本

D增加市场供给

E抑制市场投资需求

答案：

ACE

2、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）

A金融投资型

B收益型

C实物投资型

D机会型

E收益加增值型

答案：

BDE

3、影响房地产市场发展的基本因素有（）

A社会因素

B经济因素

C资源因素

D政策因素

E技术因素

答案：

ABD

4、政府在房地产市场中的主要职能有（）

A制定市场规则

B进行市场监督

C确定土地利用条件

D制定商品房价格

E提供商品贷款

答案：

AB

5、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案的技术资料主要有（）

A前期工作资料

B土建资料

C安装资料

D租售资料

E物业管理资料

答案：

ABC

6、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）

A全部使用国有资金投资的建设项目

B国有资金投资控股的建设项目

C国有资金投资占主导地位的建设项目

D民营企业资金投资控股的建设项目

E全部使用民营企业资金投资的建设项目

答案：

ABC

7、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）

A回归分析法

B简单平均法

C移动平均法

D指数平滑法

E市场因子推演法

答案：

BCD

&从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）

A投资利润率

B通货膨胀率

C风险因素

D存款利率

E投资规模

答案：

ABC

9、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）

A销售价格

B土地费用

C开发规模

D资金成本

E项目风险

答案：

DE

10、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）

A净现值法

B费用现值比较法

C等额年值法

D费用年值比较法

E差额投资内部收益率法

答案：

BD

11、下列不确定性因素中，对“开发一销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）

A土地费用

B建筑安装工程费

C开发期

D运营费用

E财务费用

答案：

ABC

12、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）

A敏感性分析是一种动态不确定性分析

B敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法

C敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析

D通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力

E敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补

答案：

ACDE

13、房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）

A前期开发计划

B工程建设计划

C物业服务计划

D建设场地布置

E施工队伍选择

答案：

ABDE

14、相对于权益融资，债务融资的特点有（）

A资金使用有时间限制

B资金融入方需到期还本

C资金融入方须按时支付利息

D债券不可以在流通市场上转让

E资金融出方要承担金融入方的经营风险

答案：

ABC

15、物业的净经营收入等于潜在毛资金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。

A抵押贷款还本付息额

B空置损失

C收租损失

D折旧

E运营费用

答案：

BCE

三、判断题

1、房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。

（）答案：

“

2、房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。

（）答案：

X

3、空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。

（）

答案：

X

4、采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。

（）答案：

“

5、对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。

（）答案：

X

6、从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供

需状况进行分析。

（）

答案：

“

7、现金流量分析中的期末惯例法，是将计息周期期间内现金流量的代数和看成在计息周期

末发生的一种简化分析法。

（）

答案：

“

&在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。

（）

答案：

“

9、房地产开发项目的“开发-销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。

（）答案：

X

10、某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率

为15%。

（）

答案：

X

11、风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。

（）

答案：

X

12、房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。

（）

答案：

X

13、编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。

（）答案：

“

14、权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

（）

答案：

X

15、零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。

（）答案：

“

四、计算题

1、某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为

31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。

项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。

若银行贷款年利率为12%（不考虑其他

融资费用），按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用

现金流法计算该项目的成本利润率。

（8分）

季度

（末）

0

1

2

3

4

5

6

7

8

土地取

得费用

建安成本和其他费用投入比例

5%

10%

10%

15%

20%

20%

15%

5%

建安成

本

其他费

用

利息

合计

累计

【答案】

I〉项目总幵发价值

竹项目总销售收入：

旺呦0万元$

2>増值税和税金：

8860DxSt5%=4B73（万元）j

3）项目总开发价值：

88600-4&7：

3=&3727（万元八

⑵项目总幵发成本

1〉土地费用:

16000：

万元*

2｝建安成本：

3UOOH元；

3>其他费用：

罚00万元*

4）财务费用

土地利息:

16000*1f1+1g^4>4x2-1]=428>332（万元）;

建造成本其他费用和息:

第1季度：

（1570+300）«（（1+12^-4）7-1]=42986（万元）；第2季度：

（314D+EDQ）«[（1+12%；4）5~1]=72576（万元〉$第3季度：

（3140+600）«[（：

+12%⑷5-1）=595G9（万元）;第4季度：

（4710+900）x[（“12洛4）4-1]=704询（万元）；第弓季度：

<8260+1200）«[<1+12%/4）1-1]=69360（万元）j第G季度：

（6280+1200）叫（1+12%/4）2-1]=45553（万元）j第了季度：

（47104-900）*[（14-12%-4）1-1]=16&30（万元）j第名季度：

0

5>项目总幵发成本：

61441茁万元。

<3>成本釉㈱（83727-6144116）；-6144116=36.27%o

季度

（末）

0

1

2

3

4

5

6

7

8

土地

16000

取得

费用

建安成本和其他费用投入比例

5%

10%

10%

15%

20%

20%

15%

5%

建安

成本

1570

3140

3140

4710

6280

6280

4710

1570

其他

费用

300

600

600

900

1200

1200

900

300

利息

4268.32

429.86

725.76

595.69

704.1

693.6

455.53

168.3

0

合计

20268.3

2

2299.86

4465.76

4335.69

6314.1

8173.6

7935.53

5778.3

1870

累计

20268.3

2

22568.1

8

27033.9

4

31369.6

3

37683.7

3

45857.3

3

53792.8

6

59571.1

6

61441.1

6

四、计算题

2・某市拟将一占地面和100亩，需拆除房屋建筑面^60000m2的棚户区，改造咸规划容和率为2・6的住宅项目.改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。

据测算，该顶目的前期工程费为勿0万元，于第1年全部投入，異安成本为3200元/mJ各年投入比例分别为25%、35恥其他建设费用1120万元各年投入比例与建安咸本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用＞91200万元，各年投入比例为20%咏30%o保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/异的价格一次性回购，不考虑土増值税、増值税和税金及附加。

商品住宅的销售均护为9000元/异，开工当年开始销售，各年销售比例分别为和瓠60乩20^增值税和税金及附加为销售收入的5.5恥土地増值税按销售收入的珂预征（不老虑最终清算的影响）e土地交易的契税税率为4%,若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务內部收益率不低于1Q乳请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？

（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元侖表示）（12分）

【答案】

1•面和计算

（1）土地面耕100Fg=66666.67（m2）（

（2）建筑面积；66666.67X2.6=173333.34（m2）°

1）保障性住谆建筑面机60000X1.2=72000（m2）?

2）商品住房建筑面积：

173333.34-72000=101333.34（m2）o

2•项目价值计算_

（1）保障性住房收益f72000X6000=43200（万元八

⑵商品住房收益

1）第一年：

9000X20%X101333.34-18240.00（万元）；

2）第二电9000X60%XlQ1333,34=54720,00（万兀八

3）第三电9000X20%X1Q1353,54=18240,00（万元）°

（3）增値税和税金及附加

1）第一年；18240.00X5＜5%=1003.2（万兀）；

2）第二牟：

54720,00X5,5^=3009.6（万兀八

3）第三年：

18240,00X5,5%=1003,2（万元）＜*

（4）土地増值税

■9Qvfl/元元元万万万

1）第一年】18240.00.551«=182.4

2）第二牟：

54720.00Xl%-547.2

3）第三宝18240/00X1%=!

^4

3.项目成本计算

（1）前期工程费：

800（万元）j

（2）建安成本

1）第一年：

3200X173333.34X25%=13866,67（万匹;）；

2）第二丰3200X173333.34X40%=22186.67（方应」

3）第三丰3200-X173333.34X35%=19413.33（方■元）。

（3）其他建设费用_

1）第一年：

1120X25^=280（万龙八

2）第二年：

1120X4091=448（万应］

3）第三年：

1120X35^=392〔方■元）°

⑷管理费用_

1）第一年：

990/3-330（万兀八

2）第二年；990/3=330（万兀八

3）第三年=990/3=330（万元）°

（5）销售费用_

1）第一年：

1200X20%=240（万兀）；

2）第二年：

1200X50%=600（万匹；）；

3）第三£1200X30^=360（万元）。

⑹契税

假设土地最蛊买价为讥则契税为酬讥

（7）计算浄现值，报酬率取内部收益率10狼

0

1

2

3

商品住房销售收入

18240

54720

18240

保障性住房销售收入

43200

商晶住房増值税和税金及其附加

-1003.2

-3009.6

-1003.2

土地增值税

-182,4

-574.2

-182,4

前期工程费用

-800

建安咸本

13866.67

22186.67

19413,33

管理费用

-330

-330

-330

其他工程费用

-280

-448

-392

:

销售费用

-240

-600

-360

冷值

1537.73

27571.53

39759.07

1397.936

22786.39

29871.58

V（1+4%）=1397.936+22786.39+29S71.58

¥=56164.58/（1+4«）

7=51976,83（万元）_

7^^=51976.83/100=519.77〔万元俑）°