投资商户调研报告资料.docx
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投资商户调研报告资料
项城市德银购物广场
经营商户调研报告
一、调查背景
为了了解项城市德银购物广场的经营现状及以后更好地经营项城市德银购物广场,特进行了此调研。
二、调查的方式和目的
(一)调查方法
本次对大部分有代表性的商户进行了调研,采用了访谈调查法和问卷调查法两种方法相结合的方式,其中问卷调查采用一对一的一问一答法,以确保调查的广泛性和调查结果的可靠性。
(二)调查对象
本次调查的调查对象为目前在万果园经营的比较有代表性商户。
(三)样本容量
此次调查共发放问卷17份,实际回收的有效问卷数量为17份,回收问卷的有效率为100%。
(四)调查目的
为了更好地了解投资商户的经营现状,将来的租赁意愿及如何更好地去经营项城市德银购物广场,特进行了此调研。
通过此次调查数据的分析,基本掌握了目前万果园投资商户的基本信息、目前对万果园的满意度情况、租金、将来的租赁意愿及租金的缴纳方式等信息,从而为我公司提供有力的市场信息,制定出合理有效的营销策略。
三、数据分析
根据调研的数据,本部分主要是针对目前万果园的商铺经营类型、租赁该商铺时间、租用面积、租金情况、商户对硬件设施的满意度、内部环境的满意度、品牌形象、团队建设、将来的租赁意愿及将来可接受的租金缴纳方式进行分析。
1.对目前万果园的商铺经营类型进行分析
图1商品经营种类户数
由图1可知,目前商场经营的种类有服装鞋帽、金银首饰及化妆品三大类,其中服装鞋帽12户,金银首饰4户,化妆品1户。
其他的家电、信息产品、食品、保健品、工艺品、小商品及旅游用品等之类较少原因或许是超市里面这些商品都有,或许是服装鞋帽、金银首饰及化妆品相对来说比较挣钱。
2.租赁该商铺的时间
图2租赁该商品年限
由图2可知,租赁万果园商铺的商户3年及以上的商户共15户,占80%以上;5年及以上的商户共12户,占70%以上。
由此可见,租赁万果园的商户老商户占大多数,且租赁年限较长。
3.租赁面积
图3商户租赁面积
由图3可知,对于商户的租赁面积,20-40平米的共8户,占商户的绝大多数,其次就是20平米及以下、40-60平米的各3户,60-80平米的占2户。
由此可见,大部分商户租赁房屋的面积都是在60平米以下。
4.硬件设施的关注度
图4硬件设施的关注度
硬件设施的关注度主要是商户平时对公共设施的运行(电梯、空调、供水电设施等)的关注情况。
由图4可知,在调查的17户商户中,其中15户对硬件设施平时都比较关注,只有2户表示一般关注。
说明商户对硬件设施的关注度还是很高的。
5.硬件设施的总体评价
图5硬件设施的总体评价
硬件设施的总体评价主要是指商户对公共设施的运行情况(电梯、空调、供水电设施等)的满意度。
由图可知,投资商户对硬件设施的配置没有满意与非常满意的,在后期的经营与管理方面,要加大对基础设施的改进。
6.内部环境的关注度
图6内部环境的关注度
内部环境的关注度主要是指商户对照明设施、光线的适应性、背景音乐及广播服务的适宜性、公共区域(室内、外)的清洁、卫生间的保洁及异味的处理等等的关注情况。
由图6可知,大部分商户对内部环境也是比较关注,17户商户中只有1家商户平时不太关注。
7.内部环境的总体评价
图7内部环境的总体评价
内部环境的总体评价主要是指商户对目前商场现有的照明设施、光线的适应性、背景音乐及广播服务的适宜性、公共区域(室内、外)的清洁、卫生间的保洁及异味的处理等等的满意度。
由图7可知,目前商户总体上对商超现有的内部环境不是很满意。
尤其在与投资商户的谈话中可知,商场的照明设施属于一般,背景音乐太吵,卫生间经常出现无人打扫、异味浓厚等现象。
在后期的管理方面,此小的细节还应加强管理。
8.关于租户组合的关注度
图8租户组合的关注度
租户组合的关注度主要是指商户对目前商场内总体的品牌档次与广场整体客群定位的适宜性,商场内商家、品牌的丰富性及品质、商家之间客流的互补和互动性等等的关注情况。
由图8可知,目前商户对租户组合的关注度占一般的比例比较多一些,少部分表示比较关注。
9.关于租户组合的总体评价
图9租户组合的总体评价
租户组合的总体评价主要是指目前商户对商场内品牌的档次与广场整体客群定位的适宜性,商场内商家、品牌的丰富性及品质、商家之间客流的互补和互动性等等的满意度。
由上图可知,商户大部门处于一般的情况,非常满意的没有。
其中有些不满意的商户说老年装及上档次的服装较少一些。
在后期的管理上面可以考虑增加老年装及高端一些的服装。
10.品牌形象的关注度
图10品牌形象的关注度
品牌形象的关注度主要是指商户对商场目前的知名度、美誉度及客流量等等的关注情况。
有图10可知,目前调查到的所有商户都比较关注甚至非常关注商品的品牌形象问题,因为商场的知名度及客流量直接影响着生意的好坏。
11.品牌形象的总体评价
图11品牌形象的总体评价
品牌形象主要是指商场目前的知名度、美誉度及客流量等等。
有图可知,目前商场的知名度在项城本地已经非常有名,美誉度及客流量的评价也很高,个别商户可能是由于地理位置的原因对商场的客流量评价一般。
12.客户服务的关注度
图12客户服务的满意度
客户服务的关注度主要是指对咨询和投诉事情反馈和处理的及时性和结果的关注度,对咨询和投诉后的回访和跟踪服务的关注度等等。
由图11和访谈当中可知,目前商户大多对此不太关注,关注也就偶尔有需要的时候关注一下。
13.客户服务总体评价
图13客户服务的总体评价
客户服务的总体评价主要是指对咨询和投诉事情反馈和处理的及时性和结果的满意度,对咨询和投诉后的回访和跟踪服务等等。
由图13和访谈当中可知,目前商户对此方面的意见大部分为一般,一方面是由于平时不太关注这方面,另一方面可能是由于每个商户要求的高低不同。
14.团队建设的关注度
图14团队建设的关注度
团队建设的关注度主要是指万果园现有营运人员的专业水平(如商品知识、品牌知识、营销推广经验等)、营运人员服务的主动性及营运人员的沟通和协调能力等等的关注情况。
由图14可知,17户商户中7户表示关注,5户表示一般关注,5户表示不怎么关注。
15.团队建设的总体评价
图15团队建设的总体评价
团队建设主要是指万果园现有营运人员的专业水平(如商品知识、品牌知识、营销推广经验等)、营运人员服务的主动性及营运人员的沟通和协调能力等等。
由上图可知,目前商户对万果园的团队管理能力比较认可,但也有一部分商户选择了一般或者不满意,可见在现有的管理基础上虽然有值得认可的地方,但还有待提高。
16.租赁意愿
图16租赁意愿
租赁意愿主要是指在项城市德银百货有限公司的管理下近几年是否有意向继续在本商场经营下去。
由上图可知,百分之百的商户都愿意再继续经营下去,由此可见商户对本商场的前景持乐观态度。
17.选择在本商城经营商铺的主要因素(不定向选择)
图17经营本商铺的主要因素
本题属于不定向选择,可以单选可以多选。
由图17可知,经营本商铺的主要因素中选择地段的占13户,其次就是经济效益。
可见在商户选择商铺的过程中,地段是考虑的最主要因素,其实考虑地段的主要出发点就是经济效益。
第三是升值潜力,第四是房租,最后一个为项目定位和规划设计。
18.您对目前商场认可的理由(不定向选择)
图18目前商超认可的理由
本题同样属于不定向选择,可以单选可以多选。
由图18可知,目前商户对商场认可的理由主要是因为商场的地理位置优越;第二是因为社区拥有大量的社区人口,客源稳定性较好;第三是因为商场的业态规划好;最后一个是周边环境配套设施好。
可见目前商户对商场认可的理由主要是地理位置优越和拥有大量的社区人口,客源稳定。
19.可接受租金缴纳方式
图19可接受租金缴纳方式
可接受的租金缴纳方式主要是指如果可以,商户会选择一次性缴纳几年的租金?
第一种:
一年(未来租金以每年5%-10%的比例增长);第二种:
两年(两年内租金不变);第三种:
三年(三年内租金不变);第四种:
其它。
由上图可知,选择其它项的比较多一些,选择第4项的主要原因部分是因为这个问题之前没有考虑过,要计算一下哪个更合适会选择哪个;另一部分是担心一次性没有那么多钱;还有一小部分是因为担心商场第二年及第三年的效益;最后一些是因为他们的租金是以扣点的形式缴纳,没想过这个问题。
20.有无其它开销统计
图20有无其它开销
有无其它开销主要是指目前的日常开销扣除租金、人员工资、水/电物业税收等营业成本外,还是否有其它的开销。
由上图可知,其中17家商户中,只有3家提到有其它的相关费用,这些费用主要是在平时做活动的时候收或者偶尔收一些管理费用等等。
21.关于房租的影响因素分析
本文使用spss17.0软件对房租的影响因素设计一个计量模型进行了多元线性回归,结果如表1所示。
表1关于年房租的影响因素回归结果
变量系数标准误t值
变量系数标准误t值
商铺面积
0.5424.204
年营业额
0.2892.414
经营类别0.8260.1942.264
商铺层数-
0.2173.105
团队建设
0.2432.231
客流量0.0050.0670.990
常数
-3.324
F值
0.904
调整后
0.880
注:
***p<0.001;**p<0.01;*p<0.1。
从表1中模型的回归结果,至少可以得出以下几个结论:
(1)房租的价格跟商铺的经营面积成显著的正比例关系,即商品经营的面积越大,所需缴纳的房租越高。
(2)房租的价格跟年营业额成正相关,虽然结果不是很显著。
但可以看出,随着年营业额的收入越高,每年缴纳的房租就越高。
(3)房租的价格跟商品经营的商品类别两者之间没有显著的关系。
(4)房租的价格跟商铺的层数呈显著的负相关,即层数越高,每平方商铺缴纳的租金相对来说少一些。
(5)相对于客流量而言,房租的价格跟客流量没有显著的相关关系,可能是由于整个商场客流量相差不大的原因。
四、结论
本次调查较客观地反映了万果园商户目前经营的现状及对万果园现有管理人员的评价、缴纳租金及商铺年营业额的一些情况。
调查中可以得出以下结论:
1.目前万果园现有商户百分之百都愿意继续在此商场经营下去
此次从万果园商户的调研中可知,就继续租赁此商场而言,现有所有商户都愿意继续租赁此商场。
能否最后继续经营下去取决于项城市德银购物广场的意愿。
2.在后期的运营管理方面应注意细节方面的问题
从与客户的访谈中可知,目前几乎所有商户反映商场空调设施管理不善(夏天很热,冬天很冷);停车场经常絮乱无章、没有停车的地方;卫生间长时间无人打扫、异味处理不够彻底等等。
这些小的细节方面的问题在后期的管理方面还应多加完善。
3.商户对商场的关注情况
目前商户对商场的关注最多的就是商场的品牌形象(商场的知名度、美誉度及客流量);其次是对硬件设施的总体评价(电梯、空调、供水电设施等)和目前商场营运人员的团队管理水平(营运人员的专业水平、服务的主动性、沟通和协调能力);再次是内部环境的总体评价(照明设施和光线的适宜性、公共区域的清洁及卫生间的保洁及异味的处理);最后为营销推广(开展宣传推广/促销活动的频率、宣传推广和对消费者的吸引力)和客户服务(咨询和投诉途径的明确性和便捷性、咨询和投诉事情反馈和处理的及时性)。
4.万果园的营运管理水平
在目前万果园的管理与服务方面,大多数商家提到服务意识越来越差,但是很少有商户提到万果园在管理方面的问题,部分商户指出万果园管理严格,但是正所谓符合了“无规律不成方圆”的俗语。
还有商户提到万果园的“人性化”管理可以令人接受。
附录:
调查问卷
根据《统计法》第三章第十四条,本资料“属于私人、家庭的单项调查资料,非经本人同意,不得泄漏”。
项城市德银购物广场
经营商户调查问卷
被访人编码
被访人住址:
市(区)街(乡、镇)(区)村(号)村民小组
月 日 时 分 如果调查未完成,原因是:
第一次访问 从
到
第二次访问 从
到
访问员姓名
核对人姓名
核对人的检查结果 合格( ) 不合格( )
请把下面的这段话读给被访问人:
您好!
为了了解项城德银购物广场的经营现状及更好地服务德银购物广场的经营商户,项城市德银百货有限公司调查员正在对关于经营商户的一些信息做一项调查,邀请您参加,谢谢您的合作。
请您根据您的真实情况回答一些问题。
您需要提供的信息包括您的个人、您的家人及您的商铺等一些情况,以及您对某些问题的看法、已经或可能采取的一些行为,这些信息将更好地有助于与项城市德银百货有限公司进行合作。
您所提交的个人信息是被严格保密的,除了合格的研究人员,任何人都不会接触到这些资料,整理后的资料中将不会出现任何能表明您身份的信息。
本次调查也不涉及对您个人及您家人的评价,不会对您或您的家人造成任何不良影响。
再次感谢您的配合与理解!
2014年10月
第一部分:
商户基本信息
A.谈话本人情况
101A.性别:
1.男2.女
102A.出生年月:
103A.随身电话:
104A.您的受教育程度?
1.没有上过学2.小学3.初中4.高中5.中专或技校6.大专7.本科及以上
105A.您现在或者最后从事的主要职业是:
1.专业技术2.行政管理3.商业或服务业4.农业、养殖业、渔业5.工人6.业主或企业家7.军人8.从未工作过(如做家务)9.其它(请注明:
)
B.投资商铺基本情况
101B.您目前经营的商品是什么?
1.服装鞋帽2.化妆品3.家电4.电脑、信息产品5.食品6.保健品7.金银首饰8.工艺品9.小商品10.旅游用品11.文化休闲娱乐12.其它(请注明:
)
102B.您租赁该商铺的时间为?
1.一年及以下2.一至三年(包含三年)3.三至五年(包含五年)4.五年至八年(包含八年)5.八年以上
103B.您的铺位类型是?
1.柜台2.摊位3.小房间4.大房间5.其它(请注明:
)
104B.您的租用面积为?
1.20m2及以下2.20-40m2(包含40)3.40-60m2(包含60)4.60-80m2(包含80)5.80-100m2(包含100)6.100-120m2(包含120)7.120-140m2(包含140)8.140-160m29.160-180m210.180-200m211.200m2及以上
105B.您的产品是否有自己的品牌?
1.有2.无
第二部分:
商户关注度和满意度调查
201.在过去12个月内,贵店在本广场的经营状况和需求对下列商业管理服务内容的关注程度和满意程度进行打分。
(关注程度:
5代表非常关注,4代表关注,3代表一般,2代表不关注,1代表非常不关注;满意程度:
5代表非常满意,4代表满意,3代表一般,2代表不满意,1代表非常不满意)
序号
管理服务内容
关注度
满意度
A.
硬件设施的总体评价
201A.
公共设备设施运行状况(电梯、空调、供水电设施等)
202A.
停车场规划和交通组织(停车位数量、区域划分、出入口设置等)
B.
内部环境的总体评价
201B.
根据季节调节空调、广场内温度的适宜性
202B.
照明设施和光线的适宜性
203B.
背景音乐及广播服务的适宜性
204B.
指示标识/引导方位清楚明了
205B.
室内外装饰环境及休闲设施的设计和布置
206B.
节假日/季节/重大活动的室内外美化和布置
207B.
公共区域(室内)的清洁
208B.
公共区域(室外)的清洁
209B.
卫生间的保洁及异味处理
C.
租户组合
201C.
业态分布的比例和结构的合理性
202C.
商家品牌档次与广场整体客群定位的适宜性
203C.
商场内商家、品牌的丰富性
204C.
商场内商家、商品的品质
205C.
商家之间客流的互补和互动性
D.
品牌形象
201D.
商场的知名度
202D.
商场的美誉度
203D.
商场的客流量
E.
营销推广
201E.
充分了解商家在宣传推广和促销方面的需求
202E.
开展宣传推广和促销活动的频率
203E.
宣传推广/促销力度和对消费者的吸引力
204E.
商场统一的宣传推广和促销活动所带来客流量和经济效益
F.
客户服务
201F.
咨询和投诉途径的明确性和便捷性
202F.
对咨询和投诉事情反馈和处理的及时性
203F.
处理咨询和投诉问题的水平及结果的满意度
204F.
对咨询和投诉后的回访和跟踪服务
205F.
停车场车辆疏导有序通畅
206F.
车辆交通疏导及引导消费区域的标识清晰合理
207F.
设备设施出现故障后维修的及时性和有效性
208F.
突发公共事件的处理能力
209F.
广场内的公共秩序和安全
210F.
定期检查消防设备的完好无损
211F.
对商家进行消防演练和知识预防培训
J.
团队建设
201J.
营运人员的专业水平(如商品知识、品牌知识、营销推广经验等)
202J.
营运人员服务的主动性
203J.
营运人员的沟通和协调能力
204J.
与商家就当前经营状况和面临的问题进行沟通,共同商讨
202.总体上,除上述问题外,本商场在管理和服务方面您比较关注的有哪些方面?
203.总体上,除上述问题外,您认为本商场在管理和服务方面还存在有哪些问题?
204.总体上,本商场在管理和服务方面哪些需要改进,提高您的满意度呢?
第三部分:
租金调查
301.商家名称
302.具体地址
303.经营类别
304.面积(平米)
305.楼层
306.租金水平(元/年)
307.上次租金(元/年)
308.上次涨租时间
309.递增幅度(%)
310.备注
第四部分:
意愿调查
401.请问您近几年内是否有意向继续在本商城经营的计划?
1.是2.否3.看情况而定
402.您准备投入的资金是?
1.10万及以下2.10-20万(包含20万)3.20-30万(包含30万)4.30万以上
403.选择在本商城经营商铺,您考虑的主要因素有(多选,依重要程度类推)?
1.地段2.升值潜力3.价格4.资金承受能力5.开发商品牌6.项目定位和规划设计7.后续经理管理8.其它(请注明:
)
404.如果您租赁商铺,您会选择的面积为?
1.20m2及以下2.20-40m2(包含40)3.40-60m2(包含60)4.60-80m2(包含80)5.80-100m2(包含100)6.100-120m2(包含120)7.120-140m2(包含140)8.140-160m29.160-180m210.180-200m211.200m2及以上
405.您会选择的层数为?
1.第一层2.第二层3.第三层4.视情况而定
406.您希望入驻一个什么样的社区商业市场(不定向选择)?
1.有知名主力商家入驻2.市场配套设施完善3.地理位置优越4.政府支持工商税收政策5.租金价格优惠6.开发商实力雄厚7.其它(请注明:
)
407.您对我们商场认可的理由是(不定向选择)?
1.周边环境配套设施好2.统一的招商和管理3.地理位置4.开发商实力雄厚5.业态规划好6.未来商业的发展潜力7.有大型的主力店入驻8.拥有大量的社区人口,客源稳定9.其它(请注明:
)
第五部分:
可接受的租金缴纳方式调查
501.如果您有意向继续经营,可接受的租赁价格是(元/年)?
1.10万及以下2.10-15万(包含15万)3.15-20万(包含20万)4.20-25万(包含25万)5.25-30万(包含30万)6.30万以上
502.租赁铺位您将选用的付款方式是?
1.一次性按年租付款2.按半年租付款3.按季租付款4.其它(请注明:
)
503.如果可以,您会选择一次性交几年租金?
1.一年(未来租金以每年5%-10%的增长)2.两年(两年内租金不上涨)3.三年(三年内租金不上涨)4.其它(请注明:
)
504.您租赁铺位进行经营预期要求达到的收益回报率是?
1.10%左右2.10%-15%3.16%-20%4.21%及以上
505.您目前所经营的商铺营业额为元/月,净利润(扣除租金、人员工资、水/电物业税收等营业成本)为元/月。
506.您目前的日常开销扣除租金、人员工资、水/电物业税收等营业成本外,还有其他的开销吗?
1.有(请注明具体开销:
)2.无
问卷结束,谢谢您的合作!
附表:
第六部分:
调查员根据自己的观察填写以下项目
601.这份问卷
601.1.全部完成601.2.大部分完成601.3.小部分完成
601.4.被访者拒绝接受访问(原因____________________)
601.5.由于其他原因未进行访问(原因___________________)
601.6.由于其他原因未进行访问(原因___________________)602.访问过程中有其他人在场吗?
1.有2.没有(跳问605题)
603.如果有其他人在场,他(他们)是谁?
(有填“1”;没有填“0”)
1.配偶
2.子女
3.儿媳或女婿
4.其他亲戚
5.其他人(非亲属)
604.这些人帮助回答过问题吗?
1.经常代答2.只在有限几个问题上代答3.没有代答过
605.您认为被访者理解您提出的问题吗?
1.完全理解2.理解3.大部分能够理解4.不太理解
606.被访者愿意回答您提出的问题吗?
1.非常愿意2.愿意3.基本愿意4.不愿意
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