农茶品物流中心建设项目建议书.docx

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农茶品物流中心建设项目建议书

农茶品物流中心建设项目建议书

一、项目简介

项目名称：

xxx建设项目

项目建设单位：

中国供销集团xx公司

项目性质：

新建

拟建地点：

xx

项目面积：

800亩

项目投资总额：

约10.39亿元人民币

项目定位：

以特色农茶品及生产生活资料为主的区域综合型现代物流仓储配送中心；中国供销西北地区物流配送中心示范单位。

项目特色：

立足三农、服务三农旗舰型专业化市场；

建成各类鲜活产品、食品，冷链服务中心；

西北地区商贸物流、仓储总部及基地；

项目建设宗旨：

充分发挥xx市即将成为中国石油、煤炭、化工基地和交通物流枢纽之一的优势，采用先进而实用的技术、理念和科学的经营管理方法，形成以果品、蔬菜、中药材、粮油等特色农产品及生产生活资料为主的仓储、批发、加工、分装、集散中心，创建一流的物流服务平台，促进区域现代物流业和商贸业的发展，为区域经济的腾飞打好基础为供销事业的又好又快发展做出贡献。

申请合作方：

xx公司，成立于2002年11月，2009年更名。

经过8年的良性发展，现已拥有xx店（1800㎡），xx店（1800㎡），xx店（6500㎡），xx店（1800㎡），xx店（5500㎡），xx城（1500㎡），广场路店（1500㎡）xx店（6000㎡），xx店（1800㎡），xx店（6000㎡）等十家门店和一家配送中心（2000㎡），四家xx快餐厅（西总经营面积近40000㎡，商业零售市场占有率位居前列，职工总人数3000余人（含供应商派驻促销员），日接待顾客40000人∕次，2010年销售额突破3亿元、2011年销售额突破5亿元，上缴国家税费300万元。

公司先后被各级政府评为“百城万店无假货示范店”、“先进私营企业”、“消费者诚信单位”、“商品流通先进企业”、“全区十佳民营企业”、“全区十佳纳税企业”、“全省私营企业100强”等荣誉称号。

二、主要建设内容

根据项目规模及经营品种，主要建设内容如下表：

建设内容明细表

功能区

建设内容

建筑面积

（㎡）

农副产品区

包括果品、蔬菜、生产资料等区域

34500.00

建材五金区

建材、小五金区域

17500.00

日用百货区

步行街、生活用品、百货、中药材

78000.00

农用物资区

包括汽配和农机区

58000.00

中央商务区

金融、办公、写字楼、酒店等

23400.00

总部服务区

企业总部

6300.00

公共配套

及会展区

电子信息与检验检测中心、会展中心

58100.00

货运物流中心

包括货运站和物流配送中心；

货运站区域；

配送中心区域；

28000.00

普通仓储区

通用仓储区

78000.00

保鲜仓储区

低温保鲜库

65000.00

生活配套区

配建住宅、商业服务、公辅配套设施等

86500.00

配套设施区

景观绿化、停车配套设施建设

80000.00

合计

614200.00

三、项目设计建设原则

1、与区域社会经济发展相适应的原则。

物流配送中心规模的确定以客观分析物流现状和未来发展趋势为依据，与城市和区域经济发展相适应。

2、与市场需求相协调的原则。

市场需求的大小直接决定了物流配送中心的规模。

通过对需求层次和结构进行分析，确定相应类别的功能设施规模。

3、内部和外部系统性原则。

物流园区规划要坚持对内部的功能区进行合理的系统优化布局，在流线合理的前提下做到结构紧凑、减少土地占用。

同时，要根据运输和配送距离、产品结构和货物种类来确定最佳的物流配送中心规模。

4、适度超前原则。

物流配送中心作为城市或区域内的基础设施，一旦建成则很难变动，因此应具有适当的超前性。

物流配送中心建设超前于现有物流业发展阶段，其中一个主要目的就是引导物流配送中心的合理布局并为发展留有足够的用地。

5、信息先导原则。

物流信息和运输、市场仓储等各个环节关系密切，起着相当于人的大脑的神经中枢的作用。

因此应系统的分析物流的各个环节中所应用到的信息技术，建设完整的信息标准体系和信息系统。

四、项目背景

1、国家宏观政策背景

现代物流业师融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要的作用。

为了促进物流业平稳较快发展，培养新的经济增长点，我国制定了《物流业调整和振兴规划》，规划指出，进入新世纪以来，我国的物流中提规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快反战奠定了坚实的基础。

实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求。

同时，中西部地区要求改善物流条件，缩小与东部地区的物流成本差距，承接东部沿海地区产业梯度转移，促进区域间协调和可持续发展。

发展物流业，有利于加快商品流通和资金周转，降低社会物流成本，优化资源配置，提高国民经济的运行质量；有利于提高服务业比重，优化产业结构，促进经济发展方式的转变；有利于增加城乡就业岗位，扩大社会就业。

有利于提高运输效率，降低能源消耗和废弃排放，缓解交通拥堵。

实现经济和社会的协调发展；有利于促进国内外、城乡和地区间商品流通，满足人民群众对多样化、高质量的物流服务需求，扩大居民消费；有利于国家救灾应急、处理突发性事件，保障经济稳定和社会安全。

国家“十二五”规划纲要明确提出“积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农场品营销网络”，“加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。

推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。

优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。

推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平”。

2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》提出加强农村市场体系建设。

建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通。

继续实施“万村千乡”、“双百市场”和“农产品批发市场升级改造”等工程，落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策。

加强粮食现代物流体系建设，开展鲜活农产品冷链物流试点。

供销合作社要加快组织创新和经营创新，推进新农村现代流通网络工程建设。

2009年3月国务院发布《物流业调整和振兴规划》该规划提出“进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例，支持发展农资和农村消费品物流配送中心。

”

2010年中央一号文件《加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》指出大力发展物流配送、连锁超市、电子商务等现代流通方式，支持商贸、邮政等企业向农村延伸服务，建设日用消费品、农产品生产资料等经营网点。

《农产品冷链物流发展规划》，规划发展目标为到2015年，建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心，冷链物流核心技术得到广泛的推广，形成一批具有较强资源整合能力和国际竞争力的核心冷链物流企业，初步建成布局合理、设施先进、上下游衔接、功能完善、管理规范、标准健全的农产品冷链物流服务体系。

肉类和水产品冷链物流水平显著提高，食品安全保障能力显著增强，果蔬冷链物流进一步加快发展。

2011年8月《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》有：

一、切实减轻物流企业税收负担，二、加大对物流业的土地政策支持力度，三、促进物流车辆便利通行，加快物流管理体制改革，五、鼓励整合物流设施资源，六、推进物流技术创新和应用，七、加大对物流业的投入，八、优先发展农产品物流业，九、加强组织协调。

由以上环境条件及国家政策可以看出，物流项目建设顺符合国家产业政策及发展规划。

2、区域背景

甘肃省是西北地区经济社会发展的重要组成部分，加快发展多种形式的现代服务业，现代物流业，抓住西南与西北通道建设以及青藏铁路建成通车的机遇，在区域重点城市建设一批综合性物流中心，建设面向西部和中亚的物流基地，建设物流信息平台，加快培育发展大型物流企业，努力形成覆盖全省并辐射西北地区的多功能先物流服务网络。

根据国务院下发的《关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见》以及甘肃省“中心带动，两翼齐飞，组团发展、整体推进”的发展战略。

xx市是两翼齐飞的东部之翼，更是国家以确定的未来发展的能源、石化重要基地。

（这里略去地理位置简介）········

··········

由xx市发起的陕甘宁革命老区经济振兴倡议得到国

家认可和支持，《陕甘宁革命老区振兴规划》和《蒙陕甘宁

能源“金三角”综合开发指导意见》即将获批实施。

“引强

入庆”卓有成效，成功引进华能、中铝、中石油、中石化、华电、大唐、中信、中煤、晋煤、金川公司、甘肃能源公司、靖远煤业集团等大型国有企业和雨润等知名民企在该市投资开发。

根据庆xx市第三次党代会和全市“十二五”发展规划的

战略部署，今后五年工作的总体要求中：

以科学发展观为指导，认真贯彻省委、省政府“四抓三支撑”总体思路、区域发展战略和跨越式发展要求，紧盯一个目标，突出三大战略，强化四大支撑，开发四大资源，建设四大基地，实施十大惠民工程，全面加强经济、政治、文化、社会和生态文明建设，实现率先、绿色、创新、和谐发展。

奋斗目标是：

坚持预期性目标与约束性指标相结合，经济发展与社会发展相统一，国争实现“七个翻番”、“七个控制”，发展速度高于全省平

均水平，主要经济指标居全省前列，达到西部上游水平。

通过五年努力，生产总值、固定资产投资、规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、大口径财政收入、城镇居民可支配收入，农民人均纯收入在2011年的基础上实现翻番；人口自然增长率、城镇登记失业率、万无GDP能耗水耗、化学需氧量和氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放量均控制在省上下达的指标以内。

坚持率先发展，建设繁荣富庶庆阳。

牢固树立率先突破、跨越崛起的理念，全力打造经济发展高地。

加快建设国家级传统能源综合利用示范基地，按照“4466”和“三个转化”的思路，深度链式开发优势资源，原油产量达到1000万吨，加工量力争达到1000万吨，大力发展煤电、煤化工、煤电铝、煤制气、装备制造、建材等下游产业和配套产业，开成梯级接续、完整闭合的循环产业链。

建设大型煤矿11座、电厂8座，原焼产能达到6000万砘以上，煤化工产能达到500非万吨，煤制气达到40亿立方米，煤电、风电装机达到1260万千瓦。

加快建设全国绿色农产品生产加

工示范基地和现代旱作农业发展示范区，持续推“七个百

万工程”建设和“农民增收十大行动“，做大特色产业规模，做活家业产业化经营，做优绿色农业品牌，加强新家村建设和扶贫开发，促进我市由农业大市向家业强市转变。

加快建设全国重要的红色旅游胜地和全国民俗文化创意产业示范

基地，按照“四个一”的思路，全力打造岐黄、先周、红色、民俗“四大文化品牌”。

通过不懈努力，四个全国性基地初

步建成。

坚持绿色发展，建设生态宜居庆阳。

牢固树立绿色、循环、低碳、可持续发展的理念，加快转变发展方式，强化交通，水利、城镇、生态四项建设，提高环境优美和生活便

利度，全力打造畅通、便捷、高效、宜居新庆阳。

积极推进统筹城乡综合配套改革实验区、特色文化小镇、城乡基础设施建设，着力构建科学合理、功能完善、城乡互动、协调发展的城镇体系，加快建设陕甘宁三省（区）交会处去区域中心城市，全市城镇文化率提高到40%，加快推进一个机场、3条铁路、4条高速12条二级公路和成品油外输、西气东输、西电东送网络建设，构建立体交通运输体系，促进交通由边缘向前沿、交界向交会、落后向赶超转变。

加快建设水资源配置工程和民生水利工程，着力提高水资源保障能力，全市供水能力达到6亿立方米以上，满足大型能源化工基地建设、工农业生产用水需求，实现城乡居民安全饮水全覆盖。

积极创建国家级生态市、省级园林城市和黄土高原生态文明区、

子午岭国家级自然保护区，推进森林城市和绿色家园建设，

全市森林覆盖率达到35%以上。

加强环境保护，强化节能减

排，提高绿色发展综合水平，实现生态文明与经济文明相互融合，交通、水利、生态三大“瓶颈”基本消除。

坚持扩内需、保增长。

改造提升商贸流通、交通运输、餐饮娱乐等传统服务业，支持发展社区服务、信息咨询、科技研发、法律服务、电子商务等新兴服务业。

加快大型商场和“新农村现代流通服务网络”建设，支持建设多功能物流园区。

突出抓好以建筑建材、品牌服饰、小商品、安全放心食品为重点的综合批发市场建设，以汽车、农机销售维修为一体的机动车辆综合服务中心建设，进一步拓展城乡消费市场。

xx市物产丰富，为物流发展提供了商机，因此，建设物流中心，不仅符合庆阳市实际，而且可促进和带动全市乃至西北经济的发展，项目建成后可将货运信息有效整合、使工业、农业物资产品供求信息上网，实现全国、全省信息联网，货运信息网上发布，车主、货主可以信息互通，加上

GPS全球定位等现代科学技术的运用，为物流业发展构建了

良好的信息平台。

物流中心建成后，服务功能充分发挥，对提高运输效率，增加经济效益和社会效益产生积极的作用。

五、项目整体结构

物流配送中心是为了实现物流设施集约化合物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。

也就是说，物流配送中心是在几种运输方式衔接地形成的物流节点活动的空间集聚体，是在政府规划指导下多种现代物流设施设备和多家物流组织机构在空

间上集中布局的大型场所，是具有一定规模和多种服务功能的新型物流业务载体。

根据物流配送中心的依托对象来划分物流配送中心类

型可以分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合

服务型。

本物流配送中心为侧重货运仓储服务和商贸服务功能的综合服务型流园区，物流配送中心应符合以下要求：

●依托城乡一体化配送、供销物流等多元对象而设计建设；

●位于城市交通运输主要节点，为全国供销商品和全民生产生活资料的双向流通提供大批量货物转换的配套设施，提供综合物流功能服务；

●主要服务于区域性物流运输及转换、城乡与区域运输和配送体系的组织。

●提供商品的集散、运输、分拨配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务，服务于供销物流的商品集散。

物流配送中心的功能应包括以下方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、辅助服务功能、停车场功能。

并具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理一般储存和家产品的保鲜、装卸、流通加工、分拨配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

六、功能定位及分区

该物流配送中心定位于突出供销物流配送中心，体现市场经济体制下服务于农村日用工业品和农资产品的供应，农副产品的收购和销售特点的综合物流配送中心。

针对该物流配送中心的主要物流服务对象。

功能区主要分为农副产品

区、建材家具区、日用百货区、农用物资区、中央商务区、公共配套及会展区、货运物流中心、普通仓储区、保鲜仓储区、生活配套区和配套设施区。

1、农副产品区

农副产品区根据产品特性进行分区，主要有果品、蔬菜、生产资料三大区域。

考虑到农副土特产品属于长久性交易商品和市场产生

效益来看，将深加工、冷储包括在内，另外生产资料区主要对种子、农药、肥料、饲料和饲料添加剂、种畜禽、食用菌菌种、兽药等产品进行批发和零售，同时提供储存、分拣、包装、配送等服务。

农副产品物流区主要基础设施包括：

●办公区：

工作人员办公、商务会谈。

●普通仓库：

储存无特殊要求的农副产品。

●冷藏库：

指库温维持在产品冻结温度以上的低温仓库。

一般而言，生鲜品的冻结战法在-2℃以上，库温和产品的温度按各类产品性质的不同而有所差异，但大多保持在4℃以下。

●冷冻库：

指库温度维持在产品冻结温度以下的低温仓库。

通常，冷冻仓库的温度约在-23℃以下，而产品的温度约在-18℃以下。

一般肉类需要冷冻保管。

●保鲜库房：

保鲜库房一般指冷藏气调保鲜库。

冷藏气调保鲜库是指在特定的气体环境中的冷藏方法。

保鲜库房主要用于存放水果、蔬菜、鲜花等易变质的农产品。

●流通加工车间：

根据客户需要，对农副产品进行流通加工。

●装卸配送区：

为待配送的产品提供集货和暂存场所，根据客户需要进行配送。

该区域建成后，将成为甘肃陇东南地区最大的农产品物流集散中转中心。

在建设的过程中，要注重轻重结合，提高当地及其周边县市农业的收入。

2、建材家具区

主要包括建材、家具和小五金中心，采用钢架结构。

同时建筑形象要求较高，以满足园区沿街景观和形象展示的需求。

建材家具用地建筑的设计规划要考虑相对完整独立的

用地，以建材超市和规模集群的个性型店铺两种为主，建筑采取通长空间、灵活隔断的手法，满足不同实力和规模商家的需求。

在庆阳市建设建材家具中心有广泛的市场需求。

将建材家具中心定位为为立足庆阳、面向甘肃陇东南地区的批零市场，以满足建材、装饰等商品的批发和交易需求。

3、日用百货区

日用百货区主要包括生活用品、日用百货等批发零售和展示交易功能，并惊醒拆箱、分拣包装、仓储、配送等物流服务。

日用百货区的主要基础设施包括：

●办公区：

工作人员办公、商务会谈。

●商铺及普通仓库。

●流通加工车间：

根据客户需要，对产品进行物流增值服务。

●装卸配送区：

为待配送的产品提供集货和暂存场所，根据客户需要进行配送。

在批发零售和展示交易方面，步行商业街以高价值的商品为主，包括家用电器售展区、地方特色工艺、首饰售展区外，特地考虑再增加文化创意产业商品售展区、通讯数码售展区、动漫电玩售展区等商品展示交易市场以及工业超市。

（1）生活品、家电器展示交易区

主要提供生活用品的批发零售，家用电器入城送下乡服务，并建设完整的售后服务体系。

在建设过程中应该以创造宜人的建筑尺度为主，为精英化提供高端服装品牌服务。

（2）地方特色工艺、首饰售展区

园区内把xx地区有特色的产品如香包、皮影等引到项目中，建设精品商业步行街。

精品商业步行街的规划建设要坚持立体感强、错落有致、造型优美，方便购物人潮流动的原则。

（3）文化创意产业商品售展区、通讯数码售展区、动漫电玩售展演示区

为提升物流配送中心在区域影响和商贸特色，除家用电器售展区、地方特色工艺、首饰售展区外，特地考虑再增加文化创意产业商品售展区、通讯数码售展区、动漫电玩售展区以提升该物流配送中心的品味。

由于物流配送中心中日用百货价值低，给物流配送中心带来的收益有限，如衣服的批发价格一般都在几十元，而电动玩具等数码动漫产品一般都是和光盘一起销售，价格在几百元不等，给园区带来的收益约是日用百货的8-9倍，并且文化创意产业、通讯数码、动漫电玩产业链营销空间潜力大，发展快，增速快，是通常传统行业商贸市场5倍的发展增速和市场效果，将是该物流配送中心的亮点快板，将是招商引资的亮点。

特色步行街内所销售商品的档次要高要突出当地的民

族特色，目标客户应该是园区内或者辐射地区的客户而不是仅仅满足当地的需求。

在建设的过程中要配有完善的管来与服务体制，从外观上一定要有档次吸引人，其次里面的布局要温馨。

（4）体育用品展示交易区

主要是为各种运动品牌复试吧提供一个展示交易的场所。

由于品牌运动服饰的价格相对较高，利润较大，在园区建设的过程当中应该大力引进知名度较高的企业入驻，以此提高收益。

（5）办公用品展示交易区、形象设施、礼仪设施、

产品、培训设施、商用设施。

主要是为园区内和园区辐射区域服务，提供办公所需要的各种设施设备展示交易平台。

在礼仪设施方面，配备当地风俗祭拜礼仪的介绍和展示。

4、农用物资区

该物流配送中心在规模提升、功能逐渐完善后，会有大量的装卸、运输机械和各种车辆投入使用。

为了保证工作的连续进行，应该设立专门的维修中心，进行日常维护和检修。

同时，维修中心也可为进入中心的车辆、机械提供维修和保养服务。

农用物资区包括汽配、汽修、农机区和汽车区，汽配、汽修以满足庆阳的需求为主，农机区和汽车区则立足庆阳，辐射陇东南地区。

农用物资区主要基础设施包括：

●办公区：

工作人员办公、商务会谈。

●普通仓库：

对于产品的存储。

●修理装配车间：

根据客户需要，拼装家具和加工建材。

●装卸配送区：

为待配送的产品提供集货和暂存场所，根据客户需要进行配送。

5、中央商务区和管理服务区

中央商务区包括金融、办公、写字楼和酒店等，管理服务区包括会展中心、企业总部、服务中心和停车场。

该物流配送中心要建立比较完善的管理服务机构，形成集行政、物业、工商、治安、金融、税务管理服务于一体的服务区，为企业提供商务、办公、住宿、娱乐等综合性配套。

服务区主要包括行政管理办公区、银行、信息中心、会议商务中心、星级酒店、餐馆及各股份公司办公区，满足会议、谈判、商务、差旅、娱乐、休闲等的需要。

该物流配送中心的会展中心的主要功能为农业机械的

业务、展示、交易和贸易。

园区建成后，将有大量客、货运车辆进入中心，停车场主要为这些车辆提供停车服务。

停车场分为小型汽车停车场和大型汽车停车场，分别用于停放轿车和货车。

6、货运物流中心

该物流配送中心着重建设公路港板块，以从事城市内配送和区域内配送为主，是从事货物运输、货代、配送、中转、中转仓储、搬运、包装、配载和流通加工服务业务的物流服务商聚集地，含停车场与驾驶员休息区、后勤配套服务，计划，物流综合用房。

该物流配送中心货运公路港修规时可考虑集货暂存区、发货平台的构成，应该拥有覆盖整个城区以及周边地区的网络，并提供真正连网、高效、透明的“最后一公里配送”，可迅速将货物配送给用户。

7、保鲜仓储区

保鲜仓储区包括普通仓库、冷冻仓库、恒湿恒温无尘仓、流通加工厂房等项目。

仓储区内仓库建筑均规划为室内仓

库，要求通风条件良好；仓库内要保持干燥，皮面粮食及茶类产品腐烂变质，粮食及茶类产品应隔离存储；鲜果蔬菜仓储区主要存储周期长、周转较快的果蔬产品；低温仓储区主要存储价值较高且较易变质的果蔬产品，及深加工后需要低温存储的生态农产品。

8、配套设施区

该物流配送中心内按物流其畅的原则修建道路，道路规划按货物能快速中转的要求进行。

中心内留有专门的绿化用地，用以净化空气、隔离噪声、美化环境。

另建设广场等设施。

七、设备选择

该物流配送中心物流设施设备选择原则为：

满足物流中心物流处理量的需求，尽量实现设施设备的机械化与自动

化，提高物流作业效率，降低物流作业成本。

通常情况下，交易区和仓储区需要采用的设备有起重机、叉车、拖车、托盘、液压升降台、货架等。

1、双梁桥式起重机

2、L型电动葫芦门式起重机

3、叉车

4、拖车

5、电子称

6、托盘

7、货架

8、管理区设备选择

八、物流信息平台

1、物流公共信息服务功能

1）政府信息服务功能

2）数据交换功能

3）物流信息发布功能

4）农业信息发功能

2、电子商务功能

3、企业物流信息管理功能

九、冷库、冷冻站

⏹、

⏹、

（1）冷库主要设施

（2）冷冻站

（3）主要设备选择

（4）系统的控制