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房地产这个久经不衰的话题
2007年至2009年,这些城市共计少提取146.23亿元,并且有1.5亿元廉租房保障金被挪用。
09年全国土地出让收入总额中,用于廉租房建设的仅占总支出的1.5%,远远低于国家规定的“不得低于10%”标准。
房地产这个久经不衰的话题
房产税扩大试点范围如何定性房产税,如何征收房产税
吴晓灵简化房地产税收,维护正常的市场秩序土地增值税、使用税,营业税某房地产预算及2008年提案30至50种费上海与重庆房地产征税区别房价未下降市民却要多掏钱征收房产税后用途是用来保障居民的权益吗?
累退税率→长期持有,反对短期经营房产税区别化对待重庆和上海模式不一,执行标准不一致不利于市场统一
她建议,首先应该简化房地产税收,维护正常的市场秩序。
她指出,房地产行业有诸多的税收和诸多的收费。
税收方面有土地增值税、土地使用税、营业税、城市维护建设税和教育附加费、印花税、契税、个人所得税、房产税、城市房地产税,而“暗”的费则是无底洞,根据某房地产公司的预算,至少可以整理出30多种收费项目。
“税是作为国家调控经济活动的非常重要的组成部分,应该对税费进行很好的简化,来明确各种税费调控的目标是什么,还应该明确房地产税的调节对象和目的,稳定市场消费预期。
”
资源稀缺性假设,限购可能导致催购行为
经济学的黄金定律
中国与国外房产税的区别,土地使用权与土地增值权,业界争议
倾向于采取上海模式,对自然人和企业征收不同,是除了所得税直接向自然人征收的另一税种理清土地出让金和房产税区别
刘尚希目前房产税扩大试点范围尚不成熟,建议采取上海重庆试点方案,只对高档房产和新增多套房产,暂时把房产税个人住房调节税或者个人住房奢侈税,尽可能扩大试点地区。
张斌上海重庆试点方案只针对新增房产和高档房屋,效应有限,应该讲征税范围尽快扩大到居民的全部房产
任志强征收房产税要满足三个前提:
财产归个人所有免除70年的使用权,不能同时征税减少间接税种的征收,不能先后收税,取消先交个人所得税才能买房的条款
多部门政策配合土地政策改革
董伟海北京上海都搞了房产会都非常冷清国内房地产泡沫到底破还是没破?
一线城市和二线城市(采取不一样的征税标准),其实每个城市房价都不一样,因为经济发展模式、程度都是不一样的。
国土部数据:
第三季度内地土地出让面积为90200公顷,按年下跌7.2%,按季增长3成。
土地出让涉及金额为7175亿元人民币,按年倒退15.6%,按季增长47.6%。
税的作用明确税的调控目标
明确房地产
京限购房屋,如限制车牌数量
张五常教授曾讲过这样的话:
无论政府怎样价管,富人总有办法找到好东西吃。
在一个称得上是市场经济的社会中,没有任何政府管制可以难倒富有的人!
这是经济学的黄金定律。
当年戴维德等大师就解释得清楚:
所有针对富人的政策都难不倒富人。
例如提升得快的累进税制,富人有拆解之道,负担的主要是中层人士。
政策管制?
受损的主要是穷人。
为何要征收房地产税
一般来说,“房地产税”是一个综合性概念。
它包括住房交易流转税、住房交易所得税及住房持有税(物业税或不动产税)等。
比如说,房地产交易税,国内当前的征收幅度是1.5%—3%。
由于房地产交易税的弹性大,各地方政府为鼓励更多的人进行住房投机炒作,一般会让住房交易税就低不就高。
再加上不少二手房交易都会采用阴阳合同避税,从而使得中国住房交易流转税十分低。
香港的住房交易流转税为4.25%,最近香港政府为了打击房地产投机炒作,把半年之内的住房交易税再加15%,一年之内交易的再加10%,二年内交易的再加5%。
对于住房交易所得税,它主要是对住房交易所得进行征税,就如个人所得都得交一样。
在发达的市场国家,都有一套完善、公平公正的住房交易所得税制,个人希望通过住房投机炒作大获其利是不可能的。
绝大多数住房交易所得都会通过合适的住房交易所得税征收到国家手中(即如个人所得税那样采取累进税制)。
因为,在任何现代文明社会,住房的基本功能都是居住而不是赚钱。
在中国,住房交易所得税表面上是20%,实际上各地方政府都采取了按住房交易标的的1%来征收。
试想,个人工资收入那样低都得征收个人所得税,而当前的住房交易获得暴利却只要象征性征税,这样一定会鼓励国人过度投机炒作住房。
当然,目前市场所关注的房地产税主要是指住房物业税。
在一个发达的市场体制下,房地产税又称不动产税,它是一种选择性的财产税(即是财产税中的一种)。
它同其他财产税一样,是一个国家赋税结构中的三大支柱(还有消费税、所得税)之一。
开征房地产税,它的主要功能如下:
一是可以矫正现行所得税的某些缺陷,堵塞逃税漏洞。
比如目前采取个人所得税的国家,由于未实现的资本收益在计算上有实际困难,通常不会把它列为征税的范围。
如果不辅以财产税的征收,这些未实现的资本收益将成为逃税的漏洞,使得一部分税收流失而无从补救。
二是发挥量能课税的原则,促进社会所得的公平分配。
根据现有各种统计资料,世界上每一个国家的财富分配,都远较它们的所得分配更为集中,财富分配的集中被认为是造成所得分配不均的一个主要原因。
财产是一个人经济能力的表现,征收财产税既表明了一个人的付税能力,也可减少财富集中,从而促进所得的分配公平。
三是征收财产税也是遵循谁受益谁付费的课税原则,因为每一个国家的政府支出中,国防与治安支出是最为重要的一块,而这些支出的目的就是为了保卫人民生命财产安全。
四是随着人口增加和经济发展,国人所拥有的财产会不断增加,个人财产征税可以为政府提供丰富和稳定的财政收入。
税基因人口增加与经济发展不断扩大,使得财产税收入得以稳定发展,加上房地产的不动性,从而减少了逃税的可能。
但是,尽管房地产税可以遏制住房炒作及过度需求,但是它的主要基本功能是调节闲置资源能够有效使用,是调整社会财富公平关系及行使国家基本职能的体现。
如果房地产市场的资源能够有效配置,房地产的财富能够公平分配,那么房地产投机及过度需求自然会得到遏制。
但是,就目前绝大多数国人来看,征收房地产税只是为了遏制高房价,只是改变地方的土地财政等,这是对房地产税基本功能在理论上的严重误读。
房地产税与土地出让金的关系
就目前市场上的看法,很多人都把房地产税与土地出让金混为一谈。
说商品住房已经交了土地出让金。
再征房地产税是重复征税。
但实际上两者并非是一回事。
土地出让金不是土地出让税,它只是购买土地要素所支付的费用。
在土地私有的情况下,土地出让金就是土地交易的价格,而在土地公有的中国,土地交易的价格则用土地出让金的概念来表示。
在那些土地私有的国家,建筑商要建造住房获得土地要素,就是通过市场的方式购买获得,没有看到哪一个市场经济国家,由于收了房地产税,就可免费获得土地要素。
国内还有不少人认为,我们现在土地出让使用期只有70年,即现在购买的住房土地只有70年的使用权,而没有住房的土地所有权,土地私有的国家之所以要征房地产税,就在于住房的土地不仅有所有权,而且土地是永久产权。
因此,在中国,再征收房地产税是不合理的。
这是国家又一次掠夺民众财富。
其实,任何一种物品或财产,其产权都是各种权能综合体,这些权能可分离,也可集合。
如果说一种财产基本权能能够发挥得淋漓尽致,那么一个人说他不拥有这种财产是说不过去的。
比如,假定当前住房土地产权是只有70年的使用权,70年之后要改变当前这种所有者关系,或这些住房的土地所有权又会被政府收回,但是,我们应该看到,70年土地的收回与现在拥有完全的住房土地权能是两回事。
因为,在70年土地使用权没有期满时,财产拥有人不仅拥有土地全部使用权,而且拥有住房的自由转让权、剩余索取权等基本权能。
当一种财产所有权益并没有由于所有权的缺失而减小反之由住房土地使用权持有人完全获得时,那么这种财产所有权实际上已经转移给了财产使用权持有人。
房地产税征收的条件及方法
就目前国内房地产业的税收、收费、土地出让租金等方面情况来看,不仅名目繁多,而且极不规范,因此,开征房地产税就是要起到对房地产业正税、明租、清费的作用,能够让房地产市场回归到其居住的本性。
事实上,以此作为开征房地产税的目的,正是在规范国内房地产税费方式,这样做也没有什么不好,不过,开征房地产税的实际作用与意义可能比这些目标与内容丰富得多,深刻得多。
特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下,开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机、保证国内房地产市场持续稳定发展能够起到十分重要的作用。
一般来说,房地产税的课税对象只限于土地及房屋。
在计算税基的时候,房地产的抵押贷款即负债不得扣除。
而且房地产税在大多数国家都属于地方税,为地方政府财政收入最重要的一部分。
如美国1996年地方财政收入1万多亿美元,其中房地产税就占20%以上。
依照各国现行税制,每一笔土地及房屋交易都得征税,都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。
为了课税,政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价,此工作完成后,每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。
而这种查定的价格,在进行下一次查定价格之前,如没有重大事故发生,不得变更。
政府在查定房地产价格时可能有以下几种方法:
一是市场交易法;二是成本法;三是资本法。
对于以上三种方法,由于欧美国家房地产市场较为发达,市场交易法应用得最为普遍,特别是对自用住宅的估价,这种方法更是便利。
无论是哪一种方法,对于房地产税基的认定,都会用明确的法律来规定,以便减少房地产课税的随意性与不公平性。
各国房地产税多采用单一税率。
总之,随着国内房地产业持续高速的发展,开征房地产税已是势在必行。
而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入,调节房地产市场的收益公平分配,有效运作房地产市场的资源,也能减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场各种非法行为,是保证房地产市场持续稳定发展的重要一步。
当然,开征房地产税首先要在法律制度安排上创造条件,特别是法规设定上要公平公正。
只有制定一个公平公正的房地产税,才能保护绝大多数居民的根本利益,才能保证房地产税征收达到预期之目的与效果。
种种现象不由让公众产生怀疑:
房产税被政府作为抑制房价、防止房地产过度炒作的政策工具。
明确房产税征收目的,制度制定目的不明确,不仅会导致政策制定的偏差,也会引发公众对政策的质疑,最终导致制度不能得以完全发挥作用
为何反对增收房产税
(2010-07-2211:
45:
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2010.7.22 在财政部近日举行的地方税改革研讨会上,有关人士表示,作为地方税改革的一部分,房产税试点将于2012年开始推行。
全国政协经济委员会副主任李德水20日表示,当前房地产调控不能半途而废,寄望政府把房价大幅降下来的想法有所偏颇。
他还表示,房产税不会给广大人民增加负担。
李德水还表示,我国房地产市场管理体制改革的各项政策设计,包括房产税,其根本出发点和最终归宿必然是保护最广大人民的切身利益,而不会给大家普遍增加负担,对绝大多数居民而言,是完全可以不用担心的。
对此观点我本人深表怀疑:
每次的税制改革没有一次不会伤及人民的切身利益,房产税的增收同样不会例外,就算短时间内不与民争利,从长期来看,仍然会将广大人民框入其中,除非大家都住在马路上,再或者是由政府来解决住房问题。
在不改变现有税收体制的条件下,我们坚决反对征收房地产税。
主要原因有以下几点:
一是国内外税制不一样。
一些中国所谓的专家,经常说美国和西方国家物业税占税收的70%。
难道他们就不知道美国等西方国家建立了以财产税为主的税收体制吗?
因为人家的有资产阶级占大多数。
我们的老百姓不明白的是,美国人对企业和商品征税很少,而是征收财产税为主,所以物业税和所得税占90%以上,我们国家的税收体制是以流转税为主,实际上大家买的东西里面都包括了税,只是大家不知道而已。
在目前住宅使用的建筑材料和装修材料里面包括了大量的税金,如果这些税收不降低,那么更是重复征税。
实际上只能说明无限政府的钱不够花,变相的增加税收。
二是未能明确房产税的用途。
在征收房产税之前,能否告诉大家其税收用途,我国目前的一些税收大多是一笔糊涂账,现在处处都在说政务公开,财务公开,可们收了这么多的税,都用在了哪里,又有多少平民百姓知晓一二呢?
现在要征收房产税了,那么能否让大家知道这个税收是否能够专款专用呢?
能否主要是用于各种保障性住房呢?
当今世界大多数的国家保障性住房都能达到80%左右,而我国保障性住房连20%都没有达到。
如果此次所收税种能够用于保障性住房,那么这个税种收起来才不会失去原有的意义。
三是多税种重复征收。
从目前的情况来看房地产税不是少了而是太多了,主要有土地出让金(接近房价的30-40%),土地增值税(累进制度,扣除土地和建安成本增加值部分的30%-50%,预先征收售价1%),利润所得税(利润的33%),营业税,交易税,印花税等诸多税种,全部税费占到房价的50%以上。
房地产商把这些这些税费都会通过房价转移到了消费者头上,也就是造成房价的不断上涨原因之一。
由此可见,想通过征税降低房价,只会让房租和房价更高。
只有通过降税和并税才有可能从根本上降低房价。
所以说地产税是在目前的基础上征税,就是一种重复征税。
假若征收房产税的对象是新房,那么旧的商品房怎么办,要不要收?
如何收?
那怎样收才算是公平合理的呢?
现在政府整天说
商品房价格太高,人民群众买不起,要通过税收来解决,我倒觉得这不是一个正道,就好比武汉市的过桥费改革一样,说去说来就是要钱。
经济不好的时候,政府鼓励大家拉动内需买车、买房,等你一但进入这个笼子,他便会“翻脸”,采取各种办法来找你要钱。
比如汽油燃油税的问题也是一个道理,以前的养路费和过路过桥费不征收,现在改为税收。
实际上,我国就找不到一个不收钱的道,我国政府从来就没有一件事是给你白做的,所谓的服务也就是一个“口头禅”而已。
其实说白了就是国家太穷呗!
!
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四是国不强、民不富,再次征收只会雪上加霜。
所谓国不强是指中国的体制及经济现状不足以象西方国家那样实现税收保障性公共服务功能。
下面先看看其它国家的一些做法:
最接近共产主义的国家是北欧等高福利的国家。
他们对新的企业不但不征税,还因为增加就业机会给企业补贴。
同时国家对于没有劳动能力的人和没有工作的人发基本生活费。
加拿大每月的补贴可以达到每月6000元人民币,就我国目前的情况来看,我们有能力对没有工作的农牧民每月发1000元生活补贴吗?
不用说,这是做不到的,由此可见国不强才会乱收税。
高福利的最大弊端是社会失去了发展的获利,中国的经济高速发展的原因是动力强劲,如果中国对不就业的人每月发1000元,我想不就业的人会大幅增加,而资金的来源也成为问题,因为中国的人口太多。
所以说中国的体制决定了中国式做法,一味的听一些狗屁专家的民主是行不通的。
目前的我国实行的是人民代表大会制度,想学人家美国的民主,那是不行的,因为人口数量不一样,发展的阶段不一样。
也正是这些原因社会公共保障就显得特别的困难,由此就造就了千百年来很多人买房投资用来养老。
在目前税收和服务不能对等的情况下,大量的征税,只能造成政府花钱更加大手大脚,让老百姓更加贫穷,没有钱去消费,由此造成中国的消费水平下降,甚至会造成中国经济增长放缓。
第一部分社会上各界人士对征收房产税的观点
第二部分提出现在房产税的现状,房产税征收标准、方式
第三部分为什么要解决房产税,房产税存在哪些问题
1征收房产税在民众中存在误解
2房产税在全国征收标准相同存在的不足之处,上海重庆试点房产税征收的优缺点,应如何借鉴
3政策难执行或没有执行,城市间、部门间缺乏相互之间的沟通、配合,从而阻碍政策效果的发挥
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第四部分提出解决办法
1明确征收房产税目的
2也可以参照个人所得税标准制定房产税,依据个人收入不同,征收房产税标准设置几档标准。
当然影响房产税不仅仅只有个人收入,还有房地产的用途是经营出租用还是住房用,房地产是高档住房还是廉租房等等。
3必须建立健全的监督机构,每年可以召开一个涉及不同城市的房产税相关的研究探讨会,从而在问题中不断补充和完善房产税政策。
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①不少业内人士指出,政策执行难或者没有执行,已经成为阻碍楼市各种调控政策发挥作用的最大原因。
很多政策早已有之,但是自从出台那一天基本就被束之高阁,没有执行。
发布通知和办法的部门基本是各人自扫门前雪,对于交叉的部分,很多时候是大家集体漠视。
华远集团总裁任志强就曾经在博客中指出,很多房地产政策对各个部门提出的要求有“九龙治水”的多头治理问题,各方多重在保护自己的利益格局,忽略了相互之间的配合,故效率大大降低、信息不畅、管理重叠、责任先后交叉,只能让政策降效、“漏洞百出”且有合法的空子可钻。
同样的需要监督房产税实行的机构
房地产研究理论的概述
近年来,房地产,鉴于此,我国学者对其进行了大量的研究,如
如果两地房产税政策不同,那么不同地区购多套住房按什么标准呢?
对农村地区应该征收房产税吗?
地区差别税率,房产估价怎么确定
房产税,增加国家财政收入,调节资源配置和调节社会财富分配、
房地产调控政策落实不到位
目标别墅、大户型、高价房、多套房
财政部财政科学研究所所长贾康表示
针对房地产行业主要就是调结构
对居民用于居住的房产税税率应从低计征。
考虑到我国居民个人收入生活水平、生活质量、社会福利水平等与发达国家存在较大差距,为了不因征收房产税而导致其生活水平下降,应从低确定基本税率
黑格西蒙斯标准
税收的横向和纵向公平
税负横向公平亦称“税负水平公平”,是税负纵向公平的对称。
税负横向公平是指经济能力或纳税能力相同的人应当缴纳数额相同的税收。
也就是说,税收是以课税对象自身的标准为依据,而不以纳税人的地位、等级种族、肤色等差异实行歧视性待遇。
税负横向公平的评价税负横向公平是税负公平的一种,它对于税制本身的正常运转,对社会安定团结,以及平等竞争等有重要意义。
从历史发展过程看,在特定时期,不同性质的纳税人的“区别对待”,实际上是税负横向公平的一种补充。
由于横向公平反映了市场经济下人与人之间最基本的平等权利,其观点最为大众所推崇。
但是在实践中,横向公平原则的贯彻首先遇到的问题就是如何来判断纳税人具有“相同的”经济能力或纳税能力,这需要有一个合理的衡量标准。
退一步说,即使存在一个可供比较的标准,又如何来判定纳税人得到了相同的税收待遇呢?
因此,横向公平虽符合人们追求公平的理想目标,但达到这个目标的具体过程却是复杂的、困难的。
税收纵向公平亦叫垂直公平,指在纳税人负担能力不同情况下,如何处理税负和负担能力之间的关系。
这里有三种情况:
(1)累退的,即负担能力越大,税负越轻,这种情况一般只发生在对生活必需品流转额的课税上。
(2)成比例的,即负担能力和税负的比例在任何情况下都是同一的,即从形式上看,负担是均等的,但如果从实际负担能力来衡量,相对来看也是累退的,即负担能力越大税负相对越轻。
(3)累进的,即负担能力大的比负担能力小的税负比例要按一定级差累进。
只有这样,按负担能力来衡量,税负才可能相对公平。
税收的纵向公平是相对的,它不能普遍应用于所有纳税人,它最适于处理个人收入的税负,而不主要用来处理公司企业收入的税负。
扩大房产税试点,回顾2011年试点地区征收房产税所取得的成果以及在政策实行过程中所突显的不足之处。
一项政策的制定与实施必须要与人文关怀精神密切相关政策的制定必须注入伦理层面的思考经济政策从来就不是道德中性的因此经济政策要以人道精神为核心关注社会公平的普及与人民福祉的提升
①征收人均居住面积考虑了人均收入水平,避免了如一个月收入在3000元的个人和一个月收人3000元但是三口之家的人,按我国税法规定,两人纳税额一致,但其实际人均收入却相差甚远的这种情况。
通过继承获得的房产但是个人收入很低仍然要每年缴纳房产税,那么不就会成为纳税人住房负担了吗?
必须加快建设统一的个人住房信息系统
由于供应对象的宽泛,经济适用房制度很难保证那些最需要解决住房问题的中低收入家庭的优先权;在个人信用体系和住房档案不健全的情况下,资格审核容易流于形式,出现了骗购、转让获利等现象,使经济适用房制度的公平性受到质疑。
房产税税率并不高,上海的二级税率与重庆的三级税率,由此看税率级距也合适,过多的税率级距是无效率的。
一、父母名下有住房,以未成年子女名义再购房,认定标准解析:
根据新的政策,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被划为家庭范畴的。
所以以未成年子女的名义申请贷款购房时,就会按照二套房政策执行。
二、未成年时名下有房产,成年后再贷款购房认定标准解析:
根据目前银行“认贷又认房”,如果不出售现有房产的情况下,再贷款购房是属于二套房的,将按照二套房的政策执行。
如果按过去政策,未成年时的房产只要没贷款,再申请房贷不算二套。
三、个人名下有全款购买的住房,再贷款购房认定标准解析:
过去只“认贷”,这种情况不算二套房,但现在加了“认房”,虽然没有贷过款, 但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,也会被认定为二套房。
四、个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房认定标准解析:
目前银行对二套房认定是“认房又认贷”,也就是说虽然贷款买的房产出售以后, 家庭名下已没有任何住房,但因为其之前有贷款纪录,再申请房贷也会被算作二套房。
五、首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款认定标准解析:
目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过房贷纪录,不论房贷是否结清、 房产是否出售,即便从未使用过公积金贷款,首次申请公积金贷款也会被算做二套房。
六、婚前一方曾有过贷款购房,婚后以另一方名义申请贷款购房,但两人户口没有一起认定标准解析:
夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起,但在民政局有过结婚登记。
而现在,银行在批贷时除要求借款人提供户口本外,还会要求借款人提供婚姻状况证明,而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的,所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
七、婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房认定标准解析:
目前银行对二套房的认定是既“认房又认贷”,也就是只要央行的征信系统中能够查到房贷纪录,那么即便离异后房产判给一方,另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。
存量房房产税极有可能演变成人头税。
简单举个例子,如果国家规定人均居住面积50平以上就要交房产税,一个人买了一个90平的房子,该交税.他结婚以后,免税,如果离婚,又该交税。
去领养了一个孤儿,继续交税,最后孤儿和他脱离父子关系,回到免税。
中国人的家庭情况千差万别,估计国家统计每个家庭情况变化的成本都要超过房子的税收收入。
还不用说国家还有无数的农村房、小产权房、福利房。
就算同样是商品房,北京的商品房和新疆小镇的商品房按照什么标准来征收?
同样是镇上,上海周边镇上和西藏的小镇又怎么做到平衡?
----------就算是一个城市的,绿化好,配套好的和绿化差,容积率大的又如何做到税收平衡?
---------------------最后,我们会发现国家只有一套房子一个税收政策才可能做到全面、准确的征收存量房产税,还要随时监控拥有房产的家庭人员变化情况。
可能国家需要再增加一倍的税收人员来专门收房产税吧?
新收来的房产税够这些新增蛀虫们饕餮吗?
可能还不够。
-----------------所以,如果真的开征存量房房产税,我们会看到这样的结果:
是房子就征税,但是征税很少,起征点很低。
大家就不会在意谁多交了,
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