购房注意事项.docx

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购房注意事项

购房注意事项

一、如何计算建筑面积

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

1、单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

2、多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4、用深基础做地下架空层加以利用，层高超2。

2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

7、住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2。

2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

8、独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

9、突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

二、套内使用面积该如何计算

套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。

按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。

其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：

（一）套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；

（二）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（三）不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（四）内墙面装修厚度均计入使用面积。

住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。

三、公摊建筑面积包括什么

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第8条、第9条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

商品房不应分摊的共有建筑面积

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

四、如何计算公用建筑面积

购房者在购房时，看一看作为合同附件的公摊规则等，如果出现不应计入面积的部分可以要求剔除，例如已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积等。

根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：

1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。

2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

也就是说，公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积、套内建筑面积之和。

3、各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

也就是说，分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

另外，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序，核准其公用建筑面积分摊系数。

每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。

五、商品房的销售面积包括哪些

根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的相关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和（商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积）。

套内建筑面积由以下三部分组成：

（一）套（单元）内的使用面积；

（二）套内墙体面积；

（三）阳台建筑面积。

公用建筑面积由以下两部分组成：

（一）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

（二）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

六、房屋的使用面积如何计算

住宅套内使用面积是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。

其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。

利用坡屋顶内空间作房屋时，其一半的面积净高不低于2．1米，其余部分最小净高不低于正负1．5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。

每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1、2折算计入使用面积。

（一）开发商单方面强制规定面积误差处理办法

建设部针对面积误差处理办法是合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

但在实际操作中，处于弱势地位的购房者在购房合同中通常被要求按房屋实际面积据实结算房屋价款、多退少补。

这严重侵犯了购房者的合法权益，基于诚实信用和公平原则，应按预购面积作为结算依据，房屋面积误差应当在合理范围内，开发商在没有明确告知消费者的情况下，随意变更房屋面积损害购房者的期待利益，应对当事人加以补偿。

笔者认为在处理面积误差问题时应坚持谁违约谁承担责任的原则。

开发商应该严格按照设计施工图施工，即使出现误差，责任也应由开发商负责，购房者不应承担任何责任。

这样可避免开发商在购房条款上作文章，严重损害广大百姓的利益和权利。

（二）现行行政规章制度难以解决面积误差问题

1、多种计价方式并存使商品房面积误差处理变复杂

《商品房销售管理办法》规定商品房的销售计价方式可以采取三种方式，即按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。

按套计价其特点是当事人双方易于结算房价款，缺点是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。

按套内建筑面积计价，优点是内涵明确，独立性强，测量简便容易，但是按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，公摊面积不计算单价，当购房者发现开发商承诺的公摊面积“缩水”时，难以提出有力的赔偿依据。

按建筑面积计价，建筑面积等于套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。

目前我国大部分地区商品房按建筑面积计价的方式销售，由此带来的问题，主要是不透明。

对公有面积的范围确定和面积测算，是比较专业的技术问题，一般消费者很难对此有透彻的了解。

不少商品房开发企业多算公摊面积、减少使用面积、重复计算甚至编造虚假面积，以此骗取消费者钱财的事屡见不鲜。

我国部分省市的地方法规已经规定，预售商品房按套内建筑面积计价，此种计价方式实行以来，商品房面积纠纷明显减少，说明此种计价方式效果良好。

计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，不良的开发商千方百计让消费者选择对开发商有利的计价方式和面积误差处理方法。

2、现行《商品房预售管理办法》中面积误差中的“面积”含义不清

建设部规定中“面积误差”中的面积一般都理解为建筑面积。

当买卖双方约定以套内建筑面积计价时，建筑面积的增减是非常复杂的问题。

建筑面积由套内建筑面积和分摊公共建筑面积构成，二者的比例是可变的，如果开发商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益。

按建设部文件规定来处理面积误差纠纷，处理结果可能是一致的，这对购房者显然不公平。

购房者最需要的是套内建筑面积，而不是分摊的公共建筑面积。

购房者不愿因套内建筑面积减少和分摊公共建筑面积增加而支付与合同约定相同的房价款。

相关法规在此问题上规定不到位，开发商有机可乘，开发企业为追求利润，利用他们的强势地位，做出一些有损消费者利益的行为，在这种情况下最容易引起房产面积纠纷。

七、如何避免商品房面积纠纷

商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。

应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。

目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。

为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：

2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

八、商品房面积误差怎么处理

如果双方没有进行约定，则按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对房屋建筑面积误差的相应规定进行处理。

根据误差绝对值的大小，通常分为2种情况：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

如果买受人同意继续履行合同，房屋实际建筑面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际建筑面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

九、买房需防的缩水陷阱

（一）房屋面积缩水

建筑面积与套内建筑面积都要在合同中约定。

根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。

在这里要提醒购房者，在签订合同时应注意约定细节。

因此建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定。

（二）房屋层高缩水

从法律上讲，合同以写入合同的文字为准，商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。

如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。

因此需要提醒购房者，对待层高“缩水”建议您在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。

（三）规划缩水

部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。

提醒购房者注意的是，要细化补充条款防止规划“变样”，具体来说把开发商的规划作为补充条款写入合同，建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批；也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。

（四）配套设施缩水

很多广告上面的图片设施不是房产开发的必备设施，购房者一般也不能据此主张解除合同。

许多购房者在签合同时往往只关注房屋情况，忘了约定配套设施等相关条款，导致纠纷不断。

提醒购房者最好将配套相关细节要在合同中详细体现，对配套设施的约定要明确详细的责任承担，建议业主在签预售合同时，把会所等相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确责任承担。

（五）年限缩水

有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。

时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。

买房人买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：

原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。

十、公摊面积是不是越小越好

公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。

它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

随着现代多层和高层住宅的发展，过去单门独院、一幢建筑物一个单一的产权主体的格局被打破，一套商品房的产权人既拥有对套内建筑面积的专有权，也拥有对公用建筑面积的持份权。

根据建设部和北京市的相关规定，公用建筑面积由两部分组成：

一是大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

二是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

显然，如果走廊、过道、楼梯间等面积过小，尽管计价面积小了，但也会给业主的上下出行带来不便。

由此可见，公用建筑面积的大小不仅影响到商品房的价格，而且关系到业主居住的舒适度。

所以说，公摊面积并非越小越好。

十一、购房人如何约定公摊面积

目前各地使用的商品房买卖合同大部分为建设部或当地房屋主管部门制定的示范文本（以下简称合同文本），合同文本中均会涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。

首先，购房人应当在合同主条款中约定公摊面积的具体大小，并在合同附件有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。

因为合同文本中一般都有共有建筑分摊部位变更的约定，所以上述附件的约定越详细具体，对购房人就越有利。

一旦发生变更的情形，开发商就必须履行通知义务，而购房人则享有是否退房的选择权。

其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件中要做诸如此类的明确约定：

“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。

出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金。

”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同，从而为购房人提供有效的保障。

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比，过小，则影响居住的舒适度，那么，公摊面积多大才适宜呢？

对此，可以用公用建筑面积分摊系数（简称分摊系数）来衡量。

十二、申请二手房贷款的条件

二手房贷款的条件及要求：

1、商业贷款或铁路公积金贷款。

（1）首付成数按银行政策要求且必须打入保证金帐户，商定具体工作日转付；

（2）按揭贷款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕后5个工作日内转付出让方。

月底不放款，5个工作日顺延，铁路公积金余款支付方式参照省公积金；

（3）商业贷款（免交保险费、公证费）。

2、省、市公积金贷款共同的基本条件（公积金贷款部分交纳保险费、公证费）。

（1）连续缴满一年，月缴额满196。

5元，个人或夫妻2人贷款额不超出30万；

（2）连续缴满一年，月缴额满393。

0元，个人或夫妻2人贷款额不超出50万；

（3）年龄条件为：

男60岁；女55岁。

3、省公积金贷款或省公积金加商业组合贷款。

（1）首付款可以三成并按省公积金中心要求打入保证金帐户，商定具体工作日转付甲方；

（2）按揭款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕5个工作日内转付出让方。

每星期指定日期放款，月底不放款，5个工作日顺延；

（3）全部用省公积金贷款只能为成交价的一半；贷款期限+房龄不超过40年；

4、市公积金贷款或市公积金加商业组合贷款。

（1）首付款按市公积金中心要求打入保证金帐户，按银行工作日要求转付甲方；

（2）按揭款于购买方的房屋所有权证、契证、国有土地使用证过户完毕5个工作日转付出让方。

月底不放款，5个工作日顺延；

（3）95年前的房屋，首付四成；95年后（含95年）的房屋，首付不低于三成。

均与面积大小无关，贷款期限最长不超过30年，贷款期限+房龄不超过40年；

5、注意：

所有贷款额必须为整数即千位数以上（首付款允许有百位数）。

十三、二手房按揭贷款要提供哪些资料

进行二手房按揭贷款时需要准备的材料有哪些呢？

在一些比较特殊的情况下又有哪些材料需要准备齐全呢？

一般情况：

买方需要提供的资料：

1、身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口）；

2、户口本（夫妻双方）；

3、婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明）；

4、收入证明或偿债能力证明（单位出示）；

5、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件（单位出示）；

6、学历证明（大专以上提供）；

7、申请人的贷款银行活期存折；

8、银行要求提供的其他材料。

卖方需要提供的资料：

1、身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口）；

2、户口本（夫妻双方）；

3、婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明）；

4、配偶、共有人同意出售证明（固定格式）；

5、房屋产权证；

6、出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件；

7、银行要求提供的其他材料。

十四、什么是交房两书，其内容分别有哪些？

两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

二者是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当在交房时将两书交与购房者检验。

购房者要认真阅读两书的内容，如果发现问题或者不合理的地方要及时与开发商协商。

首先我们分别看一下两书的内容包括什么？

（一）《质量保证书》：

房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的设计使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

装修工程为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

提醒购房者，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

这是施工方对开发商承诺的保修期限，购房者在这个基础上可以与开发商自行约定，期房建好立即交付使用的不得低于这个标准。

（二）《住宅使用说明书》：

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰注意事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需要说明的问题。

十五、交房时要注意哪些问题？

根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：

交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理条例》第十六条：

建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定，交房应具备如下要素：

（一）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

（二）房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

（三）住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

（四）一个工程的土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分必须通过验收合格也就是我们所说的“综合验收合格”，是商品房买卖中房屋交付的基本条件。

（五）如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。

十六、开发商交付房屋的程序如何，交房流程有哪些？

交房流程一般包括下面的几个步骤：

（一）开发商按照合同约定向购房人交发《入住通知书》或通知购房人到约定地点领取通知书。

（二）购房人按约定时间持《入住通知书》到现场收楼部或物业管理处联系收楼事宜。

（三）开发商及物业带领购房者到所购房屋进行现场勘查，对各项设备设施进行检验，并将结果记录在《房屋验收交接单》上。

（四）若验收合格，购房者需要在《房屋验收交接单》上签字确认，领取房屋钥匙，缴纳相关费用办理入住。

若验收不合格，购房者要将问题写在交接单上，视具体情况可以拒绝收房，或者与开发商另行约定维修后先办理入住。

十七、在交房的流程中需要注意什么？

（一）检查开发商取得《竣工验收备案表》，并出具《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。

（二）检查入住房屋是否与购房合同附件及补充协议是否相符。

如不符应在入住前向开发商提出，重新核对。

（三）核实面积误差。

如有疑问及时提出，要求开发商给予解答。

确认房屋面积的总价，多退少补。

（四）检查房屋质量，如有问题应在验房单上注明，对于主体结构应在入住时向开发商提出，情况严重的应要求开发商处理完毕后再入住；非结构问题应和开发商共同做好记录，要求开发商承诺维修期限。

（五）对应配备的设施验收清点，逐项检验水、电、暖、气等设备的完好和使用状况，如有破损和短缺的应在验房单上注明并要求开发商确认更换的时间。

（六）签订《物业管理委托协议》

综上所述，交房的流程并不复杂，但需要注意的事项是很多的，在这一不能一一展开叙述，要提醒购房者的是，对于房屋交付程序，应在合法的前提下做到合理，具有可操作性。

如果购房者不放心，可以请律师及专业机构陪同收房，避免开发商设陷阱。

另外，开发商发出入住通知书，可采取登报、寄信等方式，双方均应保留好证据，以防日后纠纷。

缴纳物业费时，通常考虑购房人方便和物业公司前期运转顺利，会提前收取1至3个月的费用，如果处于冬季还要缴纳取暖费，然后领取房卡，电卡、煤气卡等一系列的物业缴费卡，入住程序完成。

十八、房屋质量出现问题如何索赔

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条，因商品房主体结构质量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，因商品房质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

首先，购房人有权解除合同的，仅限于房屋主体结构不合格问题或是商品房质量问题严重影响正常居住使用的情况，地面的轻微不平整、墙上的细微裂缝等都不在此列。

其次，行使该条权利，需要经过检测机构的核验，否则对于“房屋主体结构不合格”或是“商品房质量问题严重影响正常居住使用”这种比较专业的标准，很难举证。

部分地方政府已经开始制定相关规则。

随着《北京市房屋质量缺陷损