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基本知识
基本概念与知识
1、得房率
定义:
是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。
计算方法:
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
得房率是买房比较重要的一个指标。
计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以得房率太低,不实惠;太高,不方便。
因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。
一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。
关于面积
建筑面积:
建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用,辅助面积和结构面积.
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积.
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积.
●公摊面积:
1.公共门厅,过道,电梯井,楼梯间,垃圾道.变电室,设备房等为整座服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及及外墙墙体水平投影面积的50%;
使用面积:
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和,使用面积大于等于地毯面积;
使用率:
使用面积与建筑面积之比,用百分数表示.板楼80%,塔楼75%,写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关人流量大的地方,使用率低;
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=公用墙为水平投影面积一半计入,非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积,壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱,通风道,管道井
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积-不应分摊的建筑面积.
容积率:
总建筑面积与所用建筑用地面积之比.(总占地面积之比)
<建筑工程开工证>:
是建筑单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一.没有开工证的建筑项目均属违章建筑,不受法律保护.
<国有土地使用证>:
是证明土地使用者向国家支付使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证.
<建筑用地规划许可证>:
是建筑单位在向士地管理部门申请征用,划拨士地前,经城市规划行政主管部门确认建筑项目位置和范围符合城市规划的法定凭证.
<建设工程规划许可证>:
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证.
●<商品房销售(预售)许可证>是市,县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件.
●契税:
指房屋所有权发生转移时,就当事人所订契约,按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收.它是针对地产产权变动的一个专门税种,也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费.
●起租期:
出租房屋开始计收房租的日期.
●免租期:
发展商或业主给予客户在租赁期限内免于交纳租金的时间段.
●押金:
承租人根据租赁合同,为担保承租人义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押.押金有时亦被称为押租和按金.
●国际甲级写字楼评审要求:
1.地理位置:
交通便利,基础建设完备,包括公共交通及地下铁路,并在同一地区有数座大厦:
2.外观形象:
建筑设计风格鲜明,气势宏大,外部高质素的装修水准:
3.停车位:
平均每200平米至少一个停车位:
4.楼层高度:
楼层高度逾2.6米:
5.电梯:
平均每五层有一部电梯服务,等待时间不多于30秒:
6.电力供应:
最少具备50-60瓦/平米,并配备足够的电力供应设施:
7.电讯设备:
平均每20平米总楼面积备有一条电话线,提供或支持DDN/ISDN线路,备有视像会议设备:
8.空调系统:
提供四管式空调系统,并为租户的电脑室提供24小时空调供应,并提供楼宇新风系统:
9.物业管理公司:
必须采用声名卓越而有相关经验的物业管理公司:
10.配套设施:
配套设施要齐备,且须以服务于客户为主旨.
●净高:
=层高+楼板厚度
●报价:
带客户看房后,发展商给予客户的价格,包括租金,免租期,物业费,空调费,电费等,发展商给予的条件在期限内均为有效,超过期限则会改变.
●预估成交价:
一般客户都会问预估成交价,要小心的回答,我们要根据市场及过往成交案例报给客户,这个价格并不代表是发展商最终成交价,而是我方预估成交价,不具备任何法律责任,若预估成交价错误会影响客户对我们的信任感.
●物业管理构成:
1.管理人员工资及福利(社保)
2.办公费用(含通讯费,办公用品,交通费)
3.能源费:
水,电,煤气
4.保洁日常消耗材料费
5.维修保养:
工程之材料人工费
6.税金
7.保安人员工资及福利(社保)
其它:
其它服务提供之相关费用
●二次装修:
客户收房后进行房间内一系列的改动,机电隔断等,称为二次装修.所有手续要通过物业,消防报批方可,由于项目交房标准不一样,所以二次装修的费用也不一样.
●免租期:
发展商给客户的一些优惠,不需要交租金,但需要交物业管理费,免租期是在租赁期限内的.如:
租期为三年(36个月),装修期为3个月.那客户需在起租前3个月进场装修,客户需要交纳36个月的租金及物业管理费,另外交纳3个月的的装修管理费.
●租期:
发展商交给客户需要交纳租金的月份.免租期一般在租期内,租期内肯定要交物业管理费,租期内实际交租金的平均值.
有效租金含物业费的计算方式
(36个月×物业费)+[(36个月-免租期)×租金]
36个月有效租金含物业费的计算方式:
(36个月-免租期)×租金 36个月
●交房标准:
签定合同后,发展商交给客户标地物的房屋装修状态,交房标准直接影响客户在二次装修的投入.
●装修管理费:
在装修期间内要交的管理费,一般要比物业管理费低,装修费需要交的费用如下:
垃圾清运,审图费等
●装修押金:
在装修前需要总交给开发商装修押金,用来管理装修队在装修过程中不会破坏大厦内的结构.装修押金一般分为两种方式付费.
1.RMB/米2.一次性交付
写字楼租赁税收
写字楼实用工具:
写字楼租赁税费
营业税:
租金收入*5%(起征点5000元,5000元以下免)
城建税:
营业税*7%(不含涉外个人)
教育附加税:
营业税*3%(不含涉外个人)
房产税:
租金收入*12%
城市房地产税(涉外个人):
房产原值*1.2%*(1-30%)
土地使用税:
每月土地使用税=(建筑面积/总楼层)*(税额/12)
印花税:
租金收入*0.1%
个人所得税:
月租金收入-月税费-修缮费用=A,如果A大于4000元,个人所得税=A*80%*10%;如果A小于等于4000元,个人所得税=(A-800)*10%
酒店式公寓
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用"和“投资"两大功效,但其本质仍然是公寓酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式,又吸收了住宅、写字楼的某些特点;既可居住,又可办公的综合性很强的物业。
简介
酒店式公寓(Apartments)[1]的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。
产权式公寓酒店的实质是酒店,其软硬件配套都是按照酒店标准来配置,且纳入酒店行业管理范畴,它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。
产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住,而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租,以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
酒店公寓与普通住宅楼比较起来,其结构和设计均有所不同。
酒店公寓需要配套齐全、高档,能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
酒店式公寓布局新颖、方整气派,现代、优雅的表现手法,融合了共享空间理念的开放式设计,营造出极为人性化的舒适居停,像中铁青岛中心酒店公寓共享威斯汀酒店提供的五星级酒店服务。
与普通住宅相比,酒店式公寓为商务精英提供精致的生活理念。
酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”。
选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便,而且价格相对较低,随时可以得到酒店式的各种服务,如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店,所以居住者的身份和气派也可彰显。
在2003年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》(以下简称新《规定》)中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义,并明确其区分与界定。
新《规定》中的名词解释第13条明确写明:
“公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理。
”第14条:
“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。
”
其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分:
凡商业用地,土地使用年限为40年;凡住宅用地,其土地使用年限为70年。
因此,土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”,按旅馆建筑处理,属于商业性质;土地使用年限为70年的属酒店式公寓,是按居住建筑处理,属于住宅性质。
也就是说在2003年12月1日之前已经预售的以“酒店式公寓”命名的楼盘,其土地性质如果是40年的商业用地,那楼盘所涉及的房屋其产证必然是与公寓式酒店相同归类为商业性质的“旅馆”。
土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。
搞清这是两种不同性质的物业,酒店式公寓属于住宅类物业,公寓式酒店则是酒店类物业(非住宅)。
正因为两类物业性质不同,所以前者可拥有个人产权,可以居住、出租或转售。
由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内,便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理,所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。
必须注意的是,因为这类物业属于住宅,就不能开展经营。
如果开发商提出为你开展“保值经营”的话,必定是假话。
而公寓式酒店本质上是酒店类物业,整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。
由于产权属于机构或公司的,当然不能将客房分割出售给个人。
酒店式公寓的定义和背景
酒店式公寓吸引懒人和忙人。
酒店式服务公寓,最早始于1994年欧洲,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务,又能享受居家的快乐,住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等,还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。
早晨可以在酒店餐厅用早餐;房间由公寓的服务员清扫;需要送餐到房间、出差定机票,只需打电话到服务台便可以解决了,很适合又懒又忙的IT小两口。
由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体,因此今后要是出租,价格一般都不低。
酒店式公寓的独到之处
酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店,而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,如客房打扫、洗衣等,同时居室内配有全套家具及厨房设备,概括地说,就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。
购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的,它不能流于一般形式,因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等,它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便,而且价格相对较低,随时可以得到酒店式的各种服务,如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店,所以居住者的身份和气派也可彰显。
随着人们生活水平及生活品味的提高,人们对生活质量的要求也随之提升。
酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种:
居住性公寓主要用于居住,这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间;商务性公寓用途为商务办公,这种公寓没有单独的厨房和阳台。
二者面对的消费者不同。
编辑本段投资风险特征
居住功能差
一些改造的小户型酒店式公寓,户型单一,无独立厨房、客厅,缺乏足够的储存空间,只具备旅店的暂住功能,虽然在价格上有一些优势,但从综合角度考虑,既不适宜日常起居,也会让投资贬值。
成本过高
由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂,所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。
盲目追求奢华,不仅会增加成本,也会与市场脱节。
另外,开发商缺乏此类产品开发经验,却坚持自己经营,也会为交房后的矛盾留下隐患。
得房率低
多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率,最多也只有70%左右的得房率,这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价,降低了其性价比,并直接影响其保值增值功能。
酒店物业管理费大于公寓物业管理费
酒店式公寓怎么投资不赔钱
在高档物业中,包含一种酒店式服务公寓,它始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”。
最早源于欧洲,由专门的酒店管理公司进行统一管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
如果想要投资这一类房子,就要全面对它进行了解。
酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。
它们大多位于成熟商务中心,外国企业和外籍人员聚集流动的地带,周围的服务配套设施完善。
公寓本身在硬件配套设施上毫不逊色,住户只两手空空都可以安心住到里面;其服务也更家庭化,聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理,提供普通公寓所没有的有偿商务服务,如进行商务活动所需的打印、传真等服务。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。
因此,备受在京工作的外地与外籍商务人士青睐。
区域价值决定投资价值
买酒店式服务公寓进行投资不能盲目,要选对区域。
北京酒店式服务公寓市场经过10余年的发展已经形成了特色鲜明的区域市场特征。
金融街、CBD及其辐射区域、中关村及丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。
其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。
该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员,就连其辐射区的高档酒店公寓也因此而租价上涨,比如在2003年就已经迎来开发热潮的广渠门地区,这一地区的项目基本上都是精装修的房子,像华城和金桥国际公寓。
发展潜力最大的区域当数金融街,该地区写字楼众多,公寓的商务功能相对较弱,更贴近居住的本质,将会得到本地区商务人士的认同。
丽都商圈则是老牌的外销公寓集散地。
了解投资目标人群
据了解,在京的海外公司高层管理人员,以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等,构成了北京酒店式公寓的主要需求群体,一些小型公司也将其作为商住使用。
这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利。
他们希望在市中心或交通便捷地区生活,有传统酒店的硬件配置,相当水准的上门服务,重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。
在京外企目前有数千家,从商务局得到的消息来看,仅2003年1月至11月,本市新批设立外商投资企业的数量已经达到了1234家,这个数字还会继续攀升。
而酒店式服务公寓的数量还远远不够,因此投资这种物业毫无疑问是可以获益的。
如何投资收益好
怎样选择酒店式服务公寓进行投资才能获得良好收益呢?
一看位置。
是否具备可持续发展潜力;二看配套。
全套生活、商务服务,超市甚至婴儿托管所都要有。
三看物业管理。
客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量,提供良好的服务是吸引客房的最直接条件。
要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理,比如丽都物业就接管了东方新天地公寓,而国贸酒店物业管理公司最近接管了金桥国际公寓提供全套酒店式服务并全面指导经营管理投资部分户型;四看完整计划。
每年、每月,甚至每周的租务计划都应该有;五看推广。
持续、稳定的市场传播是物业发展的基础;六看整体经济的发展态势。
两种物业类型可投资
目前北京市场上有两种酒店式服务公寓可进行投资,一种范围较宽泛,位于郊区,借旅游吸引客源;另外一种便是严格意义上的酒店式服务公寓。
前景的酒店式管理不是很明显,可能要投资客自己配家具等。
比如美妙时光和第一城,就借周边风景和投资回报作卖点吸引投资客。
而严格意义上的酒店式服务公寓比如旺座、鼎极·嘉华世纪,都是北京较早出现的能用来投资的酒店式服务公寓。
而新近在国贸刚刚结束的春季精品展上,金桥国际公寓推出100套特殊政策的房子,这100套房任何一套,首付15万元购房,与国贸酒店管理公司签订为期15年的租约。
此后的15年内即可坐享每年1万元左右的固定收益,外加每年按照剩余房款20年按揭计算的月供标准收益,投资者还同时像一般商品房购买者一样拥有对所购户型的完全产权。
以面积为56平方米的C户型举例来说,总价50万元,最低首付款为14万元,首付款月回报约为778元,广渠门地区的平均租价为4500-5000元/月,回报率大概在7%左右,这样算下来,一套C户型月回报总计约为3200元。
不过,投资客应当知道,酒店式公寓并非每个购房者的提款机,它像走在钢丝上的舞者,与股市一样是高端市场的高风险产品,条件要求极为苛刻,因此要求投资客需要具有准确的投资眼光。
可以说,酒店式公寓给投资人多了一种投资选择,同时也就多了一种风险。
因此,作为一个理性的投资者,一定要睁大眼睛,不要轻易把钱投进去,无论有多大的诱惑,在开始时都要把预期得到的投资回报缩小,放大风险。
酒店式服务公寓,最早始于1994年欧洲,,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务,又能享受居家的快乐,住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等,还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。
早晨可以在酒店餐厅用早餐;房间由公寓的服务员清扫;需要送餐到房间、出差定机票,只需打电话到服务台便可以解决了,很适合又懒又忙的IT小两口。
由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体,因此今后要是出租,价格一般都不低。
酒店式服务公寓的概念最早起源于欧洲,是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业,由专门的酒店管理公司进行统一的上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的临时住家,这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。
上世纪中叶,一些发达欧美国家的主要城市,尤其是在美国,经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会,人的流动性更强,家庭结构趋于松散,城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化,随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时,更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展,人们生活不再拘泥于一个地区。
商旅生活的兴起,造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
国际标准化的酒店式服务公寓,是结合酒店的管理模式和设施标准,采用公寓房型设计的一种物业经营模式。
由于价格低于酒店标准,而服务水准又大大高于普通公寓,因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。
我国的酒店式服务公寓经过十几年的发展,在原有基础上已经形成自己的特点,具有“自用”和”投资”两大功效。
与传统的酒店相比,在硬件配套设施上毫不逊色,而服务更加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此,备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
完善的服务和管理
酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式,提供酒店式服务,主要包括家政服务、安全服务、交通服务等,比酒店更进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多,更体现出一种家庭式服务,例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等。
酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务,较普通高档公寓更完善,服务内容更多,更加人性化。
家庭式的居住布局
酒店式服务公寓与传统酒店相比,在硬件上毫不逊色,更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。
与酒店的标房不同,酒店式服务公寓的功能比较齐全,有居家的格局和良好的居住功能,厅、卧室、厨房和卫生间,具备较大的空间,以及比较个人的环境和家居化的家俱。
再加上提供家居式服务,使酒店式服务公寓更增添了家的味道。
目标市场
酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动,较长期居住的外国人为主,虽然没有特定的标准,较长期居住的定义一般在4天或以上。
这个市场的主要客人有长期在华的商务人士,外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。
酒店式公寓主要有以下三个特点:
1、业主拥有酒店独立产权。
投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。
目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店,从服务内容上来看,和酒店式公寓没有没有太多差别。
本质区别在于:
酒店式公寓可将每个客房出售给投资者,投资者拥有产权,可自住、可出租、可转售,所以它是拥有私家产权的酒店,公寓式酒店却没有产权。
不过大多数酒店式公寓,投资者在一定期限内只拥有客房的所有权,而没有经营权。
2、酒店式管理。
酒店式公寓属于酒店的一种,同样提供各种酒店式的服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务,以及各种钟点等服务,就这方面而言,产权式酒店与酒店并无二致。
由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店,故可以彰显居住者的身份和气派。
3、兼具居住度假与投资两种功能。
酒店式公寓既可以用来居住渡假,也可以用来投资,或两者兼而有之。
不同的购买者,想法有所不同,同一购买者,在不同的时段用途也有所不同。
有的购买者纯粹是用来自住,有的则是用来投资保值。
一般来说,酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。
1、商务酒店式公寓。
商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比,有更好的商务氛围。
大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集,便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施,从而形成了浓郁的商务氛围。
目前在许多大型中心城市中,很多项目定在商务酒店式公寓上。
因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。
而中小型公司过去都住在办公楼里办公,办公的租金的水平较高,而如果购买商务酒店式公寓的话,大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓,这些公司就认为买比租更合算。
所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。
2、商住酒店式公寓。
这类物业基本上具有住的功能,但是由于地处繁华商业地段,因此具备了既可居住、又可商住的价值,所以称之为商住的物业。
虽然商住酒店式公寓商务环境还不错,但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。
商与住混合在一座楼中,办公环就大打折扣。
它只在特定区域内存在,其物业功能模糊,办公、居住混合,环境杂乱。
办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味;而住户则要面对川流不息的陌生面孔。
通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。
但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低,以中小户型为主,房款总价不高,使其在市场上具有一定的竞争力,甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场,这说明商住
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