住宅工程质量分户验收指导性意见.docx
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住宅工程质量分户验收指导性意见
浙江省长城建集团股份有限公司
住宅工程质量分户验收实施指导意见(2010版)
1分户验收的依据
1.0.1分户验收是在集团开具单位工程竣工报告后,正式竣工验收前,依据经审查合格的施工图设计文件,按照国家工程质量验收标准、规范,对住宅工程的每一户及公共部位的观感、使用功能等项目进行的质量检查验收,并出具分户验收合格证明。
1.0.2分户验收的质量标准主要包括《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)、《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)、《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)、《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002)、《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2002)、《建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2002)、《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB50303-2002)、《建筑节能工程质量验收规范》(GB50411-2007)以及地方或企业制定的相关验收标准等。
2分户验收的内容
2.0.1分户验收是在相应分部、分项(建筑装饰装修、建筑给水、排水及采暖、建筑电气等)工程质量验收合格的基础上,以单位工程中每户住宅和公共部位的走廊(含楼梯间、电梯间)、地下车库等划分为若干个检查单元进行验收。
2.0.2分户验收应以工程观感质量和使用功能质量为主要验收对象,以相应分部、分项工程的检验批项目为主要验收内容。
并包含以下必检项目(相关内容和要求见附表1):
1室内
1)楼地面、墙面天棚面层质量;
2)门窗安装质量;
3)栏杆安装质量;
4)防水工程质量;
5)室内空间尺寸;
6)给排水系统安装质量;
7)室内电气工程安装质量;
8)其他国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。
2公共部位
1)内、外墙;
2)楼(电)梯、通道;
3)栏杆安装;
4)地下室(含车库)。
3分户验收需配备的计量器具
3.0.1凡住宅工程项目,分公司和项目部须配备下列检查验收的相关计量器具:
1靠尺板;
2水平仪;
3激光测距仪;
4响鼓锤;
5五米钢卷尺;
6万用表;
7漏电保护相位检测器;
8其它需要的器具。
3.0.2计量器具须在鉴定周期内鉴定合格,能满足使用要求。
4分户验收的数量和方法
4.0.1分户验收时,对相应分部、分项工程的检验批主控项目和一般项目的观感质量进行全数检查。
1涉及平整度、垂直度、标高等需要实测实量的检查内容,应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具,按照质量验收标准的规定进行检查验收;
2对墙面、地面、顶棚空鼓检查现场应使用响鼓锤,按照质量验收标准的规定进行检查验收;
3对相应分部、分项工程的检验批主控项目和一般项目中涉及使用功能质量的进行全数检查;
4楼层净高的检查还应做好检测位置的标识,以便复查;
5对线路、插座、开关接地等需要检测的检查内容,应使用万用表、漏电保护相位检测器等专业检查工具,按照质量验收标准的规定进行检查验收。
4.0.2每户住宅和规定的公共部位检验批在验收后,应及时填写《住宅工程质量分户验收检查记录表》(附表2)。
5施工各阶段分户验收质量控制要求
5.0.1在工程图纸会审、主体施工阶段、和装饰装修阶段加强质量控制。
分公司和项目部在图纸自审中审查图纸强制性条文的执行情况,如安全玻璃的使用、楼梯栏杆和围护栏杆的高度要求、外墙内保温对室内空间尺寸的影响等。
5.0.2在主体施工阶段,控制的要点为结构净高、净开间尺寸和厨卫间结构自防水的施工质量,项目质量员应加强对每层混凝土支模板工程检查复核,以确保结构净度的准确性,对检查发现结构尺寸偏差较大的位置必须在组织结构验收前整改到位,混凝土施工要检查楼板厚度控制情况,把厨卫间防水套管的设置和混凝土翻边浇筑高度、质量作为重点;砌体施工主要检查轴线位置和墙面垂直度、平整度,以保证轴净开间尺寸,全数检查窗台高度。
5.0.3装饰装修施工阶段,主要控制粉刷涂料施工质量和门窗玻璃、栏杆安装质量及高度、屋面工程和厨卫间防水施工效果、屋面女儿墙高度,楼地面找平层的厚度和平整度,墙面主要检查结构不同材料交接处的检查空鼓裂缝及平整度等。
5.0.4为把分户验收的质量控制提前到结构施工阶段,分公司应在住宅工程项目部报结构验收时对项目部结构施工阶段分户验收质量控制情况进行检查和预验,在递交住宅工程结构验收报审时,要求一并上报本指导意见中附表2.2《室内净高、净开间尺寸抽测表》,要求分公司参加住宅工程分户验收,并在预验收后竣工验收前上报附表2.4。
5.0.5关于控制要点具体见附件《住宅工程质量分户验收控制要点》。
6分户验收的组织实施和相关程序
6.0.1分户验收应在住宅工程竣工验收前进行,当分户检验项目具备质量验收条件时,可组织验收。
验收由建设单位项目负责人负责组织,分公司派质量负责人、项目经理、施工员、质量员,监理单位派总监理工程师、专业监理工程师,对所涉及的内容进行检查验收。
分包单位专业技术负责人也应参加分包项目质量分户验收。
已选定物业公司的,物业公司应当参与分户验收。
6.0.2分户验收按照以下程序进行:
1分户验收前,验收小组根据实际情况编制验收方案,明确各方职责,确定每户住宅和公共部位验收项目、内容、数量,绘制抽查点分布图,并在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线(精装修房可附图标识),同时准备相应检查工具和验收表格,精装修住宅工程由验收小组参照相关标准自行增加验收项目并确定验收标准。
2按照审查合格的施工图设计文件和相关工程质量验收标准、规范,对分户验收内容进行检查验收,并逐户、逐间检查,填写记录表,并履行签字手续。
3验收过程中,发现工程观感质量或使用功能质量不符合设计文件或规范要求的,书面责成项目部整改并对整改情况进行复查,方可重新验收。
4分户验收全部合格后,建设单位项目负责人、总监理工程师和项目经理应在《住宅工程质量分户验收汇总表》(附表3)上分别签字,分公司工程管理部出具分户验收合格证明后,由集团工程管理部办理盖章认可手续。
5验收程序最后,建设单位需将质量分户验收小组名单、验收方案、住宅工程质量分户验收汇总表报送工程质量监督部门。
工程质量监督部门根据工程实际情况,按一定比例抽样复核,复核结果如与分户验收记录不一致,有一项经检查有明显差异或实测误差在5mm以上,由验收小组对该项重新验收;有两项及以上经检查有明显差异或实测误差在5mm以上,可判定分户验收不真实,应重新组织验收。
6住宅工程竣工验收时,验收组检查一定的户数对分户验收工作进行检查和复核,质量监督机构对验收过程进行监督。
住宅工程竣工验收发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的质量问题时,应终止验收、责令改正,符合要求后方可重新组织验收。
7住宅工程质量风险规避要点
7.0.1做好图纸会审工作,以保证施工图符合强制性条文的要求,遇到建设单位不愿按强制性条文执行的情况,应及时以书面函告形式尽到告知义务。
7.0.2在施工各阶段应及时做好技术资料的鉴证,在各验收节点后应及时做好各单位的签章手续。
7.0.3及时做好设计更改的联系单应有建设单位的签章手续。
建设单位签发的有关设计更改的联系单必须有设计单位的签章。
7.0.4及时做好工期签证手续。
7.0.5及时组织分户验收和竣工验收,开具保修书,尽早地开始保修时段。
7.0.6如遇小业主提出因质量问题保修、索赔,应做好及时跟踪服务,如需索赔,分公司应及时介入,并及早报告集团工程管理部。
附表1住宅工程质量分户验收必检内容及要求
一、室内
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、楼地面、墙面、天棚面层
楼地面空鼓、裂缝
小锤轻击和观察检查。
全数检查。
空鼓面积大于400cm2,每自然间不多于2处可不计;不得出现裂缝
GB50209-20025.2.5/5.3.4
墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰
无空鼓、脱层;距检查面1m处正视无裂缝和爆灰
GB50210-2001
4.2.5
2、门窗安装
窗台高度
钢尺检查,每个窗台不少于一处。
全数检查。
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352-2005
6.10.3
GB50368-2005
5.1.5
外窗渗透
淋水1h或下雨后,观察检查。
权术检查。
外窗及周边无渗漏
《建筑法》
第六十条
推拉窗防脱落措施
观察,手扳检查。
全数检查。
推拉窗必须设置防脱落装置
GB50210-2001
5.3.4/5.4.5
安全玻璃认证标识
观察检查安全认证标识
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃,玻璃上有安全认证标识(标识不得隐蔽)
发改运行(2003)2116号第五、六条
3、栏杆安装
栏杆高度
钢尺测量,每片栏杆不少于两处。
全数检查。
临空高度在24m以下时,栏杆高度不应低于1.05m,临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时,栏杆高度不应低于1.10,不得有负偏差
GB50352-2005
6.6.3
竖杆设置
净间距不应大于0.11m,正偏差不大于3mm,应防止攀登
GB50210-2001
12.5.9
GB50352-2005
6.6.3
护栏玻璃
观察检查3C安全标识,游标卡尺测量
护栏玻璃的使用必须符合设计要求,并符合《建筑玻璃应用技术规程》(JGJ113-2003)6.2.5的规定
JGJ113-2003
6.2.5
4、防水工程
屋面渗漏
雨后或淋水2h后,观察检查。
全数检查。
无渗漏、无积水
GB50207-2002
10.0.5
卫生间等有防水要求的地面渗漏
蓄水24小时后放水,最小蓄水深度不得小于20mm,观察检查。
全数检查
无渗漏、排水顺畅、无积水
GB50209-2002
4.9.8
外墙渗漏
雨后或淋水1h后,观察检查。
全数检查。
墙面无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》
第六十条
5、室内空间尺寸
室内净高
1.室内净高每个房间抽测5点(其中距墙、柱四角300~500mm处各测1点,中间测1点);2。
室内净开间、净进深每个房间各抽测2处(其中距墙、柱四角300~500mm处各1处),无墙体则测柱间净距(距柱边处各测1处)。
3。
使用激光测距一进行检测。
全数检查
最大负偏差不超过20mm,极差不超过20mm(偏差为实测值与推算值之差;极差为实测值中最大值与最小值之差)
室内净开间、净深度
极差不超过20mm
6、给排水系统安装
管道渗漏
观察检查。
全数检查
给水管管道、水嘴、阀门等无渗漏;排水管通水后无渗漏
GB50242-2002
4.2.1/5.2.1
管道坡向
观察检查。
全数检查
顺直、无倒坡
GB50242-2002
5.2.3
地漏水封高度
试水观察检查、尺量检查。
全数检查
地漏水封高度不得小于50mm(或设置存水弯)
GB50242-2002
7.2.1
阻火圈(防火套管)设置
观察检查。
全数检查
高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈(防护套管)
GB50242-2002
5.2.4
7、电气工程安装
插座相位、接地
使用“漏电保护相位检测器”检查。
全数检查。
“漏电保护相位检测器”无接错显示
GB50303-2002
22.1.2/3.1.7
电源控制回路编号及标识、触电保护灵敏度
观察和开、关触电保护器检查。
全数检查。
接线照明配电箱(盘)内接线整齐,回路编号齐全,标识正确,触电保护灵敏
GB50303-2002
6.1.9
6.2.8
8、其他
排水通气管、烟道设置及附件
观察检查。
全数检查。
止回阀、防火阀按规定安装;排水通气管、屋面烟道出屋面高度符合设计及规范要求。
GB50243-2002
6.2.4/6.2.5/6.3.1
GB50242-2002
5.2.10
二、公共部位
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、外墙
墙面裂缝
在距外墙两米范围内平视或仰视观察检查
墙面及窗角无可见裂缝
《建筑法》
第六十条
2、楼梯、通道
楼梯踏步高差,楼梯踏步梯段及平台净宽
钢尺或激光测距仪测量检查
相邻踏步高差不得超过10mm;楼梯段净宽不小于1。
10(六层及以下,一边设有栏杆的不小于1.0m);楼梯平台净宽不小于1.2m
GB50209-2002
5.3.8
GB50368-2005
5.2.3
GB50352-2005
6.7.3
扶手设置
钢尺测量,每片扶手不少于两处。
全数检查。
扶手高度不应小于0.90m,水平段大于0.50m时,高度不小于1.05m。
竖杆净距不大于0.11m,楼梯井净宽大于0.11m时,必须采取防攀滑措施
GB50210-2001
12.5.9
GB50368-2005
5.2.3
3、栏杆安装
栏杆高度
钢测量,每片栏杆不少于两处。
全数检查。
临空高度在24m以下时,栏杆高度不应低于1.05m,临空高度在24m及以上(包括中高层住宅)时,栏杆高度不应低于1.10m,不得有负偏差
GB50352-2005
6.6.3
竖杆设置
净间距不应大于0.11m,正偏差不大于3mm,应防止攀登
GB50210-2001
12.5.9
GB50352-2005
6.6.3
护栏玻璃
观察检查3C安全标识,游标卡尺测量
护栏玻璃的使用必须符合设计要求,并符合《建筑玻璃应用技术规程》(JGJ113-2003)6.2.5的规定
JGJ113-2003
6.2.5
4、地下室
墙面、地面、天棚渗漏,裂缝
观察检查
无渗漏、无裂缝
GB50208-2002
4.1.9/8.0.4
附表2.1住宅工程质量分户验收记录(室内)
总页第页
工程名称
房(户)号
幢单元室
建设单位
开竣工日期
20年月日—20年月日
施工单位
监理单位
序号
验收项目
验收内容
验收结论及记录
1
楼地面、墙面和天棚
裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、墙面爆灰
2
门窗
窗台高度、渗漏、推拉窗防脱落措施、安全玻璃标识
3
栏杆
栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、栏杆玻璃
4
防水工程
屋面渗漏、卫生间等防水地面渗漏、外墙渗漏
5
室内空间尺寸
室内净高,净开间、净进深尺寸
6
给排水工程
管道渗漏、坡向、地漏水封、阻火圈(防火套管)设置
7
电气工程
插座相位、接地、控制箱配置
8
其他
烟道等
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员:
20年月日
验收人员:
20年月日
验收人员:
20年月日
验收人员:
20年月日
附表2.2室内净高、净开间尺寸抽测表
房(户)号
抽测时间
20年月日
房间
编号
净高推算
值(mm)
实测值(mm)
计算值(mm)
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
最大
偏差
极差
极差
实测________房间,不合格________房间,需要改处理房间:
____________________________.
抽测人员:
(建设单位)(监理单位)(施工单位)
室内净空尺寸测量示意图
↑北
套型示意图贴图区
注:
1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值;极差为实测值中最大值与最小值之差,抽测不合格点数据在表内红笔圈出。
2、室内每户为一个检查单元,每个检查单元填写本表一张,检查完毕及时签字;本表一式三份,建设(监理)、施工、住户(《住宅工程质量保证书》的附件)各一份
附表2.3
住宅工程质量分户验收记录(公共部位)
总页第页
工程名称
检查项目及部位
幢单元室
建设单位
开竣工日期
20年月日—20年月日
施工单位
监理单位
序号
验收项目
验收内容
验收结论及记录
1
内、外墙
墙面裂缝、渗漏、
空鼓、起砂
2
楼梯、通道
楼梯踏步、梯段
及平台净宽扶手设置
3
栏杆安装
栏杆高度、竖杆设置、
护栏玻璃
4
地下室
墙面及顶棚渗漏、裂缝
地面裂缝、起砂
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员:
20年月日
验收人员:
20年月日
验收人员:
20年月日
验收人员:
20年月日
注:
1、公共部位检查单元划分:
每个单元的外墙为一个检查单元;每个单元每层楼(电)楼及上下梯段、通道(平台)为一个
检查单元;地下室(地下车库等大空间的除外)每个单元或每个分隔为一个检查单元。
2、每个检查单元填写一张本表,本表一式两份,建设(监理)、施工各一份。
附表2.4住宅工程质量分户验收汇总表
工程名称
结构及层次
面积
M2
建设单位
监理单位
总户数
施工单位
开竣工时间
20年月日—20年月日
内容
验收情况
概况
根据《____市住宅工程质量分户验收管理办法》要求,组织相关单位于200__年__月__日—200__年__月__日对本工程进行了分户验收。
发现屋面渗漏____处;发现外窗渗漏____个;室内有防水要求房间____间(其中卫生间____间,厨房____间,阳台____间),发现渗漏____间。
□以上检查过程中存在的问题经整改后均已处理完毕。
室内
共验收____户,形成《住宅过程质量分户验收记录(室内)》____份,验收合格____户,不合格____户。
□验收不合格户经整改后均已处理完毕。
公共部位
共验收公共部位____个检查单元(其中外墙____个检查单元,楼梯通道____个检查单元,地下室____个检查单元),形成《住宅过程质量分户验收记录(公共部位)》____份,验收合格____检查单元,不合格____检查单元。
□以上检查过程中存在的问题经整改后均已处理完毕。
验收结论
建设单位
项目负责人:
(公章)
20年月日
监理单位
总监理工程师:
(公章)
20年月日
施工单位
项目经理:
(公章)
20年月日
说明:
1、本表是在建设单位组织分户验收并形成了完整的《住宅工程质量分户验收记录》的基础上进行汇总填写,相关单位及人员签章,公章为法人章。
2、本表一式四份,一份由建设单位送交质量监督部门备案,另建设、监理、施工单位各一份。
3、每幢住宅工程应有房(户)号立面分布图和地下室检查单元示意图,作为本表的附件。
4、验收结论包括合格或不合格,对分户验收过程质量情况也可做必要描述。
附件:
住宅工程质量分户验收控制要点
1楼地面、墙面、天棚面
1.1技术要求
1.1.1水泥地面面层与基层应结合牢固,无空鼓、裂纹。
注:
空鼓面积不应大于400cm²,且每自然间(标准间)不多于2处可不计。
1.1.2水泥地面面层表面应洁净,无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
1.1.3墙面各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固,抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。
1.1.4现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。
1.1.5对已经出现的严重缺陷,应由项目部提出技术处理方案,由分公司技术负责人审批后,报监理(建设)单位认可后进行处理。
对经处理的部位,应重新检查验收。
1.2施工及验收注意事项
1.2.1水泥地面施工前应将基层清理干净;施工中应注意按要求设置好界格。
1.2.2抹灰工程应分层进行。
当抹灰总厚度大于或等于35mm时,应采取加强措施。
不同材料基体交接处表面的抹灰,应采取防止开裂的措施。
当采用加强网时,加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm。
1.2.3在主体工程施工中应严格标准,精心施工,确保主体结构本身不出现裂缝、不留有缺陷。
1在建筑物的阳角,现浇板内必须按规定设置防止开裂的加强钢筋;
2现浇板、剪力墙等砼施工缝留置位置必须正确;
3砼施工中必须保证振捣和养护质量;
4现浇板及剪力墙接槎部位、梁柱交接部位砼施工前必须对模板支设认真处理,确保牢固、接缝严密;
5现浇板、剪力墙内附设电器等线管位置必须正确(线管应设在两层钢筋中间);后开槽设置线管的部位,开槽应整齐,线管敷设结束后必须用细石砼或水泥砂浆处理密实;
6填充墙与砼交接部位砂浆必须饱满,填充墙应严格皮数控制,梁底采用45˚斜砌,两端和中间部位宜采用预制砼构造砌块。
1.2.4室内顶棚宜采用免粉刷工艺。
当采用顶棚砂浆抹灰前,首先应检查室内标高是否符合《室内空间》有关要求,如超差应对基层进行处理。
室内顶棚验收时应检查抹灰层与基层的粘结质量,先观察检查,当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时,再采用小锤轻击检查。
2门 窗
2.1技术要求
2.1.1建筑外门窗及部品制作安装应符合建筑门窗节能工作相关要求。
建筑外门窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能及保温性能应经检测机构抽检合格。
2.1.2建筑外门窗的安装必须牢固。
使用空心砖和轻质砌块等作为砌体材料时,门窗膀固定位置应采用实心砼砌块或实心砖进行构造处理。
在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。
外窗膀有保温要求的应采取构造处理,确保窗框固定牢固。
2.1.3门窗应开关灵活、关闭严密,无倒翘。
推拉门窗扇必须有防脱落措施。
2.1.4建筑外门窗及周边不得有渗漏。
2.1.5下列情况必须使用安全玻璃:
无框玻璃门(且玻璃厚度不小于10mm);有框玻璃门玻璃面积大于0.5m2;单块玻璃大于1.5m2;沿街单块玻璃大于1.0m2;7层及7层以上建筑物外开窗;玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗。
安全玻璃必须有3C安全标识。
2.1.6门窗应按图集要求设置密封条。
其中门窗的橡胶密封条应在转角处断开,并用密封胶在转角处固定。
2.1.7有排水孔的门窗,排水孔应畅通,位置数量应满足排水要求。
窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置位置合理到位。
2.2施工及验收注意事项
2.2.1施工总承包及监理单位必须参与对门窗专业分包单位制作及安装的质量管理。
2.2.2门窗施工必须坚持样板领路
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