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格兰春晨一期开盘价格建议
格兰春晨一期开盘价格建议
一、近期市场分析:
在经历了一系列的政府宏观调控之后,近期全国的房产市场笼罩在一片“拐点”声中,深圳、广州等区域价格已有实际下降趋势,北京、上海等一线城市也呈现出有价无市,市场成交极大萎缩,形成价涨量缩态势,而且价格涨幅也开始下降,市场观望氛围浓厚。
银行持续加息加上房贷新政影响,使冬季的宁波楼市更多了几份观望与清淡。
与上半年的市场相比较,年底的房屋租售市场却成交量萎缩,价格也出现了下滑势头。
从房产中介的成交均价图上看,今年10月市区二手房均价达到高峰,为每平方米8127.95元,11月份以后出现下跌,跌至8058.42元。
据分析进入12月以来,二手房买卖、租赁的成交数量出现较明显的下滑。
不仅二手房市场遭遇寒冬,新开楼盘的销售也告别了开盘一抢而空的热闹场面,西城十二庭院、东源华府、学府1号等新开楼盘开盘当天上午均只有20多组客户,虽然有些楼盘的优惠幅度较大,采取变向降价的措施,但成交量均不理想,市场观望氛围浓厚,销售周期拉长已成不争的事实。
仔细分析楼市“这个冬天有点冷”有多方面的因素,一是今年年初以来甬城经历了颇长时间的火爆行情,价格涨幅已经巨大,购房的动能已经提前释放。
据国家统计局最新反馈资料显示:
2007年房屋销售价格同比总指数宁波市为108.6%,高出全省水平0.5个百分点,在全省11个地市中涨幅位居第3,比上年前移了4位。
二是周边房市的回调以及政策面调控力度的加大,经济适用房的大量推出等都加重了甬城购房者的的观望情绪。
二、近期新开楼盘销售情况
学府1号三期
开盘时间:
12月28日
可售套数384
开盘价格:
7000--9000元/㎡
优惠方式:
一次性优惠200元/㎡按揭首付50%,优惠50元/㎡,首付40%,优惠20元/㎡
销售去化进度情况:
销售时间本周去化套数累计去化套数本周去化率累计去化率成交价格
1月第1周404010.4%10.4%
1月第2周458511.7%22.1%8858
1月第3周351209.1%31.2%8706
1月第4周191394.9%36.1%8706
去化分析:
学府1号二期售价已达10000元/㎡,三期开盘比二期有所下降,虽然对外宣称9500元/㎡,但成交价只有8700元/㎡左右,明显较低,在价格下调的情况下,销售仍只有36.1%,去化较慢,景观较好和价格较低的西首及中间户型去化相对较多,东首去化最少,高楼层的去化较少。
西城十二庭院
开盘时间:
12月31日
可售套数:
434(多层)
开盘价格:
9500元/㎡
优惠方式:
一次性优惠500元/㎡,首付50%优惠130元/㎡,首付70%优惠260元/㎡,开盘期间另优惠50元/㎡
销售去化进度情况:
销售时间本周去化套数累计去化套数本周去化率累计去化率成交价格
1月第1周30306.9%6.9%9260
1月第2周43739.9%16.8%9690
1月第3周4611910.6%27.4%9691
1月第4周261456%33.4%9687
去化分析:
从销售情况来看,定价明显偏高,市场接受度不强,主要去化房源为85㎡和105㎡中间二---四层住宅。
东源华府
开盘时间:
12月7日
可售套数256(小高层)
开盘价格:
7500—7800元/㎡
优惠方式:
按揭无优惠,一次性99.8折
销售去化进度表:
销售时间本周去化套数累计去化套数本周去化率累计去化率成交价格
1月第1周201967.8%76.6%7850
1月第2周112074.3%80.9%7901
1月第3周112184.3%85.2%7886
1月第4周52232%87.2%7902
去化分析:
开盘定价较低于市场预期,再加上开盘时房屋已结顶,前期客户积累也较充分,因此开盘去化情况较好,价格随着去化率也成逐步上涨态势。
奥林80(奥林花园)
开盘时间:
1月13日左右开始预定,没正式开盘
可售套数:
188(多层)
开盘价格:
对外报价7900元/㎡
优惠方式:
首付40%以上享受50元/㎡优惠,一次性付款优惠200元/㎡
销售去化进度表:
销售时间本周去化套数累计去化套数本周去化率累计去化率成交价格
1月第1周
1月第2周
1月第3周17517593%93%7582
1月第4周41792%95%7581
去化分析:
此次开盘房源数量较少,没进行较强的广告投放,比较低调,直接以原先登记客户预定为主,定价也较低于市场预期,在市场大环境不乐观的情况下,此举意在试探市场,从去化速度较快来看,也证明了这个定价接受度较大,产品本身的西班牙风格也区别于其他楼盘,有一定的吸引力。
三、客户意向排摸情况:
从12月16日至27日的客户筛选情况看,3000多组老客户重新意向登记人数为303组,客户流失较多,主要是因为房展会和房产夜市登记的约1700组客户对项目的了解不清楚,意向差。
来售楼处的客户基本进行了登记,意向较强,很多客户虽然对价格有些抗性,但还是希望看开盘时价格再定,但客户对房源的选择较集中,主要是多层的8#、9#楼,看小高层客户较少,主要原因是客户以集仕港、联丰附近群体为主,对小高层的物业管理费和公摊的抗性较大;16#、17#楼由于南面目前是农田,客户担心以后会造工厂,因此有一点抗性。
◎登记客户区域分析:
登记客户主要以海曙为主,其次为集仕港、鄞州区、江东。
所占总比分别为51%、12%、12%、11%。
◎登记客户需求房源分析:
小高层需求71组,占总比的23%,多层约212组,占总比的70%,皆可约20组,客户需求与产品供给有一定矛盾。
◎登记客户购买用途分析:
自住客户有276组,占总比例的91%,投资客只占2%,为父母或子女购买占4%,来客基本以自住为主。
◎付款方式分析:
登记按揭客户267组,占总比例的88%为主。
一次性占6%,其他未确定。
四、价格策略及价格建议:
从目前的市场情况来看,消费者已渐趋理性,观望氛围较浓,销售周期延长,最近新开楼盘均低于其原来预期价,定价高的楼盘明显出现滞销,例如西城十二庭院,针对格兰春晨的情况,我们认为目前项目周遍环境还没形成,缺乏较有价值的参考楼盘作依据,而我们的意向登记客户主要为海曙和集仕港周边人群,他们心理的参考对象为集仕港的一些二手房,其原有预期与我们的定价有一定的落差,虽然此次意向客户筛选登记人数相对还好,但意向度上并不很强烈,我们认为此次定价应以试探市场为主,不适宜高开,建议采取低开高走的价格策略。
针对产品本身的差异性,建议稍微拉大价格范围,以产生价格梯度,减少给人整体价格过高的感觉。
建议小高层均价为6800元/㎡,多层8-9#楼为7200元/㎡,16-17#楼均价6800元/㎡
具体详见配价系数表和价格表
五、付款优惠建议:
目前阶段消费者对价格比较敏感,优惠幅度过大,反而会让消费者误以为不好卖,犹豫不决,因此建议优惠幅度不宜过大,基本满足人们的一个优惠心理为主。
一次性付款优惠100元/㎡预约表登记客户优惠50元/㎡开盘当天优惠50元/㎡
七、汽车车位销售建议
根据目前的市场情况,车位销售存在一定的难度,尤其是机械车位,为了加快其去化速度,建议在签约时,先填写车位购买预约单,凭单在购买时享受一定的优惠,在定价方面建议拉大固定车位和机械车位的价格差,以提高机械车位的去化。
八、自行车棚销售建议
多层自行车棚和住宅数量一一对应,建议由开发商提前指定房屋所对应的车棚,签购房合同时一并销售。
8#楼多出车棚后期销售给10#、11#楼客户。
小高层车棚按单元划分,数量能满足本单元的,车棚位置也提前指定好,数量不够的单元,车棚位置不进行指定,先买房先选。
周边项目车棚销售价格:
西城十二庭院1200元/㎡,雍景苑1000-1500元/㎡,阳光丽园800元/㎡
建议车棚价格统一为1200元/㎡。
格兰春晨第一批开盘房源配价说明
配价原则:
根据消费者在选房时比较看重的以下几大因素:
朝向、楼层、户型、景观、干扰等作出单项系数,各单项系数相加得出对这套房的综合评价系数,以均价乘以该系数得出该套相应的单价。
原则上不同房屋的同一单项系数之和应为零。
但由于此次开出的是一部分房屋,而且坐落不均匀,再加上户型优劣比例不一致等因素,有些单项系数之和并不符合零原则,但为了均价的准确性,所有房屋的综合系数之和应接近零。
具体说明如下:
朝向系数:
由于我们的房屋排列是接近正南北向的,朝向差别不大,只有东西首有些不同,在接待客户中发现东首优势不明显,西首抗性也不大,因此在东首为2%,西首考虑西晒为-1%,中间为0%
楼层系数:
小高层:
5楼为均价楼层,4层以下由于消费者接受难度大,因此下调系数较大,10-11层考虑到单价会比较高,因此与下面的楼层差稍有缩小,具体为1F-6%2F-5%3F-3%4F-1%5F0%6F1%7F2%8F3%9F4%10F5%。
多层:
一般以二楼为均价,顶楼会下浮较多,但由于我们的顶楼带夹层,有一定的可拓展性,因此价格稍微上浮1%。
具体如下:
1F-3.5%2F0.5%3F3%4F2%5F-0.5%(顶为1.5%)6F1%。
户型系数:
共有A、B、C、D、M、K、L、J、N、H,10个系列的户型,结合面积比较受消费者青睐的户型有B、C、N,因此在定价系数上B、C为上浮2%,N考虑到面积较大系数为1.5%,户型接受度较低的有J、K、M(主要为小高层),J、K下浮为-2%,M下浮-3%。
A、D、L、H均为0%。
景观系数:
6-7号楼景观是整个小区最好的,但由于景观带处于北面,享受性较差,因此系数微微上调1-1.5%,考虑到楼层高低对景观的影响,1-2层景观下浮1%,3-4层为0%。
8#、9#楼景观系数也是以上调1%为主,东西首好的上浮2.5%,16#、17#幢的位置在最里面,景观是整个小区最差的,因此下降幅度较大,为-3%。
干扰系数:
主要考虑道路灰尘、噪声污染,7#、9#、17#楼的东边靠近小区外道路,影响较严重,下浮为-2%,16#楼靠近2#地下室,下浮为-0.5%
6#、7#楼北面为车行道,1-2楼下浮为-0.5%。
根据以上配价系数,得出的所有房源的平均单价为6907元/㎡,6-7#楼均价为6825元/㎡,16-17#楼均价为6773元/㎡,8-9#楼均价为7204元/㎡。
格兰春晨项目组
2008年2月21日
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