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公证在房产交易中的作用
目录
摘要III
关键词III
AbstractIV
KeywordsIV
引言1
(一)研究背景和意义1
(二)国内外研究现状1
一、公证制度及房产交易的内涵2
(一)公证制度与房产公证2
(二)房产交易的内涵及表现3
1.房产交易的内涵3
2.房产交易的表现3
二、公证制度在房产交易中的作用4
(一)房产交易存在的问题4
(二)公证制度在房产交易中的作用5
1.公证制度在房产交易中的表现5
2.公证制度在房产交易中的作用6
三、公证制度在房产交易中的意义和影响7
(一)房产交易中公证制度的意义7
(二)公证制度对房产交易的影响8
四、结论8
参考文献9
致谢10
公证在房产交易中的作用
摘要
公证制度是我国法律制度中的重要环组成部分,是保障公民合法权益的重要手段。
随着我国市场经济体制的改革,以及房产市场迅速的发展,使得房产交易数量不断地增加,但是,在房产交易的过程中,也暴露出越来越多的问题,并严重影响到国家在经济方面的稳定。
人们住房需求的逐渐增加,促使房地产业发展扩大,房价不断上涨,也由此带来许多不公证行为,影响到国家整体发展水平。
所以,为了解决这一问题,政府不得不干预市场经济,结合相关法律,制定有效的改进对策,为市场交易的公平以及经济水平的稳定和人们的合法权益提供有效保障。
可见,公证制度在这一产业中,尤其是交易上有重要的作用。
关键词:
公证制度;房产交易;作用
Abstract
Inlaw,notarysystemisanimportantpartofthelegalsystem,isanimportantmeanstoprotecttherightsandinterestsoftheparties.Alongwithourcountryeconomicsystemreform,aswellastherapiddevelopmentoftherealestatemarket,therealestatetransactionvolumeincreased,however,intheprocessofrealestatetransactions,alsoexposedmoreandmoreproblems,andseriouslyaffectthestabilityofthestateintheeconomy.People'shousingdemandincreases,therealestatecontinuestoexpanddevelopment,housingpricescontinuetorise,whichbringsalotofnonnotarybehavior,affectingtheoveralllevelofdevelopmentofthecountry.So,inordertosolvethisproblem,thegovernmenthadtointerveneinthemarketeconomy,combinedwiththerelevantlaws,formulateimprovementmeasures,ensurefairtradeandmaintainthelevelofeconomicstability,protectthelegitimaterightsandinterestsofthepeople.Itcanbeseenthatnotarizationsystemplaysanimportantroleintheindustry,especiallyinthetransaction.
Keywords:
notarizationsystem;realestatetransaction;function
引言
(一)研究背景和意义
随着社会主义市场经济深入的发展,以及国家各项调控政策相继的出台,我国房产事业终于迎来了发展的好机会,同时,房产交易的公平和公证也成为时机中的挑战。
可见,公证这一制度在社会工作中有越来越来重要的作用。
在我国国民经济发展中,房地产业属于基础性和先导性产业,并且已经成为市场经济的一个重要部分,同时也是国民经济发展中的重要经济支柱。
但是,随着房地产业的加速发展,也出现了许多亟待解决的问题,而公证制度的完善则是解决这一问题最直接,最有力的手段。
本文就是基于这样的现实,从公证制度上,解决房产交易中出现的问题,同时找出公证制度在这一经济领域的作用。
这不仅关系到我国经济的发展,还影响到政府在市场经济中的调节,同时还能体现国家的法律是否完善,总之,这是一个于国家,于社会而言都值得研究的问题,它所涉及的领域不仅是经济的,还是政治的,所以,本文研究公证在房产中的作用,非常具有研究意义。
(二)国内外研究现状
关于公证制度在房产交易中的作用,国内外都有相当多的研究,可见,法在社会经济中有重要的地位。
国外关于房产的公证比中国历史悠久,它们有着数百年的发展,其制度也较完善,影响更是深入人心。
因此,房产交易中,国外的公证制度更具有实际影响力,这也是我国在这方面还需要学习和借鉴的。
国外在房产公证领域中,法国的公证制度具有很高的地位,其公证主要是把信息提供、契约签订、税收缴纳、法律咨询评估、代办产权登记过户等作为一套完整的体系,并且每一个环节都很具体详细。
而德国也规定房产交易必须签订合同并且经公证处公证才能生效,不然,则视为无效合同。
美国的房产公证则是通过公证人、公证文书赋予公证制度证明形式真实的功能,而并不期望公证制度是干预经济活动和公民社会生活的预防纠纷的政策性制度,面对实际发生的纠纷不是及时解决,而是事后通过诉讼程序解决。
可见,美国的这种公证制度是自由而又自制的。
这是基于美国这样发达的国家而说的,对于许多发展中国家,房产交易只能通过公证作详细的硬性规定。
我国在房产公证中的研究是晚于国外的,并且不同于国外。
随着我国房地产业的发展,公证制度的重心才渐渐转移到房产公证上来。
改革开放以前,我国的房地产业主要还是农村住宅居多,并且依靠国家财政预算投资的城镇住宅建设,也由于投资资金的匮乏,一段时间都处于滞后状态,这也使得国家房地产资源稀缺,房产交易几乎停滞,房产公证自然就没有用武之地了。
直到邓小平同志提出社会主义市场经济,我国才开始对房地产进行综合开发,房地产业也才迅速崛起,因此,也开始出现了大量可用来交换的剩余房产资源,而房产买卖互换、抵押赠与、继承等法律公证行为也在这时期与日俱增,此时房产公证的作用也开始显现,并且相关的公证制度也得到迅速发展。
1997年,住房制度改革的全面推进,使房地产业发展上升到前所未有的高峰,因此,很多新兴的房产公证制度也应运而生,形式更加多样。
如房产项目的招标、拍卖及土地使用权的出让、转让和房屋拆迁补偿安置等公证制度,还有传统的房产转让、抵押、租赁、遗嘱、继承、赠与、等公证。
总之,公证作为国家强有力的法律防预制度,对房产交易有真实性、合法性的作用,并且也有防止纠纷、减少诉讼以及交易风险的作用。
综上所述,国内外对房产公证都比较重视,也根据国家的立法情况不同,不断做出调整,同时,我们也看到我国在这方面的公证制度越来越完善,并且发挥了实际有效的积极作用。
一、公证制度及房产交易的内涵
公证制度是什么?
中国有必要确立房产公证制度吗?
房产公证的作用何在?
房产交易又是怎样的一种公证制度?
这些问题对中国房产事业的发展和公证制度的完善不仅具有现实意义,而且也关乎国计民生。
因此,有必要对这些问题进行深入研究。
(一)公证制度与房产公证
公证制度是国家正确实施法律行为,稳定社会经济,调节民事纠纷,减少诉讼,并保护公民、法人及其他组织的合法权益而制定的一项司法证明制度,是中国司法制度的重要组成部分。
而房产的公证则是公证制度的一种,是公证机关根据当事人的申请,依法证明与房产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的活动。
房产公证虽然不是房产交易的必须环节,但经过公证处的审查,当事人可以减少很多不必要的风险,且经公证的房产交易合同或协议可直接向法院申请执行。
可见,这不仅保障了房产交易的顺利实施,对当事人的合法权益来说也有很好的保护作用,所以公证制度在房产交易中有非常重要的作用。
(二)房产交易的内涵及表现
房产交易是什么?
它有这样的表现形式?
这是我们在研究过程中,首先解决的问题,因为只有看到问题的存在,才能找到解决的方法。
1.房产交易的内涵
房产交易指的是房地产买卖的关系,也就是一种商品交换,是进行房产交易主体双方以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。
它形式多样,种类复杂,是专业性很强的一种交易。
并且在交易过程中,需要按照不同的条件、程序来办理相关手续,完成交易。
不然,会出现很多问题,特别是我国正处于计划经济向市场经济转型的特殊时期,许多房产制度不规范,有些属于自由流转,有些是限制流转,有些是禁止流转。
所以,在交易时,一定要分清是哪一种交易形式,这样才能保护自己的在交易中的合法行外,同时,我们也看到这是房产交易中相关法律不完善所导致。
因此,房产交易还是需要公证制度来保护。
2.房产交易的表现
房产交易有很多表现形式,如:
国有土地使用权及其地上房产的交易,这受我国法律保护的交易,而集体土地使用权及其地上房产的交易,大多是受禁止或限制的,因此,在交易时,应该选择受保护的。
划拨土地使用权及其地上房产的交易以及带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易,这属于受到限制的交易,不能自由买卖,而商品房交易则属于不受限制的交易,只要当事人双方愿意,可自由买卖,而这却是房产交易中存在问题最多的交易,因为不能限制别人的自由,所以,才需要公证制度。
而众多的交易中,我们最常见的是房产的转让、租赁和抵押。
房产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
这就是“房产权与地产权一同交易规则”。
房产权与地产权同属于房产交易的一个部分,一旦交易生成,房屋的所有权与土地的使用权都只有一个主体;否则,就会发生房产交易中的矛盾纠纷,需用通过诉讼才能解决。
并且,房产交易的当事人应当依法办理权属变更或抵押登记。
可见,只有做到公证,才能保障交易的安全、公平,并且,我国法律也规定,房产转让、抵押和租赁未办理权属登记,其行为无效,可见,公证制度具有实际的强制力。
二、公证制度在房产交易中的作用
(一)房产交易存在的问题
近年来,伴随着经济发展和人们生活水平的提高,房地产业迅速进入市场,并且受到人们的热烈关注,但是,在房产交易中,却存在很多问题。
因此,如何规范地促进房地产市场健康发展,更好地维护消费者的合法权益,是我国即将面临的一道难题,而其中房产交易又是非常重要的一项。
1、产权归属问题
这是房产交易中最基本,也是最重要的问题,房子的产权属于谁?
当事人在进行交易的时候一定要注意交易合同上是否完整体现,并且要将对方房产证打印出来,清楚是个人房产还是联合房产,联合房产容易产生纠纷,建议申请个人房产,同时,需要房产人共同签字确认,以免造成事后赖账。
2、债务问题
在房产交易之前,一定要全面了解是否有抵押贷款卖房,或者有不良记录的问题。
有的卖家是银行贷款购房,自己不还贷,被银行冻结资产,然后联合中介欺骗买家,骗取定金,甚至首付,这是房产交易中的债务不完善的问题。
所以,当事人在房产交易前一定要这个债务意识,不要导致无法挽回。
3、水电气等相关费用是否欠费问题
这和债务问题是相类似的,都需要买家有先觉意识,只是这一问题造成的后果没有债务问题的严重。
4、中介费用的问题
通过第三方进行房产交易的当事人一定要注意,等到所有房产问题全部解决,你才和第三方脱离关系,不然造成的一切后果在交易完成后都是自己承担,因为有很多卖家是和第三方联合行骗的。
以上这些是房产交易中存在的一些基本问题,也是最常见的问题,看似不严重,实际牵扯很广,可能“一着不慎满盘皆输”。
所以,进行房产交易的当事人一定要看到这些问题,懂得用法律来保护自己的合法权益。
(二)公证制度在房产交易中的作用
我们知道,公证制度是维护广大人民的合法权益,并具有强制性的制度,即使在房产交易中,它也有一系列完整的公证体系。
公证制度在房产交易中是如何体现的,它有怎样的作用,是本节我们要重点讨论的。
1.公证制度在房产交易中的表现
房产交易能否顺利进行,并且不造成矛盾纠纷,公证制度有很重要的表现,其主要表现在以下几方面。
(1)交易前
在交易前,公证制度保障交易安全的进行。
对于想要买房的人来说,他希望能拥有一间全方面都符合自己要求的房子,但自己对于房子又不是很了解,而有的房产公司就是利用买家的这种需求欲望和对房子的懵懂,制造各种有利可图的机会,使买家来陷入他们的设定的圈套,一旦交易成功,他们就不再负有责任,但实际上,买家对于自己的房子非常不满意。
因此,为了避免这种现象出现,在交易前,公证机关和公证员需要为交易的当事人办理房产交易公证,提供相关房产市场信息和法律政策的咨询,及时审查问题,发现交易中出现的漏洞和不足,确保交易的安全。
对于买家来说,房产交易涉及的金额巨大,周期也很长,因此,交易存在的风险也高。
大多数人一生都只有一次买房的机会,所以他们对于房产市场缺乏经验,面对冗杂的法律法规更是十分迷茫,因而对于房产商广告的宣传,他们除了束手无策,也只有俯首听命。
但是,公证制度就不一样,它是由公证处以及公证人员同时监督实施的,对房产有相关专业的法律知识,这可以帮助当事人对交易的合同进行必要的完善,使之真实合法、可行有效,从而保障房产交易安全稳妥的进行。
(2)交易时
按国家的正规体系,进行房产交易的双方都要签订合同,以免事后出现不必要的纠纷。
所以,房产交易时,双方需要签订合同,并到公证处办理房产交易的相关证明,这样,是为了以后出现纠纷时有据可证。
同时,这也是揭露违法行为和制止犯罪活动最有力的手段,而且对政策性强,交易数额大的房产交易也有更好的保护作用。
可见,对符合国家法律法规的房产交易活动,公证处给予办理公证;而对于在房产交易中进行诈骗、规避法律等违法犯罪行为,则坚决揭露和制止,从而才能避免交易纠纷造成当事人不必要的经济损失。
(3)交易后
事后赖账的行为是人们所痛恶的,尤其是牵涉到较大的经济问题时,更让人无法容忍。
因此,为避免房产交易也出现这样的问题,对房产开发企业和其它当事人来说,事后公证制度更有保障,经过交易前的房产信息公开公证以及交易时的合同公证公开,那么交易后的公证书就是一种可靠的证据,可见,公证制度在房产交易的每一个环节都很有必要。
有始有终,这也是公证制度最强有力的表现。
总之,对房产交易的公证是国家维护人民利益,稳定市场秩序和国家安定的重要法制之一,它不是空头支票,而是实践可证明的。
2.公证制度在房产交易中的作用
公证制度在房产交易中的作用体现在它通过真实、合法、可行的实际手段保障交易的安全进行,揭露房产交易中的违法行为以及制止犯罪行为发生,有效地避免和减少交易纠纷和正确迅速地解决矛盾,维护广大人民的利益,稳定市场秩序和维护国家安全。
(1)公证在房产交易中的真实性
在房产交易中,问题较多的是当事人对交易物的错误认识行为。
我国《民法通则》和《合同法》规定,在交易中,当事人因为重大的误解签订合同的和因为受欺诈而造成错误认识的,所签订的合同则被视为非真实意思表示,属于可撤销民事行为。
因此,买家在商家不真实的宣传情况下而签订的合同和买家因为对房屋存在残缺破损等瑕疵不知情而签订的转让合同,均为非真实意思表示。
目前,这样的情况在房产交易中是大量存在的,但随着法律知识的渐渐普及,人们在这方面的认识也渐渐增加,公证也越来越有影响力。
房产交易公证,是为了当事人更好的通过公证机构,真实详尽地了解相关房产交易情况,全面、具体地表达自己的意见,确保交易的真实性,对交易纠纷和矛盾的发生有现实意义的作用。
(2)公证在房产交易中的合法性
房产交易涉及的法律较多,不仅有专门的房产法律法规,同时我国的民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律也有所涉及,因此,确保房产交易行为合法有效地实施,最大的难题是保证交易行为不与其他法律法规相抵触。
但是,进行交易的大多数人不可能具有这样高的法律水平。
所以,把公证作为房产交易的必经程序,让具有全面掌握并正确理解相关法律法规能力的专业法律人对交易行为进行审查,可确保交易的合法性,对揭露与制止房产交易中的违法犯罪行为有强制有效的作用。
(3)公证在房产交易中的可行性
房屋是生产生活必不可少的,对老百姓的生活和社会生产都具有极为重要的意义。
为规范房产交易中的法律行为,减少纠纷和不必要的诉讼,不少法律法规都规定对房产相关问题必须办理公证。
这也是随着物权法的实施以及登记制度的建立和完善,公证机关利用法律赋予我们的公证职能。
因此,正确解决房产交易带来的纠纷问题,确保交易的可行性,对维护广大人民群众的切身利益和促进社会和谐有实际可行的作用。
总之,公证制度在房产交易中的作用对保障交易安全、揭露违法犯罪、解决矛盾纠纷、维护人民利益、稳定市场秩序和维护国家安全都有真实、合法、可行的作用。
三、公证制度在房产交易中的意义和影响
(一)房产交易中公证制度的意义
首先,我们要明确作用不等于意义,也不是影响。
作用是指促进作用,是积极的、好的,而意义是对自身的意义和其它意义,影响则是指不好的、消极的影响,明确这三者的关系是方便我们接下的论述。
有人认为这三者其实一个意思,前面都说了作用,现在又说意义和影响,是不是画蛇添足了。
下面是房产交易中公证制度的意义,它和作用是不同的。
房产交易之所以需要公证制度,是因为自身的不足,造成了交易中矛盾纠纷不断,因此,解决自身存在的问题,是公证制度在房产交易中的一个重要意义。
在房产交易中,由于很多当事人不熟悉法律,导致签订不真实的合同和以及事后只能无奈接受。
因此,解决当事人的现实问题才是公证制度的意义。
其次,这也是公证制度需要完善的地方,确保当事人在全面知情的情况下签订合同比事后解决纠纷更有实际意义。
我国《民法通则》和《合同法》中把当事人不知情而签订的合同视为非真实意思表示,属可撤销民事行为,但是,解决问题的根本并不是保护,而是学习,多普及法律知识,尤其是普及买家关于房产交易这方面的知识。
总之,授人鱼不如授人以渔,所以,公证制度在房产中的意义更应该体现在人的身上,从人们的根本问题出发,才能解决问题的根本,杜绝问题。
保护终究不是长久之策,还需要人自我意识的觉醒。
(二)公证制度对房产交易的影响
公证制度对房产交易的影响主要体现在它阻碍房产事业的发展和市场经济进步。
任何问题都有两面性,它不存在绝对,因此,在公证制度保障房产交易真实、合法、维护国计民生的利益作用上,它也存在一定影响。
国家干预经济,这是市场经济中不可避免的,但同时也是限制经济快速发展的,如果单经济而言,房地产业的迅速发展是合理的,在市场竞争如此激烈的环境下,还能保持不断进步,这是值得肯定的,但是,国家需要保持经济的平稳增长和市场秩序,因此,经济过剩和滞后都不是国家发展的目的,可见,公证制度在一定程度上其实是国家稳定经济市场发展必然采取的政策。
房产公证则是对自由交易这种行为的限制,虽然保护了人们的合法利益,却也限制了市场交易的自由。
所以,公证制度对房产交易的影响主要是市场经济这方面的影响,但是,它的利是大于弊的,我们才去研究它的作用。
总之,无论是作用还是影响,都有其研究的意义。
四、结论
房地产业是我国国民经济发展中的基础性和先导性产业,其交易已成为市场经济的一部分,并且是国民经济发展的重要经济支柱,但是,伴随房地产业的快速发展,房产市场范围的扩大,使得房产交易中的矛盾纠纷也渐渐增加,因此,为减少房产交易中的纠纷,就不得不需要公证制度来保障交易的安全进行和事后的维护管理。
从本文的论述来看,公证制度在房产交易中的确有巨大的作用,它不仅对揭露违法犯罪的交易行为,解决交易双方的矛盾纠纷有直接作用,而且维护了广大人民的利益,同时还稳定了市场秩序以及国家的安全,并保障了房地产行业的稳定发展,虽然它对市场经济也带来了一定影响,但还是不可否认它对人民、社会和国家带来的作用。
可见,公证制度的作用在社会的各个角落都有一定的影响力,而房产公证更是深入人心,既解决了实际问题,也避免了刑事纠纷。
所以,在国家发展,社会进步的同时,公证制度也需要不断与时俱进。
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致谢
最后要感谢在整个论文写作过程中帮助过我的每一位人。
尤其是要感谢的是我的指导老师,在整个写作过程中,是他给了我很大的帮助,从论文题目制定到开题,从初稿到定稿,都对我认真指导,推荐论文写作相关的书籍给我看,同时又帮我具体分析,使我在写作中减少了很多不必要的麻烦,在此十分感谢老师的细心指导,才能让我顺利完成毕业论文。
还有我要感谢和我一起查找资料的同学以及给我很多写作启发的朋友和给我鼓励的家人。
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