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杭州经适房14年
8月15日,杭州发布《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》全文请戳这里》》》,历史沿革复杂的杭州经适房14年后终于可以上市交易了。
该《意见》将从9月12日起正式实施。
杭州经适房总量为7万多套,杭州主城区2008年9月12日(意见实施之日往前推5年)前签订购房合同的经济适用房为38000余套,面积超过374万平方米,这就意味着杭州主城区近4万套经适房可以交易啦!
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主城区可以交易的近4万套经适房
这里有几个地方都引起了大家的广泛关注~~~~
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为何以2004年9月1日为政策分界点?
对此,市住房保障和房产管理部门回应称,这与经济适用住房内涵和定义的变化有关。
1999年时,经济适用住房作为房改制度的延续,定位为面向中低收入家庭提供的普通微利住房,分配面积与职务、职称直接挂钩。
到了2001年,经济适用住房被定义为具有一定社会保障功能的微利商品房。
2004年9月开始,经济适用住房的性质发生重大调整,定位为具有保障性质的政策性商品房,收入准入条件调整为城镇居民人均可支配收入以下,住房准入条件严格限定为48平方米以下,并取消分配面积与职务、职称的关联。
2007年至今,经济适用住房的性质又从具有保障性质的政策性商品住房进一步调整为购房人拥有有限产权的政策性住房,供应对象从中低收入家庭调整为低收入家庭。
土地收益等价款的补交范围和标准是什么?
经济适用住房购房人按照经济适用住房价格购买的面积部分,在取得完全产权时,需补交土地收益等价款。
按照市价格主管部门核定的商品房价格购买的面积部分,不列入补交土地收益等价款的范围。
经济适用住房购房人拥有房屋有限产权,通过补交土地收益等价款取得完全产权的,应按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价之间差价的55%向政府补交土地收益等价款,原购买时缴交的税费在计算差价时予以扣除。
具体计算公式如下:
需补交的土地收益等价款=(届时的评估单价-经济适用住房购买时单价)×按经济适用住房价格购买的面积×55%-购买时缴交的税费。
市财政行政主管部门负责土地收益等价款收缴的管理工作,市地税局直属分局具体办理收缴工作。
上市交易缴费有多贵?
2004年9月1日前购买的经适房房源以杭政[2001]3号、[2003]3号两份文件下发时间划为三类,需缴土地出让金按房改房上市交易补交的出让金标准乘以分摊的土地面积、市物价局下发的经适房价格批复文件中核定的商品房价格与经适房价格之间的差价、市物价局确定的同类地段同类商品房市场价格与经适房价格之间的差价等方式计算。
而2004年9月1日之后签订购房合同的经适房,则按照届时公布的评估价与当时购买价之间差价的55%向政府交纳土地收益等价款。
计算公式为:
需补交的土地收益等价款=[(届时的评估单价-经济适用住房购买时单价)×按经济适用住房价格购买的面积]×55%-购买时缴交的税费。
其中,土地收益等价款交纳范围仅限以经济适用住房价格购买的面积,不算按商品房价格购买的面积。
如2006年买入一套经适房,按经适房价格购买的面积是90平方米,当时买入的价格是3000元/平方米,缴纳税费5000元。
现在这些商品房单价已达1.3万元/平方米。
经适房要进行交易,若届时评估单价参考周边商品房价格,那么需补交的土地收益等价款即49万元=[(13000元/平方米-3000元/平方米)×90平方米]55%-5000元。
新政适用萧山、余杭区的经适房吗?
意见中指出萧山区、余杭区及五县(市)可参照本实施意见执行,也可结合当地实际制定实施意见。
据了解,目前还没有出台明确的政策,关注此区域的可拨打余杭和萧山的住房保障办的电话咨询。
经济适用房进入二手房市场,会对二手房市场价格造成冲击从而起到平抑房价的作用吗?
对此,业内人士认为,经济适用房允许上市交易,对于目前的房地产市场会起到很好的资源重新配置作用。
由于主城区内的新房价格高,小户型供应紧张,本身需要有一批闲置的房产进入市场,促进循环交易。
这一方面加快了房地产的流动性,满足经济适用房业主的置业升级的需求,另一方面,房源量的增加,也对缓解市场供应,平抑市场价格会起到积极的作用。
不过,周包军认为,虽然有一定的平抑房价作用,但是这个作用不会特别明显,因为2004年9月1日前的房源量并不大,2004年9月1日之后的房源由于要交纳55%的收益,愿意出售的业主也不会太多。
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬也认为经济适用房上市交易是件好事情,其他包括北京、广州等城市也已经可以上市交易,经济适用房的上市对于杭州的房地产市场会有比较大的影响,盘活了存量,增加了供应量,而且杭州经济适用房的量也比较大,会起到平抑房价的作用,尤其是经济适用房比较集中的区域,比如三墩、丁桥、九堡等影响会更大。
杭州经济适用房分布图
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杭州经济适用房政策14年变迁
1999年,杭州为解决中低收入困难家庭的住房问题,政府行政划拨土地,开发建设房屋,并以微利价出售给城市中低收入家庭,此时的经济适用住房是面向中低收入家庭提供的普通微利住房。
在准入条件方面,面向对象为杭州市市区范围内具有正式户口的中低收入家庭的职工居民。
2001年,经济适用住房被定性为具有一定社会保障功能的微利商品房,供应对象仍面向中低收入家庭。
此时,调整经济适用住房购买方式,建立了经济适用住房公开选房制度,持准购证家庭需通过公开选房渠道购买经济适用住房。
2004年9月开始,经济适用住房性质发生重大调整,定位为具有保障性质的政策性商品房,收入准入条件调整为城镇居民人均可支配收入以下,住房准入条件严格限定为48平方米以下,并取消分配面积与职务、职称的关联。
2007年至今,经济适用房的性质从具保障性质的政策性商品住房调整为购房人拥有有限产权的政策性住房,供应对象从中低收入家庭调整为低收入家庭。
经适房交易和回购常见问题解答
问:
2004年9月1日买的房,怎么算?
答:
要按2004年9月1日后购买的经适房来执行。
也就是说,需按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。
问:
经适房的现价,谁来评估?
答:
对现有经适房价格的评估,将会由杭州市价格主管部门会同财政部门,委托具有相应资质的评估公司对经济适用住房市场价格进行评估,并经市政府确定后,每年向社会公布一次。
问:
土地收益等价款会转嫁给买家吗?
答:
经适房能买卖时,它的土地收益等价款已经是缴纳过。
问:
按商品房价格购买的那部分面积要不要缴纳土地收益等价款?
答:
不需要。
问:
新政适用萧山区的经适房吗?
答:
萧山区、余杭区及五县(市)可参照本实施意见执行,也可结合当地实际制定实施意见。
问:
经适房上市交易后土地使用年限怎么计算?
答:
补缴土地收益等价款后,杭州市国土资源主管部门将根据相关资料办理经适房土地变更登记,核发国有土地使用证,土地使用权出让年限为70年,自土地收益等价款票据填发之日起计算。
问:
如何申请政府回购?
答:
可以向杭州市住房保障管理部门申请回购,并提交原购房合同、身份证等材料,经审核并入户踏勘及确认该套住房各项费用结清后,由政府回购。
问:
买了经适房后又买了商品房经适房会被强制回购吗?
答:
从新政实施后,购买经适房未满5年,再购买商品房的话,经适房是要被强制回购的。
问:
经适房强制回购是怎么执行的?
答:
新政之后购买了经适房,未满5年又购买商品房的话,住保房管部门会从买卖合同网签开始监控,如果不符合条件的,在买商品房时合同是签不了的。
问:
购房合同找不到了,怎么办?
答:
如果已经办理了经济适用住房产权证的,可以凭身份证等证件到杭州市房产档案馆查询到自己的购房合同。
如果没有办理经济适用住房产权证的,则只能向房子的开发商索取了。
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