房屋征收中承租人权益保护机制探讨.docx
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房屋征收中承租人权益保护机制探讨
房屋征收中承租人权益保护机制探讨
——兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》
衢州市中级人民法院 袁小荣
论文提要:
2011年公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,宣告了“拆迁时代”的终结,开启了全新的“征收时代”。
然而,令人遗憾的是,新的征收条例对于征收中承租人的权益如何保护只字未提,存在制度上的缺失,导致征收过程中承租人的权益极易被忽略甚至被侵害,由此也带来了征收矛盾的膨胀和激化,导致了社会的不稳定,阻碍征收项目的顺利进行。
本文基于此,指出了新条例下承租人权益保护的司法困境,梳理了立法中对承租人保护的演变过程,剖析了立法变化的根源在于征收中存在着重效率轻公平、重公共利益轻个人利益的错误思想,并提出了在现有法律框架内,惟有赋予承租人征收利害关系人的法律地位,并建立直接补偿承租人损失机制,才能真正保护承租人的权益不被侵害,进而从承租人的实体权利保护和程序权利救济两方面进行制度设计,以期能全面保护征收中承租人的合法权益。
全文共9888字。
关键词:
房屋征收 承租人权益 保护机制 补偿
一、 房屋征收中承租人权益保护的现实困境
近年来,随着我国各地城市化进程的加快,势必带来房屋征收量的增加,然而伴随着征收的是各种利益之争,特别是现在征收房屋之上所存在的其他权利日益增多,包括用益物权、担保物权、房屋租赁权等等。
在进行征收补偿过程中,如果仅仅是对房屋所有权人进行补偿,而不考虑其他权利人的合法利益保护,难以体现公平合理的要求。
由于用益物权和担保物权的保护在《物权法》中已经得到明确的规定,在司法实践中争议不大。
然而对于房屋征收中涉及承租人的权益如何保护,是否应该对承租人进行补偿,存大较大的争议。
2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)在很多方面具有明显进步,比如条例不仅对公共利益的界定、征收决定的程序、补偿标准等社会舆论关注的焦点问题作出了规定,而且还明确了政府责任、规范了中介行为、取消了行政强制拆迁。
⑴但是对于承租人的权益在征收中如何保护却只字未提,这不能不说是立法的遗憾,立法上的缺失将直接导致承租人司法保护的困境。
例如:
甲于2011年5月租赁乙的店面用于商业经营,租期5年,甲为此投入了近30万元用于装修,2012年5月政府发布征收公告,甲承租的店面处于征收范围之内,后店面所有人乙与征收主管部门签订了征收补偿协议,被要求于2012年10月份前腾退房屋,乙以店面被征收为由要求甲腾退房屋,甲认为自己的损失未得到补偿不愿意搬出,乙认为甲应该找征收主管部门补偿,系政府征收行为导致合同不能履行,自己不需要承担赔偿责任,征收主管部门则认为按照征收补偿条例,征收人只需与房屋所有权人签订征收补偿协议,承租人的损失由承租人与出租人自行处理,后房屋被司法强拆,但承租人的损失仍未得到补偿。
上述案例较为典型地反映了新的征收条例下中承租人所面临的现实困境。
其一,承租人在征收补偿中丧失了协商权。
由于新的征收条例未赋予承租人在征收补偿关系中的法律地位,征收部门可以绕开承租人,与房屋所有权人直接进行协商补偿。
征收补偿数额中往往包含承租人的相关损失,协商权的丧失,往往会给征收人与房屋所有人恶意损害承租人利益留下空间,比如恶意降低承租人损失数额,试想在征收中没有承租人的参与,如何能准确计算承租人的损失数额。
其二,承租人面临权利主张对象不明。
由于法律并未明确承租人该向谁主张补偿,导致现实中征收人与房屋所有权人的相互推诿,如果承租人行使诉权,应该起诉谁,主张的依据是什么,司法实践中存在争议。
其三,承租人的权益得不到全面救济。
在征收中承租人的损失范围很广,到底哪些损失应该补偿法律并未明确,如果承租人对补偿数额有异议,或者认为征收人与房屋所有权人侵害了自身合法权益,有何救济程序,法律也未明确。
这一系列的问题因为立法的缺失导致无法可依。
而正因为承租人的权益得不到及时全面保护,导致征收中租赁双方与征收人之间的纠纷日益增多,⑵矛盾日益激化,甚至演化为上访、暴力拒绝搬迁等过激行为,严重影响了社会的和谐稳定。
因此,在房屋征收过程中,征收人、房屋所有权人、承租人之间的利益如何平衡,承租人的合法权益如何保护,是司法实务界中值得探讨的问题。
二、 房屋征收中承租人权益保护的立法演变
尽管《征收与补偿条例》对承租人的权益保护只字未提,然而如果翻阅之前有关拆迁的相关法律法规,会发现其实之前对承租人的保护有过详尽的规定,只是这种保护日益呈现弱化趋势,⑶直至在征收与补偿条例中消失殆尽。
1、 全面保护阶段
1991年6月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁管理条例》)是国务院对国有土地上房屋拆迁的第一次立法,其中第三条、第十二条、第十四条、第二十四条、第二十七条、第三十一条、第三十四条都涉及对于承租人权益的保护。
这些保护包括:
1、承认承租人是房屋拆迁的被拆迁人,2、规定拆迁人应与承租人就补偿、安置等问题签订书面协议,达不成协议的,可以向主管部门申请裁决,对裁决不服的,可向法院起诉。
3、“买卖不破租赁”规则在拆迁安置中的延用,对出租住宅实行产权调换的,承租人有权要求继续保持原租赁关系。
4、承租人可获得的补偿既包括搬迁补助费、过渡期间的临时安置补助费,还包括非住宅房屋因拆迁造成的停产、停业损失进行适当补助。
根据这一规定,承租人的权益保护不管在实体方面还是在程序方面均有章可循,特别是买卖不破租赁规则在拆迁中的应用,更是突破了法学理论和法律规定,可以说是一种全面保护。
2、 限制保护阶段
2001年11月1日施行的《城市房屋折迁管理条例》第十三条、第十六条、第二十七条、第三十一条、第三十三条涉及对于承租人权益的保护。
与1991年的《拆迁管理条例》相比,最大区别在于改变了房屋承租人作为被拆迁人的法律地位,将承租人排除在被拆迁人之外。
除此之外,2001年的拆迁条例基本延续了1991年的拆迁条例规定,对承租人的权益保护包括实体权益和程序权益都作了规定。
然而,由于承租人不再是被拆迁人,其权利实现很大程度上需要受制于房屋所有权人,因此,容易出现承租人的合法权益被房屋所有权人或拆迁人侵犯的情形。
3、 不保护阶段
2011年1月21日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,在公布之前曾先后两次公布征求意见稿,从中也可以看出立法的过程和理念。
第一次征求意见稿中涉及承租人权益保护主要有第二十九条、第三十条、第三十一条,从法律条文数量较之前已大为减少,仅仅规定了租赁合同未解除的,产权调换房屋由原承租人承租,对房屋承租人补偿的内容仅涉及搬迁补助费以及停产停业损失,其他的正当权益都未进行规定,进一步剥夺了承租人在房屋征收中的合法权益。
然而,遗憾的是第二次征求意见稿以及最终公布实施的《征收与补偿条例》,未见到关于承租人权益保护的任何规定,承租人在房屋征收中的权益保护被完全剥夺。
三、 房屋征收中承租人权益保护弱化的根源所在
法律法规的修改不仅仅是文字上的变化,更多的是其背后复杂的利益调整。
⑷纵观上述关于承租人在房屋征收中权益保护的立法变化,可以看到一个明显的趋势,就是立法中关于承租人权益保护的条款越来越少,承租人的合法权益被逐步削弱,直至最后被完全剥夺。
从中也可以反映征收中对于承租人权益保护立法指导思想的变化,从1991年的高度重视承租人权益保护,承租人的法律地位与房屋所有权人同等,甚至某种程度上优于房屋所有权人保护的全面保护思想,到2001年的重点在于对被拆迁房屋所有权人进行补偿,兼顾对房屋承租人进行补偿的不完全保护思想,直至2011年的只对被征收房屋所有权人进行补偿,承租人的权益保护由被征收人和承租人之间自行处理的不保护思想。
那么,导致立法指导思想变化的根源在哪里,笔者认为,原因主要有以下几点:
(一) 房屋征收中重效率轻公平
我国正处于城镇化高速发展阶段,然而在城市建设中存在一种“冲动”,即片面追求高速度地改变城市面貌,保证建设项目的实施成了优先的目标。
⑸而加快推进房屋征收工作成为缩短建设工期,推进项目实施的重要一环。
因此,在房屋征收程序设计上往往会倾向于简化拆迁程序,减少拆迁阻力。
在立法上我们可以很容易找到这种倾向的痕迹,比如《拆迁管理条例》曾规定,当事人对政府裁决不服的,可以向人民法院起诉,但是诉讼期间不停止拆迁的执行,也就是不管法院如何判,房子先拆了再说,这是典型的重拆迁效率而轻公平保护的例子。
而在涉及租赁关系的房屋征收过程中,按照原先的制度设计,拆迁人不仅要与房屋所有权人商讨并签订拆迁安置补偿协议,还要与承租人商讨并签订拆迁安置补偿协议,显然如果与承租人协商不成,肯定会影响拆迁进度。
因此,从拆迁进度角度来说,拆迁部门肯定是希望协商的对象越少越好,将承租人排除在拆迁补偿对象之外,由出租人与承租人自行协商自然成为立法中的首要选择。
(二) 房屋征收中重公共利益轻个人利益
房屋征收工作不仅关系到城市改造、基础设施建设等公共利益,更关系到被征收人及利害相关者的切身利益。
在公共利益面前,需要有舍小家为大家的精神,但这并不意味着公共利益必然优越于个人利益,任何一种过分强调公共利益或者个人利益的做法都是不对的。
然而,在涉房屋征收的相关法律条文中,往往存在为了公共利益而限制或牺牲个人利益的倾向性思想,甚至将公共利益作为一个“口袋性”的理由,堂而皇之地成为剥夺个人合法权益的借口。
虽然随着房屋征收法律的不断完善,对于个人利益的保护也越来越重视,越来越健全,特别是《征收与补偿条例》的颁布实施,对于房屋所有权人利益的保护进步明显。
但是,房屋征收中个人利益的保护,不仅包括房屋所有权人的保护,也包括对征收相关利害关系者包括承租人权益的保护,否则很难说得上实现了公共利益与个人利益的平衡。
(三) 房屋征收中承租人的地位弱势
在房屋征收中,征收人是政府,被征收人是房屋所有权人,承租人只能算利益相关者,这三者中显然政府处于最强势的地位,房屋所有权人次之,而承租人处于弱势地位。
首先,从法律关系看,政府在房屋征收补偿法律关系中往往具有主动性,房屋所有权人处于被动性,而租赁法律关系相对于房屋征收补偿法律关系具有从属性,因此承租人只能处于被动中的被动。
其次,从经济实力讲,承租人租赁房屋是其赖以生产、生活的基本物质条件,因此,普遍情形而言,出租人通常较承租人经济实力强。
为此,有学者直言不讳地指出,《征收条例》未继续沿用《拆迁条例》有关承租人权益保障的条款,其更深层次的原因是国家推卸责任、减少麻烦的心态表现,也是日益成长起来的“房东利益阶层”在立法上战胜“承租人阶层”的表现。
⑹
四、 房屋征收中承租人权益保护的路径选择
现有的《征收与补偿条例》对于承租人的权益保护没有条文规定,理由主要认为承租人的损失可以通过房屋所有权人与承租人之间的法律关系予以解决,那么在现有法律框架下,承租人是否还存在这样的救济途径呢?
这对于承租人权益保护的路径选择具有重要影响。
(一)《征收与补偿条例》以外是否存在承租人权益救济途径
1、 承租人能否适用《物权法》主张赔偿?
根据《物权法》第121条规定,因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
如果房屋租赁权属于用益物权,当然可以引用此条款主张补偿,那么房屋租赁权是否属于用益物权?
《物权法》第117条规定,用益物权人对他人所有的不动产或动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
因此有人认为,承租人对租赁的房屋也享有占有、使用和收益的权利,所以房屋租赁权属于用益物权。
⑺也有人认为,合同法中“买卖不破租赁”的规定,也存在租赁权物权化的立法倾向。
笔者认为租赁权是基于合同关系具有用益性质的债权,而不属于用益物权范畴。
首先,从逻辑上看,虽然承租人对租赁房屋具有占有、使用、收益的权利,但并不能当然推出租赁权就是用益物权,这就犹如不能从“山羊有胡子”得出“有胡子的就是山羊”的结论是一样的道理。
⑻租赁权虽然具有物权化的倾向,但尚未获得物权的完整效力,在本质上仍是债权。
⑼其次,根据物权法的规定,物权的种类和内容,由法律规定。
而物权法并未规定租赁权为用益物权,根据物权法定原则,法律没有规定的,则不属于用益物权。
由上分析,承租人适用物权法主张补偿缺乏法律依据。
2、承租人能否向出租人主张合同解除违约赔偿?
当租赁房屋被征收后,必然导致出租人不能继续履行合同而解除合同,而导致合同解除的原因在于政府的征收行为,此时承租人能否因合同解除向出租人主张违约赔偿。
这里涉及政府的征收行为是否属于不可抗力?
对于不可抗力的认定,主要存在三种观点:
主观说、客观说和折中说。
主观说强调事件发生的不可避免性,即当事人主观上尽了最大注意仍不能防止阻碍合同履行的事件发生;客观说强调事件是客观情况,即外在于人的行为、发生在当事人意志之外的事件;折衷说则糅和了主观说与客观说的主要观点,既认为事件是外在客观的,又要求当事人主观无过错。
⑽我国《民法通则》和《合同法》对不可抗力的界定采纳了折中说的观点。
合同法第117条规定,本说所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
不能预见,是指缔约时不能够合理地预见到该客观情况的发生;不能避免,是指该客观情况的发生具有必然性,是不可回避的;不能克服,是指该客观情况无法抗拒,虽已尽到最大努力但仍不能正常履行其债务,⑾只有三个“不能”的条件同时满足,才能构成不可抗力。
据此,通说认为,如果拆迁是政府基于“公共利益的需要”而实施的,可以认定为不可抗力。
⑿
不可抗力是法定免责事由。
《合同法》第117条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。
根据王利明教授的观点,不可抗力在合同法领域的法律效果可概括为四个方面:
一是不可抗力的发生可能导致违约责任的免除,此种责任包括实际履行、支付违约金和损害赔偿的责任,二是不可抗力的发生可能会使一方被完全免除违约责任,也可能只是免除部分责任或推迟合同的履行,三是迟延履行后发生不可抗力的,债务人仍应承担责任,四是发生不可抗力后债务人应履行通知义务和举证义务。
⒀因此,除非法律规定或者当事人之间有约定,否则承租人对于政府征收导致合同解除并不能向出租人主张违约责任。
⒁
3、承租人能否向出租人主张不当得利返还?
《民法通则》第92条规定,没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。
不当得利的构成要件主要有:
(1)一方受益,一方受损。
(2)受益与受损之间有因果关系。
(3)取得利益没有合法根据,即既没有法律上、也没有合同上的根据,或曾有合法根据,但后来丧失了这一合法根据。
⒂在房屋征收中,如果征收人已经将涉及承租人损失的补偿款发放给房屋所有权人,而房屋所有权人拒不给承租人,可以认为房屋所有权人一方受益,承租人一方受损,而且受益与受损之间存在因果关系。
但是关键在于房屋所有权人取得补偿款有无合法根据,根据征收条例的规定,房屋所有权人取得涉及承租人损失的补偿款不仅具有法律上的规定,而且还有拆迁补偿安置协议的根据,不符合没有合法根据的条件,因此,承租人也难以通过不当得利要求返还补偿款。
(二)房屋征收中承租人获得直接补偿的理由和依据
通过以上分析可以看出,在房屋征收过程中,因为征收条例没有关于征收人直接补偿承租人损失的规定,导致承租人的权益在现有法律框架下难以通过其他途径获得有效保护,使其不得不扮演起“钉子户”的角色,增加了征收的难度,加剧了社会的矛盾。
因此,必须在征收条例中建立承租人损失直接补偿的机制,理由如下:
1、对承租人直接补偿具有理论上的可行性
在房屋征收中,征收人是政府,被征收人是房屋所有权人,而承租人在征收中的法律地位将直接决定其能否获得征收补偿。
笔者认为,因为租赁权的债权性质,决定了承租人在征收中不可能成为被征收人,但是承租人在房屋征收中是征收关系人。
所谓征收关系人,是指虽非征收标的的直接权利人,但却因征收而受到损害,有权以自己的名义参与到征收关系中并作为一定的独立权利主张的第三人。
⒃尽管房屋征收的直接相对人是房屋所有权人,但在被征收房屋存在出租或抵押的情况下,与征收补偿决定具有利害关系的就不仅仅是房屋所有权人,还包括其他利害关系人,比如承租人等。
因为政府作出房屋征收决定的行为,不止牺牲了房屋所有权人的利益,也在相当程度上牺牲了房屋承租人的利益,政府不仅应该对房屋所有权人的特别牺牲进行补偿,也应对承租人的特别牺牲进行补偿,因为其同样符合行政征收补偿中的特别牺牲理论基础。
⒄如果征收人只对被征收房屋的所有权人给予补偿和安置,而对承租人的利益不予考虑,必然会给整个征收工作造成巨大的阻力,影响房屋征收工作的顺利进行,影响社会和谐和稳定。
由承租人直接向征收人主张征收补偿,并没有如有些人所言违背了合同的相对性原则。
在涉出租房屋的征收中存在两个法律关系,一个是征收人与被征收人之间的征收法律关系,一个是出租人与承租人之间的租赁法律关系,两者之间既有独立性又有从属性,承租人据此具有双重身份,在租赁法律关系是承租人,在征收法律关系中是征收关系人。
虽然基于合同相对性原则,承租人可以租赁合同关系向出租人主张违约责任,但是根据前面的分析,出租人完全可以以不可抗力为理由免除自身责任,承租人的权益仍然得不到补偿。
因此,承租人也可以以征收关系人的身份要求征收人承担补偿责任。
2、对承租人直接补偿具有实践上的必要性
也有人会认为,虽然征收条例没有明确承租人作为被补偿对象,但承租人的损失已经计算在对房屋所有权人的补偿款中,只是需房屋所有权人再与承租人进行协商补偿。
这一观点看似有一定道理,但笔者认为,征收条例中并没有明确规定房屋所有权人应在征收补偿的限额内对承租人进行补偿,而且这样的制度设计本身在实践中会带来很多弊端。
首先,在补偿数额上,如果征收人不与承租人进行沟通、协商,如何能够准确计算承租人的损失数额。
其次,在支付方式上,如果将政府给予的征收补偿款的分配权交给房屋所有权人,不仅容易导致分配不均,而且房屋所有权人自然不会顺利地把补偿款交给承租人,极易出现房屋所有权人拒付、拖付、少付的情形,承租人的权益难以得到有效保护。
⒅再次,从证据保全上,如果房屋所有权人与承租人就补偿数额难以达成协议,并不影响征收进程,因为承租人不属于被征收人。
一旦房屋被拆迁,相关损失证据有可能灭失,承租人的损失就难以得到有效认定,承租人如何继续主张权利。
因此,由征收人直接发放补偿款给承租人,不仅在理论上具有可行性,而且在实践操作中更能够节约诉讼资源,有效保护承租人的合法权益。
从全国各地征收与补偿条例实施办法来看,有些地方(如吉林市、苏州市)已经注意到该问题,并突破征收与补偿条例的规定,在实施办法中对承租人的补偿问题进行了规定。
⒆
五、 房屋征收中承租人权益保护的机制设计
承租人在征收中的权益既包括实体上的权利,也包括程序上的权利。
因此,承租人权益保护机制的设计,首先必须明确承租人在征收中的法律地位,承租人虽不是被征收人,但作为征收利害关系人,具有与征收人直接协商签订征收补偿协议的权利,其次必须明确承租人损失的补偿范围,再次必须明确承租人对补偿有异议时所享有的救济途径。
(一)明确承租人征收补偿的范围
房屋被征收,对于承租人来说,必然涉及方方面面的损失,为充分保护承租人的利益,在对承租人给予补偿前必须要明确补偿范围,即应先确定哪些损失是应该补偿的,哪些损失是得不到补偿的。
因此,补偿的范围和标准成为房屋征收的核心问题,也是容易产生纠纷、激化矛盾的主要因素。
承租人的损失包括直接损失,比如租金损失、装修投入损失、停产停业损失、搬迁费用损失等,也包括间接损失,特别是对于商业承租人来说,征收将会影响到其签订合同的可得利益、影响其品牌效用,甚至影响其原本健全的供销链和良好的供销网络等。
⒇那么是不是这些损失全部都要赔偿呢?
根据《征收与补偿条例》第2条的规定,征收补偿适用公平补偿原则,该原则包含两层含义:
一是公平补偿并不意味着是全额补偿,只要将有关因素进行综合考量,依照社会一般观念给予公正、合理的补偿即可。
(21)比如承租人的可得利益损失、无形资产损失等间接损失在现阶段很难得到补偿。
二是公平补偿主要在被征收人之间、承租人之间实现相对平等的补偿,即相同情况相同对待、不同情况不同对待,我国各地区经济发展不平衡,不同区域不同的拆迁情况应该实行差别对待,只有在遵循“公平补偿”的基础上,补偿标准和补偿工作才具有可操作性。
(22)根据此原则,笔者认为承租人应该获得的补偿包括三大部分:
一是因承租房屋征收造成的搬迁、临时安置费用的补偿,二是停产停业损失的补偿,三是承租房屋装修物的补偿。
1、搬迁、临时安置费用的补偿
因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向承租人支付搬迁费,搬迁费可以根据搬迁房屋类型确定一个标准。
如深圳市房屋征收补偿规则规定:
住宅房屋搬迁费每平方米40元,厂房每平方米40元,办公用房每平方米40元,商业用房每平方米60元,如果被征收人不同意参照搬迁费标准的,可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估。
(23)承租人的安置补助费主要有两种情况:
(1)如果承租人使用征收人提供的周转房的,征收人不支付临时安置补助费。
(2)实行货币补偿的,承租人自行寻找安置房的,应当支付临时安置补助费,补助费的标准一般参照同类房屋每月市场租金计算。
2、停产停业损失的补偿
承租人租赁房屋除了用于居住外,还有用于生产经营的情况,从征收开始到承租人搬往他处重新经营,将会经过一段时间,此期间势必会停止生产经营。
对于停产停业损失,主要涉及三个问题:
一是租赁房屋的范围。
根据原先的《拆迁管理条例》,停产停业损失只限定于非住宅房屋,显然这种规定与现实中很多租赁住宅进行生产经营的状况不相符合,因此,《征收与补偿条例》取消了这个限定,只要承租房屋用于生产经营造成停产停业损失均要补偿,这是立法的进步。
二是可以补偿的标准。
按照规定一般要求是正在经营且必须是合法经营的,对于正在经营的认定,一般要求是取得了营业执照且在有效期内。
对于尚未取得营业执照的经营场所是否应予补偿问题,实践中有争议。
笔者认为,从经营投资的角度看,投资者在取得营业执照前,往往会进行前期的投入和筹备工作,取得营业执照是最后一个环节,如果不予补偿,显然对承租人不公平。
三是补偿数额标准。
按照《深圳市房屋征收补偿规则》规定,主要有三个标准,按租金、按税后利润、按行业平均利润,笔者认为按租金标准在实际操作中可能会存在出租人和承租人恶意串通抬高租金骗取补偿款的情形。
因此,税后利润标准是最客观合理的,当事人如能提供税后利润凭证,则给予6个月税后利润补偿,如果不能提供的,则按行业平均利润计算6个月。
3、承租房屋装修物的补偿
承租人租赁房屋后常会对房屋进行改造和装修,对二次装修的补偿应该如何处理,在征收条例中并未明确,原因在于征收条例只对房屋所有权人进行补偿,显然装修的补偿已经包含在对房屋价值的补偿中,并不需要单独列出。
但是如果涉及对承租人的补偿,笔者认为需要单独列出,并应具体分析确定归属。
一是如果租赁合同对装修有约定,应依合同约定。
如果合同约定合同到期,装修物归业主所有,则装修物的补偿应支付给房屋所有权人。
二是如果装修没有经过出租人的同意,则装修物的损失应由承租人自己承担,征收人不予补偿。
三是如果双方对装修物的归属没有约定,且装修经过出租方同意的,征收方应就装修部分进行补偿。
对此,也有人认为根据添附理论,承租人已因添附丧失装修物的所有权,依照法律关系,征收人可直接将补偿款支付给房屋所有权人,再由房屋所有权人与承租人就装修部分达成折价补偿协议,由房屋所有权人支付装修补偿款。
(24)笔者认为,由于装修物的评估、测量等工作均需承租人全程参与,对评估价格也需经承租人认可,因此由征收人直接将装修物补偿款支付给承租人不仅在操作上更便利,而且也更有利于保护承租人权益。
(二)明确承租人的权利救济方式
“没有救济,就没有权利”。
(25)因为
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